Содержание

Понятие перепланировка помещения

Учитывая практическую актуальность проблемы, а так же тот факт, что достаточно много посетителей сайта просят подробно разъяснить эти определения, привели нас к опубликованию настоящей статьи. Итак, давайте разберемся, что же все таки понимает наша действующая система нормативно-правовых актов под такими понятиями как «перепланировка жилого помещения», «переустройство жилого помещения»?

Обратимся к первоисточнику.

Статья 25 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет понятия «переустройство жилого помещения» и «перепланировки жилого помещения» следующим образом.

«Переустройство жилого помещения» — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения — это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Казалось бы, все просто.

Однако, не следует забывать о прочих действующих нормативно-правовых актах, дополнительно регламентирующих данный аспект. Давайте вместе проанализируем эти нормы. Такой анализ может быть полезен при принятии окончательного решения о начале перепланировки, оценке возможных правовых рисков.

Обратимся к Постановлению Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Данные Правила разработаны в соответствии с Законом Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» и определяют правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации.

Указанные Правила содержит еще одно определение, не предусмотренное самим Жилищным кодексом РФ — «переоборудование жилых помещений».

Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Важно: переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.

Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

Обратимся к следующему важному нормативно-правовому акту.

«Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004».

Данное методическое пособие разработано на основе Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», Федерального закона от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании», разъясняет и конкретизирует структуру, состав работ и услуг, современные нормативные и правовые требования к организации содержания общего имущества жилого дома, технического обслуживания общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома, текущего ремонта общего имущества многоквартирного жилого дома.

Данный акт, как и предыдущий, так же содержит определение, не предусмотренное самим Жилищным кодексом РФ — «переоборудование» квартир.

Переоборудование квартир включает в себя:

  • установку бытовых электроплит взамен газовых плит или плит на твердом топливе;

  • перенос электрических сетей, нагревательных, сантехнических и газовых приборов;

  • устройство новых и переоснащение существующих туалетов и ванных комнат;

  • устройство новых вентиляционных каналов;

  • прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов и устройств для установки душевых кабин, гидромассажных ванн, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка квартир включает в себя:

  • перенос и разборку перегородок;

  • перенос и устройство дверных проемов;

  • разукрупнение многокомнатных квартир;

  • расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и наоборот;

  • объединение малокомнатных квартир;

  • устройство или ликвидацию дополнительных кухонь и санузлов;

  • ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;

  • устройство новых или изменение планировки существующих тамбуров.

Переоборудование и перепланировка нежилых помещений могут осуществляться с целью повышения их потребительских качеств путем:

  • устройства естественного освещения самостоятельного входа;

  • выделения в пределах существующей площади помещения для санузла и его оборудования;

  • устройства вентиляции и т.д.

Важно: переоборудование и перепланировка квартир и нежилых помещений в многоквартирных домах допускаются после получения разрешения органов местного самоуправления на основании проектов, разработанных организациями или индивидуальными предпринимателями, имеющими государственную лицензию на проектирование, согласованных и утвержденных в установленном порядке органами местного самоуправления.

Проекты на переоборудование и перепланировку квартир и нежилых помещений различных форм собственности должны разрабатываться и согласовываться с соблюдением норм ГК РФ, СНиПов и других действующих нормативных и правовых актов.

Проекты на переоборудование и перепланировку квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность, до представления на согласование органу местного самоуправления подлежат согласованию в органах государственного контроля использования и охраны памятников архитектуры, истории и культуры.

Не допускаются переоборудование и перепланировка квартир и нежилых помещений:

  • ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций жилого дома, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов и не отвечающие противопожарным требованиям к жилым зданиям;

  • ухудшающие условия проживания всех или отдельных жильцов дома или квартиры;

  • для использования квартир под нежилые цели без предварительного перевода их в состав нежилого фонда в установленном законодательством порядке.

что можно, а что нельзя — ДомКлик

Интерьер

 

Вы решили провести глобальный ремонт в квартире. Но слышали, что не все работы можно делать просто так: что-то нужно согласовывать с жилищной инспекцией, а что-то вообще противозаконно. В этой статье разберем, что можно, а что нельзя делать при перепланировке.

Что говорит закон?

В Жилищном кодексе есть раздел про перепланировку и переустройство. Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, а переустройство — инженерных сетей и оборудования, которые нужно вносить в техпаспорт. 

Если после ремонта план помещения или техническую информацию надо будет менять, то согласно кодексу, на это нужно разрешение местных органов власти — жилищной инспекции, например. 

Перечень разрешенных и запрещенных переустройств и перепланировок есть в постановлении правительства Москвы N 508-ПП. Общие правила по стране примерно одинаковые.

Что точно можно делать?

