Покупка квартиры под реновацию в Москве: риски и преимущества сделки

Закон «О реновации» был подписан президентом РФ 1 июля 2017 года. Программа предполагает расселение москвичей из старых пятиэтажных ветхих домов в новые квартиры. На сегодняшний день реализация программы идет полным ходом, первая волна расселения уже прошла, многие жители столицы получили квартиры в новых многоэтажных домах взамен своих квартир в «хрущевках». В последнее время программа реновации дала неожиданный ход: жители старых домов начали распродавать свое жилье, да и еще по завышенной цене, а многие граждане стали интересоваться вопросом, можно ли купить квартиру в доме под реновацию. На законодательном уровне ограничений на продажу или покупку такого жилья не установлено, но соотношение выгоды и рисков при сделке необходимо оценивать трезво.

Содержимое страницы

Стоит ли покупать квартиру в доме под реновацию

Если рассматривать данный вопрос сквозь призму выгоды, такое приобретение принесет немалые плюсы в будущем.

Нормативными документами регламентировано, что по закону о реновации, владелец квартиры в хрущевской пятиэтажке получает взамен новое жилье, которое отличается следующими характеристиками:

• Новая удобная планировка.
• Просторная площадь.
• Современная отделка и ремонт.
• Обязательное наличие балконов и лоджий.
• Благоустроенная придомовая территория.
• Развитая инфраструктура.

Важно! Согласно программе, жители будут переселяться в дома, построенные в тех районах, где они проживают в настоящий момент. Но могут быть и исключения.

Для обычного жителя Москвы покупка квартиры в старом доме может стать хорошей перспективой, поскольку в недалеком будущем за нее можно получить новое современное жилье, большее по площади и с хорошим ремонтом.

Инвесторы рассматривают покупку как долгосрочное вложение. Квадратный метр жилья в старой хрущевке, которая еще и внесена в список под снос, должен стоить намного дешевле, чем аналогичный метраж в новостройке.

Приобретая сейчас квартиры в хрущевках, в будущем можно получить по программе новые квартиры и продать их по более высокой цене. Тем более, как показывает практика, интересующихся покупкой квартир в новых домах, немало.

Сейчас однозначно говорить о пользе подобных сделок сложно, так как помимо потенциальной выгоды, слишком много рисков.

Почему продают квартиры в домах под реновацию

У участников программы, проживающих в домах, которые будут сносить, тоже есть определенная позиция. Если покупка ветхого жилья производится с расчетом на перспективу получить выгоду, то продажа осуществляется в основном по личным мотивам. Как показала практика, многие москвичи программой недовольны и не желают переезжать в предоставляемое жилье. Субъективными причинами продажи квартир в домах под снос могут послужить:

• Давнее планирование переезда в другой город или в другой район (к примеру, человек может работать далеко от дома, поэтому лучше сейчас продать и купить другую квартиру в интересующем районе).
• Страх перед переселением в отдаленный район (программа не исключает переселение жильцов в отдаленный район, поэтому лучше сменить жилье сейчас, продав квартиру и купив новую в том же районе в доме, который не попадает под реновацию).
• Недоверие к качеству новостроек (при масштабном проекте и высокой скорости строительства и возведения новых домов качество работ вызывает у некоторых людей большие сомнения, поэтому не все хотят переселяться в новостройки).
• Опасения за прикрытие программы, как это случалось ранее. Поэтому иногда люди предпочитают продать квартиру уже сейчас, когда есть возможность продать ее по более выгодной цене, чтобы не пребывать многие годы в неопределенной ситуации.

Важно! По оценкам экспертов, в связи с повышенным спросом на жилье, попавшее под снос, цены на квартиры в этих домах повысились на 20 – 25%.

В наиболее невыгодном положении в данной ситуации оказались люди, проживающие в хрущевках, но сделавшие дорогой ремонт со встроенной мебелью и из качественных материалов. Они не могут продать квартиру и окупить свои вложения, а условия при переезде окажутся не лучше.

У большинства людей проживание в старых хрущевках и в ветхом жилье ассоциируется с тесными и неблагоприятными условиями. Однако среди домов, включенных в список под снос, есть дома, где квартиры имеют высокие потолки, просторные комнаты и большую площадь. Государство не может предложить в таком случае лучшие условия, а чаще всего в новых квартирах они могут оказаться и похуже.

На законодательном уровне допускается, что по программе реновации список утвержденных для сноса домов может корректироваться. Жители общими усилиями могут добиться того, чтобы их дом исключили из программы, если встанут на защиту своих прав. Именно такая ситуация и определяет дополнительные риски для тех, кто хочет купить квартиру в старом доме с расчетом обменять ее на жилье в новостройке.

Выгодно ли покупать жилье в доме под реновацию

При прямолинейном рассмотрении, подобная сделка выгодна: квартира в новом доме в благоустроенном районе будет дороже, чем жилье на вторичке — в старой постройке сталинских и хрущевских времен. Однако при принятии решения нельзя упускать из виду большое количество рисков, из-за которых можно оказаться в весьма невыгодном положении.

Основные риски, которые связаны с покупкой квартиры в домах под снос:

• Сроки реализации программы реновации довольно растянуты. Эксперты дают оценку, что к планируемому времени она может быть и не завершена. Поэтому данное вложение не может гарантировать получение выгоды, а тем более быстрое.
• Нет гарантии, что проект доведут до конца. Москвичи ранее уже сталкивались с такой ситуацией, когда началось обновление жилого фонда столицы, но из-за внешних факторов и прекращения финансирования программа была приостановлена.
• Ситуация на рынке недвижимости нестабильна. Жилье на вторичном рынке всегда ценится выше, чем в новостройках. Повышения цен в новых домах, построенных по реновации, придется ждать определенное время. Таким образом, вырисовывается картина долгого ожидания: дождаться сдачи дома в эксплуатацию, а затем стабилизации рынка недвижимости в рассматриваемом секторе.
• Качество нового жилья не проверено временем. Люди опасаются, что при таких темпах застройки, через несколько лет могут выявиться различные проблемы.
• Нет гарантии, что взамен старой хрущевки дадут то, что ожидалось. Количество квадратов может оказаться равнозначным, а район – отдаленным. А от расположения объекта недвижимости сильно зависит ее цена.
• Дом может быть исключен из программы реновации. Если жители общими усилиями решат добиваться соблюдения собственных интересов, объект могут исключить из списка под снос.
• В программу реновации могут внести изменения. Сегодня властями разрабатывается новый проект по обновлению жилого фонда Московской области. Согласно проекту, переселенцам будут предложены квартиры большей площади, но разницу потребуется оплатить из своего кармана. Такой подход вызвал опасения, что его могут применить в будущем и к программе по реновации Москвы.

Несмотря на то что покупка квартиры в доме под снос имеет очевидные выгоды, подобная сделка несет большие риски в плане перспективы. Поэтому решение должен принять каждый сам, исходя из ситуации и возможностей. Можно по этому вопросу проконсультироваться со специалистами.

Важно! Квартиры, попавшие под реновацию, можно купить даже в ипотеку. Есть банки, которые готовы кредитовать старое жилье. Но их риски связаны с другими факторами. Если даже человек, купивший квартиру в старом доме и предоставивший ее банку в залог, не получит новое жилье, банк гарантирует возврат заемных средств имеющейся недвижимостью.

Как купить квартиру в доме под снос в Москве

Покупка и продажа квартир в домах, даже уже внесенных в список под снос, не запрещена законодательством. Процедура осуществляется по стандартной схеме, собираются такие же документы для регистрации договора купли-продажи и передачи прав собственности. Единственное, в связи с активными нынешними спекуляциями на данном секторе рынка, следует четко помнить о рисках сделки и обезопасить себя от мошенников.

Важно! Продать квартиру можно до момента подписания соглашения об ее изъятии с соответствующими органами.

Иногда граждане путают момент: после того как первый жилец дома подписал договор на обмен, согласившись переехать, дом нельзя уже исключить из программы. Но на продажу квартир не налагается никаких запретов.

Этапы покупки квартиры в доме под снос стандартные:

1. Поиск подходящего варианта.
2. Сбор документов.
3. Составление и подписание договора о купле и продаже.
4. Расчет.
5. Регистрация передачи прав собственности.

Для осуществления сделки потребуются следующие документы:

• Паспорта продавца и покупателя.
• Договор ДКП.
• Право собственности на жилье от продавца вместе с бумагами, подтверждающими это право (в зависимости от ситуации – свидетельство о наследстве, договор мены, договор дарения, свидетельство о приватизации и т. п.).
• Документы на квартиру (кадастровый паспорт, технический план, разрешение на перепланировку, если она имела место быть).
• Справки из ЖКХ и выписка из домовой книги о прописанных лицах, количестве собственников, отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
• Дополнительные соглашения и разрешения (нотариальная доверенность, согласие от второго супруга на сделку, разрешение от органов опеки и т. д.).

Сделки с недвижимостью всегда несут в себе риски, поэтому все документы должны быть досконально проверены на подлинность, а справки должны иметь действующий срок. Покупателю следует проявлять внимательность и осторожность в следующих ситуациях:

• При осуществлении сделки по доверенности.
• При наличии несовершеннолетних собственников.
• При продаже объекта, который недавно был получен по наследству или договору дарения.
• При фигурировании материнского капитала во время предыдущей сделки.
• При покупке приватизированного жилья.
• При совершении сделки с людьми преклонного возраста.

Если обнаружатся неточности и ошибки в документах в любом из случаев, или не были получены соответствующие разрешения, или при появлении третьих заинтересованных лиц, оспаривающих свои права на жилье, сделка легко может быть аннулирована через суд, и квартиры которые продавались, вернутся к хозяевам, а возврат денег в таком случае не гарантирован.

Важно! Если вы покупаете жилье у людей преклонного возраста (а в хрущевках старых времен таких лиц проживает немало), обязательно требуйте справку из психоневрологического диспансера, подтверждающую дееспособность продавца.

Как найти квартиру в доме под снос в Москве

Перед покупкой такого жилья целесообразно проверить, в какой очереди стоит дом под снос. Чтобы получить выгоду, лучше покупать жилье в тех районах и домах, которые стоят  в ближайшей очереди по программе реновации. Такую информацию можно уточнить на сайте мэрии города Москвы.

Искать подходящий вариант можно на сайтах объявлений в интернете. Или лично обойти интересующие объекты и посмотреть объявления, пообщаться с жителями и т. д.

