5 ошибок перепланировки, за которые могут лишить квартиры :: Жилье :: РБК Недвижимость
Рассказываем, какие ошибки при ремонте могут привести к необратимым последствиям
Фото: Global Look Press
Перепланировка квартиры — наиболее доступный и потому популярный способ улучшить свои жилищные условия. Однако не следует забывать, что нередко от этого зависит безопасность многоквартирного дома. Даже незначительное вмешательство в конструктив здания может повлечь за собой достаточно тяжкие последствия для собственника — как финансовые, так и юридические.
Ситуации, когда, затевая перепланировку, вы рискуете лишиться своего жилья, — в карточках «РБК-Недвижимости».
adv.rbc.ru
Согласно Жилищному кодексу РФ, перепланировка квартиры проводится только по согласованию с органами местного самоуправления и на основании принятого ими решения. Любые изменения конфигурации жилого помещения необходимо вносить в его технический паспорт. «Если органы государственного жилищного надзора или муниципального жилищного контроля выявят факт перепланировки, просто так это нарушение оставлено без внимания не будет и к нарушителю применят широкий спектр мер принуждения — от выдачи предписания и привлечения к ответственности за его невыполнение до принудительного изъятия перепланированного помещения в судебном порядке и продаже его с торгов», — говорит представитель Европейской Юридической Службы Татьяна Трофименко.
Если перепланировка квартиры проведена хоть и незаконно, но в разумных пределах, такие изменения можно узаконить при наличии положительного заключения строительной экспертизы. Для этого следует обратиться с исковым заявлением к администрации муниципального образования с требованием о сохранении жилого помещения в перепланируемом состоянии.
В Москве власти пошли на некоторое послабление в части согласования незначительных перепланировок. Их можно согласовать, представив техническое заключение от проектной организации, имеющей допуск СРО, совместно с заявлением на согласование и техническим паспортом на перепланированное жилое помещение. Однако согласование перепланировки через предоставление техзаключения не освобождает собственника квартиры от административной ответственности за незаконную перепланировку, напоминает руководитель практики жилищного права и социальных отношений Национальной Юридической Службы «Амулекс» Дмитрий Томко.
Самым распространенным примером перепланировки является перенос так называемой «мокрой» зоны (кухни, ванной и туалета) в помещения квартиры, не предназначенные для оборудования их системами водоснабжения и водоотведения. Так, например, в Алтайском крае один из жителей многоквартирного дома объединил кухню, ванную, санузел и коридор в одно помещение. «Во вновь образованном помещении был смонтирован душ, который по расположению находится над кухней квартиры, спальная комната квартиры перепланирована в кухню с устройством мойки, канализации, трубопровода водоснабжения. Областной суд обязал собственника привести квартиру в первоначальное проектное состояние, а встречный иск хозяина квартиры о сохранении помещения в перепланированном состоянии был отклонен», — приводит пример Дмитрий Томко. Никаких альтернативных решений здесь не предусмотрено — согласно Жилищному кодексу, размещать над комнатами ванную (душевую), уборную и кухню нельзя.
Российское жилищное законодательство запрещает перепланировку жилых домов и квартир, которая может привести к разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем, а также ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов.
Отдельно следует отметить проведение перепланировки в многоквартирных домах, имеющих охранный статус памятников. Для этого требуются дополнительные согласования с органом по охране памятников.
Так, например, в Санкт-Петербурге собственник обустроил в доме — объекте культурного наследия дополнительные балконы, изменив конструктив кровли мансардного этажа, а в одной из комнат сделал дополнительные дверные проемы, рассказывает Дмитрий Томко. В результате здание утратило первоначальный внешний облик и оригинальную планировку. По решению суда квартира была изъята у владельца и выставлена на торги.
Еще один распространенный вариант перепланировки квартиры — объединение балкона/лоджии с комнатой или кухней. Более того, перенос вышеуказанной кухни на балкон может быть расценен судом не только как перепланировка, но и как реконструкция объекта. По закону, такое изменение конфигурации квартиры требует обязательного согласования с жилищной инспекцией, поскольку может привести к повреждению соседних квартир и всего здания.
