Содержание

Текущий и капитальный ремонт в подъезде. Перечень работ, финансирование и приемка – Маритоль | Ремонт и обслуживание МКД

Состояние подъезда — один из главных показателей состояния многоквартирного дома и эффективности работы ТСЖ и управляющей компании. В домах с чистыми и светлыми подъездами жильцы чувствуют себя комфортно, платежи за ЖКУ собираются лучше, а квартиры стоят дороже. В этой статье мы расскажем о том, как ремонтировать подъезды и чем отличаются текущий и капитальный ремонт

Когда необходим ремонт подъезда

Ремонт подъездов МКД относится к текущему ремонту. Проводят его раз в 3-5 лет, но возможно и чаще, если в этом есть необходимость. Технически перед текущим ремонтом подъезд должен находиться в удовлетворительном состоянии, без конструктивных повреждений стен, лестниц, входной группы и коммуникаций, а для его восстановления до нормативного состояния необходимо отремонтировать не более 30% имущества.

Если же более 30% общего имущества МКД повреждено и требует восстановления, обнаружены серьезные косметические и конструктивные дефекты, то возникает вопрос о капитальном ремонте, причем не только подъезда, но и всего жилого дома.

Юридические основания и финансирование ремонта подъездов

Юридическим основанием текущего ремонта подъезда МКД является договор между собственниками квартир и управляющей компанией, где оговариваются обязанности УК, порядок выделения средств, а также периодичность ремонта.

Решение о внеочередном ремонте подъезда принимает собрание собственников жилья, в ходе которого они составляют и принимают заявление, адресованное управляющей компании. После получения такого заявления, согласно Жилищному кодексу, создается оценочная комиссия, которая исследует состояние подъезда и выносит решение.

Финансирование косметического ремонта подъезда МКД осуществляется из средств, ежемесячно вносимых собственниками на содержание и ремонт жилья. Если же имеются повреждения входной группы, коммуникаций, окон и т.д., требующие капитального ремонта, то средства выделяются из фонда, который формируется по статье «Капитальный ремонт».

Перечень работ при ремонте подъездов

В перечень работ по текущему ремонту подъездов, согласно постановлению Госстроя России №170 от 27. 09.2003 о правилах и нормах технической эксплуатации жилого фонда, входит ремонт отдельных участков отделки стен, потолков и полов. Периодичность определяется там же и составляет 3-5 лет. Документальное сопровождение включает сметы, опись работ, а также акты о приемке результатов работ.

Как правило, при текущем ремонте подъездов выполняют следующий перечень работ:

  • Побелка и покраска стен, батарей, перил и потолков
  • Ремонт тамбура, включая двери
  • Ремонт входной группы, в том числе козырьков
  • Замена или вставка стекол в окна
  • Ремонт или замена почтовых ящиков
  • Ремонт или замена подъездных электрических щитков
  • Ремонт или замена клапанов мусоропроводов
  • Частичное восстановление или замена покрытия пола и т.д.

Не все работы проводят одновременно, в каждом конкретном случае список составляется отдельно, в зависимости от результатов обследования подъезда. Подробней об этом написано, в методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04. 2004 (утв. Госстроем РФ).

Капитальный ремонт жилого дома и ремонт подъездов

Капитальный ремонт многоквартирного дома, согласно ст. 166 Жилищного кодекса РФ, должен включать:

  • ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
  • ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
  • ремонт крыши;
  • ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
  • ремонт фасада;
  • ремонт фундамента многоквартирного дома.

Как видно из цитаты, ремонт подъезда, даже значительный, не может считаться капитальным юридически, но при этом может именоваться капитальным в обиходе. Вместе с тем, управляющая компания обязана проводить косметический ремонт подъезда, несмотря на то, что он не носит капитальный характер. Отдельно следует отметить, что при проведении текущего ремонта действительно может быть выполнен капитальный ремонт инженерных систем и конструктивных элементов, расположенных в подъезде.

Приемка работ по текущему ремонту подъездов

Приемка ремонта в подъезде — ответственный этап не только для подрядчика, но и для ТСЖ и жильцов. Акты приемки подписываются представителями подрядчика, управляющей компании и уполномоченным собственником. Компания-подрядчик, в свою очередь, предоставляет гарантию на результаты выполненных работ сроком на 2 года.


