Перепланировка жилого помещения представляет собой: Переустройство и перепланировка жилого помещения. Официальный портал Администрации города Омска

Содержание

Статья 25 ЖК РФ. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме

1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

См. все связанные документы >>>

1. Комментируемая статья содержит определения переустройства и перепланировки. Следует отметить, что в настоящее время на федеральном уровне отсутствует правовой акт, который всеобъемлюще регулировал бы вопросы, связанные с переустройством и перепланировкой жилого помещения.

Приказом Госстроя РФ от 12 октября 2000 г. N 227 был отменен ранее действовавший Приказ Госстроя РФ от 30 декабря 1999 г. N 169, утвердивший Положение о порядке оформления разрешений на переоборудование и перепланировку.

В соответствии с требованиями ст. 14 Жилищного кодекса Российской Федерации (см. комментарий к ней) согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения относится к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений.

Понятие «переустройство жилого помещения», установленное комментируемой статьей Жилищного кодекса Российской Федерации, рассматривает его как установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170, в качестве синонима переустройства использован термин «переоборудование жилых помещений». Оно может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения в технический паспорт жилого помещения.

Постановление Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» относит к работам по перепланировке жилых помещений перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Выступить с инициативой проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения может только собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо. Следовательно, юридически таким правом не обладают наниматели, арендаторы и другие пользователи жилых помещений, не являющиеся собственниками, кроме случаев, когда указанные пользователи будут в установленном порядке уполномочены собственником на совершение соответствующих действий. Однако на практике это могут делать и делают не только собственники, но и наниматели жилого помещения без какой-либо доверенности от собственника.

Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения» были утверждены форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Условия и порядок проведения работ по переустройству и перепланировке не только регулируются главой 4 ЖК РФ, но и изложены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Вопросы переустройства и (или) перепланировки жилого помещения отражены и в судебной практике. Так, Постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13 мая 2013 года по делу N А29-4745/2012 было отмечено, что производимые переустройство и (или) перепланировка должны соответствовать нормативным актам, действующим в области архитектуры и строительства, в сфере противопожарной защиты жилых помещений, в сфере санитарно-противоэпидемического благополучия населения. Производимые изменения должны соответствовать также законодательству о культурных ценностях и нормативным правовым актам, регулирующим охрану строений, отнесенных к культурному наследию народов Российской Федерации.

Как отмечено в Постановлении Федерального арбитражного суда Центрального округа от 8 ноября 2012 года по делу N А14-9730/2012, «в отличие от переустройства при перепланировке меняется только внутренняя конфигурация помещения, то есть при перепланировке изменения происходят внутри стен помещения, не выходя за их пределы».

Основным критерием того, относится ли то или иное действие к переустройству или перепланировке, является необходимость внесения изменений в технический паспорт жилого помещения, под которым понимается документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия жилого помещения установленным требованиям.

Технический паспорт жилого помещения составляется при приемке жилых строений в эксплуатацию или при включении помещения в состав жилищного фонда. Порядок оформления технического паспорта определен Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (приложение N 13), утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству РФ от 4 августа 1998 г.

N 37.

Следует отметить, что не всякие переустройство и перепланировка требуют обязательного внесения изменений в технический паспорт, например, замена санитарно-технического оборудования не всегда требует внесения изменений в технический паспорт помещения. Также нельзя назвать перепланировкой жилого помещения такие действия, как застекление лоджии.

Переустройство и (или) перепланировка жилых помещений, ухудшающие условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускаются. Также не допускаются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств.

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения. 1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Комментарий к статье 25
1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, виды которых названы в комментируемой статье, могут производиться в эксплуатируемых жилых помещениях независимо от формы собственности. Это же правило распространяется на нежилые помещения в многоквартирных домах и на помещения, в отношении которых в установленном порядке имеется решение органа местного самоуправления о переводе жилого помещения в нежилое или нежилого в жилое. В реконструируемых жилых домах переустройство и перепланировка производятся в соответствии с планом реконструкции.
2. Под переустройством понимается установка, замена или перенос инженерных сетей и оборудования, которые требуют внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

К переустройству, требующему внесения изменения в технический паспорт, могут относиться, например, установка бытовых электроплит взамен газовых плит; перенос электрических сетей, нагревательных сантехнических и газовых приборов; устройство новых вентиляционных каналов; прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов и устройств для ванной комнаты (душевых кабин, стиральных машин повышенной мощности и т.

