Перепланировка жилого помещения представляет собой – Общий порядок переустройства и перепланировки жилых помещений (квартиры) в многоквартирном доме по жилищному законодательству

Содержание

Переустройство и перепланировка жилого помещения

Согласно статье 25 ЖК РФ перепланировкой и переустройством являются соответственно:

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка представляет собой совершение действий в отношении самого помещения, его внешней формы (стен), а переустройство относится к “наполнению” помещения с целью обеспечения его использования для проживания (оборудование).

К переустройству жилого помещения относятся следующие работы:

Перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь.
Перестановка нагревательных (отопительных) и газовых приборов (исключая перенос радиаторов в застекленные лоджии, балконы) без прокладки дополнительных подводящих сетей

Данные виды переустройства жилого помещения выполняется по эскизу.

Устройство (перенос) туалетов, ванных комнат, кухонь
Установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов
Замена и (или) установка дополнительного оборудования (инженерного, технологического) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (исключая устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления)

Эти виды переустройства жилого помещения выполняются по проекту.

К перепланировке жилого помещения относятся следующие работы:

Разборка (полная, частичная) перегородок, не являющихся несущими конструкциями (исключая межквартирные)
Устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные)
Заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах
Устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия

Вышеперечисленные виды перепланировки жилого помещения выполняется по эскизу.

Замена столярных элементов фасада (с изменением рисунка). Согласуется по эскизу в Москомархитектуре

Устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках (при объединении помещений по горизонтали)
Устройство проемов в перекрытиях (при объединении помещений по вертикали)
Устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен
Изменение конструкции полов (с увеличением нагрузок)
Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) с сохранением конструкций, отделяющих балконы, лоджии от внутренних помещений (т.е. не предусматривающее объединения внутренних помещений с лоджиями и балконами и превращения остекленных балконов и лоджий в эркеры)
Остекление лоджий и балконов
Создание, изменение входов (с устройством крылец или лестниц), входов-тамбуров

Ликвидация или изменение формы тамбуров без увеличения их внешних габаритов
Устройство лоджий, балконов
Изменение формы (пластики) существующих лестниц (крылец), в том числе с устройством пандусов
Создание тамбуров (в том числе с устройством раздвижных и «карусельных» дверей) и витрин в пределах габаритов существующих элементов зданий, строений, сооружений (крыльцо, пандус, дебаркадер, стилобат) площадью до 30 м2, не предусматривающее иное, чем тамбур или витрина, функциональное использование и присоединение (занятие) дополнительного земельного участка
Установка наружных технических средств (кондиционеров, антенн, защитных сеток и т.п.), а также элементов, обеспечивающих беспрепятственное передвижение маломобильных групп населения: выжимных телескопических лифтов, двухрядных поручней и т.д.
Изменение материалов и пластики внешних конструкций, балконов и лоджий

Эти виды перепланировки жилого помещения выполняются по проекту.

Объединение лоджий (балконов) с внутренними помещениями согласуется по проекту и Москомархитектуре

Перепланировка или переустройство жилого помещения по эскизу не требует доработки проекта квартиры согласования нового проекта с Роспотребнадзором (СЭС) и МЧС (пожарниками).

Перепланировка или переустройство жилого помещения по проекту потребует больше времени и денежных затрат, так как придется обращаться в несколько разных учреждений и организаций, общее число которых зависит от объема перепланировки или переустройства.

Перепланировка и переоборудование жилых помещений: тенденции судебного порядка легализации

Согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. На практике изменение конфигурации жилого помещения (перепланировка) может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Это позволяет ограничить перепланировку от переоборудования жилого помещения, которое представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ), и включающего, как правило, установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Такое же различие между перепланировкой и переоборудованием изложено п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170. Тем не менее, правовые последствия перепланировки и переоборудования, их правовой режим, существенно не отличается.