Капитальный и текущий ремонт подъездов
в Екатеринбурге и Свердловской области

+7 (343) 268-30-61


Оставить заявку

Ремонт в подъезде: что нужно знать жильцам :: Дизайн :: РБК Недвижимость

Как часто должен проходить ремонт в подъезде, можно ли выбрать жильцам цвет стен, что делать, если УК отказывается проводить работы — ответы на эти и другие вопросы в нашем материале

Фото: shutterstock

При покупке квартиры опытные риелторы всегда рекомендуют обращать внимание на подъезд: чисто ли он убран, обустроена ли входная группа, в каком состоянии кнопки в лифте, давно ли был ремонт. Все это свидетельствует и о том, с какими соседями вам предстоит жить и как справляется со своей работой управляющая компания. Именно она отвечает не только за содержание, но и за ремонт подъезда.

  • Что входит в ремонтные работы
  • За чей счет проводится ремонт
  • Как часто должен проходить ремонт
  • Как добиться ремонта в подъезде
  • Что можно выбрать самостоятельно

Не стоит путать капитальный и текущий ремонт общих помещений. Реновация подъезда не входит в перечень объектов, подлежащих капитальному ремонту.

adv.rbc.ru

Как ухаживать за общими площадками — лестницами, лифтами, крыльцами и другими помещениями, — подробно описано в постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 [1]. В нем указано, как часто должен производиться ремонт этих зон.

В капитальный ремонт дома входят такие работы, как починка и замена лифтов, крыши, подвала, фасада, фундамента и обновление инженерных систем [2]. Все остальные работы по уходу за общими помещениями, в том числе их реновация, относятся к текущему ремонту.

Что входит в ремонт подъезда

У каждого собственника на руках должен быть договор с управляющей компанией. В этом документе указан весь перечень возможных работ, которые входят в содержание общих зон. Чаще всего в него включено косметическое обновление стен, пола, потолка. Бригада переложит напольное покрытие или поменяет окна, если это требуется.

Если починка крыши подъезда входит в капремонт, то покраску козырька или замену перил можно сделать силами УК в рамках текущего ремонта. Также ремонтные бригады чинят и красят почтовые ящики, батареи, трубы, заменяют при необходимости светильники, прячут провода в специальные короба в целях безопасности.

За чей счет происходит ремонт

Собственники квартир по закону ежемесячно делают взносы на капитальный ремонт и оплачивают услуги управляющей компании по содержанию мест общего пользования. Капитальный ремонт финансируется из независимого фонда, а вот текущий производится за счет средств, уплаченных УК.

Важно знать, что отдельной платы конкретно за ремонт входной группы управляющая компания брать права не имеет.

Фото: shutterstock

Как часто должен проходить ремонт

Решение о необходимости обновления подъезда принимается на основе плановых осмотров. Они должны проходить дважды в год: весной и осенью. Перед началом и после окончания отопительного сезона. Если дом кооперативный, то на осмотре, помимо представителей УК и обслуживающих организаций, должен присутствовать и уполномоченный член ЖСК. В результате осмотра составляется акт, в котором указана необходимость текущего или капитального ремонта элементов здания.

Согласно постановлению, ремонт подъездов должен проводиться максимум раз в пять лет. Если, по мнению жильцов, состояние подъезда оставляет желать лучшего, нужно обратиться в управляющую компанию с вопросом, когда был последний осмотр и когда запланирован ремонт.

Как добиться ремонта в подъезде

Случается, что управляющая компания отказывается от ремонта общих зон в подъезде или делает это некачественно и в неполном объеме. В таком случае жильцы могут объединиться и вынудить ее провести необходимые работы.

Сначала нужно собрать собственников и представителей УК. На собрании определяется перечень того, что требуется сделать в общих зонах. Это решение фиксируется в протоколе встречи.

Далее в УК направляется письменное заявление с указанными сроками исполнения ремонта. Управляющая компания в свою очередь выставляет счет на весь перечень, который должен быть погашен из денег, уплаченных собственниками.

Если УК отказывается проводить ремонт или срывает сроки, стоит обратиться в Жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, управу района и далее в прокуратуру.

Что можно выбрать самостоятельно

Ремонтные работы не обязательно должны проводиться силами УК. Жильцы имеют право выбрать своих подрядчиков, если стоимость их работ укладывается в необходимую сумму. Если же жильцы доверились своей УК, они могут выбрать цвет стен, плитки или пола.

