|
Сделать отдельный вход в квартиру на 1-ом этаже
Хочу сделать отдельный вход в свою квартиру на 1-ом этаже. МКД панельный 9 подъездов, 9 этажей. Мой подъезд №2. Дом стоит буквой «П» со смещением между 2-ым и 3-им подъездами по левой прямой в букве «П». Вход хочу сделать через оконный проём, расширив его снизу. Окно этой комнаты выходит за дом (за домом находится большая лужайка, деревья и пешеходная дорожка на расстоянии около 25 м от окна, там нет ни детской площадки, ни каких-либо инженерно-коммуникационных сооружений). Напрямую, с моей комнатой, где предполагается встроить дверь, с одного бока граничит соседская квартира, есть соседи сверху, с другого бока прямых соседей нет, так как нет общей стены (3-тий подъезд смещен относительно моего вперед — типа «шахматного» порядка, поэтому общей стены нет, кроме того в стене 3-го подъеда, которую видно сбоку, нет окон, она «глухая»). Вопрос:
1. Нужно ли согласие соседей на отдельный вход, какие именно соседи (собственники) должны его дать (по стояку моего подъезда или все соседи МКД), какое количество голосов достаточно, каким документом это оформляется (есть ли установленная форма)?
2. Можно ли сделать небольшое крытое крыльцо с навесом, какие документы для этого нужно иметь?
3. Если в будущем я захочу переоформить мою квартиру в нежилое помещение с целью открытия там парикмахерской, мастерской по ремонту обуви или что-то подобное, как это сделать, какие документы нужны?
4. Можно ли сразу получить разрешение на отдельный вход в нежилое помещение (под открытие ИП) или проще получить разрешение на отдельный вход в жилую квартиру?
Рейтинг: 0 
•
отзывов: 779
•
ответов: 1 063
•
г. Ростов-на-Дону
Здравствуйте, Светлана!
Многоквартирный дом принадлежит на праве общей долевой собственности всем жильцам (собственникам).
Поэтому переустройство, возможно проводить только с согласия (оформляется решение общего собрания собственников помещений) собственников помещений в данном доме.
При переустройстве жилого помещения и (или) переводе его в нежилое, требуется подготовка проекта с учетом установленных строительных норм и правил.
Для перевода помещения в другой статус, кроме проекта, уполномоченные органы в установленном порядке создают комиссию для оценки помещений жилищного фонда.
В субъектах РФ вопросы перевода помещения могут возлагаться на Департаменты архитектуры.
С уважением, юрист Галина Григорьевна Каленкова.
(текст отредактирован 15.05.2018 в 15:28)
Спасибо, все понятно!
Рейтинг: 0 •
отзывов: 308
•
ответов: 417
•
г. Москва
Здравствуйте Светлана!
То, что Вы описали называется реконструкция помещений — осуществляется при наличии разрешения на строительства (реконструкцию). Для осуществления намеченных планов Вам сначала необходимо подготовить проект перепланировки, После чего собрать необходимый в конкретном случае пакет документов (смогу предоставить по Вашему запросу на почту), передаете в комитет градостроительства и как правило в течении 1-1,5 месяцев получаете разрешение! Удачи Вам!
Спасибо за полезный совет!
Согласование отдельного входа
С одной стороны квартиры на первом этаже могут иметь некоторые минусы, но с другой стороны если квартира расположена в удобном месте (например не далеко от метро) где ее можно использовать в целях коммерческого назначения, то это дает много возможностей. Поэтому в основном, устраивают отдельные входа в квартиры и переводят их в нежилой фонд с целью ее дальнейшего коммерческого использования.
Как согласовать отдельный вход в помещение?
Первым делом необходимо разработать проект и сделать это самостоятельно не получится. Так как всю проектную документацию участвующую в процессе согласования должна разрабатывать организация имеющая допуск СРО. В случае же если вы поручили согласование устройства отдельного входа профильной организации, то разрабатывать проект лучше в той же организации, что будет заниматься получением разрешения на вашу перепланировку.
Одно из ключевых условий получения разрешения на устройство отдельного входа — согласие жильцов, так как при обустройстве отдельного входа затрагивается фасад здания, которой попадает под определение общедомовой собственности. Соответственно для организации отдельного потребуется собрать подписи 2/3 собственников дома.