Если вы только имеете намерение осуществить перепланировку или переоборудование вашего жилого помещения, вам потребуется подготовить проект, оформление которого целесообразно поручить специализированной организации, в котором наряду с вашими пожеланиями будут учтены установленные требования градостроительных и строительных норм и правил, а также санитарных и противопожарных нормативов. Это требуется для того, чтобы осуществляемые изменения не причиняли угрозу не только вашим интересам, но также были безопасны и для ваших соседей. Необходимо помнить, что в результате перепланировки (переоборудования) легко нарушить предъявляемые к жилому помещению требования, что может повлечь за собой угрозу признания его непригодным для проживания. А устранение соответствующих недостатков, например, при отступлении от проекта, будет возложено на собственника или нанимателя. Причем согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, если произведенная самовольно (в том числе с отступлением от проекта) перепланировка (переоборудование) не будет устранена путем приведения жилого помещения в прежнее состояние, суд по требованию органа власти вправе вынести решение о продаже жилого помещения с публичных торгов в отношении собственника либо о расторжении договора социального найма в отношении нанимателя. Хотя следует отметить, что судебных решений о выселении собственников и продаже их жилых помещений с публичных торгов нам не известно. Однако практика расторжения по указанным основаниям договоров социального найма существует, хотя она и не столь широко распространена.

Кроме подготовленного и оформленного в установленном порядке проекта вам потребуется предоставить заявление по установленной форме (утверждена постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 года № 266), правоустанавливающие документы на жилое помещение (договора купли-продажи, дарения, мены, приватизации, долевого участия в строительстве, социального найма, свидетельства о праве на наследство и др.), технический паспорт жилого помещения, а также согласие всех совершеннолетних членов семьи собственника или нанимателя. Кроме того вам потребуется заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры. Непредставление указанных документов либо одного из них является законным основанием для отказа в выдаче разрешения на перепланировку (переоборудование). Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

Однако самым распространенным основанием отказа в выдаче разрешительной документации является на практике несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Этому вопросу мы уделим внимание чуть ниже.

Очень часто граждане допускают перепланировку (переоборудование) жилым помещений без получения соответствующих разрешений. Согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Таким образом, самовольно выполненная перепланировка (переоборудование) может быть узаконена путем обращения заинтересованного лица в суд. Очень часто такое обращение сопряжено с признанием права собственности на самовольно перепланированное (переоборудованное) жилое помещение в порядке приватизации или наследования, однако данные случае самостоятельного значения не имеют.

Важно в данном случае иное. Если следовать буквальному тексту ст. 29 ЖК РФ, то собственник или наниматель имеют право непосредственно обратиться в суд с заявлением о сохранении жилого помещения в перепланированном (переоборудованном) состоянии. Однако практика диктует свои условия, не совсем отвечающие требованиям закона, на наш взгляд.

Суды все чаще требуют соблюдение так называемого досудебного порядка защиты права, отказывая в принятии исковых заявлений, если граждане до момента обращения в суд не заявляли в муниципальные органы о выдаче разрешительной документации на самовольную перепланировку (переоборудование) и акта приемочной комиссии. Такие требования суда выглядят не в полной мере адекватными, поскольку закон не содержит норм, позволяющих оформление выдачу приемочного акта без разрешительной документации, а выдача последней невозможна после самовольно проведенных работ по перепланировке (переоборудованию).

Кроме того, в настоящее время большинство судов в России наряду с необходимостью соблюдения упомянутого досудебного порядка требуют обращения с заявлением о признании следующих за таким обращением отказов в выдаче разрешительной документации незаконными, что лишено всякого юридического смысла, поскольку выдача разрешения не предусмотрена законом после выполнения перепланировки (переоборудования). То есть формально, отказ муниципального органа будет носить законный характер, что создает препятствия гражданам в приведении документов на жилое помещение в соответствии с фактическим их состоянием.

Проблема такого рода решается путем одновременного заявления в суд требований о признании отказа незаконным и о сохранении жилого помещения в перепланированном (переоборудованном) состоянии. И вот именно в этом случае существенное значение имеет соответствие выполненных изменений требованиям законодательства. Для подтверждения этого, вам потребуется подготовить и предоставить в суд заключения органов санитарного и противопожарного надзора, а также заключение о технической безопасности перепланировки (переоборудования). Нужно отметить, что в ряде регионов муниципальные органы одним из оснований отказа в выдаче разрешительной документации указывают на то, что выполненные фактически работы по перепланировке являются реконструкцией, поскольку затрагивают общее имущество собственников многоквартирного жилого дома вследствие переноса или демонтажа ограждающих конструкций, межкомнатных стен и дверных проемов, либо при присоединении балконов и лоджий к жилым помещениям. Особенно интенсивно такая практика проявляет себя в отношении панельных домов. Однако правовые последствия реконструкции объектов жилого фонда существенно серьезнее, требуют получения согласия всех собственников многоквартирного жилого дома, что может существенно повлиять на ваши права и интересы. Рекомендую не забывать о том, что действующий закон не определяет в качестве общего имущества несущие конструкции, расположенные внутри квартиры. Соответственно доводы муниципальных органов в приведенном случае не будет законными.