Важно помнить, что после проведения ремонтных работ бригады должны оставлять подъезд в чистоте. А значит, они обязаны накрывать пленкой стены, полы или окна, чтобы те не испачкались, и вынести за собой мусор. Компания, осуществившая ремонт, должна дать гарантию на выполненные работы на два года.

Принимает готовые работы представитель подрядчика, собственник и сотрудник управляющей компании.

Часто задаваемые вопросы по ремонту и техническому обслуживанию – Совет по правилам аренды

Важно отметить, что эти часто задаваемые вопросы не предназначены для замены определений, толкований и т. д., содержащихся в самих соответствующих законодательных актах, кодексах и правилах, регулирующих арендную плату, или любые административные или судебные решения, толкующие такие законы, кодексы и положения, или любые приказы Совета по арендной плате города Нью-Йорка или округа.
  • Какие шаги я должен предпринять, чтобы мой арендодатель сделал ремонт?
  • Могу ли я сам отремонтировать/улучшить квартиру?
  • Как долго мы должны быть без холодильника, пока домовладелец не заменит его?
  • Недавнего ремонта было недостаточно! Что я могу сделать?
  • В моем доме беспорядок! Существуют ли правила относительно времени и продолжительности строительства?
  • Требует ли закон, чтобы супергерой проживал в моем доме?
  • Может ли Супер войти в мою квартиру, когда меня нет, чтобы делать ремонт?
  • Какие правила покраски квартир?
  • Кто такой администратор 7A?
Какие шаги я должен предпринять, чтобы мой арендодатель сделал ремонт?

В соответствии с положением закона штата, называемым «Гарантия пригодности для проживания», арендаторы имеют право на квартиру, пригодную для проживания людей без каких-либо условий, угрожающих или наносящих ущерб их жизни, здоровью или безопасности.

Следовательно, все арендаторы, независимо от статуса регулирования арендной платы, имеют право добиваться ремонта и снижения арендной платы за нарушение настоящей Гарантии пригодности для жилья. Обратите внимание, однако, что ваш арендодатель может не нести ответственность за стоимость ремонта, если дефекты возникли из-за вашей небрежности или небрежности или жестокого обращения с кем-либо из членов вашей семьи. Независимо от того, арендодатель или арендатор в конечном счете несет ответственность за расходы на ремонт или техническое обслуживание, владелец обязан содержать помещение в надлежащем состоянии.

Если в вашей квартире есть дефекты и она нуждается в ремонте, мы обычно советуем арендаторам выполнить следующие действия:

  • Свяжитесь с вашим начальником и/или арендодателем по поводу необходимого ремонта.
  • Если ваш суперинтендант или управляющая компания не реагируют, а ремонт не был произведен своевременно, напишите владельцу здания письмо с изложением проблемы и просьбой произвести ремонт к определенной дате.
    Если мастер просто небрежно относится к ремонту, этот тип «подсказки» владельцу может повлечь за собой действие. Отправьте письмо заказным письмом (ознакомьтесь с договором аренды и обязательно следуйте требованиям к «уведомлениям», изложенным в договоре аренды) и сохраните копию в своих файлах. JustFix.nyc предоставляет бесплатный онлайн-инструмент для уведомления владельца здания заказным письмом о необходимости ремонта. У них также есть руководство по звонку 311, чтобы починить вещи в вашем здании.
  • Если письмо не принесло ответа, попробуйте связаться с владельцем лично или по телефону. Сообщите им, что решение проблемы важно и что, если она не будет решена, вам придется подать жалобу властям.

Если владелец по-прежнему не отвечает, вы можете сделать одно из следующих действий (или их комбинацию):