п.).
3. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации. К перепланировке могут относиться перенос и разборка межкомнатных перегородок, перенос и устройство дверных проемов, устройство дополнительных помещений в квартире (кухонь, туалетов и ванных, кладовок), расширение жилых комнат в квартире за счет вспомогательных помещений, устройство новых или переоборудование существующих тамбуров.

4. Приведенный перечень видов переустройства и перепланировки жилого помещения может быть и не исчерпывающий. Но в то же время в результате переустройства и перепланировки жилого помещения требуется внесение изменений в технический паспорт жилого помещения. Отсутствие этого условия при производстве определенных работ означает, что в данном случае нет переустройства и перепланировки.
Если, например, на кухне заменить отечественную плиту на импортную, то это нельзя назвать переустройством, поскольку такого рода замена оборудования не требует внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

То же и в отношении замены ванны. Но если потребуется установка ванны в ином месте помещения, то это потребует и установки новых труб, и, соответственно, внесения соответствующего изменения в технический паспорт помещения. Когда, например, была застеклена лоджия или произведена замена рамы, то этими действиями не была изменена конфигурация жилого помещения и в технический паспорт не требуется внесения изменений. И, как следствие, нельзя назвать эти действия перепланировкой жилого помещения.

Понятие перепланировка помещения

Учитывая практическую актуальность проблемы, а так же тот факт, что достаточно много посетителей сайта просят подробно разъяснить эти определения, привели нас к опубликованию настоящей статьи. Итак, давайте разберемся, что же все таки понимает наша действующая система нормативно-правовых актов под такими понятиями как «перепланировка жилого помещения», «переустройство жилого помещения»?

Обратимся к первоисточнику.

Статья 25 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет понятия «переустройство жилого помещения» и «перепланировки жилого помещения» следующим образом.

«Переустройство жилого помещения» — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения — это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Казалось бы, все просто.

Однако, не следует забывать о прочих действующих нормативно-правовых актах, дополнительно регламентирующих данный аспект. Давайте вместе проанализируем эти нормы. Такой анализ может быть полезен при принятии окончательного решения о начале перепланировки, оценке возможных правовых рисков.

Обратимся к Постановлению Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Данные Правила разработаны в соответствии с Законом Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» и определяют правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации.

Указанные Правила содержит еще одно определение, не предусмотренное самим Жилищным кодексом РФ — «переоборудование жилых помещений».

Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Важно: переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.

Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

Обратимся к следующему важному нормативно-правовому акту.

«Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004».

Данное методическое пособие разработано на основе Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», Федерального закона от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании», разъясняет и конкретизирует структуру, состав работ и услуг, современные нормативные и правовые требования к организации содержания общего имущества жилого дома, технического обслуживания общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома, текущего ремонта общего имущества многоквартирного жилого дома.

Данный акт, как и предыдущий, так же содержит определение, не предусмотренное самим Жилищным кодексом РФ — «переоборудование» квартир.

Переоборудование квартир включает в себя:

установку бытовых электроплит взамен газовых плит или плит на твердом топливе;
перенос электрических сетей, нагревательных, сантехнических и газовых приборов;
устройство новых и переоснащение существующих туалетов и ванных комнат;
устройство новых вентиляционных каналов;
прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов и устройств для установки душевых кабин, гидромассажных ванн, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка квартир включает в себя:

перенос и разборку перегородок;
перенос и устройство дверных проемов;
разукрупнение многокомнатных квартир;
расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и наоборот;
объединение малокомнатных квартир;
устройство или ликвидацию дополнительных кухонь и санузлов;
ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
устройство новых или изменение планировки существующих тамбуров.

Переоборудование и перепланировка нежилых помещений могут осуществляться с целью повышения их потребительских качеств путем:

устройства естественного освещения самостоятельного входа;
выделения в пределах существующей площади помещения для санузла и его оборудования;
устройства вентиляции и т.д.

Важно: переоборудование и перепланировка квартир и нежилых помещений в многоквартирных домах допускаются после получения разрешения органов местного самоуправления на основании проектов, разработанных организациями или индивидуальными предпринимателями, имеющими государственную лицензию на проектирование, согласованных и утвержденных в установленном порядке органами местного самоуправления.