Не знаю, почему суды не любят рассматриваемой категории дел, однако в рекомендациях и обобщениях судебной практики постоянно обращается внимание на необходимость привлечения к участию в деле в качестве третьих лиц членов семьи собственника или нанимателя, несмотря на то, что суду для целей выполнения требований ст. 26 ЖК РФ достаточно предоставить нотариально оформленные согласия этих лиц на перепланировку (переоборудование).

Требования о досудебном порядке суды мотивируют тем, что результатом предоставления муниципальной услуги в рассматриваемом случае является выдача решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения; выдача решения об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. А установленное законодателем правовое регулирование исключает подмену судебным решением соответствующих действий и решений административного органа по вопросам переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Эта практика основана на позиции Верховного суда РФ, который еще в Обзоре судебной практики за II квартал 2006 года, указал, что имеются два пути судебного решения вопроса о сохранении самовольной перепланировки. Один — это рассмотрение в порядке дел, возникающих из публичных правоотношений, другой — рассмотрение иска органа, осуществляющего согласование о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма (при наличии заявления гражданина о сохранении жилого помещения в существующем виде).

Долгое время суды не воспринимали эту позицию буквально. Сегодня же, кроме требования соблюдения досудебного порядка суды все чаще допускают возможным обращение с требованиями о сохранении жилого помещения в перепланированном (переоборудованном) состоянии после того, как муниципальный орган обратится с требованием о продаже жилого помещения с публичных торгов либо о расторжении договора социального найма. А сформировавшаяся практика показывает нам, что такие требования муниципальные органы заявляют в суд по истечении срока, предоставленному собственнику или нанимателю для приведения жилого помещения в первоначальное состояние, указываемому в отказах в выдаче разрешительной документации и существенно превышающих трехмесячный срок обжалования этого самого отказа. В итоге, интересы граждан остаются без защиты, что вынуждает их подчиниться требованиям власти и привести жилое помещение в первоначальное положение.

Статья 25 ЖК РФ. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме

Новая редакция Ст. 25 ЖК РФ

1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Комментарий к Статье 25 ЖК РФ

1 — 2. Регулирование отношений, предусмотренных ст. ст. 25 — 29 гл. 4 Кодекса, осуществляется в значительной степени иначе, чем было ранее. Так, ЖК РФ 1983 г. содержал одну статью, посвященную переустройству и перепланировке жилых и подсобных помещений (ст. 84), определявшую самые общие правила совершения указанных действий. В остальном данные отношения регламентировались подзаконными правовыми актами. К достоинствам Кодекса можно отнести то, что теперь основные отношения по переустройству и перепланировке помещений, как и рассмотренные выше отношения по переводу помещений, регулируются федеральным законом. Это должно существенно облегчить правоприменительную практику и способствовать единообразному применению установленных правил и процедур.

Обратим внимание, что Кодекс не упоминает подсобные помещения в связи с переустройством и перепланировкой. Причиной этого, вероятно, является то, что подсобные помещения рассматриваются в качестве части жилых помещений (см. определения понятий «жилой дом», «квартира», установленные в ст. 16 Кодекса). При этом вместо понятия «подсобное помещение» Кодекс в данном случае оперирует понятием «помещение вспомогательного использования».

С 01.03.2005 определение условий и порядка переустройства и перепланировки помещений относится к компетенции органов государственной власти Российской Федерации (см. п. 10 ст. 12 Кодекса). До введения в действие Кодекса в субъектах Российской Федерации было принято немало правовых актов, регулирующих указанные отношения. Представляется, что подобные акты в регионах должны быть признаны утратившими силу.

В настоящее время основным нормативным актом, определяющим условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых помещений, являются Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 <1>.
———————————
<1> РГ. 2003. 23 октября. N 214.