  • Прочитайте руководство Департамента жилищного строительства и развития (HPD) Нью-Йорка по правам и обязанностям жильцов и/или Жалоба в HPD. HPD может приказать арендодателю произвести ремонт и/или оштрафовать арендодателя. Однако следует предупредить: этот процесс может занять некоторое время, если только проблема не является срочной, например, потеря тепла или горячей воды. Такие проблемы получают более высокий приоритет от HPD.
  • Сделайте необходимый ремонт самостоятельно (или наймите кого-нибудь для этого) и вычтите стоимость из арендной платы. Убедитесь, что расходы были необходимы для устранения нарушения Жилищного кодекса города. Кроме того, будьте осторожны, чтобы получить предложения на работу и задокументировать как необходимый ремонт, так и затраты. Имейте в виду, что это может привести к судебному разбирательству за неуплату арендной платы. Вам нужно будет обосновать свое удержание. Прежде чем использовать этот подход, разумно проконсультироваться с юристом.
  • Если в вашей квартире установлена ​​стабилизированная арендная плата, подайте жалобу на «снижение качества услуг» в NYS Homes and Community Renewal (HCR) — агентство штата, которое регулирует законы об аренде. Информацию об услугах можно найти в Информационном бюллетене HCR № 3: Необходимые и основные услуги.
  • Вы можете подать жалобу на индивидуальную квартиру о снижении качества услуг онлайн. Дополнительную информацию о сокращенных услугах можно найти в Информационном бюллетене HCR № 14: Снижение арендной платы за сокращенные услуги.
  • В случае серьезных проблем с обслуживанием вам следует рассмотреть возможность подачи иска HP в Жилищный суд. Дополнительную информацию о суде по жилищным вопросам в городе Нью-Йорк см. на нашей странице юридической помощи. JustFix.nyc также предлагает помощь в подаче экстренного иска HP на своем веб-сайте.

Вернуться к началу

Могу ли я сам отремонтировать/улучшить свою квартиру?

Будьте внимательны, чтобы различать ремонт и улучшение/модификацию. Большинство договоров аренды запрещают вносить изменения в квартиру без разрешения арендодателя. Кроме того, арендодатель, как правило, имеет право контролировать ремонт квартиры. Однако, если вы уведомили арендодателя о необходимости ремонта, а он не ответил, может быть уместно сделать ремонт самостоятельно.

Что касается улучшений/переделок, вы можете рассмотреть несколько вариантов:

  • Обратитесь к арендодателю с планами работ и попросите разрешения на их выполнение. Многие арендодатели откажутся, так как они не будут иметь достаточного контроля над строительством и/или не получат никакого повышения арендной платы, если работа будет связана с улучшением.
  • Попросите домовладельца сделать улучшения и согласитесь увеличить арендную плату. Закон о стабилизации арендной платы позволяет арендодателям повышать арендную плату за соответствующие улучшения квартир. Однако, когда квартира занята, арендатор должен дать письменное согласие на улучшения и конкретную сумму увеличения арендной платы. Для получения дополнительной информации об отдельных улучшениях квартир (IAI) см. страницу HCR «Улучшения квартир», часто задаваемые вопросы HCR по MCI и IAI, а также информационный бюллетень HCR № 26: Руководство по повышению арендной платы для квартир со стабилизированной арендной платой.

Вернуться к началу

Как долго мы должны быть без холодильника, пока домовладелец не заменит его?

Конкретных правил в отношении периода времени, в течение которого стабилизированный арендатор может быть без холодильника, не существует, если владелец добросовестно прилагает усилия для замены этой услуги. Вы должны знать следующее:

  • Арендодатель должен отремонтировать сломанный или неисправный прибор, который был предоставлен в аренду, когда вы арендовали его, или заменить его на прибор того же типа или качества, если он не может быть отремонтирован бесплатно. дополнительная плата за аренду.
  • Отсутствие холодильника может представлять собой нарушение вашей гарантии пригодности для проживания и/или сокращение услуг, поэтому вы можете подать жалобу на сокращение услуг в HCR.

Для получения дополнительной информации о том, как выполнить ремонт, см. шаги, описанные в первом вопросе вверху.

Наверх

Недавнего ремонта было недостаточно! Что я могу сделать?

Выполните шаги, описанные в первом вопросе вверху.

Вернуться к началу

В моем доме беспорядок! Существуют ли правила относительно времени и продолжительности строительства?

Владелец здания должен иметь разрешение на строительство для проведения работ. Как правило, в разрешениях указываются допустимые часы работы. Департаменту строительства Нью-Йорка поручено обеспечить соблюдение условий разрешения на строительство. Узнайте больше и подайте жалобу на строительство здания. Если компания не соблюдает условия разрешения, вы должны задокументировать нарушения компании и представить эти доказательства в Департамент строительства.

Естественно, строительство — грязная работа, поэтому можно ожидать несколько более грязных условий. Однако, если в здании царит настоящий беспорядок и не предпринимается никаких усилий по его очистке, или если вы считаете, что строительные работы привели к воздействию опасных материалов, вам следует немедленно связаться с Департаментом строительства г. Нью-Йорка.