Но в связи с актуальностью данного вопроса в интернете появились отдельные интерактивные карты, на которых сосредоточены предложения по продаже квартир в домах под реновацию. Перейти к поиску можно через ссылку, представленную ниже.

{место под интерактивную карту}

Сделки с квартирами в новых построенных домах

Законодательством не определены никакие ограничения по сделкам подобного рода. Соответственно, в новых построенных домах можно и продать, и купить квартиры. Но все же есть некоторые нюансы, которые следует учесть.

Можно ли будет купить квартиру в построенном доме

Программа реновации разработана с целью переселить жильцов из старых домов. При таких обширных масштабах проекта и огромной очереди на переселение в них не должны оставаться невостребованных квартир. Однако если такие квартиры останутся, их можно купить. С учетом того, что правительство предоставляет возможность именно участникам программы приобрести дополнительные квадратные метры или еще одно жилье по рыночной стоимости, да еще и со скидкой 10%, сторонним жителям надежды остается мало.

Но если найдутся желающие продать свою новую квартиру, приобретение в новостройке можно будет сделать по стандартным правилам. Вопрос цены и выгоды в данном случае каждый решает для себя сам.

Можно ли будет продать квартиру, полученную по реновации

При желании продать новую квартиру, сделку можно осуществить без проблем после получения на нее прав собственности. Это такая же собственность владельца, и он вправе делать с ней все, что угодно, в том числе и продать.

Единственные ограничения могут возникнуть в плане уплаты налогов.

По российским законам, при продаже недвижимости, которая находилась в собственности менее 5 лет, уплачивается налог на доход в размере 13%. Иногда срок владения для продажи без налогообложения сокращают до 3 лет.

Однако в данных обстоятельствах следует учитывать, что переоформление прав собственности происходило не по доброй воле человека. И это его не новые, а старые права на жилье. В таком случае было бы нецелесообразно обнулять срок владения недвижимостью и требовать налог при ее продаже.

Важно! Согласно п.2 ст. 217.1 НК РФ, если старая квартира меняется на новую по программе реновации, сроки владения суммируются.

Это значит, что при соблюдении вышеуказанных сроков, то есть владении объектом недвижимости более 3 или 5 лет, можно будет продать ее без уплаты налогов.

Таким образом, законодательных оснований на запрет сделок с недвижимостью, попавшей под программу реновации, нет. Покупка и продажа квартир в домах под реновацию и в новостройках производятся на общих основаниях. Риски сделок подобного рода просчитывает каждый для себя сам с учетом преследуемых интересов и существующих обстоятельств.

Москвичи активно докупают новые «квадраты» по реновации — Российская газета

Многие москвичи, чьи дома попали в программу реновации, активно докупают квадратные метры. В Московский фонд реновации жилой застройки уже подано более 640 заявок на приобретение квартир в новых домах.

Как напомнил руководитель Департамента строительства Рафик Загрутдинов, участникам программы положена 10-процентная скидка. Москвичи, участвующие в реновации, могут воспользоваться правом на докупку только один раз, поэтому подходят к процессу осознанно.

В рамках такой сделки площадь приобретаемой квартиры не должна превышать 100 квадратных метров. Подать заявление на приобретение квартиры можно или до подписания договора на равнозначное жилое помещение, или в течение двух лет со дня регистрации права собственности на равнозначную квартиру.

В первом случае доплата производится за разницу между общей площадью приобретаемой квартиры и средней площадью квартир в доме. Во втором случае есть возможность дополнительно к имеющейся равнозначной квартире купить еще одну квартиру по ее рыночной стоимости со скидкой 10 процентов. В итоге из 647 заявок, поступивших в Фонд реновации, 571 обращение было подано в момент переселения, еще 76 — в течение двух лет после получения новых квартир, по этим заявкам уже заключено 565 договоров.

Есть немало вариантов воспользоваться выгодной опцией. Как подчеркивают в департаменте строительства, москвичи могут оплатить дополнительную площадь за счет собственных средств, взять кредит, использовать государственные жилищные субсидии, сертификаты и материнский капитал. Напоминаем, что каждый участник программы может бесплатно получить все необходимые консультации, связанные с переездом и докупкой, в Центрах информирования по переселению.

Как показала практика, многие интересуются докупкой еще до того, как начался переезд. Однако заявление собственники или наниматели могут подать только в момент, когда их дом начнет переселяться и только когда на руках у них будет проект договора мены на новую квартиру по реновации. Только с этого момента начинается 30-дневный срок, в рамках которого необходимо лично подать заявление в офисе Фонда реновации.

При проектировании новых домов уже учитывается интерес москвичей к покупке большей жилплощади

Перед принятием решения о докупке квартир с большей площадью и большим количеством комнат участникам программы реновации стоит ознакомиться с подробными условиями по процедуре докупки на сайте Фонда реновации fr.mos.ru. Важно помнить, что докупить площадь в процессе переселения можно только в том же районе, где переселенцу полагается равнозначная квартира. А после переселения в равнозначную квартиру для приобретения доступны квартиры в любой новостройке, возведенной по программе реновации в любом районе Москвы, опубликованные на сайте Фонда реновации fr.mos.ru в разделе «Покупка в течение двух лет».

Строители подтверждают, что при проектировании новых домов уже учитывается интерес москвичей к покупке большей жилплощади, а значит, интересных предложений будет все больше с каждым годом реализации программы.

Механизм расчета суммы доплаты в программе реновации прозрачен. Рассчитать размер доплаты очень просто, это сможет сделать самостоятельно каждый участник программы. Опыт проведения сметных расчетов не потребуется. Для этого надо лишь воспользоваться специально выведенной формулой. Из площади приобретаемой квартиры нужно вычесть среднюю площадь равнозначных квартир в доме, в который переселяется житель. Таким способом будет определено количество метров, за которые житель должен доплатить. Получившийся результат надо умножить на рыночную стоимость одного квадратного метра приобретаемого жилья (стоимость указана к каждой квартире индивидуально). После этого от полученной суммы вычитается 10 процентов. То есть доплату можно рассчитать сразу с учетом скидки.

Довольно часто москвичи — участники программы интересуются, что делать, если один из собственников или нанимателей не согласен докупать площадь — можно ли совершить сделку без него? К сожалению, это невозможно, отмечают специалисты Фонда реновации. Все собственники и наниматели имеют равные права. Выход только один — договариваться.

Конкретно

Для покупки дополнительных метров нужно сделать всего девять шагов:

1. Получите от Департамента городского имущества города Москвы проект договора на равнозначную квартиру. Берите договор на ознакомление, не подписывая его. Подать заявление на докупку в Фонд реновации необходимо в течение 30 дней с даты получения проекта договора.

2. Выберите варианты из предложенных Фондом реновации для докупки взамен равнозначной квартиры.

3. Запишитесь на прием для личной подачи заявления на докупку к специалисту Фонда реновации по телефону +7 (495) 651-07-97 (далее выбираете в голосовом меню кнопку 2).

4. Подготовьте необходимый для подачи заявления пакет документов.

5. Приезжайте в офис Фонда реновации в назначенное время по адресу: ул. Ильинка, д. 13.

6. Подайте заявление на докупку с приложением обязательного пакета документов.

7. По итогам рассмотрения предоставленных документов Фонд реновации выносит одно из следующих решений: о заключении договора мены (применимо для собственников) или договора купли-продажи (применимо для нанимателей) или о проведении аукциона (принимается в случае, если в период рассмотрения Фондом реновации поданного вами заявления на ту же квартиру поступило еще одно заявление). В случае победы на аукционе собственник/наниматель заключает договор мены или договор купли-продажи.

8. Далее регистрируйте право собственности на новую квартиру. Фонд реновации передает ключи и зарегистрированные документы на недвижимость.

9. Переезжаете и празднуете новоселье.

Интерфакс-Недвижимость / Непростая доля

26 августа 2020, 09:09

Фото: «Интерфакс»

На что обращать внимание при покупке доли в квартире

Москва. 26 августа. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Основным способом покупки квартиры для тех, у кого не хватает средств, является ипотека, только вот доступна она по-прежнему не всем. Поэтому некоторые предпочитают на старте решения жилищного вопроса купить долю в квартире. Так ли хороша эта инвестиция, и на что обращать внимание, «Интерфакс» разбирался с экспертами рынка.

Плюсы и минусы

«Так уж сложилось, что в одном и том же жилом помещении может проживать не одно поколение российских семей. Долевая собственность на жилое помещение может возникнуть в силу разных причин: приватизация жилого помещения несколькими членами семьи, наследование жилого помещения несколькими наследниками, раздел совместно приобретенной квартиры между супругами и другое», — объясняет происхождение этого формата недвижимости старший юрист Enforce Law Company Станислав Голунов.

Эксперт добавляет, что потенциального покупателя доли в квартире может подкупить более доступная цена, низкие расходы по содержанию (налоги, расходы на коммунальные услуги) и перспектива дальнейшего выкупа остальных долей в данной квартире.

«Однако обозначенные преимущества зачастую обусловлены низким потребительским спросом на подобный объект недвижимости, сложным юридическим оформлением сделки и бытовыми неудобствами, с которыми может столкнуться в будущем потенциальный покупатель», — говорит Голунов.

Подтверждает слова коллеги эксперт по недвижимости компании «Макромир Краснодар» Анастасия Стрельникова, которая даже видит в покупке такой недвижимости не преимущества, а риски: часты незаконные перепланировки, всегда будете зависеть от совладельцев, впоследствии долю также будет можно продать только с большим дисконтом.

Кроме того, эксперт напоминает, что покупка доли в квартире в силу вышеуказанных обстоятельств не всегда возможна в ипотеку: чаще всего банки осторожно относятся к долевым сделкам, а потому, если собственных средств недостаточно, придется брать потребительский кредит, который обойдется в несколько раз дороже, чем ипотека.

Когда соседям не надо

«Покупка доли в квартире является достаточно распространенной сделкой в России, в результате которой приобретается не отдельный объект недвижимости, а лишь доля в праве общей долевой собственности, — рассказывает партнер юридической фирмы «Инмар» Константин Иванчин. — В первую очередь следует обратить внимание на соблюдение процедуры уведомления других сособственников о предстоящей продаже доли в квартире и предложением им купить данную долю первыми. Это предусмотрено действующим законодательством России, а именно ст. 250 Гражданского кодекса».

