Готовые варианты перепланировки квартиры
В былые времена большого выбора вариантов планировок не существовало. А уж если речь шла об однокомнатной квартире, то вся разница заключалась в расположении кухни и санузла – справа или слева – относительно жилой площади. Теперь застройщики дают волю фантазии, предлагая нестандартные планировки помещений. Некоторые и вовсе возводят лишь несущие конструкции, а «расстановку» внутренних перегородок оставляют владельцу.
Таким образом, имеющимися квадратными метрами можно распорядиться по своей воле. Лучше всего обратиться за советом к профессионалам, которые не только предлагают оригинальные идеи, но и знают, как воплотить их в технологическом плане. Предлагаем вам ознакомиться с пятью вариантами перепланировки однокомнатной квартиры, разработанными в дизайн-студии ArtAndSpace.
Перепланировка квартиры, которая сделает ее уникальной
Перед нами однокомнатная квартира площадью примерно 45 кв. м. Пространство небольшое, но, тем не менее, необязательно совмещать в одной комнате спальню и гостиную или разрываться в выборе между ними двумя.
Вариант 1. Классический
Он предполагает наличие одной большой комнаты, просторной кухни и не менее просторной прихожей. Однако часть последней может быть отделена, что создаст полноценную гардеробную.
Кухню решено сделать с небольшой нишей, где разместятся приборы, которые при обычных планировках «крадут» полезную площадь. Спрятанный в нишу холодильник позволяет организовать просторную обеденную зону.
Рациональное использование пространства делает «однушку» еще просторнее
Глубина ниши выбрана так, чтобы прихожая получилась пятиугольной, а дверной проем в комнату – слегка скошенным относительно окна. Такой вариант перепланировки понравится тем, кому не по душе двери, расположенные прямо напротив окон (а это у современных застройщиков встречается довольно часто).
Но проходная комната в данном случае неудобством не является: такое расположение по достоинству оценят любители домашних застолий.А если последовать рекомендации дизайнеров и сделать обе двери в гостиной из прозрачных матовых панелей раздвижного типа, комната станет еще просторнее.
Вариант 2. Кухня-гостиная
Вариант предполагает выделение небольшой спальни, присоединение оставшейся части комнаты к кухне и организацию сразу двух гардеробных. По сравнению с предыдущей планировкой прихожая получается меньше, однако остальная часть квартиры так и «дышит свободой». Она комфортна и для проживания, и для активной социальной жизни.
Квартира с большой кухней-гостиной придется по вкусу любителям собирать дома большие компании
В спальне предусмотрена ниша для хранения вещей, но подобное расположение перегородок несет в себе еще одну важную функцию. Ниша, образовавшаяся со стороны кухни, во-первых, вмещает мебель и приборы, что расширяет пространство зоны готовки, а во-вторых, создает условную границу между рабочей и обеденной зоной.
Изюминка дизайна – аквариум, который можно встроить в перегородку между спальней и гостиной. Другой вариант – отвести под него стену гардеробной. Тогда гостиную и спальню разделят раздвижные витражные двери.
Вариант 3. Кухня-гостиная с двумя окнами
По составу помещений такой вариант перепланировки напоминает предыдущий. Однако здесь совмещенная кухня-гостиная имеет сразу два окна, а спальня остается без окон вовсе. И если эта комнатка используется исключительно для сна, такая светоизоляция придется вам по вкусу. Естественное освещение можно добавить путем установки матовых раздвижных панелей, ведь проем расположен прямо напротив окна.
Спальня без окна, шокирующая на первый взгляд, способствует крепкому сну
Стоит отметить и геометрию помещений. Все вариации с нишами принимают на себя спальня и прихожая, получившаяся длинной и узкой. Форма кухни-гостиной – идеальный прямоугольник, что позволяет распределить мебель и приборы в классически строгом порядке.
Вариант 4. Отделяем кухню от гостиной… или нет?
Вариант для тех, кто предпочитает разграничивать эти два помещения, но не желает возводить целую стену. В этом случае примерно на 30 % от длины возможной перегородки устанавливается простенок, в который можно встроить аквариум. Это не просто украшение интерьера, а отвлекающая деталь, не позволяющая глазу воспринять гостиную и кухню как единое пространство.
Аквариум и барная стойка расставляют акценты и разграничивают пространство без лишней стены
Зона готовки, которая с другой стороны ограничивается барной стойкой, сделана немного уже обеденной за счет части прихожей, отведенной под гардеробную. Примечательно, что дверного проема в кухню-гостиную как такового нет.
Спальня получилась достаточно светлой благодаря наличию окна и выхода на лоджию. Вход из прихожей позволяет уединиться, а гостиная, не будучи проходной, становится полноценной комнатой, пригодной для проживания.
Вариант 5.
Почти «двушка»Хотя фактически перегородки, превращающей однокомнатную квартиру в двухкомнатную, здесь нет, разведение гостиной и кухни в диаметрально противоположные углы квартиры позволяет достичь такого эффекта. При необходимости они могут использоваться как целостное помещение.
Гостиная и кухня фактически разделяются своим расположением
Если рассматривать гостиную все-таки как отдельную комнату, она становится проходной: иначе не попасть ни в спальню, ни на кухню. Поэтому использовать ее можно лишь для приема гостей.