Дмитрий Томко приводит в пример одного из жителей многоквартирного дома в Приморье, который разобрал подоконный простенок в жилой комнате, чтобы организовать выход на самовольно возведенный балкон. «Демонтаж собственником перегородки, часть которой была расположена под балкой потолочного перекрытия, повредил здание и привел в нежилое состояние соседнюю квартиру и, следовательно, к принудительному изъятию перепланированного помещения», — рассказывает юрист.
Нередко собственники квартиры решают улучшить свои жилищные условия за счет незаконного присоединения к нему технических помещений, которые являются общим имуществом всех жильцов многоквартирного дома. Как правило, речь идет о чердаках, кладовках, реже — о подсобных помещениях.
Жилищный кодекс устанавливает четкий порядок перепланировки и переустройства жилого помещения в многоквартирном доме, включая согласование подобных изменений. Кроме того, действуют и Правила пользования жилым помещением. За нарушение этого порядка предусмотрена административная ответственность, вплоть до принудительного изъятия перепланированного помещения в судебном порядке и продаже его с торгов.
Присоединить такие помещения к квартире можно, но для этого, помимо согласованного в жилищной инспекции проекта, требуется согласие всех собственников — оно должно быть оформлено протоколом общего собрания. Кроме того, необходимо полностью соблюсти процессуальные аспекты, установленные статьями 44–48 ЖК РФ, а не банальным сбором подписей, указывают юристы. После того как чердак или кладовка будут технически присоединены к квартире и введены в эксплуатацию, на них должно быть зарегистрировано право собственности.
что делать, если в доме обнаружена незаконная перепланировка
Довольно часто привлекательная квартира на вторичном рынке содержит в себе неприятный сюрприз: оказывается, что ее перепланировка так и осталась неузаконенной. И это вроде бы сугубо формальный момент в одно мгновенье может превратиться в настоящую проблему, которая грозит финансовыми убытками и даже выселением.
В конце прошлого года профильный комитет Государственной думы одобрил ряд поправок в Жилищный кодекс, направленных на борьбу с незаконными перепланировками.
Например, поправки обяжут суды в ускоренном порядке рассматривать обращения органов жилищного надзора с требованием предоставить доступ в жилые помещения, собственники которых отказываются впускать инспектора для проверки. Суд должен будет рассмотреть такое требование в течение 10 дней.
Статья №25 Жилищного кодекса определяет перепланировку жилого помещения как «его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения».
К перепланировке можно отнести следующие действия:
— перенос и разборку перегородок;
— перенос и устройство дверных проемов;
— разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;
— устройство дополнительных кухонь и санузлов;
— расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
— ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
— устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Основное требование при планировании перепланировки — не нарушить прочность конструкций здания или работу инженерных систем дома.
С позиции закона, для контролирующих органов нет различия в том, кто именно провел проблемную перепланировку, и ответственность за использование помещения несет его текущий собственник.
При этом административное взыскание может быть наложено независимо от того, будет ли жилое помещение приведено в первоначальное состояние, или в судебном порядке переустройство либо перепланировка будут сохранены.
Конечно, самый простой способ – просто приобрести квартиру в новостройке, в которой всю работу с документами уже за покупателя проделал застройщик. Это в идеале.
Но если покупатель по каким-то причинам решает брать квартиру из вторичного фонда, то следует обратить внимание на стоимость жилого помещения. Как правило, квартиры с неузаконенной перепланировкой продаются дешевле.
Важно понимать, что даже хорошая скидка на квартиру легко нивелирует необходимые затраты на оформление перепланировки. В противном случае, такой шаг мог бы сделать предыдущий собственник.
Более того, квартиры, в которых перепланировка проведена и узаконена, наоборот, продаются с премией к рынку.
Считается, что перепланировка – это улучшение жилищных условий, комфорта и продавец вправе требовать за это дополнительную наценку. Как правило, ее размер не превышает 10%.
Второй «тревожный сигнал» о наличие незаконной перепланировки — требование продавца о расчете наличными, без использования ипотеки. Банки всегда тщательно подходят к вопросу проверки чистоты документов по каждой квартире и крайне редко дают кредиты на покупку жилья с неузаконенной перепланировкой.