Вы можете подать индивидуальную жалобу на снижение качества обслуживания через Интернет в NYS Homes and Community Renewal (HCR) — агентство штата, которое регулирует законы об аренде. См. Информационный бюллетень HCR № 14: Снижение арендной платы в связи с сокращением объема услуг .

Вы можете попытаться возразить, что длительный шум и грязь в здании свидетельствует о неспособности арендодателя предоставить надлежащие услуги и что вы должны получить какое-то снижение арендной платы или иное облегчение.

Вернуться к началу

Требует ли закон, чтобы в моем доме проживал Супер?

В многоквартирных домах с девятью и более квартирами домовладелец должен либо:

  • Самостоятельно оказывать услуги по уборке/управлению, если они проживают в здании;
  • Предоставить супер, который живет в здании, в пределах 200 футов от здания или в пределах одного блока здания, в зависимости от того, что больше;
  • Обеспечьте круглосуточную доступность услуг по уборке помещений.

Короче говоря, суперинтенданту не обязательно жить в здании, но если это не так, владелец должен предусмотреть соответствующие услуги суперинтенданта. Имя владельца здания, супервайзера или компании по уборке (т. е. лица, предоставляющего услуги по уборке) должно быть вывешено в вашем холле вместе с номером телефона для круглосуточной связи.

Вернуться к началу

Может ли Super войти в мою квартиру, когда меня нет, чтобы делать ремонт?

Если ремонт носит срочный характер и ожидание его выполнения может нанести ущерб зданию или подвергнуть опасности окружающих, тогда в квартиру может войти супервайзер для проведения ремонта. Однако при отсутствии явной чрезвычайной ситуации, такой как утечка газа или попадание воды через ваш этаж в квартиру внизу, никто не может войти в вашу квартиру без вашего разрешения.

Конечно, если у вас пропало личное имущество или был причинен ущерб, вы можете предъявить претензии к супервайзеру и/или владельцу.

В соответствии с Законом г. Нью-Йорка о многоквартирных домах арендаторы многоквартирных домов могут устанавливать и обслуживать свои собственные замки на входных дверях своих квартир в дополнение к замку, предоставленному арендодателем. Замок может быть не более трех дюймов в окружности, и арендаторы должны предоставить своему арендодателю дубликат ключа по запросу. Обратите внимание, что замки с двойным цилиндром (ключи вынимаются изнутри) опасны и незаконны. Почти каждый год в Нью-Йорке жильцы гибнут в пожарах, потому что не могут найти внутренний ключ от двойного цилиндрового замка в прокуренной квартире. Такие замки представляют собой чрезвычайную опасность и никогда не должны устанавливаться.

Наверх

Каковы правила покраски квартир?

Кодекс эксплуатации жилищного фонда г. Нью-Йорка требует, чтобы: В занятых жилых единицах в многоквартирном доме владелец должен:

  • Покрасить или покрыть стены и потолки обоями или другим приемлемым настенным покрытием; и
  • Перекрашивайте или повторно покрывайте стены и потолки обоями или другим приемлемым настенным покрытием каждые три года и чаще, если это требуется по контракту или другим положениям закона.

Полный текст см. в Жилищном кодексе гл. 2, п. 2, ст. 3 о покраске. Согласно NYS Homes and Community Renewal (HCR), государственному агентству, которое регулирует законы об аренде, стоимость покраски может быть переложена на арендатора только в том случае, если он запрашивает что-то особенное (например, конкретную марку или цвет) или если арендатор вызвало повреждение агрегата, требующее покраски.

Вернуться к началу

Кто такой администратор 7A?

Как правило, администратор 7А назначается после того, как судья определяет, что в здании имеются условия, «опасные для жизни, здоровья или безопасности», которые владелец здания не устранил. Администратор 7А может быть назначен после ходатайства 1/3 жильцов в здании или если Департамент жилищного строительства и развития города обратится в суд с просьбой назначить администратора. Администратор в основном получает контроль над зданием от владельца и использует арендную плату для устранения опасных условий в здании.

Здания с администраторами 7A обычно находятся в очень плохом физическом состоянии. Однако, если администратор 7А сделает свою работу, здание можно привести в хорошее (если не в отличное) состояние. Удаление администратора может означать одно из двух: 1) Администратор неправильно выполняет свою работу; или 2) Администратор успешно выполнил свою работу и здание больше не нуждается в его помощи. Очевидно, вам нужно будет проверить, чтобы увидеть, что это так. Для получения дополнительной информации см. Программу управления HPD 7A.