Если ремонт ничего по сути не изменит, никак не повредит ни конструкции дома, ни соседям, ни самим жильцам, то можно делать его без согласования. По закону, это не перепланировка или переустройство. Можно:

Делать косметический ремонт: штукатурить и красить стены, клеить обои. Класть новую плитку или ламинат взамен старых таких же покрытий.

Менять двери, окна, стеклить балкон, если стены и проемы останутся нетронутыми.

Устанавливать новое инженерное оборудование, соответствующее по устройству и габаритам прежнему. Например, трубы или ванну.

Разбирать старую встроенную мебель, например, антресоли.

Переставлять электроплиту в пределах кухни.

Можно, но это не точно 

Есть изменения, которые вроде бы разрешены, но проблемы могут возникнуть. Например, на сайте Мосжилинспекции в списке не требующих согласования есть установка антенн и кондиционеров. 

Но юристы и суды разделяются во мнениях. Одни говорят, что разрешение обязательно, потому что это переоборудование. Другие считают, что тут нужно согласие только собственников дома, так как фасад — общий.

При этом, например, если дом является объектом культурного наследия, то получать разрешение на установку кондиционера надо в любом случае.

Или та же Мосжилинспекция разрешает переставлять без согласования отопительные и газовые приборы, но только если для этого не нужно прокладывать дополнительные подводящих сети.

Мы рекомендуем уточнять информацию у местных властей, если что-то вызывает сомнение.

 

Что можно делать с разрешением?

?

Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.

?

Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения вентиляции.

?

Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов

?

Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.

?

Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.

?

Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.

Читайте: Как получить разрешение 

Что нельзя делать?

Устанавливать теплые полы с подключением от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления. Если трубы прорвет, заметить и остановить потоп будет трудно.

Переносить батареи на лоджию, балкон или веранды.

Пристраивать лоджии и террасы на вторых и выше этажах.

Делать перепланировки в аварийных домах.

Объединять газифицированные помещения с жилыми комнатами.

 

 

 

 

Коротко

Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни. 

?

Все, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.

 

 

Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.   


Не пропустите

Инструкция: как узаконить перепланировку квартиры

Как увеличить площадь маленькой квартиры

Как обустроить гардеробную комнату

Спасибо за ваш отзыв

Была ли эта статья полезна?

Да, полезна

Нет

Понятие перепланировки

Каждый из нас хочет жить в комфортных условиях. Это нормально и естественно для любого человека. Однако планировка квартир в многоэтажных домах типовых серий, старых жилых зданиях и даже в современных новостройках далеко не всегда соответствует нашим желаниям.

На то, чтобы приобрести жилье своей мечты большей площади, с нужным количеством комнат и вспомогательных помещений, не у всех имеются денежные средства. Да, и не каждому захочется менять свое место жительства, уезжать из полюбившегося района, где друзья, близкие, дети ходят в садик или школу и т.д.

Поэтому владельцы недвижимости, дабы приблизить существующий интерьер помещений к желаемому виду, занимаются перестройкой квартиры, объединяя и разъединяя комнаты, расширяя санузлы, устраивая дополнительные туалеты и перенося кухни, а также внося иные изменения во внутренний облик жилья.

По Жилищному кодексу РФ от 29.12.2004 года (ст. 25) все эти работы объединены понятием перепланировки. 

Понятия перепланировки и переустройства

Понятие перепланировки в законе трактуется однозначно.

Жилищное законодательство определяет перепланировку как комплекс мероприятий по изменению конфигурации помещения с последующим внесением изменений в его технический паспорт.

Эта же статья ЖК РФ трактует еще одно понятие – переустройство. К этому термину имеют отношение мероприятия по установке, замене либо переносу инженерного, сантехнического и другого оборудования, требующие внесения корректировок в техпаспорт БТИ

.

Для лучшего понимания понятий переустройства и перепланировки посмотрим какие ремонтные работы подразумеваются в каждом из этих случаев.

Что входит в понятие перепланировка квартиры?

К понятию перепланировки имеют отношение такие процессы, как:

  • Нарушение целостности ненесущих перегородок (полный или частичный демонтаж).
  • Возведение разделительных конструкций, не оказывающих сверхнормативных нагрузок на межэтажные перекрытия.
  • Изменение структуры полов в помещениях.
  • Резка и усиление проемов (в капитальных стенах и перекрытиях).
  • Закладка ненужных проемных отверстий, как в перегородках, так и в несущих стенах.
  • Снос встроенных шкафов, отмеченных на планах БТИ отдельными помещениями.

Работами по переустройству помещений принято считать:

  • Перенос сантехоборудования в мокрых зонах квартиры (на кухнях и в санузлах).
  • Перенос кухонь и санузлов.
  • Перемещение инженерных сетей.
  • Установка электрических плит взамен газовых и их перенос.

Перечисленными мероприятиями понятия перепланировки и переустройства не ограничиваются.