В соответствии с п. 1.7.1 указанных Правил и норм переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

Важной новеллой Кодекса является то, что впервые на уровне федерального закона даны юридические определения понятий «переустройство» и «перепланировка» жилых помещений. Нормы-дефиниции, установленные в ч. ч. 1 и 2 комментируемой статьи, необходимо толковать ограничительно: любые перечисленные действия, не требующие изменений в техническом паспорте жилого помещения, не могут рассматриваться как переустройство или перепланировка указанного помещения.

Напомним, что понятие «технический паспорт жилого помещения» определено в ст. 19 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней). Это — документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия такого помещения установленным требованиям. Имеются в виду санитарные и технические правила и нормы, о которых подробнее говорилось в комментарии к ст. 8 Кодекса, а также иные требования законодательства.

Другой комментарий к Ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья не дает полного перечня видов переустройства и перепланировки жилого помещения. Очевидно, это и не входило в задачу законодателя. Необходим специальный нормативный акт, который в комплексе решит эти вопросы, в первую очередь о том, что относится к подобным работам.

2. Условия и порядок работ по переустройству и перепланировке изложены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 <1>. Перечень этих работ включает:
———————————
<1> РГ. N 214. 2003.

установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;

перенос нагревательных, санитарно-технических и газовых приборов;

устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат;

прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок; разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир; расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и проч. (п. 1.7.1 Правил).

Согласно этим Правилам недопустимо производство работ, ведущих к: нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания; нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования; ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов; нарушению противопожарных устройств. Правила предусматривают и Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте, в результате которого возможны также переустройство и перепланировка (приложение N 8).

3. Отметим, что ст. 678 ГК РФ (она применима к договору социального найма) вместо перепланировки употребляет термин «реконструкция».

Общий порядок переустройства и перепланировки жилых помещений (квартиры) в многоквартирном доме по жилищному законодательству

ШКОЛА ЖИЗНИ
ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ
СОДЕРЖАНИЕ МОИ ПРАВА

ИскатьИскать

Защита Прав
- - Конституция РФ и Права граждан
  - На какие ПРАВА мы имеем право
  - Право на Судебную Защиту своих ПРАВ
Трудовое право
- - Азбука Права: Работа
    - - Трудовые отношения
      - Гражданско-правовые договоры
      - Безработица
      - Трудоустройство. Прием на работу
      - Прием на работу иностранных граждан
      - Трудовой договор
      - Оплата труда. Заработная плата
      - Рабочее время и время отдыха
      - Отпуска. Виды отпусков
      - Временная нетрудоспособность
      - Охрана труда
      - Расторжение трудового договора. Увольнение
      - Дисциплинарная ответственность
  - Защита трудовых прав
    - - Защита трудовых прав наемных работников
      - Прием на работу. Трудовой договор
      - Расторжение трудового договора. Увольнение
      - Оплата труда. Заработная плата
      - Содействие в трудоустройстве безработных
      - Самозанятость: Права самозанятых граждан
  - Право на Отдых и на Отпуск
    - - Рабочее время
      - Право на время отдыха
      - Право на отпуск
  - Право на удаленную работу
    - - Право на дистанционную работу
      - Право на надомную работу
      - Право на удаленную работу в интернете (фриланс)
  - Право на государственную службу
  - Право на военную службы
    - - Военная служба по призыву
      - Военная служба по контракту
      - Допризывная подготовка к военной службе
Образование
- - Азбука Права: Образование
    - - Общее образование
      - Государственная итоговая аттестация (ГИА, ОГЭ, ЕГЭ)
      - Формы получения общего образования
      - Профессиональное и дополнительное образование
      - Высшее

последние изменения и поправки, судебная практика

СТ 25 ЖК РФ.

Комментарий к Ст. 25 Жилищного кодекса РФ

1. Согласно данной статье переустройство и перепланировка не связаны с переводом жилого помещения в нежилое, нежилого в жилое, а проводятся, как правило, с целью повышения уровня благоустройства, улучшения жилищно-бытовых условий проживающих на той же жилплощади.

Переоборудование (переустройство, перепланировка) может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводных трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, стиральных машин повышенной мощности, других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Бесплатная юридическая консультация по телефонам:

2. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров и др.