По словам эксперта, продавец должен направить уведомление сособственникам в письменном виде с описанием условий совершения сделки, в том числе цены, которые не должны отличаться от условий для сторонних покупателей. После чего у сособственников имеется месяц на принятие решения о покупке либо отказе от покупки доли. По истечении 30 дней либо при наличии письменных отказов от покупки доли покупатель со стороны может беспрепятственно приобретать долю. При несоблюдении этого условия после покупки доли третьим лицом остальные сособственники вправе в судебном порядке перевести на себя права и обязанности покупателя.

«Сейчас все сделки с долями подлежат обязательному нотариальному удостоверению, поэтому, чтобы нотариус не отклонил ее, нужно грамотно оформить уведомление и иные необходимые документы», — говорит эксперт.

По словам Голунова, на практике стороны будущего договора купли-продажи могут прибегать к различного рода «схемам» по обходу правила преимущественной покупки, таких как:

• существенное завышение цены сделки по документам, тогда как по факту за приобретенную долю уплачивается меньшая стоимость;
• дарение доли, которое параллельно оформляется распиской о получении денежных средств от покупателя;
• оформление договора займа с залогом доли в жилом помещении и с последующем обращением взыскания на предмет залога.

«Вместе с тем, полагаем, что необходимо предостеречь стороны договора от подобного рода схем, поскольку, как показывает практика, зачастую они сами могут пострадать от действий, направленных в обход закона. Риски самые различные: увеличенная налоговая база при последующей перепродажи доли, высокая вероятность последующих судебных тяжб, в которых для отстаивания своей правоты придется потратить свои деньги, время и нервы и др. В этом случае покупателю доли стоит задуматься: если продавец предлагает ему обмануть остальных сособственников, то не обманет ли в последующем такой продавец самого покупателя», — говорит эксперт.

Кроме того, по мнению Иванчина, необходимо проверить состоит ли продавец в зарегистрированном браке и в случае положительного ответа убедиться о наличии нотариально удостоверенного согласия супруга продавца на продажу доли в квартире.

Сколько в метрах

Также стоит обратить внимание и на размер покупаемой доли в квартире: несмотря на то, что собственник вправе распоряжаться продать любую долю в квартире (даже 1 кв. м.), у покупателя могут возникнуть проблемы с проживанием.

«Согласно судебной практике владельцу небольшой доли нередко отказывают в праве проживания в квартире. Если размер его доли не позволяет выделить ему отдельную комнату, и он не является родственником других владельцев, то он может рассчитывать лишь на выкуп своей доли остальными сособственниками», — говорит Иванчин.

«Подводя итог, необходимо отметить, что покупка доли в квартире, как правило, является выгодным приобретением для её участников, но, чтобы данная покупка не доставила много хлопот и неприятностей, следует серьёзно отнестись к предварительной проверке документов и самого объекта недвижимости с помощью компетентных специалистов», — заключает эксперт.

Покупка квартиры в доме под снос: выгоды и риски

Ведущий оператор на рынке недвижимости Москвы и Московской области VSN Realty рассказывает о плюсах и минусах покупки квартиры в доме под снос.

Плюсы

Сейчас можно заметить интересный тренд на рынке недвижимости – подорожание квартир в домах под снос. Это связано с их возросшей инвестиционной привлекательностью, ведь после реновации можно будет получить квартиру, большую по площади и с лучшим видом за счёт возросшей этажности.
Также не стоит забывать о том, что в новых домах уже произведён достаточно качественный ремонт, а планировки рассчитаны так, чтобы сделать жизнь в них максимально комфортной с учётом всех современных требований.

Территорию вокруг таких домов будут благоустраивать в соответствии с современными стандартами, также у них будет больше инфраструктуры и общественных пространств.

Минусы

Главный минус состоит в рисках, которые идут рука об руку с таким вложением средств. Нет гарантий, что новый дом будет на том же месте, что и старый, сроки строительство могут измениться, построенная квартира не оправдает материальных ожиданий инвестора. Покупка такой квартиры – настоящий кот в мешке.

Если вы хотите использовать кредитные средства для покупки квартиры в доме под реновацию, вас может ожидать неприятный сюрприз – большая часть банков на данный момент отказывается от подобных сделок.

Как себя обезопасить

Проверить дом

Для начала стоит проверять, попадает ли дом под программу реновации. Далеко не все хрущёвки попадают под эту программу, так что стоит дополнительно проверить адрес выбранного дома. Список попадающих под программу зданий можно найти на официальном сайте Мэра Москвы.

Проверить цены ещё раз

Зачастую рост цен в домах под снос настолько велик, что за те же деньги можно сразу же приобрести квартиру, которую вы могли бы получить после реновации – но вместо того, чтобы ожидать сноса здания и строительства нового, можно переехать сразу.

Найти жильцов

Скорее всего, квартира под реновацию покупается не для того, чтобы в ней жить. Но необходимость платить за коммунальные услуги и ЖКХ никто не отменял. Вернуть часть потраченных на недвижимость денег можно, сдав квартиру. Зачастую молодые люди не слишком придирчивы к качеству ремонта, и, выставив сравнительно невысокую цену, вы сможете быстро найти жильцов.

Покупка квартиры в новостройке избавляет ото всех рисков, связаных с приобретением вторичного жилья, а с учётом роста цен может оказаться даже выгоднее. При этом у вас будет полноценный выбор из множества планировок, видов и площадей.

На правах рекламы

 

Источник: http://involokolamsk.ru/novosti/uslugi/pokupka-kvartiry-v-dome-pod-snos-vygody-i-riski

Покупка жилья доме под снос – это рискованные инвестиции: Новости и статьи: Инвестиции: Разумная Недвижимость

Статья. 3.11.2017

В одной из недавних мы публикаций мы говорили о том, что покупка жилья в доме, подлежащем реновации, имеет ряд преимуществ для покупателя. Те, кто купили такое жильё для себя, со временем надеются улучшить жилищные условия, получив от властей новые комфортные квартиры. А инвесторы таким же способом рассчитывают обрести более дорогой объект для перепродажи. Однако эксперты считают, что минусов у таких сделок гораздо больше, чем плюсов.

Бума нет

Вот как комментируют профессиональные участники рынка ситуацию с реновацией московских хрущёвок, о которой недавно заявили столичные чиновники.

—Несмотря на информационные брожения (имеются в виду разговоры о том, что градус покупательского интереса к таким объектам повышается – прим. ред.), спрос на квартиры в пятиэтажках изменился незначительно. У нас зафиксировано несколько сделок, когда покупатели просили именно квартиру в хрущёвке с расчётом на последующий переезд, однако это явление не носит массового характера. Сравнить с переселенческим бумом первой волны сноса текущую ситуацию нельзя, тогда на квартиры в хрущёвках под снос шла настоящая охота. Сейчас такого нет: иные экономические условия, иной рынок, иной уровень достатка у людей, – говорит управляющий партнёр «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.

—После небольшого затишья перед публикацией списка домов, попадающих в программу реновации, когда многие собственники убрали с продажи свои квартиры, предложение вновь поступило на рынок, только по новым ценам. В настоящий момент стоимость квартир в продаже в пятиэтажных домах, попавших в программу реновации, приблизилась к рыночной стоимости жилья, представленного в локации. Поэтому люди, которые рассматривают приобретение квартиры для проживания сразу после покупки, присматриваются к более качественным новостройкам, которые либо сданы в эксплуатацию, либо вот-вот получат разрешение на ввод, – рассказывает руководитель департамента проектов Est-a-Tet Владимир Богданюк.

При этом, по подсчётам эксперта, сделки в пятиэтажках до объявления программы реновации составляли не более 5-7% от общего количества сделок на вторичном рынке недвижимости Москвы.

Непонятные сроки

Основным недостатком программы московской реновации (по крайней мере, на данном этапе) эксперты считают тот факт, что многие детали этой программы до сих пор неизвестны. Например, неясно, в какие сроки и с какой очерёдностью будут сносить дома.

—Если взять во внимание, что реновация рассчитана на 15 лет, то нет гарантии, что, приобретая в инвестиционных целях квартиру в сносимом доме сейчас, человек получит ожидаемые дивиденды в ближайшем будущем. Если взамен приобретённой квартиры в старой пятиэтажке покупатель получит квартиру через 2-3 года (в рамках реализации первой очереди программы), то стоимость его нового жилья может увеличиться до 20-30%. А если сроки реализации программы затянутся или дом, в котором приобретена квартира, снесут позднее, то прибыль от такой инвестиции будет сопоставима с банковскими вкладами и составит не более 8% годовых, – комментирует директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов.

Управляющий партнёр «Метриум Групп» Мария Литинецкая риском номер один также считает сроки программы.

—До сих пор непонятно, когда и как долго будет проходить расселение. Известно, что сейчас власти занимаются поиском свободных площадок, привлекают квартиры из имеющегося в запасе фонда. Однако, очевидно, что на первом этапе быстрого старта не будет. Более того, нужно понимать, что за 2-3 года всех не переселят – программа рассчитана на 15 лет, а значит, сейчас есть вероятность приобрести квартиру в пятиэтажке, которая будет снесена только в 2030 году. Инвестиционная выгода при таком раскладе сводится к нулю, – отмечает эксперт.

Рискованные вложения

Помимо непонятных сроков эксперты называют и другие риски покупателей подобного жилья.

По словам Марии Литинецкой, есть вероятность получить квартиру в «точечной» новостройке, ведь далеко не все жители пятиэтажек высказались за реновацию. То есть в отдельных случаях властям придётся отступить от идеи квартальной застройки, что скажется на качественных характеристиках новостроек, предоставляемых взамен пятиэтажек.

Ещё один неприятный момент: если вы проведёте ремонт в ожидании переселения (что весьма вероятно, учитывая состояние хрущёвок, а также продолжительность программы), то его стоимость власти компенсировать не будут. С настороженностью следует отнестись и к социальной среде хрущёвок, напоминает эксперт. Не секрет, что во многих кварталах пятиэтажек проживают не самые благополучные слои населения, поэтому нужно быть готовым к тому, что они могут стать вашими соседями после завершения реновации.

Наконец, нужно понимать, что мы живём в нестабильной экономической обстановке. Кризис 2008 года внёс коррективы в расселение пятиэтажек первого периода индустриального домостроения. И теперь не следует исключать катаклизмов, которые могут поставить бюджет – пока основной источник финансирования реновации – в затруднительное положение.