Пример перепланировки и переустройства трехкомнатной квартиры в панельном доме типовой серии П-55:

Проект перепланировки для квартиры в панельном доме серии П55, план доПроект перепланировки для квартиры в панельном доме серии П55, план демонтажа-монтажа

Проект перепланировки для квартиры в панельном доме серии П55, план после

В процессе этой перепланировки путем сноса и возведения межкомнатных перегородок произошло увеличение площади жилой комнаты, устройство гостиной, объединение ванной с туалетом и расширение совмещенного санузла на часть площади коридора.

Кроме того, в санузле переставили сантехнические приборы, а на кухне — мойку и электроплиту.


В тексте ст. 25 Жилищного кодекса РФ приводится только понятие перепланировки жилого помещения. Однако под понятие перепланировки нежилого помещения попадают те же самые работы, что мы перечислили выше.

Понятие перепланировки и техпаспорт БТИ

Из 25-й статьи ЖК РФ мы знаем, что понятия перепланировки и переустройства жилого помещения имеют прямое отношение к одному очень важному документу – техническому паспорту, в котором отмечаются все изменения, произошедшие по ходу ремонта.

Причина этого в том, что техпаспорт БТИ содержит поэтажный план квартиры или нежилого объекта, представленный в виде чертежа, на котором указано расположение проемов, стен и перегородок, определяющих границы комнат, кухонь, санузлов, коридоров, балконов и лоджий, также инженерного оборудования (систем водо-, электро-, газоснабжения, отопления, вентиляции).   

Следовательно, после перепланировки и переустройства технический паспорт перестанет на 100% отображать существующую конфигурацию помещений до того момента, как в него будут внесены все сведения о произведенных изменениях.

Для фиксации новых планировочных решений в техническом паспорте БТИ, перепланировку нужно согласовать. Причем в интересах самого собственника помещения сделать это рекомендуется до того момента, как начнутся ремонтные работы.

Согласование перепланировки

До проведения перепланировки нужно получить соответствующее разрешение у государственных органов или местной администрации (для городов Подмосковья):

  • У Мосжилинспекции (для квартиры или нежилого помещения на первом этаже жилого дома) или у БТИ (для помещений в нежилых зданиях). 
  • У Департамента культурного наследия города Москвы (если перепланируется помещение в доме-памятнике).
  • У ГБУ ГлавАПУ (при затрагивании фасада).
  • У Роспотребнадзора (для нежилых помещений).

Получить разрешение на ремонт можно при наличии проекта перепланировки, который заказывается в проектной организации со статусом СРО.

Читайте также: проект перепланировки и СРО

А до разработки проекта нужно получить подтверждение, что перепланировку вообще возможно проводить. Подтверждающим документом в этом случае будет техническое заключение, которое оформляет автор проекта дома по итогам инженерного обследования.

Об инженерном обследовании квартиры ОАО МНИИТЭП читайте здесь

Кроме того, чтобы согласовать работы, относящиеся к понятию перепланировки, нужно иметь:

  • Техпаспорт помещения, полученный в БТИ.
  • Доверенность на сотрудников компании, которая занимается согласованием вашей перепланировки (не требуется при самостоятельном согласовании).
  • Правоустанавливающий документ на помещение (выписка из ЕГРН, свидетельство права собственности).
  • Договор об авторском надзоре.

Помимо этих бумаг могут потребоваться справки от Мосгаза, банка и другие документы, перечень которых определен на законодательном уровне и зависит от множества факторов (объема и сложности ремонта, формы собственности, типа помещения и т.д.).

Через «Мои документы» все бумаги вместе с заявлением на перепланировку передаются на согласование в Мосжилинспекцию или органы местного самоуправления (для Московской области).

Итогом рассмотрения документов будет письменный ответ в виде разрешения на перепланировку или отказа в ней.

Разрешение на перепланировку дает «зеленый свет» началу ремонта, который должен проводиться без каких-либо отклонений от согласованного с контрольными органами проекта.

После его завершения инспектором оформляется акт о завершенной перепланировке. После его подписания БТИ вносит поправки и оформляет новый технический паспорт.

Еще раз о понятиях перепланировки и переустройства

Понятия перепланировки и переустройства означают разные виды работ. Но органы, выдающие разрешение на ремонт и осуществляющие приемку работ, не проводят между ними четкого разделения, согласуя все работы в общем виде.