Переустройство и перепланировка могут быть взаимосвязаны непосредственно по последовательности проводимых работ по установке, замене, переносу оборудования, изменению внешней и внутренней конфигурации жилого помещения.

Нередко только при перепланировке возникает необходимость установки, замены, переноса некоторых видов оборудования (в частности, в случае переделки смежных комнат в изолированные).

Вместе с тем установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического оборудования могут привести к необходимости перепланировки жилого помещения (изменениям внутренней конфигурации).

Проведение капитальных работ непосредственно не связано с переустройством и перепланировкой, но эти работы могут быть предусмотрены в специальном соглашении по завершении переустройства и перепланировки.

О внесении изменений в технический паспорт жилого помещения и об их значении см. комментарий к ст. 26 Кодекса.

Понятие перепланировки

Каждый из нас хочет жить в комфортных условиях. Это нормально и естественно для любого человека. Однако планировка квартир в многоэтажных домах типовых серий, старых жилых зданиях и даже в современных новостройках далеко не всегда соответствует нашим желаниям.

На то, чтобы приобрести жилье своей мечты большей площади, с нужным количеством комнат и вспомогательных помещений, не у всех имеются денежные средства. Да, и не каждому захочется менять свое место жительства, уезжать из полюбившегося района, где друзья, близкие, дети ходят в садик или школу и т.д.

Поэтому владельцы недвижимости, дабы приблизить существующий интерьер помещений к желаемому виду, занимаются перестройкой квартиры, объединяя и разъединяя комнаты, расширяя санузлы, устраивая дополнительные туалеты и перенося кухни, а также внося иные изменения во внутренний облик жилья.

По Жилищному кодексу РФ от 29.12.2004 года (ст. 25) все эти работы объединены понятием перепланировки.

Понятия перепланировки и переустройства

Понятие перепланировки в законе трактуется однозначно.

Жилищное законодательство определяет перепланировку как комплекс мероприятий по изменению конфигурации помещения с последующим внесением изменений в его технический паспорт.

Эта же статья ЖК РФ трактует еще одно понятие – переустройство. К этому термину имеют отношение мероприятия по установке, замене либо переносу инженерного, сантехнического и другого оборудования, требующие внесения корректировок в техпаспорт БТИ.

Для лучшего понимания понятий переустройства и перепланировки посмотрим какие ремонтные работы подразумеваются в каждом из этих случаев.

Что входит в понятие перепланировка квартиры?

К понятию перепланировки имеют отношение такие процессы, как:

Нарушение целостности ненесущих перегородок (полный или частичный демонтаж).
Возведение разделительных конструкций, не оказывающих сверхнормативных нагрузок на межэтажные перекрытия.
Изменение структуры полов в помещениях.
Резка и усиление проемов (в капитальных стенах и перекрытиях).
Закладка ненужных проемных отверстий, как в перегородках, так и в несущих стенах.
Снос встроенных шкафов, отмеченных на планах БТИ отдельными помещениями.

Работами по переустройству помещений принято считать:

Перенос сантехоборудования в мокрых зонах квартиры (на кухнях и в санузлах).
Перенос кухонь и санузлов.
Перемещение инженерных сетей.
Установка электрических плит взамен газовых и их перенос.

Перечисленными мероприятиями понятия перепланировки и переустройства не ограничиваются.

Пример перепланировки и переустройства трехкомнатной квартиры в панельном доме типовой серии П-55:

В процессе этой перепланировки путем сноса и возведения межкомнатных перегородок произошло увеличение площади жилой комнаты, устройство гостиной, объединение ванной с туалетом и расширение совмещенного санузла на часть площади коридора.

Кроме того, в санузле переставили сантехнические приборы, а на кухне — мойку и электроплиту.

В тексте ст. 25 Жилищного кодекса РФ приводится только понятие перепланировки жилого помещения. Однако под понятие перепланировки нежилого помещения попадают те же самые работы, что мы перечислили выше.

Понятие перепланировки и техпаспорт БТИ

Из 25-й статьи ЖК РФ мы знаем, что понятия перепланировки и переустройства жилого помещения имеют прямое отношение к одному очень важному документу – техническому паспорту, в котором отмечаются все изменения, произошедшие по ходу ремонта.