—Таким образом, вложения в квартиру в хрущёвке всё-таки излишне рискованны, во всяком случае, на текущем этапе реализации программы. Пока нет точных сроков возврата инвестиции, нет ни одного осязаемого примера альтернативного жилья, которое будет предоставляться властями. При этом цены на пятиэтажки в отдельных районах Москвы уже выросли на 15-20%, хотя никаких качественных изменений эти объекты не претерпели. То есть имеет место спекулятивное удорожание. Проще говоря, если вы располагаете свободными средствами, более надёжным станет приобретение квартиры в новостройке: так вы будете точно знать, что и в какие сроки вы получите за вложенные вами средства, – резюмирует Мария Литинецкая.

Старший вице-президент Банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point Владислав Мельников согласен с коллегой:

—Программа реновации будет реализовываться в долгосрочной перспективе, а потому своей очереди можно ждать годами, и всё это время придется жить, мягко говоря, не в самых комфортных условиях. Поэтому не стоит столько ждать и надеяться получить квартиру в далёком будущем, когда уже сейчас можно самостоятельно выбрать подходящую квартиру – в понравившемся, а не предложенном районе со сложившейся инфраструктурой. Тем более что по цене «первичка» и «вторичка» сейчас мало отличаются.

---

Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Эксперты компании

88% покупателей не готовы вкладываться в объекты с нулевой готовностью

То ли взлет, то ли провал… Рынок недвижимости стал недоступен для понимания

В сети все спрашивают друг у друга совета – как поступить? И если находится какой-нибудь «сам себе риэлтор», провернувший удачную сделку, за консультацией к нему очередь в полтысячи пользователей. Вот так стал популярным блогер Сергей Алексеев, сначала ввязавшийся в перепалку с Киршениным, а потом подробно поведавший, как он продал квартиру, попавшую под снос, и купил себе, какую хотел: « Зачем сказки рассказывать? Я летом именно так и сделал. И мой покупатель был с ипотекой от Сбера. Ему всё одобрили. И спрос на квартиры в домах под реновацию выше, чем на квартиры в домах, которые в неё не вошли. Народ всё ещё питает положительные ожидания и тянется к халяве. Я этого не ждал. Купил свою квартиру пять лет назад. Я её выбрал. Долго выбирал. Потом стал ремонт делать. Хороший. В детской пол — массив лиственницы, в гостиной — паркет. А дальше пришлось остановиться, потому как чиновники придумали отнять её у меня и назвать это дело реновацией. Я боролся за неё. Но у меня не вышло. Только после этого я решил минимизировать потери. И в общем, получилось. Ситуация позволила мне продать трёшку на третьем этаже пятиэтажки, 58 квадратов, кухня 5, с балконом и купить трёшку в 12 этажном доме рядом, 64 квадрата, кухня 10, с двумя балконами на 8-м этаже, доплатив всего 100 000 к стоимости проданной квартиры. Причём, продал меньше, чем за месяц. Купля-продажа, ИМХО, сейчас самый простой способ избежать реновации. С соседями разговаривать и потом пороги всяких бюрократий обивать — это только при особом характере и сильно гороху накушавшись. Понятно, что теперь снова делать ремонт, но это не самое страшное. Переехав в другой дом, можно выбрать квартиру самому и до некоторой степени сохранить вложения. Но это не позволит избежать влияния реновации на город, его инфраструктуру. Я в Перово живу и вижу, как стоит ш. Энтузиастов. А когда я стою в пробках в машине, вижу, как стоит Москва. Понятно, что по ходу реновации она перестанет ехать вообще. Дышать уже нечем, и будет только хуже. Если реновацию не остановим, из города придётся валить».

Банки выбирают «менее замороченных клиентов». Почему так сложно рефинансировать «реновационную» ипотеку?

Люди, пару лет назад бравшие ипотеку для покупки квартир в обычных домах, могут рефинансировать ее без проблем, а вот собственники жилья в домах, попавших под реновацию, вынуждены оставаться со своим первым банком

Фото: Михаил Почуев/ТАСС

На прошлой неделе Сбербанк вновь снизил ставки по ипотеке, минимальная ставка на квартиру на вторичном рынке — 8,5%. Как правило, вслед за самым крупным банком страны, так или иначе, ставки снижают и конкуренты. Хорошая новость для всех, кто выплачивает ипотечные кредиты. Для всех, кроме собственников квартир, попавших в программу реновации.

Программа реновации была объявлена в 2017 году. На тот момент нормальными ипотечными ставками считались ставки в 11-12%. Сегодня ипотечный кредит можно взять под 8,5-9%. Разница существенная. Своим собственным клиентам банки ставки снижают весьма неохотно или не снижают вовсе.

Выход — уйти к конкурентам. И те, кто два-три года назад брал ипотеку для прибретения квадратных метров в обычных домах, так и делают, но собственники квартир в домах, попавших в программу реновации, вынуждены оставаться со своим первым банком. На рефинансирование их почти никто не берет.

Кейс: ипотека, взятая в «Сбере» весной 2017 года. Ставка на тот момент — 11,2%, сегодня 10,9%. Банк три десятых снизил добровольно, но дальше снижать не хочет. При попытке рефинансироваться в других кредитных организациях результат таков: ВТБ, Альфа-банк, Газпромбанк, «Райффайзен», «Абсолбют», МКБ — сразу нет. Об этом открыто говорят операторы кол-центров. Причин не объясняют. Просто нет.

Из «Открытия» и Промсвязьбанка обещали перезвонить. Россельхозбанк — 15 минут ожидания на линии — так и не взяли трубку. Операторы заняты. Единственный банк, которого не испугала реновация, — Росбанк.

Эксперты объясняют это тем, что в состав Росбанка недавно вошел банк DeltaCredit, который изначально специализировался на ипотеке. Просто есть опыт работы с разными клиентами и разными объектами. Что касается остальных — имеют право.

В законе о реновации сказано, что банк просто получит другой объект в виде залога, но, как именно это будет происходить, не прописано. Четко выверенного механизма нет. И банки предпочитают не рисковать, говорит начальник аналитического управления Банка корпоративного финансирования Максим Осадчий.

Максим Осадчий начальник аналитического управления Банка корпоративного финансирования

Что же касается «Сбера», то узнать по телефону, даст ли банк ипотечный кредит (первичный, без рефинансирования) на квартиру в доме под реновацию, так и не удалось. Отправьте заявку, специалисты посмотрят, проверят объект и ответят, да или нет, заявили Business FM в кол-центре и самого Сбербанка, и сервиса «Дом.Клик».

Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?

8 вещей, которые необходимо учитывать перед покупкой недвижимости под ремонт

• Несколько недель назад мы с моим партнером отправились на велосипедную экскурсию по историческому району Балтимора и познакомились с новой концепцией: «Бабушкин дом».
• Это не имеет ничего общего с нашими собственными бабушкой и дедушкой — по словам риелтора, который проводил экскурсию, дом бабушки стоит по средней цене в спектре модных вещей, где-то между флипом, готовым к заселению, и капитальный ремонт.Хотя это требует доработки, большая часть этой работы носит косметический характер.
• Как и в случае с любой другой недвижимостью, которая нуждается в ремонте, сказал агент, важно учитывать такие вещи, как то, было ли место когда-либо свободным, подходящее ли время и сколько ремонта вы действительно хотели бы сделать, прежде чем подписывать отремонтировать бабушкин дом или где-нибудь еще.
• Посетите домашнюю страницу Business Insider, чтобы узнать больше.

Несколько недель назад мы с напарником отправились в день открытых дверей на велосипедную экскурсию по историческому району Балтимора.

Цель тура заключалась в том, чтобы дать покупателям представление о рынке, а также продемонстрировать дома в дружелюбном, перспективном пригородном районе. Несмотря на то, что мы еще не готовы покупать, мы начали исследовать рынок в более доступных областях, обсуждая, что бы мы хотели, если бы однажды решили купить в Балтиморе.

Мы были удивлены, когда агент по недвижимости Келлера Уильямса Марк Хагерти настоял на том, чтобы мы рассмотрели возможность покупки «бабушкиного дома». И еще больше нас удивило то, что нас воодушевила эта идея.

Что же такое бабушкин дом? Представьте себе старый дом с хорошими костями, который нуждается только в косметическом обновлении. В нем может быть пепто-розовая ванна, но, как говорит Хагерти, бабушка позаботилась обо всем.

Бабушкин дом стоит по средней цене в спектре ремонтных работ, где-то между готовым к заселению домиком и капитальным ремонтом. Приятная вещь в покупке бабушкиного дома заключается в том, что зачастую исторический дом такого типа никогда не оставался незанятым и не приходил в упадок.Хотя может потребоваться обновление, хороший бабушкин дом будет структурно прочным и ухоженным.

На некоторых рынках недвижимости, говорит Хагерти, не хватает запасов готовых к заселению исторических домов. Дом бабушки предлагает решение и может помочь покупателям заключить «сделку», которую они обычно не могут получить на более конкурентном рынке.

Во сколько вам будет стоить покупка дома? Узнайте с этими предложениями от наших партнеров:

Это особенно полезно в Балтиморе, где я живу.Многие покупатели в этом районе заинтересованы в домах с историческим шармом. Людям нравятся оригинальные паркетные полы, витражи, старинная плитка метро, ​​необработанный кирпич и деревянные двери со старинной фурнитурой, такой как латунные и стеклянные дверные ручки. Но наряду с историческим шармом возникает необходимость в современных обновлениях, включая встроенное освещение, замену окон, центральное кондиционирование или бесканальные системы, новую кухонную технику и реконструированные ванные комнаты.

8 вещей, которые следует учесть перед покупкой недвижимости для ремонта

По словам Хагертея, вот основные «итоги», которые покупатель должен учитывать при рассмотрении покупки дома бабушки или любой отремонтированной недвижимости:

Спросите, была ли эта собственность когда-либо свободна

Если да, убедитесь, что он не пришел в негодность.Если вам посчастливилось найти дом бабушки, он, вероятно, никогда не был незаселенным, но в последние годы использовался довольно редко и, вероятно, в отличной форме, где это важно.

Взгляд сквозь поверхность

Многие исторические здания, продаваемые как отремонтированные, на самом деле принадлежали банку и могли пустовать в течение многих лет. Некоторые обновления придают вид качества, например, приборы из нержавеющей стали и гранитные столешницы, но, возможно, были сделаны в спешке, в то время как другие, более важные проблемы, такие как электрические провода, крыша и HVAC, были проигнорированы.