Вернуться к началу

Чья они ответственность? — Техническое обслуживание и ремонт зданий

Увеличение количества кооперативов и квартир в Нью-Йорке изменило образ жизни многих жителей Нью-Йорка. Арендаторы, купившие кооперативную квартиру, стали собственниками акций, а собственники кондоминиумов — блоком и участком. Традиционные отношения между арендодателем и арендатором, которыми пользовались эти бывшие арендаторы, были заменены другими отношениями, которые совершенно отличаются и иногда сбивают с толку. В кооперативах арендаторы являются собственниками своих домовладельцев; в то время как в квартирах арендаторы являются землевладельцами своих отдельных единиц и приобретают безраздельный интерес к общим элементам квартиры.

Эти новые отношения иногда противоречат законам о здоровье и безопасности, которые изначально были направлены на исправление диспропорций, воспринимаемых или реальных в нормальных отношениях между арендодателем и арендатором. В результате акционеры и советы директоров кооперативов, а также собственники и советы управляющих многоквартирными домами часто слышат вопрос: а чья это ответственность? особенно когда возникают проблемы с обслуживанием или ремонтом.

Общие правила обязательств

Взаимные обязательства между пайщиками и кооперативом регулируются договором аренды собственности кооператива, внутренними правилами и подзаконными актами. В большинстве случаев договор аренды собственности кооператив несет ответственность за структурный ремонт здания и ремонт общих элементов кооперативных частей здания, которые не находятся внутри квартир отдельных пайщиков, а также ремонт внутренней части квартир пайщиков. если ущерб причинен халатностью кооператива. Если кооператив производит ремонт, за который отвечает пайщик, кооператив имеет право, в большинстве случаев аренды собственности, взимать с пайщика стоимость этого ремонта.

В многоквартирных домах обязательства по ремонту изложены в руководящих документах, таких как декларация об учреждении кондоминиума, подзаконные акты кондоминиума и индивидуальный договор. В соответствии с Законом о многоквартирном доме (в пределах Нью-Йорка) и Законом о многоквартирном доме (за пределами г. Нью-Йорка) каждый владелец квартиры считается лицом, контролирующим свою квартиру, а совет управляющих многоквартирным домом считается лицо, контролирующее общие элементы квартиры в целях обеспечения соблюдения этих законов или кодексов.

В многоквартирных домах владельцы квартир несут ответственность за соблюдение правил, касающихся оконных решеток, детекторов дыма, удаления асбеста и снижения содержания свинца в краске внутри квартиры, в то время как совет управляющих отвечает за ремонт и другие законы о здоровье и безопасности в общих элементах. Однако окна обычно считаются частью общих элементов; и, следовательно, являются обязанностью совета директоров.

Если возникает вопрос о том, кто несет ответственность за ущерб внутри квартиры, например, за утечку воды, которая могла быть вызвана проблемой в другой квартире, совет управляющих должен провести расследование. Если обнаружено, что повреждение является результатом проблемы в общем элементе квартиры, то совет управляющих должен произвести ремонт; в противном случае ответственность несет владелец устройства.

Кооператив в качестве арендодателя

Что касается вопросов здоровья и безопасности, существуют исключения из общих правил, касающихся обязательств по ремонту в кооперативах. Согласно Жилищному кодексу г. Нью-Йорка, термин «арендодатель», который некоторые суды постановили, включает кооператив, в первую очередь ответственный за создание всех ремонт в жилых помещениях, являющихся частью многоквартирного дома с тремя и более жилыми единицами. Этот закон даже обязывает арендодателей производить ремонт в тех случаях, когда арендатор причинил ущерб, хотя арендодатель имеет право подать в суд на арендатора с целью возмещения стоимости ремонта, вызванного правонарушением арендатора.

Почти все жилые кооперативы в Нью-Йорке состоят из нескольких домов. Некоторые суды принуждают кооперативы в соответствии с Жилищно-эксплуатационным кодексом производить в квартирах ремонт, связанный с охраной здоровья и безопасностью, хотя в большинстве случаев договоров аренды в собственность такой ремонт входит в обязанности дольщика. К счастью, в большинстве этих дел суды также поддержали право кооператива взыскать с акционеров стоимость ремонта.