Если несмотря ни на что цена и «новая планировка» квартиры устроили покупателя, и он решился ее приобрести, важно помнить, что узаконить изменения предстоит уже новому собственнику.
В некоторых случаях недобросовестные продавцы могут специально скрыть факт неузаконенной перепланировки в квартире. В этом случае покупатель имеет полное право обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав и подать иск против продавца, который ввел покупателя в заблуждение.
Как говорит адвокат Виктория Данильченко, если покупатель приобрел квартиру с незаконной перепланировкой, но не знал об этом, а продавец намеренно ввел его в заблуждение, умолчав о существенных условиях договора купли-продажи, то необходимо обратиться в суд за защитой своих прав.
В суде покупателю необходимо будет доказать, что при приобретении квартиры он не знал и не мог знать о наличии перепланировки. Сформировав правильную, грамотную правовую позицию и представив надлежащие доказательства, есть все шансы выиграть дело, защитив свои нарушенные права.
Исковые требования могут быть совершенно различными, например: о признании перепланировки незаконной или об обязании привести жилое помещение в первоначальное (исходное) состояние и др.
Стоит помнить, что самовольная перепланировка в жилом помещении всегда предусмотренную законом ответственность. При этом административное взыскание на виновного может быть наложено, даже если квартира приведена в первоначальное состояние либо ее перепланировка сохраняется в судебном порядке.
Георгий Трушин, Вести.Недвижимость
Опасности незаконных построек | Газета «Надежда»
Кеми Олатунде
|
Возникновение незаконных построек по всему миру представляет собой серьезное противоречие с современным градостроительством, главной целью которого является сохранение природной среды и улучшение устойчивого развития.
Несмотря на то, что в мире есть несколько примеров незаконного подавления строительства, его присутствие не исчезает, в основном в неразвитых и развивающихся странах, включая Нигерию.
Если взглянуть на глобальную угрозу, которую представляет собой незаконное строительство, можно заметить, что городские районы в развивающихся странах разрушаются из-за резкого увеличения численности населения, что приводит к анархии, поскольку государственные службы не могут идти в ногу с предъявляемыми к ним требованиями.
Из-за быстрого и неконтролируемого роста миллионы жителей городов живут в трущобах. Обычно от 30 до 60 процентов населения всего города проживает в домах и районах, которые были построены незаконно. Правительства очень редко предоставляют инфраструктуру и услуги, необходимые для здоровья и благополучия – водопровод, канализацию, ливневую канализацию, всепогодные дороги, общественный транспорт, электричество, здравоохранение – тем, кто строит нелегально.
Жилье в скваттерных поселениях является незаконным в двух смыслах; во-первых, земля занята незаконно и застроена без учета норм зонирования и дробления (т.
е. разрешенного использования земли, разрешенной плотности, водоснабжения, дренажа, подъездных путей). Во-вторых, многие физические и юридические лица получают прибыль от развития незаконных сообществ или удовлетворения потребностей их жителей. Землевладельцы, застройщики и предприятия зарабатывают деньги на незаконной покупке и продаже земли, и в некоторых случаях развилось экстенсивное и высокодоходное землевладение.
Толерантная, но пассивная реакция правительства имеет серьезные недостатки. К ним относятся: отсутствие коммунальных услуг, обычно связанных с жильем, таких как водоснабжение и канализация, отсутствие у жителей права на получение кредита на покупку, строительство или улучшение своей незаконной постройки или на расширение своего бизнеса, расположенного в ней, поскольку постройка не принимается в качестве залога. ; и разбросанных повсюду незаконных построек, что делает очень дорогим водопровод, канализацию, дороги и общественный транспорт.
Быстрый рост населения резко увеличил спрос на жилье.
Это привело к росту объемов строительства. Хотя в каждом городе есть законно построенные здания, некоторые из них также оказываются незаконными. Эти незаконные постройки построены без соблюдения правил соответствующих органов. Более того, они часто строятся на землях или участках, которые не зарегистрированы. Более того, у них нет даже юридических документов на то же самое.
Согласно выводам, плохое экономическое положение страны вынудило многих помещиков в городах перестроить свои дома и использовать их для других целей, чтобы зарабатывать на жизнь. В процессе возникло множество незаконных построек, поскольку многие домовладельцы не были достаточно осведомлены о правилах планирования.