Например, в тексте документа, который для удобства принято называть «разрешением на перепланировку», приводится более развернутая формулировка: «Решение о согласовании переустройства и перепланировки…»

То же относится и к акту, подтверждающему окончание ремонтных мероприятий, название которого начинается словами: «Акт о произведенном переустройстве и перепланировке…» или «Акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке…»

Да, и на титульном листе, где приводится название документа, как правило, пишут: «Проект перепланировки и переустройства…»

Например:

Перепланировка в новостройке с объединением квартир

Перепланировка И 209А: устройство в двушке встроенного шкафа

Перепланировка 5-комнатной квартиры в старом доме


Наше архитектурно-проектное бюро специализируется на разработке проектной документации, необходимой для согласования и проведения перепланировки в квартирах и нежилых помещениях.

Набирайте номер нашего телефона и задавайте любые вопросы, связанные с понятием перепланировки, – все консультации наших специалистов бесплатны. Также с нами можно связаться через электронную почту или онлайн-сервис «Вопрос-ответ».

Перепланировка и переоборудование жилого помещения: отличия

Автор Антон Величко На чтение 4 мин. Просмотров 2.2k. Опубликовано

Переоборудование и перепланировка жилого помещения чаще всего производится одновременно, если в квартире делается новый ремонт. Разберемся в каких случаях считается перепланировка, а в каких переоборудование, что разрешено делать, а что нет.

Переоборудование и перепланировка жилых помещений, в последнее время стала популярной из-за желания собственников и нанимателей жить в комфортном  и современном жилье, чаще с индивидуальными дизайнерскими решениями. И.. это хорошо!

Например, помимо замены и перемещения внутренних стен, затрагивается электропроводка, либо ванна заменяется на душевую кабину.. Примеров масса, поэтому разберем по-порядку.

Понятия переоборудования и перепланировки

Сначала определимся с терминами: что такое перепланировка и переустройство, тогда поймем, что мы сделали и что надо узаконить.

Перепланировка — ее мы подразумеваем в том случае, когда были перенесены, снесены стены и перегородки в квартиры, обозначенные в техплане (техпаспорте) квартиры, в связи с чем поменялись жилая и нежилая площади квартиры.

Посмотрите техплан (техпаспорт)  вашей квартиры, прежде чем делать перепланировку и если обнаружите изложенные выше признаки, то вы осуществляете перепланировку квартиры.

Переоборудование — ее подразумеваем, если убрали, заменили или перенесли коммуникации в квартире.

Под коммуникациями понимаем:

  • проводку, водопроводные трубы и трубы канализации;
  • электро- и газовые плиты, бойлер, газовая колонка;
  • стояки, батареи отопления;
  • ванна, душ, биде, унитаз, раковина, мойка, умывальник;
  • двери с проемами, ниши, расширение проемов.

Цель переоборудования и перепланировки жилого помещения

Переоборудование и перепланировка имеет целью улучшить и сделать комфортными условия нашего проживания в квартире. Однако, при этом не следует забывать про соседей, а так же нормы пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности.

Что относится к переоборудованию квартиры:

  • если вы решили поменять на электрическую плиту, вашу старую газовую, то это будет являться переоборудованием;
  • либо при производстве ремонта перенесли газовый или сантехнический прибор;
  • установили в санузле душевую кабину вместо ванны, поменяли или проложили новые трубы водопровода, установили в ванной комнате «джакузи», поменяли расположение проводки, приобрели и установили в санузле стиральную машинку большого объема (как в прачечных), переоборудование вентиляции;
  • изменили функционал помещения, например, был коридор, стала комната

Что относится к перепланировке:

  • любые перемещения, снос и возведение внутренних стен в квартире;
  • оборудование и перенос дверей с проемами, а также замуровывание или перенос расположения окон;
  • объединение комнат в многокомнатной квартире;
  • оборудование дополнительной кухни или санузла, а так же увеличение жилой площади за счет кухни, коридора и других помещений;
  • заделывание дверных проемов на кухни через жилые комнаты;
  • оборудование нового тамбура ил переоборудование существующего;
  • застекление балкона или лоджии;

Условия переоборудования и перепланировки жилых помещений

1. С разрешения межведомственной комиссии (создается органом местного самоуправления) на основании проектов от лицензированных проектных организаций;

2. Без разрешения межведомственной комиссии при наличии письменного разрешения руководителя организации, которая  имеет в собственности,  оперативном управлении или хозяйственном ведении этот дом.

Но здесь есть нюанс, перепланировка и переоборудование жилого помещения должна осуществляться в рамках ремонта жилого фонда дома и не затрагивать несущие стены. Эти работы осуществляются за счет нанимателей, арендаторов или собственников данных жилых помещений, без привлечения ремонтных бригад.