Осмотрите кости

Самый фундаментальный (и часто самый дорогостоящий) ремонт будет включать замену крыши / водосточного желоба, окон и замену HVAC. В большинстве случаев именно такие проблемы могут привести к тому, что ваше предложение не выполнится во время осмотра, поэтому лучше сразу же отсеять эти дома.

Покорите страшные подвалы

Ничто не может испортить дом быстрее, чем проблема с водой, поэтому ищите воду в подвале и, при необходимости, либо выделите собственность, либо выделите средства на дренажную систему.

Помните о будущих ремонтных работах

Если вы знаете, что в конечном итоге вам нужна открытая планировка, попросите вашего подрядчика произвести снос стен еще до вашего въезда.

Учитывайте рентабельность инвестиций

Некоторые ремонтные работы, такие как готовый подвал, не всегда проводятся чтобы увеличить стоимость перепродажи на столько, сколько вы за них заплатили. Другие, например, добавление ванной или полуванны на основном уровне, подойдут.

Подумайте о сроках

В зависимости от объема работ подрядчику может потребоваться от 30 до 90 дней, чтобы завершить ремонт.Во время ремонта первостепенное значение имеет гибкий график проживания или возможность ежемесячно посещать арендодателя.

Найдите подходящего человека для работы

Хагерти рекомендует провести собеседование и получить расценки как минимум от трех до пяти лицензированных подрядчиков.

Зачем нужен ремонт?

Пару лет назад Хагерти нашел покупателя на идеальный «Бабушкин дом», который продавался на рынке около 90 дней. Большинство покупателей не могли не заметить оригинальную кухню, обои с изображением петуха и часы Элвиса.Но этот конкретный покупатель был заинтересован в приобретении капитала за счет ремонта. Дом представлял собой кирпичный дуплекс, который они приобрели по контракту за 120 000 долларов, в то время как сопоставимый кирпичный дуплекс со всеми прибамбасами недавно был продан по соседству за 220 000 долларов.

Покупатель сэкономил 100 000 долларов на первоначальной покупке, однако потребовалось всего 60 000 долларов на ремонт, чтобы обе собственности стали равными по рыночной стоимости. Покупатель заработал 40 000 долларов капитала, к которым у него не было бы доступа, если бы он просто купил дом, готовый к заселению.

Этот пример показывает, как бабушкин дом часто оценивается слишком дорого, чтобы инвестор или застройщик мог получить значительную прибыль, но достаточно низко, чтобы средний покупатель мог получить значительный капитал, если он правильно проведет ремонт.

Другими словами, если вы включите ремонт в свою ипотеку и проявите достаточно терпения, видения и смазки для локтей — вы можете увидеть хорошую отдачу от своих инвестиций, а также несколько унаследованных безделушек (например, часы Элвиса) на этом пути!

Покупка фиксирующего верха: что вы должны знать

Покупка фиксирующего верха может обеспечить быстрый путь к домовладению для тех, кто впервые покупает жилье, или способ для постоянных покупателей позволить себе более крупный дом или лучший район. При относительно небольшом количестве домов, выставленных на продажу в наши дни, может быть трудно найти дом, готовый к заселению, особенно если у вас ограниченный бюджет.

Возможно, именно поэтому в 2019 году почти 60% покупателей дома заявили, что они открыты для дома, который нуждается в ремонте, согласно опросу Realtor.com.

Fixer-uppers — существующие односемейные дома, нуждающиеся в обновлении или ремонте, обычно продаются по меньшей цене за квадратный фут, чем дома в хорошем состоянии, — говорит Дэн Боуден, президент и генеральный директор Legal Eagle Contractors в Хьюстоне, штат Техас.

Но прежде чем начать поиск выгодных покупок, вы должны знать, что вас ждет — ремонт не так прост, как может показаться по телевизору. Казалось бы, простые проекты могут стать сложными после начала сноса, и если затраты в конечном итоге превысят предполагаемые, завершение вашего списка дел может занять больше времени, чем ожидалось.

Взвесьте эти соображения, чтобы решить, подходит ли вам покупка фиксатора верха.

Варианты ипотеки Fixer-upper

Ссуды на ремонт — это ипотека, которая позволяет вам одновременно финансировать дом и улучшения.Получив ссуду на ремонт, вы можете оплачивать улучшения в течение более длительного периода времени и по более низкой процентной ставке, чем другие виды финансирования. Возможны следующие варианты:

• FHA 203 (k): ссуды FHA 203 (k), предлагаемые Федеральной жилищной администрацией, допускают более низкий доход и более низкие кредитные баллы, чем обычные ипотечные кредиты. Их можно использовать для большинства проектов по улучшению.

• Заем на ремонт VA: Департамент по делам ветеранов недавно обновил свои руководящие принципы по займу VA, включив в него покупку и ремонт дома.Требуется подрядчик, одобренный VA, количество приемлемых проектов несколько ограничено, и ваш кредитор может взимать плату за строительство.

• HomeStyle: Гарантированная Fannie Mae ипотека HomeStyle требует более высоких кредитных баллов, чем ссуды FHA 203 (k). Но почти любые улучшения подходят, включая «предметы роскоши», такие как бассейн или ландшафтный дизайн.

• CHOICERИнновационная ссуда: эта ипотека, гарантированная Freddie Mac, позволяет производить улучшения, которые помогают домам противостоять стихийным бедствиям, среди прочего.А заемщики могут сами произвести ремонт до закрытия, чтобы получить кредит на первоначальный взнос.

Ипотека с фиксированным верхним пределом может также помочь покрыть ваши платежи по ипотеке, если вам придется жить в другом месте, пока ведутся работы по ремонту, и может включать дополнительные средства в случае, если проекты превышают сметную стоимость.

Необходимая работа и ваш бюджет

«Неидеальная форма, а затем и полный износ», — говорит Кэролайн Морганбессер, старший менеджер по ипотечным кредитам в Affinity Federal Credit Union в Нью-Джерси.Прежде чем покупать дом с ремонтом, наймите профессионального подрядчика, чтобы он оценил стоимость всех необходимых работ, прежде чем делать предложение. Дом, который вам подходит, зависит от ваших навыков, графика и того, как вы планируете финансировать улучшения.

Если вы получаете традиционную ипотеку, вам придется платить за повышение класса обслуживания наличными, кредитной картой или личным займом. Эти варианты начального финансирования могут снизить ваш бюджет и ограничить вас одним проектом за раз, поэтому дом, требующий более простого ремонта, может быть подходящим для вас.

«

Кредит на ремонт может расширить ваш бюджет и позволит вам одновременно заниматься более крупными проектами».

Кредит на реконструкцию, подобный перечисленным выше, может расширить ваш бюджет и позволить вам одновременно заниматься более крупными проектами, что может сделать более разумным покупку дома, который требует много работы. Но эти фиксированные ипотечные кредиты могут накладывать ограничения на то, какие виды ремонта вы можете проводить и кто может завершить эти улучшения.

И если вы сделаете это самостоятельно или наняли профессионала, не удивляйтесь, если на вашем пути возникнут препятствия. «Это всегда занимает больше времени, чем вы думали, потому что такова природа модернизации», — говорит Боуден.

Если вы изучаете права выкупа закладных, которые часто требуют доработки, приготовьтесь к задержкам в процессе предложения ипотеки, добавляет Морганбессер. По ее словам, с недвижимостью, принадлежащей банку, вы будете вести переговоры с кредитором, которому она принадлежит, и он может отклонить ваше предложение несколько раз. Это приводит к медленному началу проекта, который может занять месяцы.

Добавлен надзор и оценка

Ссуды на ремонт часто требуют дополнительных консультаций, инспекций и оценок жилья, направленных на защиту инвестиций кредитора, а также ваших собственных.

Стандартный заем FHA 203 (k), например, требует, чтобы вы наняли консультанта Департамента жилищного строительства и городского развития, который утвердит ваши планы, управляет платежами подрядчиков и осматривает недвижимость после завершения каждого этапа работы.

Использование резерва под собственный капитал по ссуде CHOICERenovation означает, что вы можете пройти несколько оценок. Оценщик подтвердит, что качество изготовления и материалы соответствуют тому, что было обещано в контракте, и что недавно отремонтированный дом соответствует его предполагаемой стоимости.

Эти дополнительные препятствия могут расстраивать, но они помогают обеспечить выполнение работ вовремя, в рамках бюджета и добавляют ценность дому.

Удовлетворение от создания уникального дома для вас

Нет сомнений в том, что покупка фиксирующего верха — это больше работа, чем дом, готовый к заселению, но награда, скорее всего, будет соответствовать затраченным усилиям.

Когда пыль рассосется и краска высохнет, ваш дом будет наполнен личными деталями, а не остатками чужой жизни.

Дом таким, какой вы хотите, без премиальной цены на новое строительство? Это похоже на дом мечты.

Ремонтные верхние дома: руководство, чтобы узнать, стоит ли оно того

Для людей, которые любят старые дома и любят работать над ними, идея покупки фиксирующего верха может быть непреодолимой. Подумайте только: вы можете найти захудалое место в хорошем районе по цене намного ниже рыночной, потратить немного времени и денег на его ремонт и в итоге получить новый дом, который стоит как минимум вдвое больше, чем вы за него заплатили.Звучит хорошо, правда?

Часто бывает. Но покупка фиксатора верха может быть сопряжена с опасностями. Поэтому, прежде чем сделать решительный шаг, прочтите наши советы по восстановлению дома, чтобы убедиться, что у вас есть реалистичное представление о том, во что вы ввязываетесь.

«Если люди неумолимо относятся к оценке затрат на ремонт, стоимости собственности и окрестностей, а также того, сколько денег у них есть, они могут выйти вперед и купить больше дома, чем они могли бы когда-либо себе позволить», — говорит Брэдли. Инман, генеральный директор HomeGain.com, информационный веб-сайт по продаже недвижимости.

На что следует обратить внимание при покупке фиксатора верха

Имея это в виду, вот что нужно, чтобы покупка фиксатора верха окупилась.

Анализ затрат: посчитайте

Выяснение того, сколько вы должны заплатить при покупке фиксированного верха, начинается с простого уравнения. Во-первых, сложите затраты на ремонт недвижимости на основе тщательной оценки состояния дома. Будьте жесткими с этой оценкой, которая должна включать материалы и труд — ваши и чужие.