В штате Ондо ситуация не отличается, так как множество незаконных построек усеивают практически все города, которые никоим образом не представляют штат с лучшим видом с точки зрения безмятежной окружающей среды.
Во время мартовского выпуска ежемесячных экологических санитарных учений в прошлую субботу в Акуре генеральный директор Управления по управлению отходами штата Ондо г-н Фола Омоволе назвал незаконные постройки опасными для окружающей среды в штате.
По его словам, власти намерены пресечь незаконные постройки вдоль основных дорог в Акуре, столице штата.
Он сказал, что как незаконные, так и заброшенные постройки должны быть удалены, отметив, что они представляют собой нарушение окружающей среды.
Он объяснил, что сооружения, возведенные на дренаже, не могут увидеть свет, заявив, что они способствуют загрязнению окружающей среды.
Выяснилось, что орган в кратчайшие сроки вручит владельцам незаконных построек уведомление о подстрекательстве, неисполнение которого влечет за собой получение судебного приказа о подстрекательстве.
Омоволе, обращаясь к некоторым жителям Кафедрального собора в Акуре, заявил, что важно, чтобы они придерживались здорового образа жизни, обеспечивая надлежащую уборку окружающей среды как внутри, так и снаружи своих помещений.
Обращаясь также к другим жителям улицы Гбоегун, он призвал людей соблюдать законы об охране окружающей среды, чтобы предотвратить вспышки заболеваний.
Подробно говоря с The Hope, Омоволе описал незаконную постройку как не имеющую идеального одобрения, в частности, от Министерства территориального планирования и городского развития.
По его словам; «Структура может выглядеть нормально, но не иметь одобрения, это незаконно. Есть также некоторые постройки, которые представляют опасность для окружающей среды, особенно разрушающиеся здания, но они представляют опасность для окружающих. Они создают визуальную опасность, так как неприглядны и воздействуют на психологию людей.
Говоря об усилиях правительства по борьбе с незаконными постройками, он сказал, что предпринимаются шаги для обеспечения того, чтобы все делалось правильно.
Он сказал; «Когда мы замечаем такое сооружение, мы выясняем, когда оно было построено, есть ли у него разрешение на градостроительство, стандарты строительства, техническое обслуживание и т. д. Когда у нас есть отчет, Управление выдает уведомление о сооружении или структурном извещении либо о его сносе, либо о его исправлении.
».
Он объяснил, что большинство разработок существуют без одобрения по всему штату, сказав, что «это большая проблема».
«Есть несколько построек, помеченных как старый район. В прошлом большинство структур имели одобрение, поскольку они следовали линии здания. Есть какая-то правильная организация разработки. В те времена люди следовали правилам градостроительства, поэтому люди привязаны к зданиям; это широко распространено в сообществах. В большинстве частных районов большинство зданий не имеют разрешения на градостроительство. Это одна из причин, по которой мы сталкиваемся с экологическими проблемами».
Он сказал, что любой, кто пойдет против приказа о задержании, изданного после уведомления о задержании, столкнется с гневом закона, заявив, что в соответствующих законах есть положения для решения этой проблемы.
Предлагая решение проблемы, сказал он; «Не позволяйте ему всплывать, чтобы было легче. Когда это было установлено, это становится серьезной проблемой, и именно поэтому правительство взаимодействует с ними, выдавая уведомление о содействии.
Если лицу дано уведомление о подстрекательстве, и оно не выполняет указание, правительство может забрать определенный участок земли для возмещения расходов на исполнение».
Он призвал владельцев незаконных построек вести себя правильно, заявив: «Если мы начнем допускать незаконность, дело дойдет до того, что оно выйдет из-под контроля. Люди должны найти способ приспособиться к применимому законодательству, чтобы создать лучшую и более безопасную среду.
«Многие люди не знают, а некоторые думают, что любое место может быть занято, но есть предел тому, что каждый может сделать, и поэтому правительство имеет право на каждое место. Люди также должны посетить соответствующее агентство для развития своей собственности, и, наконец, важно, чтобы люди не начинали то, что неправильно, чтобы не усугубить свою проблему.