При переоборудовании и перепланировке запрещено

  • сносить несущие стены дома;
  • портить внешний вид фасада;
  • делать переоборудование и перепланировку жилого помещения без соблюдения противопожарных норм;
  • ухудшать условия проживания остальных жильцов квартиры и дома;
  • осуществлять переоборудование и перепланировку жилого помещения для использования его под офис, магазин, склад и т.д. (как нежилое) предварительно не переведя в статус нежилого фонда;
  • не допускать образования в процессе переоборудования комнат без окон и батарей отопления;
  • не допускается переоборудование, которое может исключить или затруднить доступ к инженерным сетям;
  • не допускается образование жилой комнаты шириной менее 2,25 метра и площадью меньше 9 кв. метров;
  • переносить кухню или санузел в жилую комнату, т.к. под ней у соседей находится жилая комната.

Примечание: если ваш дом относится к памятникам архитектуры, то для согласования переоборудования и перепланировки жилого помещения, понадобится заключение Департамента культуры и искусства администрации вашего города.

Пути узаконивания переоборудования и перепланировки

Вы узнали о переоборудовании и перепланировке квартиры: понятие, условия, содержание, что разрешено и запрещено при переоборудовании и перепланировке жилого помещения. У также вы получили ссылки на статьи из которых узнаете, как узаконить перепланировку квартиры через суд и без суда.

Если у вас есть что добавить — прошу в комментарии!

Успехов вам!

Виды перепланировки жилого помещения: понятие и виды переустройства и перепланировки, узаконивание

1267

В законодательстве существует такое понятие, как перепланировка помещения. Изменение в устройстве квартиры предусмотрено в двух вариантах: непосредственно перепланировка и переустройство. Понятие и виды переустройства и перепланировки квартир обозначены в законодательстве Российской Федерации.

Перепланировка

В статье 25 ЖК РФ под перепланировкой понимается такое изменение устройства квартиры, в рамках которого требуется обозначение этих перемен в техпаспорте жилища. Иначе говоря, перепланировка – это действие, направленное на видоизменение размеров комнат в квартире, их формы и назначения. В рамках перепланировки допускается произведение таких действий, как:

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас — это быстро и бесплатно!

  • монтаж и демонтаж стен;
  • перемещение дверей и дверных проемов;
  • оборудование дополнительных санузлов;
  • расширение жилплощади посредством разборки перегородок с прилегающими подсобными помещениями.

Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

В их число входят:

  1. Работы, которые не могут пройти согласование.
  2. Виды работ, согласование которых проводится по проекту.
  3. Перепланирование, согласование которого выполняется только после его проведения.

Основным законом является Жилищный кодекс РФ. Кроме этого используются СНиПы (строительные нормы и правила) и ВСН (ведомственные строительные правила). Также руководством каждого региона страны разработаны специальные распоряжения «О переустройстве и перепланировке квартир», где прописываются порядок и правила проведения и оформления таких действий.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Даже самое незначительное отличие реальной планировки от той, которая указана в технической документации на квартиру, требует узаконивания. Переустройство же можно проводить лишь после того, как этот вопрос будет рассмотрен на межведомственной комиссии (МВК) и получен соответствующий разрешительный документ.

Без оформления разрешения допускается выполнение следующих видов перепланировки квартир:

  • косметический ремонт жилплощади;
  • сборка и разборка встроенной мебели, в результате чего не образуется самостоятельного помещения.

Если перепланировка была проведена самовольно, то такое нарушение не только повлечет за собой административное наказание, но и собственник жилья будет обязан вернуть жилище в первоначальный вид.

Переустройство

Что касается переустройства, то под этим термином стоит понимать масштабные изменения в коммуникационных узлах, таких, как: электрика, канализация, отопление. Такие изменения должны быть внесены в техпаспорт помещения.

Вопросы переустройства, как и перепланировки, регулируются Жилищным кодексом РФ и дополнительными региональными распоряжениями. Сами работы выполняются в соответствие со СНиПами и ВСН.

Основания для проведения перепланировки прописаны в ст. 26 ЖК РФ. В законе сказано, что для проведения подобной процедуры необходимо согласование вопроса с местным органом самоуправления. Кроме этого, собственник жилища должен собрать и предоставить в муниципалитет весь пакет необходимых документов для получения данного разрешения. Кроме установленных законом бумаг, муниципальный орган не вправе требовать дополнительную документацию. Решение о проведении перепланировки или отказ в нем выдаются заявителю не позднее 3 дней с момента его принятия.

Для получения разрешения на выполнение работ по изменению помещения потребуется предоставить на рассмотрение проектную документацию, которая разрабатывается специальной организацией, располагающей лицензией на данный вид деятельности. Проект необходим, чтобы после выполнения работ специалист, работавший над проектом, завизировал акт скрытых работ.

Данный документ относится к обязательным при подписании комиссионного акта приемки произведенных работ по переустройству. Если такой акт не имеется, то в поэтажный план БТИ внести изменения будет невозможно и как следствие, перепланировку узаконить будет нельзя.