Затем вычтите это из вероятной рыночной стоимости дома после ремонта, полученной из сопоставимых цен на недвижимость в районе. Затем вычтите как минимум еще 5–10 процентов на дополнительные расходы, которые вы решили добавить, непредвиденные проблемы и неудачи, с которыми необходимо иметь дело, и инфляцию. То, что осталось, должно быть вашим предложением.

Важно, чтобы договор о недвижимости содержал пункт о проверке. В лучшем случае осмотр убедит вас, что дом — хорошее вложение; в худшем — это поможет вам отказаться от сделки.

Часто с фиксаторами это что-то среднее. Инспектор задокументирует одну или две серьезные проблемы, и вы можете использовать результаты, чтобы заставить продавца оплатить ремонт или договориться о понижении продажной цены.

Если дом требует значительных структурных улучшений, многие эксперты по недвижимости рекомендуют вообще избегать этого. Это потому, что капитальный ремонт — капитальный ремонт сантехники и электрической системы, модернизация фундамента, а также обширные работы на крыше и стенах — обычно «незаметны» и вряд ли когда-либо поднимут стоимость дома настолько, чтобы компенсировать стоимость ремонта.

Как купить Fixer Upper: выберите проекты, которые окупаются

Идеальные подкладки для верха — это те, которые требуют в основном косметических улучшений — подкраски, ремонта гипсокартона, отделки пола — которые обычно стоят намного меньше, чем их рыночная стоимость. Новые осветительные приборы, двери, оконные ставни и сайдинг, а также обновленные кухни и ванные комнаты также являются прибыльными улучшениями.

Между структурным и косметическим ремонтом находятся основные дополнения, необходимые для приведения дома в соответствие с соседями, например, семейная комната или третья спальня в сообществе домов с тремя спальнями. Такие проекты обычно стоят столько же или больше, чем они приносят в виде рыночной стоимости (исключением является добавление ванной комнаты, которая может стоить вдвое больше, чем ее стоимость).

Иногда можно преобразовать косметические улучшения в структурный ремонт, чтобы повысить ценность фиксатора верха. Например, если вы заменяете крышу, вы можете одновременно добавить световой люк. Или вы можете установить эркер там, где в стене была сухая гниль.

Но вы также не хотите чрезмерно улучшать: для достижения максимальной стоимости перепродажи капиталовложения в реконструкцию не должны повышать стоимость вашего дома более чем на 10-15 процентов по сравнению со средней продажной ценой других домов в вашем районе, по данным Национальной ассоциации Строители дома.

В местах, где стоимость жилья значительно выросла и приближается к пику, даже покупка фиксатора, который кажется разумным по цене, может быть слишком дорогим. Крупномасштабные работы по ремонту могут занять многие месяцы, если не годы, и, если цены на жилье упадут или останутся неизменными в течение этого периода, возможно, в конце проекта выйдет дом, который почти не стоит вложений. .

«Вы не можете улучшить свой выход из падающего рынка», — говорит Инман из HomeGain.com.

Сделай сам по возможности

Какой бы ремонт ни потребовался, обычно он наиболее рентабелен, когда в него входят домовладельцы.

«Ремонтный верх предназначен для людей, которые хотят заниматься своими руками, потому что это может сэкономить им много денег и они могут сохранить прирост стоимости дома для себя», — говорит Фернандо Семиао, агент по недвижимости. в Century 21 Semiao and Associates в Линдхерсте, Нью-Джерси.

Многие клиенты Семяо не могут позволить себе дом в хорошем состоянии в пригороде Нью-Джерси, но «у них есть навыки вешать шкафы, красить, шпаклевать, устанавливать отделку, строить настилы, заменять окна и даже ставить виниловый сайдинг», — говорит он. .

Если вы не из тех, кто работает на практике, будьте готовы посвятить значительное количество времени — месяцы или даже годы — тщательному надзору за подрядчиками. Но помните, что вся ваша финансовая прибыль может быть потеряна, если проект выйдет за рамки бюджета из-за ошибок или ненужных задержек.

Финансирование: Найдите деньги

Один из самых сложных аспектов покупки фиксирующего верха — это оплата ремонта. Понятно, что у большинства людей не так много дополнительных денег после внесения первоначального взноса и оплаты заключительных расходов, поэтому найти дополнительные деньги для покрытия ремонта или модернизации может быть сложно.

Для небольших проектов возможна задолженность по кредитной карте. Процентные ставки высоки, и проценты не подлежат вычету из налогооблагаемой базы, но нет никаких авансовых затрат, таких как комиссия за оценку и оформление. Также можно взять заем под денежную сумму в пенсионном плане 401 (k), полисе страхования жизни или портфеле акций. В каждом из этих случаев проверка кредитоспособности отсутствует, а процентные ставки относительно низкие — на уровне типичной ипотечной ссуды, — но, опять же, проценты не подлежат налогообложению.

Безусловно, самый популярный вариант финансирования для ремонтников — это ссуда на ремонт, будь то кредитная линия собственного капитала или ипотека. Линии собственного капитала обычно могут быть заимствованы под залог 90 процентов капитала, который домовладелец будет иметь в доме после завершения ремонта и реконструкции.

Для иллюстрации: если человек покупает фиксатор верха на сумму 250 000 долларов с первоначальным взносом в 25 000 долларов, а дом после ремонта будет стоить 425 000 долларов, то у домовладельца будет 200 000 долларов собственного капитала.Еще до того, как работа будет завершена, заемщик имеет право на получение ссуды под залог недвижимости в размере 180 000 долларов США. Процентная ставка по ссуде под залог собственного капитала примерно такая же, как по ипотеке, но только до 100 000 долларов в виде процентов подлежит налогообложению.

Еще более выгодна ссуда на ремонт, привязанная к первой ипотеке. Как и в случае с линиями капитала, эти ссуды могут быть заимствованы под стоимость дома после завершения работ, но, как и любая ипотека, проценты не облагаются налогом в размере до 1 миллиона долларов.

Ссуды на ремонт предлагают почти все ипотечные кредиторы, а также в рамках программ Fannie Mae’s HomeStyle и Freddie Mac’s Home Works! товар.Для получения дополнительной информации о финансировании вашего ремонта, в том числе о ссудах, застрахованных Федеральной жилищной администрацией (FHA), см. «Игра в деньги».

Верхняя история фиксатора: от кошмара к дому мечты

В январе 2001 года Джесси и Мари Гофф купили современный дом площадью 1400 квадратных футов с видом на воду в Саусалито, Калифорния, за 535 000 долларов, что составляет примерно две трети рыночной стоимости. Цена была такой низкой, потому что инспекция выявила проблемы с фундаментом, водопроводом и электросетью, а дом остро нуждался в покраске внутри и снаружи.

Первоначальный взнос исчерпал большую часть бюджета пары, поэтому они планировали сначала выполнить косметические и дизайнерские работы — снести стены, чтобы модернизировать жилое пространство, установить новую кухню, установить деревянный пол и покрасить — прежде чем приступить к основным структурным задачам. .

«Мы решили жить там во время ремонта и сэкономить деньги, чтобы потом провести большие улучшения, например, фундамент», — говорит Мари Гофф.

Но многие проблемы не могли дождаться. Новая кухня, например, была бы повреждена, если бы они позже подняли дом, чтобы сделать фундамент.И не только трубы и арматура по всему дому нуждались в ремонте, но и многие из них не могли обеспечить давление, достаточное для расширения сети водоснабжения.

В результате, спустя несколько месяцев после того, как пара приобрела недвижимость, стены и полы все еще были разорваны, в некоторых частях дома отключили водопровод, здание было укреплено в ожидании ремонта фундамента, и они растратили все выделенные деньги. для первоначальных косметических работ. «Это было удручающе», — говорит Гофф. «Мы жили в центре того, что казалось всеми мыслимыми проблемами.«

Гофф признает, что они сделали несколько ошибок. «Мы не подсчитали, сколько у нас денег и сколько нам может понадобиться, если все будет хуже, чем мы думали, и с этим придется разобраться раньше, чем мы надеялись».

За прошедшие годы им удалось свести к минимуму ремонтные работы, наскрести наличные, чтобы все делать правильно, взяв на себя большую часть работы и наняв внешних подрядчиков только в случае необходимости и тесно сотрудничая с ними.

Несмотря на неудачи, Гофф ни о чем не жалеет.«Это стоило больше, чем мы ожидали, и отняло у нас гораздо больше времени и работы, чем мы ожидали», — говорит она. «Но когда мы закончим, скоро это будет дом, который мы спроектировали в идеальной форме, стоимостью более 1 миллиона долларов. И это дом нашей мечты».

Ищете помощь с ремонтом дома? Гарантия на дом от такого поставщика, как American Home Shield , может помочь. Ознакомьтесь с этими подробными руководствами от команды обзора этого старого дома:

Руководство покупателя Fixer-upper: что нужно знать перед тем, как сделать решительный шаг

Покупатели жилья часто начинают поиски в надежде заключить сделку по ремонту верха, надеясь превратить его в дом своей мечты. Хотя это звучит забавно, на самом деле процесс капитального ремонта, чреватый принятием решений, неожиданными головными болями и соображениями постоянства цен, может быстро перегрузить.

Чтобы действительно провести ремонтные работы, важно спланировать наперед, нанять хорошего архитектора и подрядчика, а также установить реалистичный бюджет и сроки. Curbed поговорил с профессионалами о том, что вам нужно знать, прежде чем делать ставку на фиксирующий верх.

Будьте реалистичны в том, что вы готовы взять на себя

«Прежде чем вы даже начнете искать квартиру или дом, вы хотите понять, какой тип проекта вам подходит, — говорит Пол Скема, президент архитектурно-строительной фирмы Roth Design + Build.Одно дело — купить небольшой фиксатор верха, который можно решить в косметических целях — например, поднять ковер или укладывать плитку, — но совсем другое — купить дом, у которого есть серьезные структурные проблемы. Масштабы проекта, за который вы готовы взяться, зададут тон вашей охоте за домом (это также повлияет на то, какую ипотеку вы можете получить). Если вы не можете вложить деньги, время, усилия и риск, связанные с покупкой места, которое нуждается в ремонте кишечника, вообще пропустите день открытых дверей, даже если цена выглядит привлекательной.

Финансирование фиксатора верха.

То, как вы заплатите за ремонт, повлияет на процесс поиска жилья. Если дом в хорошем состоянии и нуждается только в косметических изменениях, вы, вероятно, можете претендовать на получение обычной ссуды. В этом случае вам нужно будет спланировать, какая часть ваших сбережений пойдет на первоначальный взнос и закрытие счетов и сколько вы хотите оставить в резерве на ремонт. Однако, если есть более крупные структурные проблемы или капитальный ремонт (например, в доме нужна новая крыша или на кухне нет работающей техники), вам понадобится ссуда на ремонт.

Существует три типа ссуд на ремонт: ссуда на реконструкцию FHA 203 (k) (для этого может потребоваться использование консультанта HUD, но разрешены более низкие кредитные баллы и более низкие первоначальные взносы), обычный ссуда (ссуда на ремонт HomeStyle от Fannie Mae является популярный пример) и ссуду на ремонт VA (предназначенную исключительно для ветеранов). Это 30-летняя ипотека с фиксированной процентной ставкой без штрафов за досрочное погашение, и все три позволяют заемщикам приобретать и ремонтировать недвижимость после покупки. «Поскольку ремонтные работы проводятся после закрытия, эти ссуды требуют от кредитора довести проект до конца, поэтому их труднее найти», — говорит Милтон Манолис, национальный менеджер по розничным продажам ремонтных работ в LoanDepot.«Чтобы предложить этот тип кредитного продукта, требуется серьезное обязательство со стороны кредитора, и многие не желают (или даже не могут) сделать это».

Позже, когда ваш ремонт будет завершен, вы можете применить еще несколько финансовых стратегий. Если вы считаете, что значительно увеличили стоимость своей собственности, вы можете вернуться к своему кредитору и запросить новую оценку. Если вы внесете менее 20 процентов в качестве первоначального взноса, эта более высокая оценка может позволить вам отказаться от оплаты частного ипотечного страхования (PMI).Некоторые домовладельцы идут еще дальше и осуществляют рефинансирование после капитального ремонта.

Установить бюджет

Если вы заинтересованы в ремонте верха, реалистично оцените, сколько денег вы должны отложить на ремонт после первоначального взноса, включая такие расходы, как арендная плата за альтернативную жизненную ситуацию, пока это происходит, по крайней мере, 10 процентов подушка на случай превышения бюджета (а вы превысите бюджет ) и даже таких вещей, как тепло, которое вашим подрядчикам понадобится во время работы и может составить сотни и даже тысячи долларов.

Если вы выбрали архитектора или подрядчика, с которым хотели бы работать, профессионал может предложить экспертное мнение о масштабах проекта после того, как он будет сопровождать вас во время осмотра объекта. Во время разговора со своим архитектором или подрядчиком установите диапазон для вашего бюджета, а затем сообщите об этом, говорит Джин Браунхилл, основатель службы сватовства при ремонте Sweeten; Например, если вы надеетесь потратить 30 000 долларов на новую ванную комнату, скажите об этом. «Устанавливая цену, вы устанавливаете приблизительный уровень мастерства, отделки и обслуживания клиентов, которых вы ожидаете.«Sweeten», которая объединяет генеральных подрядчиков с проектами ремонта, предлагает онлайн-инструмент, который поможет проанализировать бюджеты на кухни и ванные комнаты.

Обеспечьте правильную команду

Как бы заманчиво это ни звучало, купить дешевый ремонтный верх и передать ремонтные работы архитектору или подрядчику, предложившему самую низкую цену, не делайте этого. Работа с самой дешевой фирмой может быть огромным риском, особенно в старых домах, которые могут иметь структурные проблемы. «Фирмы более высокого качества ограничивают риск проекта», — говорит Скема.«Более дешевые фирмы, многие из которых обладают меньшими знаниями и меньшим опытом, принесут больший риск и потребуют большего участия со стороны домовладельца».

Из уст в уста или личная рекомендация — это всегда отличный способ найти профессионалов, но если вы не можете получить личную рекомендацию, выполните подробный поиск в Интернете на таких сайтах, как Houzz, и укажите перекрестную ссылку на Better Business Bureau. Остерегайтесь рейтингов в Angie’s List и Home Advisor, которые объединились в 2016 году. Исследование, проведенное Федерацией потребителей Америки в 2019 году, показало, что сайты давали предпочтительные рейтинги платным рекламодателям, публиковали общие оценки, которые не соответствовали оценкам клиентов, и содержали поддельные отзывы .

Как только вы найдете команду с соответствующим опытом, попросите рекомендации (и позвоните им!). Это может показаться серьезным исследованием (особенно если вы еще не нашли свой дом), но в результате получится надежная команда, которая не будет делать ошибок, которых можно избежать, и которые в конечном итоге будут стоить вам больше времени и денег.

Познакомьтесь с соседями

Каким бы личным ни казался ваш ремонт, вы должны подготовиться к тому, что посторонние время от времени бросают вызов. Для значительного ремонта квартир требуется разрешение ассоциации владельцев здания, некоторые из которых устанавливают строгие правила в отношении объема строительства и того, когда это разрешено. Интенсивный ремонт дома рискует рассердить соседей. Проверьте местные базы данных, чтобы узнать, не подавали ли соседи жалобы на рассматриваемый вами ремонтный верх, который может определить, есть ли в доме серьезные проблемы.

Ознакомьтесь с разрешением

Процесс получения разрешения на строительство зависит от того, где вы живете, и этот процесс может быть трудоемким и непредсказуемым. Для модернизации сантехнических и электрических систем, перемещения стен или изменения других структурных элементов потребуется лицензированная и застрахованная фирма, которая может потребовать дополнительных разрешений или более сложного процесса согласований.Спросите своего подрядчика и / или архитектора, кто будет обрабатывать разрешения и как они справлялись с задержками в прошлом.

Предвидеть худшее

В многоквартирных домах обычно требуются контракты между владельцем и ассоциацией собственников, подтверждающие, что ремонт будет проводиться в соответствии с правилами и без ущерба для здания. Если рено пойдет не так, как надо, ответственность возлагается на домовладельца, поэтому вы должны убедиться, что у вашего подрядчика есть и страхование ответственности, и компенсация рабочим (просите показать сертификаты, а не предполагайте, что они есть).Наконец, убедитесь, что политика вашего нового домовладельца защитит вас в случае возникновения проблем, связанных с подрядчиком.

Приготовьтесь к эмоциональным американским горкам

Домовладельцы не всегда осознают эмоциональный труд, необходимый для трансформации фиксатора. «Когда [момент для вашего ремонта], наконец, наступает, после того, как вы сэкономили деньги и купили дом, и вы сможете сделать его таким, каким вы хотите, чтобы он выглядел … всплывает много вещей», — говорит Браунхилл. Чтобы спланировать максимально гладкий процесс, честно оцените свои цели и свой бюджет, прежде чем найти опытную и коммуникабельную команду, которая сможет воплотить в жизнь все ваши мечты.

Недвижимость с ремонтом под перепродажу

Хотя можно переделать или перестроить дом самостоятельно, часто бывает так, что те, кто пытается это сделать, в конечном итоге понимают, что они не обладают достаточными знаниями, чтобы выполнить каждый аспект проекта независимо.

Это связано с тем, что перелистывание всего дома включает в себя множество процессов и методов, которые могут не понять даже самые опытные профессионалы в сфере недвижимости.

При наличии подходящих ресурсов и розничных материалов изучение тонкостей ремонта дома может быть проще.Книга по ремонту разнорабочих «» Reader’s Digest , например, объясняет, какие инструменты нужно покупать, и дает подробные инструкции по различным видам ремонта. Это включает в себя изучение того, как прочистить раковину, заменить емкость, заделать дыру в стене и даже обрамить шкаф. Самостоятельная перестройка дома возможна после небольшого исследования и некоторой тяжелой работы. Взаимодействие с другими людьми

Начало работы

Правильная подготовка поможет сэкономить драгоценное время и деньги на ошибках, которых можно было бы избежать.Также может быть более эффективное желание запустить проект, чем вы изначально думали. Изучите, прежде чем совершать какое-либо серьезное действие.

• Купить книги по ремонту и обслуживанию дома.
• Поговорите с подрядчиками и разнорабочими специалистами.
• Tour недавно отремонтированные дома для подсказок и идей.
• Сходить на выставки товаров для дома.

Открытие и ремонт полов

Консультации с профессионалами или даже просмотр созданных ими видеороликов, демонстрирующих их работу, могут дать множество уроков, которые следует применить при проведении будущих ремонтных работ:

• Подумайте, прежде чем перемещать мебель, чтобы сложенная мебель не загораживала выходы.
• Рулонные ковровые покрытия очень тяжело поднимать.
• Если вы выбросите ковер в окно, вы поцарапаете подоконники. Лучше оставить путь к двери.
• Отделка различается и влияет на цену отделки полов.
• Полиуретан на масляной основе имеет янтарный оттенок и очень прочен.
• Полиуретан на водной основе прозрачен и легко очищается.
• Полиуретановые покрытия требуют минимум трех слоев.

Укладка керамической плитки

Чтобы не резать плитку, можно выложить узор для помещения, в котором используется полноразмерная плитка.Другой вариант отделки периметра керамической плитки — ковровая плитка, которую можно разрезать обычными ножницами.При работе с керамикой помните эти уроки:

• Покупки по продажным ценам могут сэкономить много денег.
• Смешивание раствора и раствора стоит дешевле.
• Никогда не смешивайте больше раствора, чем вы можете нанести за 30 минут.
• Добавление латекса в тонкую пленку помогает укрепить сцепление.
• Всегда быстро мойте инструменты и сушите их.
• Задняя часть зубной щетки помогает сгладить равномерные линии затирки; если вы воспользуетесь пальцами, они будут влажными.
• Купите большие губки, часто промывайте их и выжимайте насухо при стирании пленки для затирки.
• Если вы режете всего несколько плиток, вы сэкономите деньги, если отнесете плитку в магазин для резки. Это лучший подход, чем аренда мокрой пилы.

Установка потолочных вентиляторов

Потолочные вентиляторы просты в установке. Самое важное, что вам придется сделать, это установить потолочный вентилятор на потолок или уронить его со стойки.Некоторые советы, которые следует учитывать при установке потолочных вентиляторов, заключаются в следующем:

• Всегда отключайте электричество в доме с помощью главного выключателя. Не полагайтесь на автоматический выключатель; выключи все это.
• Купить тестер электрооборудования. Тестеры стоят около 10 долларов. Всегда следите за тем, чтобы по проводам не протекал ток.
• Черные провода — горячие, белые — холодные, медные — нейтральные.
• Иглогубцы могут перекручивать проволочные гайки, если у вас слишком болят пальцы.
• Всегда проверяйте надежность крепления и затяжки проводов внутри гаек.
• Тот факт, что винты и пластины входят в комплект поставки, не означает, что вы не можете использовать то, что уже установлено на потолке.
• Удалите имеющийся светильник перед покупкой вентилятора, чтобы быть уверенным, что новое крепежное оборудование достаточно велико, чтобы закрыть отверстие в потолке.

Покраска спален и ванных комнат

Пятна от сигаретного дыма и воды на стенах или потолке просачиваются сквозь свежую краску.Сначала покройте участки пятновыводителем. Помните эти советы при покраске дома:

• Не используйте поддон для краски. Вместо этого купите 5-галлонное ведро и малярный экран. Так вы случайно не наткнетесь на краску.
• Смешайте все банки с краской одного цвета и вылейте краску обратно в банки. Это обеспечивает однородный цвет краски.
• Купить качественные кисти для рисования. На кисти нельзя тратить слишком много денег.
• Тщательно очистите щетки металлической щеткой сразу после использования и дайте высохнуть перед хранением.Они прослужат всю жизнь.
• Слегка отшлифуйте между слоями; используйте зерно 150 или выше. Это удаляет заусенцы, дефекты и любое выступающее зерно.
• Всегда наносите два слоя краски.
• Рисуйте при ярком свете, чтобы были видны потеки.
• Сначала проверьте все цвета краски.
• Купить качественную краску.
• Найдите дополнительный день, чтобы исправить «ошибки» покраски, когда краска капала или капала на другие поверхности.
• Наденьте старую одежду, накройте волосы и наденьте латексные перчатки.

Расплата

Устаревший дом с прочным каркасом можно отремонтировать и продать с прибылью, если вы спланируете и составите разумный бюджет. Даже если продажа отремонтированного дома не является первоначальным намерением, прибыль, которую он приносит продавцу, может привести к увеличению приобретения в будущем. Продолжайте узнавать, что делать дальше.

На момент написания Элизабет Вайнтрауб, номер CalBRE № 00697006, является партнером-брокером в Lyon Real Estate в Сакраменто, Калифорния, рния.

Куплю, с ремонтом, сдам, повтор. Советы по получению прибыли от инвестиционной собственности.

Мы все видели реалити-шоу, в которых умелые мужчины и женщины находят старые, ветхие или закрытые дома, покупают их, ремонтируют и сдают в аренду с хорошей прибылью. Но есть ли правда в этих «реалиях»?

На самом деле, есть потенциал сделать это в некоторых домах, которые в настоящее время выставлены на продажу.Но, как всегда, именно смекалистый покупатель может превратить чужой «мусор» в свое рыночное «сокровище» и получить прибыль.

Когда дело доходит до инвестирования в недвижимость для ремонта и сдачи в аренду, все сводится к минимизации затрат для получения максимальной прибыли. Как такое возможно? Если вы ищете инвестиционную недвижимость, примите во внимание следующие несколько советов, прежде чем покупать, ремонтировать и сдавать в аренду:

1. Знайте, что искать и где. С помощью опытного агента по недвижимости новые и опытные инвесторы могут найти недвижимость по разумной цене с более чем разумным объемом арендного потенциала.Тот факт, что собственность старая или находится в отчуждении, не означает, что она не подлежит продаже. Во-первых, при выборе идеальной инвестиционной недвижимости подумайте о структурном состоянии, безопасности и близости к удобствам. Думайте о возможном ремонте только после того, как убедитесь, что выбранный вами объект соответствует этим критериям.
2. Установи разумные ожидания. Это касается вас и ваших потенциальных арендаторов. Очевидно, вы хотите привлечь хороших арендаторов к своей арендуемой собственности, продемонстрировав чистое, пригодное для жизни пространство.Но ваша собственность не обязательно должна быть роскошной арендой с каждым новым обновлением дома. Помните, что ваша арендуемая недвижимость — это временный дом ваших арендаторов, а не постоянный дом для вас или них. Предоставьте им уютное, чистое место, и, надеюсь, они ответят вам тем же, хорошо позаботившись о ваших инвестициях.
3. Сделать ремонт. Рассмотрите возможность замены. И сделайте это в указанном порядке. Часто, когда дело доходит до подготовки инвестиционной собственности к сдаче в аренду, может показаться, что легче заменить старые ковровые покрытия, перекрасить грязные стены и даже купить новое оборудование для ванной и кухни.На самом деле эти «исправления» могут быть быстрее, но могут быть и более дорогими. С помощью небольшого количества смазки для локтей или помощи мастера можно очистить старые ковры, грязные стены можно осветлить с помощью хорошей протирки, а фурнитуру можно отполировать и загрунтовать до блеска. Ремонт может не сработать в любой ситуации с вашей инвестиционной недвижимостью; но подумайте о рентабельности инвестиций. По возможности ремонт обычно оказывается более экономичным, чем замена.
4. Содержите его в чистоте и безопасности. Когда дело касается инвестиционной собственности, возраст — это не что иное, как число! Для потенциального арендатора, независимо от возраста собственности, чистое и безопасное пространство — это свежая палитра, которую он может спроектировать и создать самостоятельно. Если арендаторам не нужно задумываться о том, чиста ли ваша аренда или безопасна, они могут начать обдумывать, где подойдет их мебель и как они хотели бы украсить ванную комнату. Убедитесь, что их единственное, что их беспокоит, — это варианты украшения.
5. Тщательно проверяйте арендаторов. После того, как вы нашли идеальную инвестиционную недвижимость для покупки и превратили ее в чистое, уютное пространство, пора найти идеальных арендаторов, чтобы заполнить его! Будьте дотошны при опросе потенциальных арендаторов и просите их предоставить рекомендации, подтверждающие, что они будут хорошо заботиться о вашей собственности. Вы также можете защитить себя и свое имущество, заключив герметичный договор аренды.

При наличии некоторой смекалки и некоторых ноу-хау в сфере недвижимости процесс покупки, ремонта и аренды может стать прибыльным вложением.Если вы заинтересованы в минимизации затрат и максимизации прибыли, начните поиск подходящей инвестиционной собственности уже сегодня. Свяжитесь с опытным агентом по недвижимости Berkshire Hathaway HomeServices The Preferred Realty, чтобы начать работу.

Когда делать ремонт в доме, а когда переезжать, согласно Property Brothers

Стоит ли вам остаться или лучше уехать?

Решить, стоит ли вам отремонтировать свой нынешний дом или купить новый, непросто.

По словам Дрю и Джонатана Скотта, звезд фильмов «Property Brothers» и «Property Brothers: Forever Home», все сводится к тому, чтобы задать себе три больших вопроса.

«Я нахожусь в правильном месте? Может ли этот дом облегчить мне жизнь? Достаточно ли места для всей нашей семьи, когда она растет?» сказал Джонатан, лицензированный подрядчик.

Стоимость также является важным фактором.

«Есть воспоминания», — сказал Дрю, агент по недвижимости. «В доме есть сердце.

« Есть причины, по которым люди его любят », — добавил он.«Но потом, когда они думают:« О, этот дом мне просто не подходит. Я хочу переехать ».

«Есть так много вещей, которые мы можем изменить в их нынешнем доме, — сказал Дрю. — И это может быть более рентабельно, чем пытаться найти то, что уже сделано так, как они этого хотят».

Цены на жилье растут из-за нехватки домов на продажу.По данным Национальной ассоциации риэлторов, средняя цена на существующий дом, проданный в ноябре, по последним имеющимся данным, составляла 271 300 долларов.Это был самый высокий показатель в ноябре с тех пор, как ассоциация начала отслеживать цены в 1999 году.

Фактически, обычно спокойный зимний рынок уже оживился.

Но ремонт тоже не из дешевых. Например, небольшая реконструкция кухни среднего класса стоит в среднем 22 507 долларов, а капитальный ремонт стоит в среднем 66 196 долларов, по данным журнала Remodeling Magazine. По данным журнала, дополнительная ванная комната среднего класса стоит 47 477 долларов, а дополнительная ванная комната — 130 986 долларов.

Ремонт вашего нынешнего дома

Если вы решите остаться на месте и отремонтировать свой нынешний дом, номер No. — Одно дело — быть организованным, — сказал Дрю.

«Так много людей, они сразу бросаются на ремонт или начинают покупать товары для дома, но они не организованы», — сказал он.

«Это похоже на поход в продуктовый магазин, когда вы голодны — это плохая идея», — добавил Джонатан. «Вы не хотите просто вскочить и начать ремонт своего дома, потому что знаете, что в этом есть необходимость.

« Вы должны спланировать ».

Первое, что вам нужно сделать, это убедиться, что дом безопасен .Это означает, что если есть какие-либо структурные проблемы или что-то вроде асбеста, об этом можно позаботиться до того, как вы закрепитесь в проекте.

Это также означает знание того, когда вам нужно нанять профессионала, даже если вы хотите сделать ремонт самостоятельно.

«Все, что находится за пределами вашей зоны комфорта — все, что требует разрешения или лицензированного специалиста, — это вещи, в которые вам нужно привлечь внешние ресурсы», — сказал Джонтан.

Покупка нового дома

Есть некоторые вещи, которые вы просто не сможете изменить в своем нынешнем доме.

Возможно, вам нужно отправить ребенка в определенный школьный округ. Размер участка или дома может быть слишком маленьким, или в нем недостаточно спален, чтобы вместить вашу растущую семью.

В таком случае, возможно, пора собираться и двигаться.

Больше от Invest in You:
Братья по недвижимости: Избегайте главных ошибок ремонта дома
Многие миллениалы говорят, что покупка дома, наконец, может оказаться в пределах досягаемости
Лучшее, что вы можете сделать для финансово сильного 2020

Еще одна вещь, которую следует учитывать — сколько денег вам придется потратить на ремонт, чтобы получить желаемое.Вместо этого может быть лучше переехать.

«В каждом районе есть предел стоимости любого дома», — сказал Дрю.

«Так что хорошо, если агент по недвижимости оценит, какой будет стоимость после ремонта, а затем сравнит ее с тем, что будет для дома, достаточно большого для того, что вам нужно, в другом районе, где больше Космос.