Если квартира переведена в нежилой фонд, то, для того, чтобы сделать отдельный вход в нежилое помещение следует соблюдать тот же регламент согласовании.
Необходимо собрать пакет документов, среди которых:
После того, как разрешение от получено, можно начинать ремонтные работы. Стоит отметить, что в процессе потребуется акт об авторском надзоре при проведении скрытых работ. Сами же работы в жилом доме должны проводиться в соответствии с проектом и актуальными санитарными и строительными нормами.
После окончания работ необходимо пройти проверку приемочной комиссии, которая выдаст вам акт о завершенной перепланировке. С этим актом БТИ выдаст вам новый технический паспорт и устройство отдельного входа в квартире можно считать состоявшимся.
Что нужно знать при согласовании отдельного входа?
- Если вы планируете перевести квартиру в нежилой фонд, то будьте готовы к тому что это займет около шести месяцев.
- При этом в помещении не должно быть прописанных жильцов.
- Если под планируемым отдельным входом имеются коммуникации, необходимо проектировать его так, что бы имелся и доступ к ним.
- При устройстве отдельного входа необходимо предусмотреть устройство тамбурной зоны.
Пример разработанного нашей компанием проекта перепланировки с устройством отдельного входа:
Ни в коем случае не устраивайте перепланировку с отдельным входом самовольно. Соседи не оставят такие изменения общедомовой конструкции без внимания, а Жилищная инспекция не только наложит штраф, но и потребует или узаконить отдельный вход или вернуть все в исходное состояние за собственный счет.
Проект отдельного входа
Иногда собственники квартир на первом этаже планируют сделать отдельный вход. Как правило данное мероприятие бывает связано с переводом жилого помещения в нежилой фонд для того, чтобы открыть в нем магазин, офис или парикмахерскую. В таком случае устройство отдельного входа является обязательным, поскольку этого требуют правила пожарной безопасности для нежилых помещений.
Впрочем, иногда требуется сделать отдельный вход в квартиру на первом этаже — например, для удобства проживающего в ней инвалида-колясочника, которому трудно преодолевать лестницы в подьезде.
Как согласовать устройство отдельного входа
Для того чтобы сделать отдельный вход в квартиру или нежилое помещение, необходимо техническое заключение от автора проекта дома или ГУП МосжилНИИпроект. На основе этого заключения будет разработан проект перепланировки с устройством входной группы.
Как проходит согласование отдельного входа? В соответствии с п. 3 Приложения 1 ППМ 508 в редакции 840, организация отдельного входа относится к работам, затрагивающим архитектурный облик дома и общедомовое имущество (фасадная стена и прилегающий к ней участок земли) и требующим разработки проектной документации.
Стоит отметить, что перед согласованием проекта с Мосжилинспекцией, необходимо будет получить одобрение Москомархитектуры, поскольку меняется внешний облик фасада здания. По той же причине в состав проекта отдельного входа включают фотофиксации и фотомонтажи затрагиваемого участка наружной стены.
При этом, если требуется согласовать отдельный вход в здании, являющемся памятником архитектуры, то вам понадобится разработать проект приспособления получить разрешение от Москомнаследия.
Подробнее о приспособлении памятников для современного использования
Проект устройства отдельного входа может представлять собой как отдельный документ, так и входить в состав более обширного проекта перепланировки, который предусматривает и другие изменения помещений.
Перед тем, как приступить к получению разрешений на отдельный вход в соответствующих инстанциях, следует заручиться согласием 73% жильцов дома на затрагивание общедомовой собственности.
Для этого нужно провести собрание собственников и получить их подписи. Кроме того, потребуется одобрение от управляющей компании или ДЕЗа, в зависимости от того, у какой организации стоит на балансе ваш дом.
Пример проекта отдельного входа
Данным проектом предусматривалось устройство дополнительного входа в нежилые помещения первого этажа многоквартирного жилого дома. Дверной проем предполагалось выполнить из оконного с демонтажом подоконного блока и частичным заложением проема по ширине.
На получившийся проем устанавливался дверной блок. Также предлагалось замена навеса и устройство нового, с колоннами, и переустройство площадки и лестницы с увеличением их габаритов.