Причина этого в том, что техпаспорт БТИ содержит поэтажный план квартиры или нежилого объекта, представленный в виде чертежа, на котором указано расположение проемов, стен и перегородок, определяющих границы комнат, кухонь, санузлов, коридоров, балконов и лоджий, также инженерного оборудования (систем водо-, электро-, газоснабжения, отопления, вентиляции).

Следовательно, после перепланировки и переустройства технический паспорт перестанет на 100% отображать существующую конфигурацию помещений до того момента, как в него будут внесены все сведения о произведенных изменениях.

Для фиксации новых планировочных решений в техническом паспорте БТИ, перепланировку нужно согласовать. Причем в интересах самого собственника помещения сделать это рекомендуется до того момента, как начнутся ремонтные работы.

Согласование перепланировки

До проведения перепланировки нужно получить соответствующее разрешение у государственных органов или местной администрации (для городов Подмосковья):

У Мосжилинспекции (для квартиры или нежилого помещения на первом этаже жилого дома) или у БТИ (для помещений в нежилых зданиях).
У Департамента культурного наследия города Москвы (если перепланируется помещение в доме-памятнике).
У ГБУ ГлавАПУ (при затрагивании фасада).
У Роспотребнадзора (для нежилых помещений).

Получить разрешение на ремонт можно при наличии проекта перепланировки, который заказывается в проектной организации со статусом СРО.

Читайте также: проект перепланировки и СРО

А до разработки проекта нужно получить подтверждение, что перепланировку вообще возможно проводить. Подтверждающим документом в этом случае будет техническое заключение, которое оформляет автор проекта дома по итогам инженерного обследования.

Об инженерном обследовании квартиры ОАО МНИИТЭП читайте здесь

Кроме того, чтобы согласовать работы, относящиеся к понятию перепланировки, нужно иметь:

Техпаспорт помещения, полученный в БТИ.
Доверенность на сотрудников компании, которая занимается согласованием вашей перепланировки (не требуется при самостоятельном согласовании).
Правоустанавливающий документ на помещение (выписка из ЕГРН, свидетельство права собственности).
Договор об авторском надзоре.

Помимо этих бумаг могут потребоваться справки от Мосгаза, банка и другие документы, перечень которых определен на законодательном уровне и зависит от множества факторов (объема и сложности ремонта, формы собственности, типа помещения и т.д.).

Через «Мои документы» все бумаги вместе с заявлением на перепланировку передаются на согласование в Мосжилинспекцию или органы местного самоуправления (для Московской области).

Итогом рассмотрения документов будет письменный ответ в виде разрешения на перепланировку или отказа в ней.

Разрешение на перепланировку дает «зеленый свет» началу ремонта, который должен проводиться без каких-либо отклонений от согласованного с контрольными органами проекта.

После его завершения инспектором оформляется акт о завершенной перепланировке. После его подписания БТИ вносит поправки и оформляет новый технический паспорт.

Еще раз о понятиях перепланировки и переустройства

Понятия перепланировки и переустройства означают разные виды работ. Но органы, выдающие разрешение на ремонт и осуществляющие приемку работ, не проводят между ними четкого разделения, согласуя все работы в общем виде.

Например, в тексте документа, который для удобства принято называть «разрешением на перепланировку», приводится более развернутая формулировка: «Решение о согласовании переустройства и перепланировки…»

То же относится и к акту, подтверждающему окончание ремонтных мероприятий, название которого начинается словами: «Акт о произведенном переустройстве и перепланировке…» или «Акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке…»

Да, и на титульном листе, где приводится название документа, как правило, пишут: «Проект перепланировки и переустройства…»

Например:

Перепланировка в новостройке с объединением квартир

Перепланировка И 209А: устройство в двушке встроенного шкафа

Перепланировка 5-комнатной квартиры в старом доме

Наше архитектурно-проектное бюро специализируется на разработке проектной документации, необходимой для согласования и проведения перепланировки в квартирах и нежилых помещениях.

Набирайте номер нашего телефона и задавайте любые вопросы, связанные с понятием перепланировки, – все консультации наших специалистов бесплатны. Также с нами можно связаться через электронную почту или онлайн-сервис «Вопрос-ответ».