Перепланировка и переустройство не допускаются в следующих случаях:

  • если эта процедура может осложнить процесс эксплуатации всего дома и станет препятствием для выполнения работ с коммуникациями;
  • если в результате переустройства помещение станет непригодным для проживания;
  • если увеличен размер подсобного помещения, за счет жилого;
  • когда перепланировка может затронуть жилье ведомственного характера;
  • в том случае, если работы могут отразиться на прочности всего дома и несущих конструкций здания;
  • если действия по перепланировке нанесут ущерб коммуникациям или станут причиной их ликвидации.

Отличия перепланировки от переустройства

Основным отличием перепланировки от переустройства является то, что в рамках перепланировки производится изменение конфигурации жилплощади, а при переустройстве, в квартире добавляются новые технические объекты (санузлы, вентиляции) или наоборот убираются.

Кроме этого, перепланировка проходит согласование с органами местного самоуправления, а переустройство требует согласия от служб, которые контролируют работу конкретных коммуникационных узлов. Также перепланирование производится в рамках одного помещения, комнаты, а вот переустройство может охватить всю квартиру.

К плюсам перепланировки можно отнести то, что собственник вправе по собственному желанию сделать жилище более оригинальным и современным. Также можно расширить уже имеющиеся помещения и задействовать те зоны комнат, которые обычно не используются. Все виды перепланировок квартир согласовываются в одном месте – у муниципалитета. К минусам процедуры можно отнести то, что разрешение на ее проведение могут не дать, если действия собственника могут нанести ущерб как квартире в отдельности, так и всему дому в целом. Также, если результат работ заказчику не понравился, то стоимость возврата помещения в прежнее состояние будет достаточно высокой.

Что касается переустройства, то основным преимуществом этих работ является то, что они позволят создать дополнительные санитарные узлы, вентиляции и другие точки коммуникаций, благодаря чему повысится комфортность проживания в помещении. К минусам переустройства можно отнести то, что процедура крайне дорогостоящая и согласование на работы нужно получить не в одном месте, а сразу у нескольких организаций.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по перепланировке и переустройству квартиры

Вопрос: Уважаемые эксперты, подскажите, пожалуйста, могу ли я в своей квартире выполнить перепланировку в том случае, если я являюсь не собственником жилища, а лишь его ответственным квартиросъемщиком? Нужно ли мне согласовывать данный вопрос в муниципальном органе власти? Ирина.

Ответ: Здравствуйте, Ирина. Согласно норме закона, ответственный квартиросъемщик также имеет право распоряжаться квартирой, являющейся объектом социального найма, по своему усмотрению. Исходя из этого, вы вправе произвести перепланировку. Разрешение на перепланирование вы сможете получить в общем порядке.

Заключение

В заключение можно сформулировать несколько выводов:

  1. Перепланировка и переустройство помещения являются правовыми понятиями, в рамках которых производятся изменения в жилище.
  2. Существует несколько вариантов перепланирования помещения.
  3. Для проведения процедуры необходимо получить разрешения от муниципалитета в случае перепланировки и от надзорных органов в сфере коммуникаций в случае переустройства.
  4. Переустройство отличается от перепланировки тем, что в первом случае производится изменение конфигурации помещения, а во втором выполняются работы связанные с коммуникациями.
  5. Как у переустройства, так и у перепланировки существуют свои плюсы и минусы.

Список законов

Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Позвоните прямо сейчас и решите свою проблему — это быстро и бесплатно!

«Как узаконить перепланировку квартиры?» – Яндекс.Кью

Для узаконивания перепланировки можно воспользоваться стандартным порядком согласования перепланировки квартиры, который описан в главе 4 Жилищного кодекса РФ, действующего на всей территории Российской Федерации.

Для начала необходимо получить в БТИ технический паспорт БТИ (Бюро технической инвентаризации). Он необходим согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 26 Жилищного кодекса РФ. Относительно плана БТИ чиновники смотрят все планируемые изменения в квартире. Также необходимо пройти с этим планом по квартире и проверить нет ли каких-либо отличий в планировке. Возможно, кто-то сделал её уже до Вас. Или была допущена ошибка БТИ, которую надо исправлять до того, как выполняется ремонт.

Далее необходимо согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 26 Жилищного кодекса РФ выполнить проект перепланировки в организации, которая имеет на это соответствующий допуск СРО (Саморегулируемой организации). Проектировщики также обязаны проконсультировать Вас нет ли в Вашей планируемой перепланировке каких-либо нарушений строительных, санитарно-гигиенических и правовых норм. В противном случае, если они выполнят проект с нарушениями в перепланировке, то Вы получите отказ.

Далее в орган местного самоуправления, отвечающего за согласование перепланировки (в Москве -это Жилищная инспекция, в других городах- Администрация города или района) необходимо подать в соответствии с пунктом 2 статьи 26 ЖК РФ следующие документы:

1) заявление (оно может быть заполнено на месте) от всех соственников квартиры, либо только одним собственником, если от остальных у него есть нотариальная доверенность;

2) правоустанавливающие документы (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН).