Проекты на переоборудование и перепланировку квартир и нежилых помещений различных форм собственности должны разрабатываться и согласовываться с соблюдением норм ГК РФ, СНиПов и других действующих нормативных и правовых актов.

Проекты на переоборудование и перепланировку квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность, до представления на согласование органу местного самоуправления подлежат согласованию в органах государственного контроля использования и охраны памятников архитектуры, истории и культуры.

Не допускаются переоборудование и перепланировка квартир и нежилых помещений:

ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций жилого дома, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов и не отвечающие противопожарным требованиям к жилым зданиям;
ухудшающие условия проживания всех или отдельных жильцов дома или квартиры;
для использования квартир под нежилые цели без предварительного перевода их в состав нежилого фонда в установленном законодательством порядке.

: [508-ПП] : : [СНиП]

Планируя ремонт в квартире или нежилом помещении, часто предполагают изменение их планировки, что, согласно действующему законодательству, означает необходимость получения разрешения на эти работы.

Переустройство и перепланировка жилых помещений – распространенные виды ремонтно-строительных работ, различающиеся по составу мероприятий. Отличия перепланировки и переустройства их понятия определены в формулировках Жилищного кодекса РФ.

Для проведения косметического ремонта согласование не требуется. Как правило, к этим видам работ относятся: поклейка обоев, электромонтажные, малярные и штукатурные работы, замена сантехнических приборов и кухонного оборудования на аналогичное с сохранением мест расположения, замена окон в существующих проемах, а также некоторые другие виды работ.

Замена покрытия полов на аналогичное также считается косметическим ремонтом.

Примеры работ по ремонту, переустройству и перепланировке:

Что входит в понятие перепланировка квартиры

Жилищный Кодекс РФ в ст. 25 дает определение перепланировки и переустройства следующим образом:

Переустройством в многоквартирном доме считаются работы, проводимые в существующих границах помещений, вносящие изменения в планировку, имеющуюся в документации БТИ.
Перепланировка – строительные мероприятия, изменяющие существующую конфигурацию помещений, которые также требуется отражать на плане в документах БТИ.

Кроме этого, понятие перепланировки дополняется включением в него работ по устройству и изменению типа покрытия полов.

Перепланировка подразумевает более широкий перечень строительных мероприятий, нежели переустройство. Как было сказано выше, работы, относящиеся к перепланировке и переустройству, вносят изменение, пусть даже незначительное, в планировку помещения, что подразумевает необходимость оформления разрешения от надзорного органа, осуществляющего контроль в данной сфере.

Технический паспорт БТИ:

Термин перепланировка, если определение, зафиксированное в законе и регламентирующих документах рассмотреть более детально, включает следующие виды ремонтных работ:

Демонтаж/монтаж ненесущих перегородок.
Устройство и закладку проемов в несущих конструкциях (стенах и перекрытиях) и перегородках.
Устройство/изменение конструкции полов;
Демонтаж подоконного блока.
Демонтаж сантехнической кабины.
Изменение количества, устройство и перенос помещений.

Состав строительных мероприятий по перепланировке квартиры (нежилого помещения) имеет определенные ограничения.

В Москве, помимо ЖК РФ, строительных и санитарных норм, проведение работ, подпадающих под понятия переустройства и перепланировки жилого помещения, а также нежилого помещения в жилом доме, регламентируются постановлением правительства города №508 ПП, где, в том числе, перечислены мероприятия, запрещенные к реализации.

Помимо запланированных работ, в настоящее время в Москве существует возможность узаконить выполненное переустройство и перепланировку.

В Московской области в дополнение к ЖК РФ перепланировка регулируется муниципальным регламентом. Такие регламенты приняты в каждом городе.

Пример проекта перепланировки квартиры:

Что означает термин переустройство

Термин переустройство подразумевает более простые работы, которые, тем не менее также требуют согласования:

Изменение типов, размеров и мест установки сантехнического оборудования (например, разворот ванны или установка душевой кабины, установка биде или устройство гигиенического душа).
Перенос плиты и кухонной мойки (перенос газовой плиты требует согласования с газовой компанией).
Перенос подводящих инженерных сетей и некоторые другие изменения.

Работы по переустройству вносят изменения в планировку существующих помещений, так как сантехника, кухонная плита и мойка изображаются в документации БТИ с соблюдением масштаба.

В Москве для работ по переустройству помещений возможно согласование по упрощенной схеме – без разработки проекта перепланировки и технического заключения. Для согласования незначительных изменений планировки в большинстве случаев достаточно эскиза, выполненного на копии плана БТИ.

Рассмотрим на примере, что входит в понятие перепланировка квартиры, а что является переустройством.

Допустим, при ремонте совмещенного санузла изменится положение унитаза (его развернут на 45 градусов). Такое мероприятие будет считаться переустройством.

В том случае, если помимо разворота унитаза санузел планируется расширить на часть площади прилегающего коридора, конфигурация помещения изменится, и ремонт уже будет считаться перепланировкой.

Что подразумевает понятие перепланировки нежилого помещения

Понятие переустройства и перепланировки для нежилого помещения в многоквартирном доме ничем не отличается от тех же видов работ для квартиры и регулируется теми же законами.

Отличие лишь в том, что изменение планировки нежилого помещения предполагает более широкий состав документов для согласования.

Основополагающим законом для перепланировки в этом случае также является Жилищный кодекс.

Градостроительный кодекс перепланировку помещений в жилых домах не регулирует, так как служит для решения более масштабных задач, где одной из них является реконструкция зданий и помещений (с изменением их площади, этажности, отделки фасада, заменой или восстановлением несущих конструкций).

Наша компания занимается разработкой проектной документации для проведения ремонтных работ по перепланировке и переустройству, а также ее согласованием во всех государственных службах. У нас имеются все необходимые допуски СРО.

Бесплатную консультацию по любым вопросам касательно перепланировки Вы можете получить:

По электронной почте:

В форме вопрос-ответ: «Нажмите здесь«

У онлайн-консультанта в правом нижнем углу нашего сайта

По WhatsApp

Задайте вопрос!

Получите ответ в онлайн-режиме

Задать вопрос в WhatsAppЗадать вопрос в Telegram

Переустройство и перепланировка жилого помещения. Виды, основание и порядок проведения

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:

Заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации.
Правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии).
Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.
Технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.
Согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма).
Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления других документов кроме документов, указанных в ч. 2 ст. 26 Жилищного кодекса РФ. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются Правительством Российской Федерации. Данный документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:

непредставления определенных ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документов;
представления документов в ненадлежащий орган;
несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.

Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если самовольно переустроенное и (или) перепланированное жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в срок, то суд по иску органа, осуществляющего согласование, при условии непринятия решения, предусмотренного ч. 4 ст. 29 ЖК РФ принимает решение:

В отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.
В отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Согласование переустройства и перепланировки жилого помещения: Видео

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения :: Прогресс

УВЕДОМЛЕНИЕ

Настоящим ООО «УК «Прогресс» уведомляет о том, что в соответствии со ст. 26 Жилищного кодекса РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения допускается только на основании разрешения органа местного самоуправления.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо должен обратиться в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр (МФЦ).

К заявлению по утвержденной форме (постановление Правительства РФ от 28.04. 2005 № 266) прилагаются правоустанавливающие документы на жилое помещение, подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, технический паспорт жилого помещения.

Дополнительно сообщаем что в соответствии со ст. 25 Жилищного кодекса РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Проведение работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения без получения соответствующего согласования или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки может повлечь за собой ответственность, предусмотренную ст. 7.21 КоАП РФ (штраф) и ст. 29 ЖК РФ (обязание привести жилое помещение в первоначальное состояние или продажу с торгов жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние).

С уважением,
Администрация
ООО «УК «ПРОГРЕСС»

Переустройство и перепланировка жилого помещения

Каждый хочет жить в комфортном и удобном для себя жилье, поэтому многие жильцы выполняют переустройство или перепланировку жилого помещения. Но как сделать все правильно и избежать проблем в будущем? Как согласовать перепланировку и узаконить работы, выполненные без оформления документов? Давайте разберемся.

Переустройство жилого помещения – это перенос или замена санитарно-технического, электрического, вентиляционного, газового и прочего оборудования, а также инженерных сетей. Изменения, которые появились вследствие таких действий, должны отображаться в технической документации переустроенного объекта. Это может выглядеть как перенос санузла, оборудование дополнительных точек слива в канализацию сточных вод и тому подобные изменения первоначального проекта жилого дома.

Перепланировка жилого помещения – это перераспределение внутреннего и внешнего пространства, связанное с изменением первоначального архитектурного проекта, с обязательным занесением изменений в технический паспорт недвижимости. К примеру, демонтаж кладовой, объединение комнат, перенос дверных проемов и прочие аналогичные работы.

Процесс переустройства и перепланировки недвижимости требует строгого соблюдения федерального законодательства, нарушения этого правила могут повлечь серьезную ответственность вплоть до изъятия жилого помещения.

Согласование переустройства и перепланировки жилого помещения

Согласно Жилищному кодексу РФ, в начале переустройства и перепланировки жилого помещения все предполагаемые изменения должны быть согласованы с местной администрацией. Для этого собственником или нанимателем жилья направляется заявление, к которому прилагаются:

правоустанавливающие документы на недвижимость;
план по перепроектированию, оформленный в установленном виде;
технический паспорт недвижимости;
письменное соглашение всех членов семьи, имеющих права на эту жилую площадь;
если объект, подлежащий перепланировке или переустройству, находится в помещении, которое признано памятником культуры, архитектуры или истории потребуется заключение органа по охране памятников о степени допустимости таких действий.

Следует заметить, что такому согласованию подлежат не все виды переустройства и перепланировки. Чтобы, например, демонтировать встроенный шкаф-купе в помещении нужно разрешение всех собственников квартиры, а для сноса перегородки в санузле или переноса дверного проема необходимо разрешение управляющей компании.

Самовольное переустройство и перепланировка жилого помещения

Переустройство и перепланировка жилого помещения с нарушением проектных условий или без соответствующего разрешения признаются самовольными.

Лицо, самовольно осуществляющее такие действия, несет ответственность, предусмотренную действующим законодательством, которая наступает в результате:

порчи жилого помещения;
самовольного переоборудования или перепланировки жилья;
использования жилых объектов не по назначению.

Собственник или наниматель самовольно переустроенного или перепланированного объекта обязан привести его в надлежащий вид. В противном случае помещение собственника может быть в принудительном порядке реализовано с публичных торгов. Для нанимателя плачевным последствием таких действий будет расторжение договора найма в одностороннем порядке и выселение.

Как узаконить перепланировку жилого помещения

Согласно нормам Жилищного кодекса РФ переустройство и перепланировка жилого помещения, которые не угрожают здоровью и жизни граждан, не нарушают их права и интересы, могут быть сохранены на основании решения суда (исковое заявление о перепланировке, переустройстве жилого помещения). В случае положительного рассмотрения дела, с решением суда нужно будет обратиться в БТИ для оформления новых технических документов с учетом установленных судом изменений.

Последствия переустройства и перепланировки жилого помещения

Нежелание, отсутствие свободного времени или финансовых средств, а зачастую юридическая неграмотность, приводит к самовольному переустройству и перепланировке жилья. Это влечет серьезные затруднения в процессе реализации жилищных прав. Например, перевод жилого помещения в нежилое может значительно затянуться, так как для изменения целевого назначения объекта необходимо представить документы, подтверждающие законность его переоборудования.

Также, в результате самовольного изменения проекта довольно затруднительно будет продать или купить такое жилье, потому как признать право собственности на жилое помещение в этом случае невозможно.

Необходимо учесть, что грубые нарушения во время переустройства и перепланировки жилья могут привести не только к длительным судебным тяжбам, но и в некоторых случаях к необратимым последствиям.

Итак, переустройство и перепланировка жилого помещения – довольно длительная и изнурительная процедура, которая требует немалых усилий, к тому же, это дело очень кропотливое и дорогостоящее, но не стоит пренебрегать личной безопасностью, а также жизнью и здоровьем окружающих людей.

«Нежная» плотность может спасти наши кварталы

Год назад в этом месяце Миннеаполис попал в заголовки новостей всей страны, приняв новый всеобъемлющий план, преследующий две цели: сокращение расовой сегрегации и повышение доступности жилья. Для этого использовалось зонирование — план фактически запретил зонирование только для одной семьи, разрешив строить дома на три семьи во всех жилых кварталах города.

План

Миннеаполиса был редким упреком тенденции в американских городах, восходящей к 1940-м годам, когда общины создавали все более строгие нормативные барьеры для защиты районов с низкой плотностью населения.Примерно на 75% земли в большинстве городов сегодня незаконно строить что-либо, кроме частных домов на одну семью. Истоки односемейного зонирования в Америке не безобидны: многие жилищные кодексы использовали плотность как показатель для разделения людей по доходу и расе.

Но по мере того, как сообщества в США борются с ухудшением доступности жилья, растет интерес к тому, как можно смягчить правила зонирования, чтобы разрешить строительство небольших и менее дорогих домов, как в Миннеаполисе. Часто выбор ставится как компромисс между отдельно стоящими домами с большими дворами или многоквартирными небоскребами.На самом деле жилищный фонд в большинстве сообществ гораздо более разнообразен, чем эти две крайности. В то время как многоэтажные квартиры в стратегически важных местах должны быть частью решения, многие односемейные кварталы могут легко дать больше жилья — и более доступное жилье — если правила землепользования позволят «мягкое» увеличение плотности, например таунхаусы, от двух до двух. четырехквартирные дома, а также небольшие квартиры или кондоминиумы.

В этой статье мы проиллюстрируем, как замена отдельно стоящих домов на одну семью на «небольшую плотность» может увеличить количество доступных домов и снизить средние цены на жилье в районах с высокой стоимостью, при сохранении физического масштаба района.Наш числовой пример основан на оценках из Вашингтона, округ Колумбия, но применим к другим городским районам.

Для строительства новых домов на односемейных участках не нужны небоскребы

В Вашингтоне, округ Колумбия, есть несколько преимущественно односемейных кварталов недалеко от центра города, которые предлагают идеальные возможности для небольшой плотности населения. Согласно данным налогового инспектора, средний размер участка для частных домов на одну семью в округе составляет 5460 квадратных футов, по сравнению с 1600 квадратных футов для рядных домов и 4100 квадратных футов для многоквартирных домов на четыре-шесть квартир.Это говорит о том, что на большинстве односемейных участков можно разместить больше жилья без покупки соседних участков и их объединения.

Наиболее привлекательными для перепланировки являются старые постройки, находящиеся в плохом физическом состоянии и расположенные на относительно больших участках в дорогих кварталах. Давайте представим несколько различных сценариев для участка площадью 4500 квадратных футов, который в настоящее время занимает двухэтажный дом на одну семью площадью 3000 квадратных футов. На Рисунке 1 показаны примерные планы участков для участка в том виде, в каком они есть, с реконструкцией трех расположенных рядом таунхаусов или с перестройкой с использованием трехэтажного шестиэтажного кондоминиума.

Там, где земля дорогая, строительство большего количества домов на участок увеличивает доступность

Добавление большего количества домов в односемейные кварталы позволяет большему количеству людей переезжать в район (и город). При определенных условиях новые дома также улучшат доступность, потому что стоимость самого дорогого фактора — земли — распределяется между большим количеством домов. Ниже приводится простая проформа застройки или отчет о движении денежных средств, которая иллюстрирует затраты по двум сценариям перепланировки.

Исходя из последних продажных цен, старый дом на одну семью на участке площадью 4500 квадратных футов в верхней северо-западной части округа можно было приобрести примерно за 1 миллион долларов. Для нашего анализа мы предполагаем, что сценарии редевелопмента будут проданы владельцам-жильцам (хотя создание большего количества арендуемого жилья является потенциальным преимуществом застройки с более высокой плотностью застройки). Более подробная информация о допущениях и условиях в форме приведена в техническом приложении.

Сравнение продажных цен за единицу для трех сценариев показывает, что недавно построенные таунхаусы будут продаваться почти по той же цене (около 1 миллиона долларов), что и нынешний особняк на одну семью.Это основано на предположении, что дома на одну семью, которые наиболее привлекательны для перепланировки, находятся в плохом состоянии; покупатели, которые приобрели дом для проживания, а не для перепланировки, скорее всего, понесут значительные затраты на ремонт. Согласно отчетам налогового инспектора, за последние три года недавно построенные односемейные дома аналогичного размера в округе были проданы по средней цене около 1,5 миллиона долларов.

В другом сценарии редевелопмента цены за единицу для шестиэтажного кондоминиума примерно на 40% ниже, чем для трех таунхаусов.Одним из важных факторов является то, что стоимость земли (фактически приобретение 1 миллиона долларов плюс снос 100 000 долларов) делится между шестью завершенными домами, а не тремя. Вторая причина, по которой цены на кондоминиумы ниже, чем на таунхаусы, заключается в том, что каждая единица меньше: 1 200 квадратных футов на кондо по сравнению с 2 000 квадратных футов на таунхаус (типичные размеры в округе для каждой структуры).

Density поддерживает розничную торговлю в районе и делает планету более здоровой

Добавление большего количества домов — и, следовательно, большего количества соседей — в районы с низкой плотностью населения может помочь поддержать местные предприятия розничной торговли, которые сильно зависят от пешеходного движения, например хозяйственные магазины, пекарни и рестораны.Хотя плотная застройка уменьшает пространство двора, хорошее озеленение, зеленые крыши и другие дизайнерские решения, включая бермы тротуаров, могут компенсировать ливневой сток. Местная розничная торговля, к которой домашние хозяйства могут получить доступ, не садясь за руль, помогает сократить выбросы парниковых газов, которые являются основным фактором изменения климата и загрязнения воздуха.

И при хорошем планировании увеличение плотности в односемейных кварталах не обязательно означает, что больше автомобилей будут конкурировать за парковку на улице. Хотя наши затраты на строительство не включают структурированную парковку, планы участка показывают, что в сценарии таунхауса можно легко разместить одну площадку для парковки во дворе на дом, а в кондоминиуме может быть парковка.Более того, застройщик может включить в действие ограничения, которые покупатели не могут применять для получения разрешений на парковку в жилых помещениях (т. Е. Покупатели должны будут арендовать гаражные места, если они захотят владеть автомобилями).

Больше домов — больше доступности и экономических возможностей

Сценарий перепланировки предлагает три основных урока для политиков, размышляющих о том, как повысить доступность жилья.

Во-первых, можно добавить больше домов в односемейные кварталы, сохранив при этом здания аналогичного размера. Если смотреть с улицы, три соседних таунхауса или шесть небольших кондоминиумов могут быть построены примерно той же высоты и массы, что и существующие дома на одну семью.

Во-вторых, разрешение на строительство домов меньшего размера, использующих меньше земли, является важным способом повышения доступности. Если земля стоит дорого, добавление большего количества домов на данном участке снижает жилищные расходы для каждого домохозяйства. Небольшая плотность также позволяет лучше согласовать размер дома и размер домашнего хозяйства; Вашингтон, Д.C. наблюдал быстрый рост домохозяйств из одного или двух человек, многие из которых предпочли бы жить в небольших квартирах. Там, где они недоступны, они в конечном итоге делят дома или квартиры на одну семью с несколькими домохозяйствами, чтобы сократить расходы. Строительство большего количества небольших домов, в том числе доступных квартир для пожилых людей, высвободило бы существующие дома на одну семью для людей, которым нужны большие дома, включая семьи с детьми и домохозяйства, состоящие из нескольких поколений.

В-третьих, диверсификация жилищного фонда в эксклюзивных кварталах открывает лучший доступ к экономическим возможностям.Причина, по которой земля в этих районах стоит дорого, заключается в том, что они расположены рядом с центрами занятости и транспортными узлами и предлагают такие удобства, как отличные государственные школы и низкий уровень преступности. Снижение цен на жилье с 1 миллиона долларов до 570 000 долларов — и добавление пяти новых домов для каждого существующего дома — существенно расширит число семей, которые могут позволить себе районы с высокими возможностями. Другими словами, небольшая плотность — это относительно простой способ демократизировать наши города.

Квартиры — это дома, а не «вторжение»

Несмотря на льготы для жителей и окрестностей, строительство рядных и многоквартирных домов на почти трех четвертях земель округа запрещено.Зонирование только для одной семьи означает, что застройщик должен получить специальное разрешение на строительство компактного жилья, что в конечном итоге делает его более дорогостоящим. Кодекс зонирования Вашингтона, округ Колумбия, гласит, что цель зонирования с низкой плотностью населения — «защитить [односемейные] районы от вторжения более плотных типов жилой застройки». Но эта «защита» укрепляет экономическую и расовую сегрегацию.

Округу нужно больше жилья, особенно недорогого. Устранение барьеров для городских домов, домов на две или четыре семьи и небольших многоквартирных домов в каждой части города должно быть частью решения.Пора Округу узаконить нежную густоту.

Сара Крамп оказала отличную помощь в исследованиях.

Техническое приложение

Сложные затраты на строительство включают материалы и труд. Поскольку оба проекта не достигают пяти этажей, мы предполагаем, что конструкция из деревянного каркаса стоит в среднем 205 долларов за квадратный фут. Мягкие затраты включают проектирование, страхование, плату за выдачу разрешений, а также затраты на экологическую экспертизу и другие нормативные требования.Более крупные и сложные проекты обычно имеют более высокие мягкие затраты; здесь мы предполагаем, что проекты не требуют изменения зон, отклонений или других нормативных барьеров.

Разработчикам можно платить разными способами. Поскольку проекты развития обычно не создают положительных денежных потоков до завершения строительства, разработчики часто получают гонорар за разработку в ходе процесса, а также любую остаточную прибыль после того, как проект был завершен, кредиторы были погашены, а инвесторы в акционерный капитал получили свою прибыль. .

В отличие от ипотечных ссуд, которые домохозяйства используют для покупки домов, ссуды на строительство обычно выдаются только под проценты в процессе застройки (основная сумма выплачивается по завершении проекта, когда готовое жилье продается). Отношение ссуды к стоимости для ссуд на строительство ниже, чем отношение ссуды к стоимости для покупки существующих зданий, поскольку строительные проекты сопряжены с более высоким риском.

Структура погашения и требуемая норма прибыли для долевых инвесторов значительно различаются в зависимости от размера и риска проекта.В этом примере мы предполагаем, что инвесторы в акционерный капитал требуют 10% внутренней нормы прибыли (IRR) и обеспечивают 40% затрат на разработку проекта. За последние 20 лет публично торгуемые инвестиционные фонды недвижимости (REIT) приносили около 13% среднегодовой доходности. Денежные потоки для инвесторов в акции рассчитываются следующим образом:

, где IRR = 10% и t = два года.

Продажные цены на реконструированные единицы рассчитываются как стоимость единицы при неизменных гонорарах застройщика и доходах от капитала.Это минимально возможная цена, которую могут назначить разработчики, не обязательно рыночная цена, которая максимизирует прибыль.

Домашний дизайн, уравновешивающий жилое пространство и внешний вид.

Интервью с

В то время, когда люди стали более осведомлены о своих домах и их отношения с их географическим и местным контекстом укрепились, отчасти из-за пандемии, мы просим AMAA и studio wok, двух самых многообещающих молодых людей Италии архитектурные бюро, чтобы определить основные требования к дизайну жилых помещений.

Что означает перепланировка здания? Каким образом проект должен соотноситься с историей района? Как мы реагируем на новые требования, предъявляемые пандемией к жилым помещениям? Мысли двух самых многообещающих молодых архитектурных бюро Италии: AMAA, победителя конкурса молодых итальянских архитекторов 2020 года, и studio wok, финалиста премии молодых итальянских архитекторов Венецианской биеннале 2012.

Как вы выражаете характер площади при проектировании / ремонте дома?

studio wok (Марчелло Бондавалли, Никола Бренна, Карло Альберто Тальябу) .Наш методологический и дизайнерский подход основан на профессиональном мастерстве. При разработке наших проектов мы тщательно исследуем физическое окружение : ландшафт, типичные материалы района, свет и атмосферу. Изучение материалов, обсуждение с местными мастерами и производителями для получения дополнительной информации об их качествах, а также сбор образцов для анализа их характеристик являются важной частью нашей работы. Когда дело доходит до реконструкции , , наша работа по обеспечению экологической устойчивости включает не только использование конкретных технических и системных конструктивных особенностей, но, прежде всего, процесс проектирования и строительства, который учитывает — и использует — конкретные природные и экологические аспекты каждого места.

Основные планы наших архитектурных проектов просты: жилая площадь состоит из блоков или индивидуальной мебели , которые создают эффекты с помощью материалов и света. Нам нравится работать с деревом, камнем и цветными поверхностями. Мы часто используем керамогранит для облицовки ванных комнат и творчески используем его цвета и трехмерные текстуры.

Пандемия заставила людей больше узнать о своем жизненном пространстве. Как вы думаете, это приведет к изменениям в архитектуре?

В связи с обстоятельствами, вынуждающими нас жить в закрытых помещениях в течение длительного времени, качество интерьеров приобрело значение, которое ранее недооценивалось.Выявлены все проблемы современного дома с его открытыми пространствами и маленькими спальнями: спальни минимального размера и холлы открытой планировки затрудняют семье работу или организацию своей повседневной жизни. Мы считаем, что необходимо создавать и проектировать гибкие домашние пространства , подходящие для различных функций в разное время суток.

студия вок. Квартира в Порта Венеция (Милан). Фотография Федерико Вилла.