Пример фотомонтажа устройства отдельной входной группы:
Наша компания не первый год работает в сфере перепланировок, на практике у нас было множество проектов устройства отдельного входа для квартир и нежилых помещений.
Поэтому, если Вам необходимо подготовить проектную документацию для перепланировки с организацией отдельного входа обращайтесь по телефонам на сайте или пишите на электронную почту, консультация бесплатная.
Согласование перепланировки на первом этаже: нюансы, особенности, порядок
Традиционно квартиры первых этажей многоквартирных домов принято считать малопривлекательными.
Особенности проживания на первом этаже
Недостатков у них действительно хватает с лихвой. Это и громкий шум от стука подъездной двери и домофонных звонков. А также от подъезжающих, отъезжающих или проезжающих машин во дворе.
Это и пыль от дороги, если за окном проезжая часть города. И не лучший вид из окна – недостаток, с которым ничего нельзя поделать. Ну, если только организовать во дворе клумбу, а деревца высадить подальше от фасада дома.
Дома расположены рядом с проезжей частью
Часто владельцы квартир первых этажей многоквартирных домов вынуждены устанавливать на окна специальные решетки, чтобы хоть как-то обезопасить себя от нежеланных гостей – грабителей и просто хулиганов. В особых случаях приходится даже устанавливать сигнализацию.
Нередко в домах еще советской постройки жильцы первых этажей страдают от неприятного запаха из подвала и сырости, а также от холодного пола в квартире.
А вот недостаток света могут испытывать жители нижнего этажа как в многоэтажках советской эпохи, так и в современных новостройках.
Решетки на окнах квартир первых этажей
Кроме того, проживающие на первых этажах в целях скрытия своей частной жизни от посторонних глаз вынуждены в вечернее время суток постоянно закрывать жалюзи или занавешивать окна шторами.
Конечно, у квартир первых этажей есть и неоспоримые преимущества. Такие, например, как цена – подобное жилье обходится дешевле (в пределах 5-10%) аналогичного на более высоких этажах.
Помимо этого, жильцам самых нижних квартир не нужен лифт, который имеет свойство время от времени ломаться или вообще требовать замены.
Для молодых мам более удобным является использование коляски. Да, и за детьми, играющими во дворе, присматривать проще.
Опять же пожилым людям добираться до своей квартиры удобнее и быстрее.
К тому же снизу не живут соседи, а, значит, вы не сможете никого затопить. И скандалить по поводу громких топота, шума, переноса мебели и других неприятных звуков не придется.
Еще один несомненный плюс для квартир первых этажей – это всегда хороший напор воды, в то время как жильцы последних этажей с этим часто имеют проблемы.
Кроме того, квартиры первых этажей привлекательны для коммерсантов, которые желают открыть в доме офис или магазин, переведя жилое помещение в нежилой фонд.
Квартиры первых этажей часто используются в коммерческих целях
Но самое главное, о чем мы хотим рассказать, квартиры на первых этажах многоквартирных домов крайне привлекательны с точки зрения проведения в них перепланировок. То есть в них разрешается проведение таких ремонтно-строительных мероприятий, которые запрещены в квартирах, расположенных выше.
Перепланировка кухни в квартире на первом этаже
Не ошибемся, если, перефразируя классика, скажем, что все просторные кухонные помещения в квартирах похожи друг на друга, а вот тесные кухоньки неудобны каждая по-своему – слишком большой вентиляционный выступ, выход на балкон, который лучше бы сделали из жилой комнаты, узкий проем, неудачное расположение инженерных коммуникаций и т.п.
Универсальных рецептов устранения таких недостатков в природе не существует – каждый случай слишком индивидуален. Но для тесных кухонь есть несколько характерных проблем, которые решаются одним и тем же способом.
К ним можно отнести:
- Недостаток места для хранения кухонной утвари (посуды, столовых приборов и др.).
- Отсутствие места для устройства полноценного обеденного пространства.
- Нехватка рабочей зоны для приготовления еды.
- Недостаток пространства для удобного размещения холодильника, посудомоечной машины, другой бытовой техники (мультиварки, хлебопечки, кухонного комбайна, микроволновки, кофеварки и т.п.).