3) уже упомянутый проект перепланировки квартиры;

4) уже упомянутый технический паспорт БТИ;

5)заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Если в Вашем городе есть Многофункциональный центр, то документы можно подать через него. В Москве Жилищная инспекция сама не принимает документы- только через МФЦ.

Согласно пункту 2.1 статьи 26 ЖК РФ собственник не обязан предоставлять документы, указанные выше в пунктах 2,4 и 5. В этом случае орган, отвечающий за согласование, должен сам запросить эти документы у соответствующих организаций по межведомственному взаимодействию. Но это увеличивает сроки согласования перепланировки.

Также, согласно пункту 3 статьи 26 ЖК РФ принимающий документы орган не может требовать каких-либо дополнительных документов, уже описанных нами. Но на практике, в отдельных городах бывает требуют дополнительные документы на основании постановлений местных органов власти. Так, к примеру, в Москве согласно пункту 1.4.7 Приложения 3 к Постановлению Правительства Москвы № 508 от 25.11.2011 (в последней редакции) проект перепланировки должен быть дополнен техническим заключением о допустимости и безопасности планируемой перепланировки (ТЗК).

Орган местного самоуправления, отвечающий за согласование перепланировки, после рассмотрения поданных документов выдает разрешение на ремонт. После выполнения ремонта на квартиру оттуда вызывается инспектор, который сравнивает фактически выполненную перепланировку с согласованной в проекте. Он выходит в тот момент, когда выполнена чистовая отделка квартиры и установлены сантехнические приборы. Если всё совпадает, то он выдает соответствующий акт, на основании которого в дальнейшем заказывается в БТИ выход техника для новых обмеров, которые он производит и выдает на квартиру планы БТИ с новой планировкой. Далее выполняется техплан у любого кадастрового инженера и на основании него вносятся изменения в ЕГРН.

Если перепланировка уже выполнена, то тут возможны два варианта:

1) подавать документы как будто она не выполнена. Ведь никто перед подачей документов не выходит проверять выполнена ли она или нет. В некоторых городах (в том числе, в Москве), если последние обмеры БТИ квартиры проводились более 5 лет назад, то технический паспорт не выдают без проведения новых обмеров. В этом случае, чтобы не «засветить» свою перепланировку, можно взять архивную выписку плана БТИ и делать проект перепланировки относительно неё, а сам технический паспорт не подавать в согласующий орган, который, как мы уже говорили, закажет его сам.

Такой путь имеет ряд преимуществ:

  • Вы не «засветите» в БТИ нарушения, имеющие место в Вашей осуществленной перепланировке;
  • При получении разрешения на ремонт Вы будете уверены, что Ваш ремонт законен. Потому что есть много пограничных ситуаций, где нельзя точно сказать согласуют ли такую перепланировку или нет (на усмотрение проверяющего), а Вы уже «засветили» свою перепланировку в БТИ, и в части нарушений придется возвращать дорогостоящий ремонт назад. Если её не вернуть, то согласно пункту 5 статьи 29 ЖК РФ квартира может быть выставлена на торги.
  • Не надо будет платить штраф за незаконную перепланировку.

2) Согласно пункту 4 статьи 29 ЖК РФ квартиру можно оставить в перепланированном состоянии по решению суда. Для суда в этом случае подготавливается «техническое заключение о допустимости и безопасности произведенной перепланировки», выполняемое организацией с допуском СРО. Затем, по решению суда проводятся новые обмеры БТИ квартиры.

В Москве согласно пункту 18 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508 можно узаконить уже сделанную перепланировку на основании технического заключения о допустимости и безопасности произведенной перепланировки, выполненной организацией с соответствующим доопуском СРО. Его сдают вместо проекта перепланировки. Такая организация должна профессионально проконсультировать Вас, чтобы в Вашей осуществленной перепланировке не было никаких нарушений. В противном случае, Вас могут ждать неприятности, описанные в предыдущем пункте.

порядок согласования, где и как узаконить по факту, срок, что нужно в новостройке

Что можно и нельзя изменять в квартире

Нельзя:

  • нарушать эксплуатацию дома — например, работу вентиляционных каналов;
  • объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату;
  • располагать туалет и ванную над кухней или жилой комнатой соседей снизу;
  • располагать кухню над нижней комнатой соседней или под санузлом
  • верхних соседей;
  • убирать или менять несущие конструкции дома — например, делать проемы
  • в колоннах, стенах-пилонах;
  • перемещать батареи на веранды, балконы, лоджии;
  • перестраивать чердаки, подвалы и другие общедомовые техпомещения;
  • менять фасады с культурно-исторической ценностью.