«Что бы ты ни хотел сделать, лучше спроси себя, что об этом говорит закон? О каких руководящих принципах идет речь? Как жители, мы обязаны знать сторону закона по любому вопросу, чтобы не попасть в паутину закона».
Каковы риски строительства или покупки незаконной постройки?
| 08 марта 2007 г. — Комментарии ( 0 ) | Отражения |
В некоторых частях Белграда, где городское планирование еще не детализировано, строительство законной конструкции является сложной задачей. Это сложно, занимает много времени и стоит реальных денег. Мы знаем это очень хорошо, потому что это то, чем мы занимаемся. Некоторым людям может быть заманчиво уйти в сторону и построить незаконно или купить незаконное здание. Но каковы риски этого? Мы покажем здесь, что они не пренебрежимо малы.
Нет правил
Строительство без надлежащего разрешения раньше допускалось, потому что было время, когда не было возможности строить на законных основаниях. Процедуры отсутствовали, а городское планирование не проводилось. Целые части Белграда, особенно на окраинах, построены таким образом. «На территории Генерального плана города Белграда неформальные поселения занимают 22% земли под строительство и 43% всех земель под жилье, что на сегодняшний день является самой большой частью в Сербии» [1].
Калуджерица является примером полноценного поселения, построенного без разрешения. Картинка ниже дает наглядное представление о том, что означает незапланированный рост поселения.
Пример незапланированной урбанизации в Белграде в Калуджерице (источник Google Earth)
В качестве контраста ниже мы показываем пример плановой урбанизации на южной окраине Белграда в Зарково.
Пример плановой урбанизации в Белграде (источник Google Earth)
Строгие правила
Тем не менее, с 2003 года Закон о планировании и строительстве [pdf] регулирует использование земли под строительство и предусматривает уголовную ответственность за строительство строения без предварительного разрешения на строительство.
Правонарушение наказывается лишением свободы на срок до одного года для подрядчика и до трех лет для инвестора (статья 149).). Этот же закон также определяет основу для регулирования существующих неформальных построек до принятия закона.
Это что-то изменило? Не совсем. Нам просто нужно оглянуться вокруг себя, в пятой зоне Белграда, чтобы увидеть, что, тем не менее, многие дома появляются без какого-либо одобрения. Основная проблема заключается в том, что правоприменение не применялось: «за это время не известно ни одного судебного дела, которое было бы возбуждено и завершено» [1].
Мы находим в [1], почему долгое время допускалось развитие неформальных поселений:
- Производство цемента, кирпича, плитки и других основных строительных материалов является одной из редких отраслей промышленности страны с полной занятостью. Более половины продукции уходит на неформальное строительство.
- Сбережения сербских рабочих за границей направляются в основном на строительные материалы и неформальное жилье в Сербии, что обеспечивает экономически значимый приток иностранной валюты в экономику.
- Большинство безработных трудоспособных рабочих-мужчин временно нанимаются в качестве строителей небольшими бригадами на строительство неформальных поселений, что часто является их основным источником дохода.
- Для многих людей, семей и социальных групп строительство собственного дома поэтапно и на доступном участке, минуя дорогостоящую, медленную и сложную формальную систему получения всех необходимых разрешений, является единственным реальным вариантом в районе Белграда. Это особенно относится к уязвимым социальным группам, таким как беженцы, безработные, этнические меньшинства, молодые пары и т. д.
- В районе Белграда не существует официальной системы социального жилья (за исключением некоторых мест, указанных в Генеральном плане, и некоторых конкретных инициатив для молодых государственных служащих и населения рома).
- Практика терпимости к развитию неформальных поселений выступает как эффективная неофициальная политика социального жилья.
Другая причина, обнаруженная в [2], — «Устаревшая, негибкая система городского планирования, сильно отстающая от динамических потребностей переходного периода и неспособная адаптироваться к формирующейся рыночной среде».
Риски строительства
Несмотря на то, что некоторые из вышеперечисленных причин могут иногда оправдывать строительство незаконного здания, сегодня существует много рисков и мало стимулов для этого, особенно если вы хотите инвестировать в строительство. Незаконное строительство поставило вас в серую зону.