Области, которые должны представлять интерес для кооперативов как части основной ответственности арендодателя, включают оконные решетки, детекторы дыма, асбест, свинцовую краску и ремонт наружных поверхностей зданий, включая фасады. Собственник, арендатор, агент или другое лицо, управляющее многоквартирным домом или контролирующее его, несет ответственность за обеспечение, установку и техническое обслуживание оконных решеток на каждом окне каждой квартиры и общего коридора в кооперативных зданиях, где находится ребенок в возрасте до десяти лет. проживает, за исключением случаев, когда окно ведет к пожарной лестнице.

Если пайщик не уведомляет или отказывается уведомить кооператив о присутствии ребенка, не достигшего возраста тенора, снимает оконные решетки после их установки, кооператив должен принять меры для обеспечения соблюдения. В этих обстоятельствах я считаю, что кооператив имел бы право ссылаться на положение об аварийном доступе в соответствии с договором об аренде собственности, чтобы войти в квартиру несоблюдающего дольщика для установки оконных решеток.

Дымовые извещатели также несут ответственность за установку и техническое обслуживание арендодателей, хотя в кооперативе стоимость ремонта или замены должна быть возложена на пайщика, который снимает дымовой извещатель, не заменяет батарею или повреждает извещатель . Если в квартире проживают дети в возрасте до семи лет и присутствует свинцовая краска, кооператив должен принять немедленные корректирующие меры. Арендодатель несет строгую ответственность, если корректирующие меры не приняты.

Опросы и инспекции

Чтобы разобраться с оконными решетками, детекторами дыма и свинцовой краской, кооперативы должны направлять акционерам ежегодный опрос с запросом возраста детей, проживающих в каждой квартире, независимо от того, есть ли оконные решетки и детекторы дыма, а также дату последней замены батарей, а также наличие потрескавшейся или отслаивающейся краски или штукатурки, которые могут быть признаком других проблем в здании. Затем эти опросы должны сопровождаться физическим осмотром каждой квартиры, чтобы обеспечить точные ответы и соблюдение применимых законов и правил.

Эти задачи могут быть делегированы управляющему агенту, который обычно лучше подготовлен к логистике проведения всех опросов; но, в конечном счете, риск несоблюдения может пасть на кооператив и отдельных членов правления, если кто-то получит травму или умрет из-за того, что кооператив не принял простых превентивных мер. Если кооператив действительно делегирует эти задачи, кооператив должен связаться с управляющим агентом и убедиться, что опросы завершены и все корректирующие работы выполнены.

Квартиры должны рассмотреть вопрос о принятии аналогичного плана обследования, даже несмотря на то, что отдельные владельцы квартир несут ответственность за условия внутри своих квартир по ряду причин. Свинцовая краска или асбест могут повредить другие участки квартиры из-за протечек воды или неправильного удаления. Кроме того, уставы, правила и положения могут измениться, или суд может игнорировать предыдущие судебные решения и применить Жилищный кодекс (или другие законодательные акты) к многоквартирным домам. Кроме того, ежегодно опрашивая владельцев подразделений, совет управляющих может устранить потенциальные проблемы, пока они еще незначительны и до того, как они станут большой головной болью.

Общие элементы кооперативного или многоквартирного дома, включая его внешний фасад, лифт и паровые, канализационные и водопроводные трубы, должны регулярно проверяться. Периодический осмотр и техническое обслуживание фасада здания является обязательным в г. Нью-Йорке Местным законом 11. Кодекс обслуживания жилищного фонда и Закон о многоквартирных домах также требуют, чтобы арендодатели содержали здания и их оборудование в хорошем состоянии. Лифты — еще одна область, которая может создать проблемы для кооперативов и квартир. Несмотря на то, что город Нью-Йорк инспектирует лифты на полурегулярной основе, кооперативы и многоквартирные дома должны поручить своим управляющим агентам и подрядчикам по обслуживанию лифтов проверять и тестировать лифты не реже одного раза в год и производить ремонт по мере необходимости.

Невыполнение осмотра или выполнение необходимого ремонта или другого технического обслуживания может привести к гражданской ответственности кооператива и увеличению платы за обслуживание для акционеров за аварийный ремонт, когда профилактическое обслуживание обычно дешевле, безопаснее и разумнее. В кондоминиуме бездействие может привести к увеличению общих расходов на аварийный ремонт с владельцев квартир. Как кооперативы, так и кондоминиумы потенциально могут столкнуться с уголовными обвинениями и штрафами, особенно в отношении лифтов.