Можно и не требует согласования:

  • делать косметический ремонт;
  • устанавливать встроенную мебель, самораздвижные или крутящиеся двери,
  • витрины, наружные техсредства — антенны, кондиционеры;
  • заменять инженерное оборудование, напольное покрытие, столярные элементы фасада;
  • переустанавливать электроплиту на кухне, сантехнику без изменения габаритов санузла и кухни.

По факту можно делать в квартире все, что не запрещено.

Разрешено, но требуется согласование проекта перепланировки квартиры — ремонт, затрагивающий несущие и общедомовые инженерные системы:

  • менять устройство полов;
  • изменять фасад многоквартирного дома;
  • переносить ванные комнат и туалеты;
  • строить гардеробную;
  • увеличивать количество комнат за счет новых перегородок;
  • объединять кухню, ванную или туалет с коридором и другое.

Если вы решили делать ремонт с согласованием перепланировки, вам потребуется подготовить документы.

Какие нужны документы, чтобы согласовать перепланировку квартиры

  • Оригинал и копия паспорта заявителя — собственника жилья или доверенного представителя;
  • если документы подает не собственник, нужно подтверждение права действовать от лица собственника — заверенная нотариусом доверенность;
  • оригиналы или заверенные нотариусом копии документов права собственности — свидетельство о праве владения квартирой, о приватизации, о наследовании, договор купли-продажи с юридическим освидетельствованием, дарственная, судебное решение о признании прав владения, мировое соглашение и так далее;
  • для строящихся зданий — документы замещающие право собственности, например договор долевого участия;
  • технический паспорт квартиры — его можно получить в БТИ;
  • заявление на согласование перепланировок жилых помещений или переустройство;
  • проектная документация;
  • письменное согласие на изменения с подписью всех собственников жилья или их представителей и зарегистрированных по адресу;
  • разрешение на изменения от органа, передавшего жилье в пользование по договору социального найма;
  • разрешение банка, если квартира приобретена по ипотеке;
  • протокол собрания жильцов дома с подписями согласия, если перепланировка затрагиваем общедомомвую собственность;
  • разрешение от сотрудников охраны памятников истории, культуры и архитектуры, если квартира находится в здании с культурной и исторической ценностью.

Где и как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно

Порядок согласования перепланировки квартиры имеет свои нюансы в зависимости от обстоятельств. Но основные этапы одинаковы для всех.

Жилищная инспекция

Сотрудники Госжилинспекции:

  • проконсультируют по видам перепланировки;
  • расскажут, необходимо ли создавать проект или эскиз;
  • примут пакет документов;
  • выпишут разрешение;
  • примут выполненную работу, подпишут акт сдачи-приемки.

БТИ

Если вам далеко добираться до Жилинспекции, обратитесь в Бюро технической инвентаризации. Там собрана база достоверной и актуальной информации по всем строениям и земельным участкам на охватываемой структурой территории. Последовательность процедуры через БТИ:

  • заказ техдокументации на квартиру;
  • подача заявления с пакетом документов на перепланировку;
  • получение разрешения или отказа с обоснованием;

Срок согласования перепланировки квартиры в БТИ — до 45 дней. После одобрения можно приступать к ремонту. После перепланировки необходимо пригласить специалиста из Жилинспекции, чтобы подписать акт завершения работ.

Портал Госуслуг

Вы может запросить разрешение о смене планировки дистанционно:

  • зарегистрируйтесь на портале Госуслуг;
  • в соответствующем разделе предоставьте точный адрес здания и подтверждение права собственности на квартиру;
  • выберите нужный проект из типовых вариантов сайта или загрузите скан-копию своего проекта или эскиза;
  • получите разрешение.

Когда вы получите разрешение, можно приступать к ремонту. После окончания строительных работ, обратитесь в Жилинспекцию для оформления акта.

МФЦ

В многофункциональном центре вас не смогут проконсультировать по проектной документации, жилищному праву или архитектурным вопросам.

Специалисты не подскажут, нужен ли в вашем случае проект или можно предоставить эскиз. Центр берет на себя обязательства перенаправить ваши документы в Жилинспекцию и сообщить ее решение. Обращайтесь туда, если предварительно получили консультацию профильных специалистов и уверены, что собранный пакет документов подойдет для решения вашего вопроса.

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры

Что нужно чтобы узаконить сделанную перепланировку? Вы получите разрешительные документы без проблем, если сделали ремонт согласно действующим строительным нормативам:

  • не демонтировали несущие конструкции дома;
  • не перемещали санузлы в жилую зону;
  • не меняли внешний вид здания.

Согласование перепланировки по факту невозможно, если вы сделали ее, нарушив строительные, архитектурные нормы или другие положения. В таком случае придется возвращать исходную планировку жилья, составлять проект и только потом согласовывать его.