Решить подобные проблемы можно только одним единственным способом – увеличить пространство кухни за счет смежного помещения, то есть с помощью самой настоящей перепланировки.
И вот здесь большинство жильцов многоквартирных домов ожидает неприятный сюрприз в виде Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 №47, п. 24 которого запрещает располагать кухни над жилыми комнатами соседей снизу.
Это значит, что, как бы вам этого не хотелось, а невозможно расширить кухонное помещение на прилегающую жилую зону. Поскольку по стояку квартиры практически в каждом доме имеют абсолютно идентичные планировки, при увеличении площади кухни таким образом, ее увеличенная часть как раз окажется над жилой комнатой квартиры снизу, что делать категорически нельзя.
А вот в квартирах первых этажей подобная перепланировка возможна, поскольку под ними отсутствуют жилые помещения. То есть помимо возможности увеличения кухни за счет коридора, встроенного шкафа, кладовки и подсобки, на первом этаже можно расширить кухонное помещение и на жилую площадь.
Но согласовать такую перепланировку можно только в домах, где используются не газовые, а электрические кухонные плиты. А перегородка между кухней и комнатой является ненесущей, и ее можно будет снести.
По большому счету, при перепланировках квартиры на первом этаже кухню можно расширять практически на любое помещение, кроме туалетов, ванных комнат и совмещенных санузлов.
Соответственно, в квартирах первых этажей и перепланировка с переносом кухни в жилую комнату тоже возможна. Опять же при условии, что будет установлена электроплита.
Перепланировка санузла в квартире первого этажа
Как вы уже, наверное, догадались для жителей первых этажей открыты и более широкие возможности по переустройству туалетов, ванных и санузлов.
П.9.22 СП 54.13330.2016 не разрешает размещать мокрые зоны над кухнями и жилыми комнатами ниже расположенных квартир. Но поскольку внизу квартир нет, для жильцов первого этажа это правило, по сути, не работает. И они могут спокойно согласовать перепланировку с увеличением площади санузла или ванной комнаты за счет смежного жилого или кухонного помещений.
Образец разрешения Мосжилинспекции на перепланировку с расширением санузла за счет жилой комнаты:
Проект перепланировки однокомнатной квартиры с расширением санузла на комнату:
А так квартира выглядела до перепланировки (план БТИ):
А это пример перепланировки с расширением ванной не только на коридор, но и на кухню (кирпичный дом, квартира расположена на первом этаже):
Как вы видите, с точки зрения перепланировки первый этаж можно считать наиболее предпочтительным.
Единственным существенным недостатком при перепланировках первого этажа является трудность получить у автора проекта дома разрешение на устройство в квартире проема в несущей стене. Особенно если перепланировка планируется в панельном доме.
Такой вариант переустройства квартиры очень распространен при расширении ванной с туалетом на коридор, когда вход на кухню оказывается перекрыт и нужно резать проем в капитальной стене между кухней и смежной с ней комнатой.
А поскольку чем ниже этаж, тем большая нагрузка выпадает на несущие конструкции здания, устройство такого проема в несущей стене квартиры, расположенной на первом этаже, допускается в исключительно редких случаях.
Процедура согласования перепланировки на первом этаже
Процесс получения разрешения и приемки перепланировки для квартир первых этажей не имеет никаких отличий. Также требуется собрать документы для перепланировки. Затем передать их самостоятельно или через посредников, на которых оформлена доверенность, в МФЦ. Оттуда бумаги попадут в жилищную инспекцию города Москвы, где их и рассмотрят.
Если будут предоставлены все необходимые документы, а заложенные в проект перепланировки мероприятия не противоречат действующим строительным, санитарным, противопожарным и другим нормативам, то проблем с получением разрешения на перепланировку квартиры на первом этаже не возникнет.
После того, как будет сделан ремонт, квартиру посетит комиссия с проверкой перепланировки. Ее задачей будет убедиться, что квартира переделана на основе согласованной проектной документации без проведения каких-либо самовольных работ, и выдать акт о завершенном переустройстве и перепланировке.
Акт о завершенной перепланировке квартиры
Завершается процедура согласования перепланировки на первом этаже внесением всех произведенных изменений в документы БТИ.
Также вы можете посмотреть наше ВИДЕО об особенностях перепланировки квартиры на первом этаже: