Программа реновации в Восточном районе пошла на ускорение / Москва / Независимая газета

Новые дома по программе реновации строятся во всех округах Москвы. Фото агентства «Москва»

В Москве программа реновации идет по плану, а в некоторых округах даже опережает его. Жители восьми старых домов в Восточном районе начнут переезд в новостройку на несколько лет раньше изначально обозначенного для них срока. 345 семей заселятся в 420 квартир. Всего по программе реновации в нынешнем году будут переселены 90 тыс. москвичей.

825 жителей восьми старых домов в Восточном округе Восточного административного округа переселятся в новостройку по адресу: улица 9 Мая, дом 28, корпус 1. «Это знаковое событие поселка Восточный, – считает заместитель руководителя Департамента градостроительной политики Москвы Андрей Валуй. – Мы начинаем переселение с конца сентября жителей восьми домов. Они должны были переселяться в рамках второго этапа программы реновации, но нам удалось ускорить этот процесс. Жители начнут переселяться поэтапно, для их удобства будет организован центр информирования населения. Уже сегодня они получат уведомления о переселении на портале Mos.ru и всю необходимую информацию».

Напомним, что, используя специальный сервис на Mos.ru, горожане могут оставить заявки на организацию переезда. Грузчики, предоставленные префектурой административного округа, помогут переселенцам перевезти мебель, бытовую технику и вещи в новые квартиры, что позволит экономить время, которое ушло бы на самостоятельный поиск грузоперевозчиков, и деньги. Самостоятельно новоселам нужно будет перевезти только домашних животных, личные документы и ценные предметы.

«В нынешнем году всего по программе реновации будет переселено уже 90 тыс. жителей, это колоссальная цифра, и сама программа колоссальная, – говорит Андрей Валуй. – Несмотря на то что программа была утверждена 1 августа 2017 года, первое переселение горожан началось в феврале 2018 года, то есть уже через полгода после старта проекта.

Мы видим, что сейчас программа набрала темпы: переселение ведется во всех округах, и основное количество обращений жителей в связи с программой – просьбы ускорить их переселение. Тот высокий стандарт, который изначально утвердило правительство Москвы на старте программы, соблюдается, и жители переезжают в современные, энергоэффективные квартиры, пользуются привычной инфраструктурой».

Отметим, что программа реновации актуальна почти для миллиона москвичей и предусматривает расселение 5175 домов, главным образом хрущевок первого периода индустриального домостроения. Для строительства новых домов подобрана 561 стартовая площадка. Первый этап программы реновации пройдет в 2020–2024 годах, второй – в 2025–2028-м, третий – в 2029–2032 годах.

«В пяти административных округах мы ускорили переселение шести домов, тем самым смогли ускорить строительство новых домов для переселения жителей домов второго этапа реновации, – говорит заместитель руководителя Департамента градостроительной политики Москвы. – Скорость выполнения программы зависит и от количества стартовых площадок, и от скорости, с которой переезжают жители. Мы продолжаем работать над оптимизацией административных процедур, над подбором дополнительных заявок, чтобы в первую очередь выполнить объявленные обязательства по этапам и срокам».

С начала 2022 года по программе реновации в Москве уже ввели в эксплуатацию 30 новостроек, площадь квартир в них – примерно 360 тыс. кв. м, заявил на днях глава Департамента градостроительной политики столицы Сергей Левкин. Новые дома, по его словам, были построены в 11 округах мегаполиса, переселение началось в 75 районах. С момента начала выполнения программы в Москве расселено 260 старых домов, в которых жили более 42 тыс. человек, в новые квартиры переехали 72,6 тыс. москвичей.

«Отдайте наши сантиметры!»: переселенцы по реновации сражаются за каждую пядь — Последние новости России и мира сегодня

Переселенцы Северного Тушино требуют от мэра Собянина выполнения обещаний по увеличению реновационных квартир точно на 30 процентов, а не как «получилось у строителей». «Новые Известия» изучили конфликт нового времени.

Людмила Бутузова

Полгода назад «Новые известия» рассказывали о громком скандале в Северном районе столицы — «Всем кварталом против обмана: как москвичи добились обещанных Собяниным квартир». Суть конфликта напрямую связана с «идеалами реновации», которые заявлял мэр Москвы Сергей Собянин (новые стандарты жизни, «умные» дома, квартиры с качественным ремонтом и увеличенной на 30% общей площадью), и реальностью, когда людей стали силой загонять в бракованные дома, площадь реновационных квартир оказалась всего на 30 сантиметров больше, а новая «умная» планировка и низкие потолки не позволяют разместить имеющуюся у переселенцев мебель. 600 жителей Северного впервые поставили вопрос ребром: либо выполняйте обещания и заселяйте нас в дома, которые показывали, либо мы остаемся жить, где жили. Борьба увенчалась успехом. Большинство семей переехали в дом с хорошими квартирами.

Сейчас на грани бунта жители пятиэтажного дома № 69 в по ул. Свободы в Северном Тушино. Вообще-то они должны радоваться – долгожданная новостройка под номером 67А на той же улице наконец-то сдана в эксплуатацию. Но значительная часть жителей на переезд не согласны – квартиры оказались меньшего размера, чем было обещано. К тому же выяснилось, что под видом реновационного дома людям подсовывают строительный «неликвид». Но ситуация в Северном Тушино, похоже, сложнее, чем у жителей Северного района. Свободного дома, построенного по стандартам реновации, с бОльшими квартирами, здесь нет, люди опасаются, что несогласных будут загонять в клетушки силой, и никакой возможности остаться на старом месте нет. Их восьмиподъездная пятиэтажка уже приговорена к сносу, на ее площадке в рамках программы реновации будет построено три высотных жилых дома.

— Нас просто обвели вокруг пальца, — рассказала «НИ» член инициативной группы жителей дома №69 Наталия Михаилова. — И сделали это сознательно, в расчете на невнимательность жителей и их абсолютное доверие властям. Этот злополучный дом, в который нас пытаются заселить, с самого начала не имел никакого отношения к реновации. Обыкновенная точечная застройка посреди пятиэтажек по так называемой инвестиционной программе правительства Москвы.

Заказчик — Казенное предприятие Управления гражданского строительства столицы. Генеральный подрядчик — известная компания GRM group, которой руководит вдова покойного бизнесмена Леонида Гарта – Наталья. Строительство начиналось за год до реновации как коммерческое и, судя по проекту с минимальными размерами квартир, предназначалось для быстрой продажи. Что изменилось мы не знаем, но 28 апреля 2018 года дом включили в реновацию и, как теперь выясняется, в Москомархитектуре создали фиктивный документ о метражах квартир большей площади, чтобы он соответствовал параметрам программы. По каким-то причинам в документе Москомархитектуры про реновацию не упоминается. Жители узнали, что это именно она, из вывески на заборе, потом уже впряглись управа и префектура, вывесили у себя проект «первого реновационного дома» и начали за него агитировать.

Заказчиком и подрядчиком строительства в одном лице стало Казенное предприятие мэрии. Новый проект планировки дома утвердил главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов. Скажите, при столь высоких покровителях, обнаружившихся у первого «реновационного» дома в Северном Тушино, могли жители заподозрить, что против них разыгрывается целая комбинация? Да никому это и в голову не пришло.

А вот если бы пришло, подвох мог бы обнаружиться сразу. Достаточно было сравнить параметры проекта дома от компании GRM group (он и сейчас есть в свободном доступе в интернете), где сказано:

«В 24-х этажном доме с подвальным этажом будет расположена 161 квартира, площадь жилого здания составит 13 800 м2.», и проект утвержденный Мосархитектурой, где заявлена та же общая площадь -13 800 м и 161 квартира (из них, как и в первом проекте, 20 однокомнатных, 121 двухкомнатная и 20 трехкомнатных), но по размерам каждая из них на 30% больше.

Откуда взялись эти дополнительные метры? Да, похоже, из той же фантастической арифметики, когда главный архитектор складывает две высотки на 50 и 20 этажей, делит пополам и в результате средняя этажность новостроек в Москве составляет не более 14 этажей.

Увы, все крепки задним умом. В мае этого года, когда Управление Росреестра по Москве поставило на кадастровый учет жилой объект, расположенный по адресу: ул. Свободы, дом 67А, и выяснились реальные размеры квартир, от радости у новоселов и следа не осталось. На первый взгляд, уменьшение некритичное – на 2-4 квадратных метра. Из-за чего, вроде бы, поднимать бунт? В соцсетях им так и пишут: «Протрите глаза! При том беспределе, когда сплошь и рядом переселенцам дают квартиры меньшей площади, чем было, вы на полном серьезе требуете соблюдения собянинских обещаний? Вам все равно больше дали, живите и радуйтесь!»

— Чему радоваться? – не сдается Михайлова. –Трехкомнатные квартиры из 72 метров превратились в 69, однокомнатные из 42 стали 39. Больше всего не повезло «двушкам». Сулили нам 52-54 квадратных метра – не много, но все же терпимо , в реальности стало 49-50 метров. У меня в хрущевке как раз двушка – 44,9 кв. м. Прибавка на 4 метра. А за счет чего? За счет узкого коридора в который выходит 6 дверей (входная, ванна, туалет, кухня, две комнаты) и совсем нет места не то что для шкафа – крючок для верхней одежды пристроить некуда. Площади ванных комнат составляют 2,8 м2, 2,89 м2, 3,05 м2 — таких пеналов даже в хрущевках нет. Если бы жителей заранее ознакомили с правдивым проектом, кто бы согласился на такую реновацию? Да у нас люди ревмя ревут из-за этого обмана, мы потеряли больше из-за навязанного нам «улучшения жизни».

Дом № 69 на улице Свободы, все 160 квартир стопроцентно голосовали за реновацию. Сейчас говорят: что это на нас нашло? Такой чудесный, обжитой микрорайон, деревья во дворах выше пятиэтажек, огромный газон , в ста метрах сквер, через дорогу Тушинский парк. Да и сами пятиэтажки вполне себе пристойные – сделать капремонт – еще 100 лет простоят. Но ведь голосовали не только потому, что хотелось халявы, были и «идейные соображения».

— Мне 69 лет, коренная москвичка, больше полвека прожила в хрущевках, жила бы и дальше, не считаю эти дома плохим жильем, — рассказала НИ Галина Герасимовна Храмова. – Но моя семья, как и многие соседи поддержали реновации, потому что согласны с самой идеей — Москва должна обновляться и создавать условия для более комфортной жизни людей. Заметьте, большинство из нас ничего от города не просили, город сам предложил поучаствовать в программе. Почему нужно было ложиться поперек? У нас в Северном Тушино по реновации будут расселены и снесены 60 многоквартирных домов. Наибольшие «потери» понесут улица Героев Панфиловцев (20 хрущевок) и улица Свободы (16 домов). Наш дом – первым попал под переселение, и по идее должен был стать образцом реновации. Но теперь, после того, как нас развели и кинули как лохов на виду у всего квартала, боюсь, что программу ожидают большие трудности. Мало кто захочет обливаться слезами и по сантиметру высчитывать на плане — войдет ли в новую квартиру старая мебель? У меня, например, не входит ни кухня, ни кровать – при ширине комнаты в 2,3 метра она не поместится даже в гостиной.

Что прикажете делать? Покупать все новое под новые стандарты? Я пенсионерка, у меня на это элементарно нет средств. Нет денег даже на ремонт, который вопреки обещаниям мэра, делать придется. Строительство дома растянулось на три года. Окна нашей хрущевки выходят на стройку и мы все три года в режиме онлайн наблюдали за качеством работ: вечером отваливалось то, что было слеплено утром. По совести говоря, туда страшно заходить, не то что переселяться.

В мае дом наконец сдали в эксплуатацию. Но что мы видим? Согнали со всего района уборщиц, они затирают потолки, клеют обои в квартирах. Продолжается установка кондиционеров – никаких тебе корзин и умной электроники — рабочие разворотили окна на этажах и ушли. Говорят, что им не заплатили. Извините, Сергей Семенович, такой реновации я не понимаю и от нее отказываюсь. Если надо, дойду до суда…

В управе Северного Тушино комментировать «НИ» назревающий скандал с реновационной новостройкой на ул. Свободы отказались. Направили в адрес редакции пресс-релиз за подписью зам. руководителя Управления Росреестра по Москве Сергея Исмунца:

«За два месяца в Северном Тушине мы поставили на кадастровый учет уже два дома. Ранее в апреле была оформлена новостройка на Туристской улице. Кроме того, новостройка на улице Свободы стала седьмой, оформленной Росреестром в Северно-Западном округе за все время действия программы реновации в Москве».

И все, на пересылке пресс-релиза полномочия управы закончились. «Ничего кроме обещаний от главы управы и префекта ждать не стоит, — заявила НИ депутат Мосгордумы Елена Янчук. — У них нет полномочий вмешиваться в спорные вопросы реновации, они не допущены к принятию решений о порядке переселения, но об этом жителей не информируют. Главное — раздать обещания, что квартиры у всех будут хорошие».

Сотрудница управы, отправлявшая НИ пресс-релиз, все же вышла за строго очерченные рамки и по вопросам переселения посоветовала обратиться в чат Фонда реновации – «заинтересованным лицам там быстро ответят». В чат по нашей просьбе вошла зам.пред. совета дома № 69 на ул. Свободы Наталия Михайлова. Вот какой интересный диалог, полный неожиданных открытий, состоялся между нею и консультантами фонда.

Наталья Михаилова: Хотим потребовать, что бы фонд выкупил для нас квартиры большей площади, чем на ул. Свободы,67А, и чтобы они соответствовали планировкам реновации.

Фонд: Дом по ул. Свободы, 67А в нашу компетенцию не входит. К сожалению, у нас нет информации по объекту.

Наталья: У фонда нет нашего дома в документах? А с кем, по вашему мнению, вести диалог?

Фонд: Вам нужно обратиться о сроках переселения в новостройку — в Департамент градостроительной политики, о сроках, относящихся к строительству объекта, — в КП УГС. Объект возведен КП УГС (второй застройщик программы реновации).

Наталья: Как так? Застройщик Казенное предприятие УГС, а проект не в соответствии с требованиями реновации?

Фонд: Запрос на план направлен. Позвоните завтра, узнайте номер и, возможно, получите ответ.

Из этого диалога ясно одно: дом имеет весьма смутное отношение к реновации. Подозрения жителей, что строился он для продажи, из самых дешевых материалов и по самому несуразному проекту – с узкими помещениями и нестандартными окнами размером 70 сантиметров. Когда стало понятно, что продать такое изделие будет сложно, решили осчастливить переселенцев Северного Тушино.

Кстати, новостройка неоднократно попадала в поле зрения депутата Мосгордумы Дмитрия Локтева.

— Реагируя на обращения жителей, мы выезжали на место стройки, в частности, останавливали незаконный проезд строительной техники, которую, игнорируя актуальную на тот момент строительную документацию, и согласованный всеми инстанциями въезд на стройку, гнали через дворы, — рассказал НИ помощник депутата , архитектор Владимир Вершинин. – Пытаясь выстроить конструктивный диалог, мы столкнулись с тем, что руководители строительства не идут на контакт и стараются не пускать на объект депутата, который представляет интересы жителей, и независимых экспертов, способных выявить проблемные места. Насколько нам известно, это характерно для подавляющего большинства строек, которые ведет КП «УГС», другие застройщики более открыты.

На улице Свободы нежелание пускать депутата на объект было связано, по нашему мнению, с необходимостью скрыть серьезный строительный брак. В частности, существует вероятность отклонения одной из несущих стен на 1 метр от вертикали (если сравнивать отметки 1-го и 10-го этажей), и это может поставить под угрозу безопасность будущих жильцов. Также нами была получена информация о том, что строители буквально жили в квартирах в процессе стройки дома, используя для своих нужд туалеты. Подобная ситуация уже приводила к скандалу на одном из стартовых реновационных домов, где часть квартир из-за туалетов стала непригодной для заселения. Однако, дом был принят. На улице Свободы, несмотря на кучу недоделок, комиссия также приняла дом в эксплуатацию.

Жители возмущены и пытаются предпринять свои меры.

На вечер понедельника председатель совета дома Алла Соломатина назначила общее собрание – будут вырабатывать стратегию и тактику поведения, пока жильцам не начали вручать смотровые ордера в новостройку. По предварительным данным, большинство участников реновации хотели бы дождаться нормального дома, построенного по стандартам нормальной, а не квази-реновации. Но если кто-то дрогнет и подпишет первый договор мены, то, с большой долей вероятности, всем придется идти туда, куда их послали.

Комментарий

Клим Лихачев, юрист, правозащитник:

— Ситуация, в которую попали жители Северного Тущино, не является исключением из общего правила. Просто не всем удается громко заявить о своей проблеме, чтобы найти приемлемый для всех путь ее разрешения.

Механизм реновации даже сейчас, спустя четыре года после старта программы, остается не прозрачным для ее участников, общественности и депутатов. В рамках реновации вскрылась проблема отсутствия законодательного закрепления определения коммунальной квартиры, чем уже в судебном порядке успел воспользоваться Департамент городского имущества Москвы, ударив по интересам владельцев комнат в коммунальной квартире. Есть множество других умышленно неразрешенных проблем, которые приведут к не одному громкому скандалу.

До сих пор не ясно, как происходит выбор стартовой площадки, по какому принципу неликвидные коммерческие объекты объявляются реновационными, как принимаются решения, когда, в какой конкретно дом переезжают конкретные участники реновации.

Что касается жителей Северного Тушино, считающих себя обманутыми в квадратных метрах, то формально обязательства перед ними выполнены – они получают большую площадь, чем у них была, хоть она будет больше всего на 30 см, а не на 30%, как обещал Мэр Москвы и главы департаментов строительного комплекса. Повторяю, что в законе о реновации такой нормы просто нет. Жителям необходимо определиться уже сейчас — или оставаться в такой реновации, смирившись с тем, что на них в очередной раз «сэкономили», или проводить собрание с повесткой о выходе из программы реновации.

Контрольный список планирования дизайна и ремонта квартиры |

Мечтаете сделать ремонт в своей квартире? Если вы новичок в мире ремонта, у вас может закружиться голова от всех вариантов и возможностей для дизайна и ремонта, которые существуют.

Не беспокойтесь! Мы подготовили исчерпывающий контрольный список планирования, чтобы вы могли начать работу. Мы рассмотрим, как работает дизайн и ремонт, что вам нужно подготовить, и все аспекты бизнеса, с которыми вам нужно ознакомиться, прежде чем вы сможете начать свой процесс.

Контрольный список планирования дизайна и ремонта

После того, как вы приняли решение о перепроектировании и ремонте своей квартиры, вам необходимо предпринять несколько важных шагов, чтобы правильно спланировать процесс ремонта:

  1. Развить четкое понимание что именно вы хотите изменить в своей квартире и изложить конкретные цели вашего проекта.
  2. Определите свои приоритеты — какие предметы ремонта желательно иметь, если позволяет бюджет, а какие просто необходимы.
  3. Проведите исследование, чтобы найти подходящего архитектора и дизайнера интерьеров, которые воплотят ваше видение в жизнь.
  4. Обсудите все детали с дизайнером, чтобы убедиться, что работа идет гладко.

Рассмотрим каждый из шагов более подробно.

1. Разработка ваших планов

Существует множество причин, по которым вы можете захотеть сделать ремонт. Возможно, вам нужно что-то заменить или отремонтировать, или вы можете захотеть придать своей устаревшей кухне или ванной комнате более современный вид.

Изменения в вашей личной жизни, такие как добавление нового члена семьи или потребность в домашнем офисе, также могут потребовать некоторых изменений. Для составления плана ремонта нужно подумать, что именно вы хотите изменить и с какой целью:

Проведите инвентаризацию. Запишите все детали в вашем доме, которые вы хотите изменить. Это может включать в себя «обязательное» техническое обслуживание, ремонт и реконструкцию, а также «желательные» изменения, если позволяет бюджет. Вы также можете составить список вещей, которые вам нравятся в вашем доме и которые вы хотите оставить как есть.

Опишите каждый пункт в вашем списке с точки зрения вашего повседневного опыта ухода. Например, не имея достаточно места для создания домашнего офиса, что затрудняет работу из дома.

Узнайте мнение всех членов семьи. Убедитесь, что все жители дома участвуют. Много раз один человек может упускать из виду неудобные аспекты дома просто потому, что он к этому привык. Потратьте некоторое время, чтобы собрать информацию от нескольких человек.

Подумайте о временах года. Если вы делаете ремонт летом, не забывайте о том, как вы себя чувствовали зимой. Например, легко упустить из виду тот факт, что не хватало места для хранения ботинок и пальто. С другой стороны, если вы планируете проект реконструкции зимой, подумайте о своем образе жизни в теплое время года.

2. Определение целей и расстановка приоритетов

Помимо необходимой замены и ремонта, дизайн и ремонт вашего дома должны обеспечить вам повышенный комфорт, удобство и функциональность. Важно установить цели для вашего проекта и определить ваши приоритеты.

При постановке целей необходимо обратить внимание на три основных аспекта:

Свет и яркость. Есть ли потребность в освещении для деятельности, выполняемой в каждой комнате? Достаточно ли солнечного света из окон? Комнаты кажутся достаточно просторными? Комната будет использоваться в основном днем ​​или вечером?

Использование пространства. Функциональность каждой комнаты будет определять количество необходимого пространства и то, насколько закрытым или открытым должно быть это пространство по отношению к другим частям вашего дома.

Передвижение людей. Как люди перемещаются по каждой части вашего дома? Вам нужно пройти через комнату, чтобы получить доступ к другим часто используемым помещениям, таким как кухня или ванная комната?


3. Правильный выбор архитектора и дизайнера интерьера

Дизайнер интерьеров и архитектор могут помочь вам с ремонтом, изменить дизайн любого помещения в вашем доме и создать для вас индивидуальную планировку, соответствующую вашему образу жизни. Дизайнер интерьеров оказывает широкий спектр услуг от консультации специалиста до реализации.

Наем как дизайнера интерьеров, так и архитектора имеет решающее значение для крупных индивидуальных проектов реконструкции. Необходимо принять бесчисленное количество решений, которые могут стать очень напряженными без кого-то, кто действительно может понять ваше видение, дать рекомендации по дизайну и систематически управлять процессом. ALT может предоставить все, что вам нужно.

ALT охватывает любой тип проекта и любой размер бюджета. Даже если у вас ограниченный бюджет, вы можете получить несколько часов консультации или помощи с вашим акцентом по разумной цене.

Первый шаг к выбору дизайнера интерьера — определение вашего вдохновения и стиля, который вы хотите создать. Определите, что вы хотите, каков ваш бюджет и доступное время для проекта. Вот несколько советов о том, как найти идеального дизайнера интерьера:

История исследований. Их портфолио, их проекты и отзывы их клиентов.

Стоимость. Выберите экономически эффективного консультанта, который будет ставить ваши потребности во главу угла.

Качество дизайна. Награды, и увидеть стиль, который вам нравится.

Кто-то, у кого есть опыт доставки проектов, а не только красивых картинок.

 

4. Работа с дизайнером интерьера: на что обратить внимание

После того, как вы сделали свой выбор, есть несколько моментов, которые вы должны обсудить со своим дизайнером сразу же, чтобы избежать путаницы и убедиться, что вы подходите друг другу:

Бюджет. Первое, что вам нужно выяснить, это бюджет. Некоторые дизайнеры не будут работать над небольшими проектами, поэтому важно сообщить им, сколько вы планируете потратить, прежде чем приступать к работе.

Структура платы. Узнайте о структуре вознаграждения. Фирма по дизайну и ремонту может взимать почасовую ставку, фиксированную ставку за проект или цену плюс.

Связь. Определите, как дизайнер планирует планировать встречи и общение, и убедитесь, что это работает для вас.

Предпочтения. Сообщите дизайнеру, есть ли определенные предметы мебели или материалы, которые вы хотели бы включить. Однако будьте непредубежденными и учитывайте предложения дизайнера.

Мечтаете сделать ремонт в своей квартире?
Запросите наш контрольный список планирования дизайна и ремонта квартиры.

Мечтаете сделать ремонт в своей квартире?
Запросите наш контрольный список планирования дизайна и ремонта квартиры.

Как вы о нас узнали?Поиск в GoogleReferralSignageMagazinesLinkedIn или Facebook

Категории

  • Современная архитектура
  • Роскошные дома
  • Модерн середины века
  • Modern Luxury Housing
  • Brutalist Architecture
  • Beachfront Property
  • Exclusive Properties
  • Luxury Villas
  • Waterfront Homes
  • Modern Luxury Homes
  • Contemporary Designs
  • Design Elements
  • Modern Architecture Design
  • Modern Design
  • Architecture Company
  • Архитектурные проекты домов
Контакт
  • +852 3963 9555
Проекты

Планирование увеличения добавленной стоимости — Tactica Real Estate Solutions

Multifamily Добавленная стоимость — это распространенный жаргон, который летает по миру недвижимости уже более десяти лет. Это была чрезвычайно успешная стратегия инвестирования в квартиры, которая сосредоточена на покупке квартир, ремонте квартир и повышении арендной платы.

Это был предпочтительный бизнес-план для многих многоквартирных инвесторов в текущем цикле. Это было настолько обычным явлением, что почти невозможно найти недвижимость, которая не подвергалась косметическим изменениям с момента постройки на определенных рынках.

Multifamily Renovation Contents

  1. Classifying the Apartment Units

  2. Apartment Renovation Organization

  3. Apartment Renovation Pre-Planning

  4. Functional Obsolescence

  5. План реконструкции квартиры

  6. Подход к андеррайтингу

    • Более глубокая стоимость All All Units

    • Завершение старой квартиры.

Классификация квартир

Большинство объектов недвижимости, выставленных на продажу, уже подверглись ремонту квартир. Как инвестор, вы должны определить, есть ли потенциал для большего. Как правило, старая квартира представляет собой одну из трех вещей:

  1. Нетронутый

  2. Частично отремонтированный

  3. Полностью реконструированный

Это то, как я описывает, что нужно.

Нетронутый: Вы, вероятно, нашли для себя прекрасную возможность, которая готова к некоторым капиталовложениям и арендной плате. Единственный случай, когда это не так, — это если недвижимость находится в месте, где поблизости есть сопоставимых объектов , что могло бы оправдать аренду более высокого уровня отделки.

Частично отремонтированный : Вам необходимо решить, будете ли вы продолжать реализацию плана ремонта текущего владельца на оставшихся квартирах. Если вы считаете, что существует потенциал для «более глубокого» добавления ценности (лучших улучшений), будете ли вы реализовывать его только на оставшихся нетронутых единицах? Или по всем юнитам, включая те, над которыми недавно работали?

Полностью отремонтирован: Вам нужно решить, стоит ли пересматривать юниты и добавлять новые/лучшие улучшения. Вы будете удивлены тем, как часто есть потенциал роста, даже когда новая недвижимость позиционируется как «отремонтированная» и «под ключ».

Планировать частично отремонтированный дом сложнее всего. Легко понять состояние собственности на высоком уровне, но продумать фактическую логистику поэтапного ремонта квартиры, который потребует различных затрат и планов ремонта для разных квартир, может быть сложно.

Сложности усугубляются, когда старый владелец за эти годы реализовал три или четыре различных объема реконструкции. Мне приходилось работать над ними! Это может быть грязно.

Эта статья призвана научить вас, как организовать эти данные таким образом, чтобы их можно было легко интерпретировать, и помочь вам разработать приемлемый для банка бизнес-план с добавленной стоимостью для единиц после вступления в собственность.

Организация ремонта квартир

Достоверная информация о текущем состоянии объекта имеет ключевое значение.

Управляющая компания, которая осуществляет надзор за недвижимостью, должна предоставить вам ведомость арендной платы, которая показывает:

  • Квартиры (очевидно)

  • План каждой квартиры

  • Аренда каждой единицы

  • Обновления, которые были реализованы в каждой единице

  • Проформа добавления стоимости

Иногда вы можете наблюдать за многоквартирной собственностью, которая плохо управляется до такой степени, что записи отсутствуют. Менеджер может сказать: «О, мы проводили некоторые ремонтные работы, но это было случайным образом, и у нас их нет в файлах». Если это так, вам нужно будет делать подробные заметки или фотографии во время тура. Хотя это раздражает, будьте уверены, это, вероятно, феноменальная возможность.

Как только вы узнаете, какие подразделения они отремонтировали и что включают в себя эти обновления, следующим шагом станет мозговой штурм бизнес-плана.

Предварительное планирование ремонта квартиры

Наиболее важными допущениями при формулировании плана страхования с добавленной стоимостью являются :

  1. Какие обновления необходимы?

  2. Какова стоимость этих обновлений?

  3. Какую арендную плату они могут генерировать?

Если вы думаете об установке твердых поверхностей, бытовой техники из нержавеющей стали и обновлении ковров и освещения в местах общего пользования, найдите компании, которые сделали то же самое, и посмотрите, сколько они получают за аренду.

Для меня сопоставимая недвижимость:

  • Построен в том же десятилетии

  • Имеет аналогичные удобства

  • Находится в похожем месте

    • 0 Буду часто смотреть субрынок тоже. Обычно это дает отличные идеи для улучшений. Как правило, вы можете имитировать особенности этих новых разработок в более старой собственности. Эта стратегия может стать убедительным аргументом для экономных арендаторов, чтобы арендовать вашу квартиру с «новыми современными функциями» за небольшую часть стоимости. Это будет работать только в том случае, если есть значительная разница в стоимости вашей единицы по сравнению с новыми конкурентами.

    Например:

    «Вы можете жить в новом доме за 2000 долларов, или вы можете жить в этом недавно отремонтированном доме со многими из тех же удобств за 1350 долларов».

    Независимо от того, конкурируете ли вы с другими объектами недвижимости, в которых была проведена реконструкция квартир, или с более новыми продуктами на субрынке, никогда не думайте, что за отремонтированный объект недвижимости можно будет получать более высокую арендную плату. Всегда убедитесь, что вы можете сделать резервную копию. Если вы не можете, вы просто догадываетесь.

    Примечание: Запланируйте соответствующую сумму капитала, чтобы улучшить привлекательность собственности. Каждый потенциальный арендатор сначала увидит жилой комплекс снаружи. Вы же не хотите испортить их первое впечатление о собственности до того, как они начнут осматривать квартиру.

    Функциональное устаревание

    Иногда будут устаревшие компоненты проекта , которые, вероятно, будут сдерживать максимальную ренту, которую вы можете получить после завершения реконструкции. Вот некоторые примеры:

    • 8-футовые потолки

    • Отсутствие подземной парковки

    • Планы по этажам с другой эры

    • Отсутствие общинного пространства. может компенсировать стратегию создания добавленной стоимости за счет нового строительства. Однако, если недвижимость с добавленной стоимостью имеет 8-футовые потолки, не имеет подземной парковки, предлагает ограниченное пространство подсобных помещений и имеет закрытую планировку, получить арендную плату в новом здании будет непросто.

      Даже если вы соответствуете уровням отделки, нет реального способа увеличить высоту потолка до 9 футов. Винтажные помещения будут казаться меньше и более клаустрофобными, чем новый проект, с лофтовыми потолками и окнами от пола до потолка. Вы никогда не сможете сравниться с удобством, предлагая жителям теплую охраняемую парковку. Хотя вы можете переместить или убрать некоторые стены, чтобы немного открыть винтажную квартиру, она никогда не будет казаться такой же открытой, как недавно построенный проект, с которым вы соревнуетесь.

      План реконструкции квартиры

      После того, как вы составите общий план, пора переходить к более подробному. Эти данные включают:

      • Стоимость новых обновлений для каждой планировки (как для старых, так и для ранее отремонтированных квартир)

      • Сколько лет потребуется, чтобы отремонтировать все квартиры делать ремонт каждый месяц?)

      • В каком году вы начнете внедрение дополнительных услуг ?

      • Как долго квартиры будут свободны при ремонте? Один месяц? Два месяца?

      • Средняя окупаемость ( окупаемость инвестиций ) для плана ремонта квартиры

      Эти маркеры будут разными в зависимости от стратегии. В качестве примера рассмотрим апартаменты XYZ.

      Апартаменты XYZ состоят из 85 квартир по рыночной цене и были построены в 1970 году. На сегодняшний день группа владельцев отремонтировала 30 квартир. Улучшения в этих единицах включают:

      Ассортимент квартир в собственности, организованный по статусу реконструкции («R» означает ранее отремонтированный), следующий:

      Подход к андеррайтингу

      После того, как арендная плата за недвижимость введена, разбита и понята, необходимо принять решение о том, как бизнес-план будет развиваться в будущем. Чрезвычайно важно иметь четкое представление о том, какое место занимает имущество в своем соответствующем наборе, чтобы иметь возможность создать план атаки, который осуществим и выгоден для банка.

      Давайте рассмотрим несколько возможных сценариев.

      Более глубокая добавленная стоимость для всех единиц

      В этом примере потенциал состоит в том, чтобы добавить новые усовершенствования и улучшить 30 единиц, которые текущая группа владельцев уже отремонтировала. План улучшения будет включать в себя некоторые из прошлых улучшений, таких как шкафы, полы, осветительные приборы и сантехника, а также:

      Добавление этих функций должно привести к более высокой арендной плате, чем те, которые достигаются в настоящее время. Эти новые и улучшенные обновления часто упоминаются в инвестиционном сообществе как:

      Все термины взаимозаменяемы, но означают одно и то же.

      Можно сэкономить, не меняя ни шкафов, ни пола, ни сантехники в 30 ранее отремонтированных квартирах. Предполагается, что во время реконструкции помещения будут оставаться свободными в течение одного месяца, а на ремонт всех 85 квартир уйдет три года.

      Премии, используемые в проформе, и капитальные затраты на единицу приведены ниже:

      Обратите внимание, что капитальные затраты на ранее отремонтированные объекты меньше. Шкафы, напольные покрытия и сантехника уже готовы, поэтому на эти устройства можно значительно сэкономить.

      Изучив набор компов, вы сможете определить, что такое премиум. В этом случае это дополнительные 100 долларов сверх ранее отремонтированных единиц. А как насчет оригинальных юнитов? Как определялись эти надбавки?

      Я врезался в них. Я посмотрел, какой будет целевая арендная плата за каждую планировку этажа после реализации второго этапа ремонта квартир. Затем для исходных единиц я добавил надбавку, чтобы догнать их до целевого уровня арендной платы. Для плана этажа One BR эта арендная плата составляет 1175 долларов США, что на 150 долларов США больше, чем текущая средняя арендная плата за исходные единицы One BR.

      Если подумать, в этом есть смысл. Оригинальные единицы потребуют больше работы, будут дороже на ремонт, получат более высокую премию, , но не должны превышать арендную плату своего ранее отремонтированного аналога .

      Завершение реконструкции старой квартиры

      Может быть, вы хотите продолжить работу в соответствии с бизнес-планом старого владельца. Ключ в том, чтобы убедиться, что они максимизируют свои премии. Если это так, вы можете использовать премии, которые они уже получают в собственности.

      Например, надбавка в размере 50 долларов США за One BR составляет среднюю арендную плату в размере BR в размере R – первоначальную арендную плату в размере       в One BR в размере .

      1 075 долл. США — 1 025 долл. США = 50 долл. США

      По моему мнению, средняя смешанная надбавка в размере 36 долл. США по набору единиц слишком мала. Если бы в этой собственности не было больше преимуществ, я не знаю, имело бы смысл продолжать этот бизнес-план. Награда не стоит риска.

      Завершение проекта реконструкции старой квартиры + наверстать упущенное

      Иногда владелец просто недооценивает арендную плату, которую должен достичь план реконструкции своей квартиры. В приведенном выше примере смешанная премия в размере 36 долларов США является слишком низкой. Давайте представим; вы продолжите действовать по их плану, но будете брать значительно больше.

      Целевая арендная плата за ремонт значительно превысит арендную плату за уже отремонтированные квартиры. Например, Two BR/Two BA достигнет $1261 + $200 = $1461. Two BR/Two BA R нынешнего владельца с таким же ремонтом стоит всего 1300 долларов. Вы не планируете больше работать над 30 отремонтированными квартирами, но теоретически этот план этажа должен стоить 1461 доллар.

      К счастью, в модели добавленной стоимости есть переключатель «органический рост арендной платы».

      Вы можете видеть выше, что я увеличиваю в среднем 1300 долларов. Two BR/ Two BA R арендует 6% в течение двух лет, чтобы наверстать упущенное до целевого уровня в 1461 доллар.

      1 300 долл. США * 1,06 * 1,06 = 1 461 долл. США

      В реальной жизни вам нужно будет дождаться истечения срока аренды, чтобы увеличить ее, поэтому всегда будьте осторожны и предполагайте, что потребуется не менее двух лет, чтобы наверстать упущенное. -арендованные единицы. Наверстывать упущенное за год нереально.

      Связанный: Вы всегда должны подчеркивать свой план ремонта и концептуализировать лучшие и худшие сценарии .

      Проформа добавленной стоимости

      При страховании любой добавленной стоимости важно понимать, что рост арендной платы происходит из двух разных источников.

      1. Надбавки к аренде

      2. Органически — что происходит независимо от добавленной стоимости (я называю это «базовым ростом арендной платы»)

      Модель, которую я использую, позволяет контролировать обе переменные. Вы вводите надбавку, а также можете контролировать базовый рост арендной платы, как показано в приведенном выше примере с 6%. Все планы этажей могут быть увеличены (или уменьшены) с помощью любого эскалатора, который вы считаете подходящим. Премия будет поэтапно введена вдобавок к этому.

      В конце концов, эти данные по конкретному подразделению сводятся в годовую проформу, подобную приведенной ниже.

      Премии за ремонт выплачиваются с задержкой с точки зрения андеррайтинга, потому что требуется время, чтобы потенциал роста отразился на финансовых показателях. Подумайте о покупке недвижимости и мгновенном ремонте одной квартиры в день вступления во владение. Предполагая, что ремонт и сдача в аренду занимает один месяц, вы получите только 91,67% от общей суммы премии (или 11 из 12 месяцев) в течение первого года. В следующем месяце вы получите только 10 месяцев премии из 12. месяцы. В последний месяц года вы отремонтируете квартиру и не увидите никаких улучшений до следующего года.

      Рост арендной платы составляет всего 4,95% в первый год, а затем подскакивает до 6,34% во второй год. В первый год он меньше из-за того, что задержка в выплате страховых взносов за ремонт квартиры сказывается на финансовых показателях. Год 4 по-прежнему составляет 4,17%, даже несмотря на то, что ремонт многоквартирного дома был завершен к году 3. Опять же, это эффект страховых взносов, поражающих финансовые показатели задолженностей. Это явление вызывает увеличение арендной платы через год после завершения ремонта.

      Вакансия на ремонт и капитальные затраты связаны с сделанными ранее допущениями в отношении продолжительности незанятости квартир во время реконструкции и капитальных затрат по плану этажа.

      Подводя итоги анализа реконструкции с добавленной стоимостью

      Поскольку старая недвижимость продолжает продаваться из рук в руки, вам потребуется создать бизнес-план для собственности, которая уже претерпела ту или иную форму ремонта. Крайне важно, чтобы вы понимали, как организовать эти данные, и владели инструментами, которые позволят вам точно и надежно моделировать множественные перестановки сценариев потенциальной добавленной стоимости.