Без легализации
Во-первых, если постройки, построенные незаконно до мая 2003 года (до принятия Закона о планировании и строительстве), могут быть легализованы (крайний срок подачи заявлений на легализацию был до конца прошлого года), то построенные после не могут, по крайней мере, на данном этапе. Неопределенность и сомнение — правило для незаконных новостроек. И некоторые из них, вероятно, придется снести, если они не будут соответствовать градостроительному плану.
Уязвимость
Во-вторых, инвестор незаконного строительства очень уязвим для давления со стороны коррумпированных агентов (а коррупция в Сербии существует). Как только строительство продвинулось вперед, нередко бывает, что кто-то посещает кого-то и просит денег, чтобы строительство продолжалось. Эти деньги — чистая потеря, так как на них нельзя купить ничего, кроме молчания этого агента. Отказ платить может привести к ужасным осложнениям, поскольку закон явно направлен против инвестора. Вряд ли можно строить нелегально и жаловаться на коррупцию.
Правоохранительные органы
В-третьих, даже если закон обычно не соблюдается, может случиться и иначе, и это может быть связано или не связано с предыдущим пунктом. Однажды в нашем районе дело дошло до полного разрушения дома, дома площадью 600 квадратных метров, построенного на средства иностранного инвестора. Разрушение было проведено властями сразу после того, как была построена крыша, как вы можете видеть ниже.
Разрушенная властями незаконная постройка (фото Beodom)
Плохие сюрпризы
В-четвертых, владелец незаконной постройки рискует получить неприятные сюрпризы, например, сосед построит еще одну незаконную постройку без соблюдения каких-либо правил и построит стену в нескольких метрах от окон владельца. Это чрезвычайно распространено, и вы можете увидеть один пример на картинке ниже. Трудно разрешить спор о незаконных постройках. Первый владелец скорее всего в убытке. Наоборот, если первая постройка законна, жалоба на незаконную постройку имеет большие шансы на успех.
Возведение незаконной постройки перед окнами другого незаконного дома (фото Beodom)
Еще один неприятный сюрприз, который случается редко, но случается, — это проблема с землей. Люди, строящие нелегально, обычно не проводят геотехническое исследование земли. Это приводит к конструкциям, расположенным на неустойчивом грунте, как вы можете видеть ниже. Игнорирование градостроительного планирования также может привести к тому, что строения будут располагаться на пути строительства дороги.
Несколько построек стояли здесь до того, как их снес селевой поток (фото Беодом)
Вид с воздуха на оползень, показанный выше (источник Google Earth)
Низкая рыночная цена
И последнее, но не менее важное: если план состоит в том, чтобы продать законченное строительство, рыночная цена незаконного здания явно намного ниже обычной рыночной цены того же легального строения. Может быть даже очень трудно продать вообще, поскольку все больше и больше людей по уважительным причинам пугаются осложнений, связанных с покупкой нелегального объекта.
Основная причина, которая до сих пор толкает людей на строительство незаконных построек, заключается в том, что у них нет возможности финансировать легальную. Это ситуация семей с небольшим доходом, которые строят дом для себя. Они готовы пойти на все риски, потому что у них нет другого выхода.
Риски покупки
При покупке всегда намного надежнее купить полностью легальный объект.
Таким образом, у вас нет никакой неопределенности в отношении ваших инвестиций.
Если у вас так или иначе возникнет соблазн купить незаконную постройку, вы должны быть осторожны, чтобы купить ту, которая была построена до мая 2003 года и для которой владелец подал полное заявление на легализацию в соответствии с Законом о планировании и строительстве. Инвестировать во что-то еще слишком большой риск.
Незаконные постройки сегодня приходится делить на две части. Те, которые финансируются и строятся семьей, чтобы со временем жить внутри (в основном дома на окраинах Белграда), и те, которые финансируются и строятся инвесторами для продажи с целью получения прибыли (в основном многоквартирные дома). Если вы хотите купить место, вы столкнетесь со второй категорией.
Вы должны спросить себя, почему сегодня инвесторы строят незаконные постройки, ведь все готово для того, чтобы делать это правильно. Они хотят сэкономить время и деньги и реализовать конструкции, которые в противном случае были бы невозможны.