Все варианты перепланировки, описанные здесь, полностью удовлетворяют требованиям для узаконивания. Вам остается лишь согласовать изменения – и можно преображать квартиру.
Сохранить статью:Подписаться на новые статьи
Варианты перепланировки помещений, примеры перепланировки квартир
Варианты перепланировки помещений, примеры перепланировки квартирС 2008-го года согласовано
256 перепланировок нежилых помещений
85 перепланировок зданий
120 переводов в нежилой фонд
- Невский район
- Согласовать внутреннюю перепланировку квартиры
- Согласование «под ключ»
Описание перепланировки:
— Расширение санузла
— Устройство проема между комнатой и кухней
хочу подобный проектНовый заголовок
- Адмиралтейский район
- Согласовать внутреннюю перепланировку квартиры с обременением
- Согласование «под ключ»
Описание перепланировки:
— Объединение лоджии и комнаты
— Расширение ванной за счет коридора
— Устройство проема между кухней и комнатой
— Устройство дополнительной комнаты
хочу подобный проект- Центральный район
- Согласование перепланировки помещения
Работы по проекту:
— Разработка проекта
— Согласование перепланировки
— Разработка проекта и согласование изменений фасада здания
хочу подобный проект- Фрунзенский район
- Согласовать внутреннюю перепланировку квартиры перед ремонтом
Описание перепланировки:
— Увеличение санузла за счет коридора
— Устройство кухни-гостиной
— Расширение комнаты за счет коридора
хочу подобный проект- Адмиралтейский район
- Согласовать внутреннюю перепланировку квартиры с затрагиванием несущей стены
- Согласование «под ключ»
Описание перепланировки:
— Устройство кухни-гостиной
— Расширение санузла
— Устройство гардеробных
— Устройство проема в несущей стене между кухней и комнатой
хочу подобный проект- Адмиралтейский район
- Согласовать объединение кухни и комнаты и расширение санузла
- Согласование «под ключ»
Описание перепланировки:
— Объединение комнат
— Устройство кухни-гостиной
— Расширение санузла
хочу подобный проект- Адмиралтейский район
- Согласование перепланировки помещения
Работы по проекту:
— Разработка проекта
— Согласование перепланировки
— Проектирование и согласование изменений фасада здания
хочу подобный проект- Центральный район
- Перевод в нежилой фонд с устройством отдельного входа
— Перевод в нежилой фонд
— Согласование устройства отдельного входа
хочу подобный проектЗАДАЙТЕ ВАШ ВОПРОС
Заполните форму ниже и мы ответим вам в ближайшее время.
Мы свяжемся с Вами в ближайшее время
Для клиентов доступны удаленные консультации по перепланировке, также как и удаленное подписание договора на согласование перепланировки
Реальная Перепланировка
@real_pereplanirovka
Примеры перепланировки квартир: фото | Стильная перепланировка в доме
Присматриваясь к своей квартире, у многих появляется мысль: а не поменять ли что-либо в квартире? Кто-то хочет получить больше уюта и комфорта. А кто-то мечтает из одной большой комнаты сделать две. Вариантов перепланировки квартир много, и причина у каждого своя. Но в любом случае, прежде чем вы приступите к реализации ваших грандиозных планов, нужно решить несколько организационных моментов:
- Составить проект квартиры, которую вы хотите получить в конечном результате.
Для этого необходимо основательно ознакомиться с документами на квартиру. Нужно определить, не затрагивает ли ваш вариант перепланировки несущих конструкций и не ухудшится ли состояние квартиры после ремонта. - Получить разрешение всех спецслужб, обслуживающих дом, в котором расположена ваша квартира. Дополнительно необходимо предоставить разрешение соседей, что проводимая перепланировка не повредит их комфорту.
- Со всеми полученными документами нужно будет обратиться в БТИ, для узаконивания перепланировки квартиры.
Для этого необходимо основательно ознакомиться с документами на квартиру. Нужно определить, не затрагивает ли ваш вариант перепланировки несущих конструкций и не ухудшится ли состояние квартиры после ремонта.Только после получения всех документов, можно приступать к утвержденному варианту перепланировки. Если ваша квартира расположена в доме типовой застройки, то для вас этот вопрос уже решен. Правительство уже утвердило типовые перепланировки квартиры. Все проекты перепланировок собраны в один каталог и вам остается только определить серию дома, в котором живете и подобрать наиболее подходящий вариант.
Популярные варианты перепланировки квартир
Женская однушка
Мужской стиль
Студия
Двухъярусная
40 кв.
м.
80 кв.м.
В зависимости от особенностей квартиры, можно подобрать более подходящий вариант.
Если в квартире маленькая кухня, то есть возможность объединения ее со смежной комнатой. В результате – вы получаете просторную кухню, в которой можно выделить отдельные зоны: рабочая – для приготовления пищи, столовая зона – для приема пищи и гостиная – для приема гостей. Все это позволяет вести беседы, не перекрикиваясь из комнаты в комнату и, не отрываясь от основных дел. За счет объединения ванной комнаты и санузла можно получить одну многофункциональную комнату. Появившееся дополнительное пространство позволяет усовершенствовать интерьер ванной комнаты, тем самым обеспечить необходимый комфорт.
Если в вашей квартире маленькая гостиная, но имеется смежная спальня, то есть вариант объединения этих двух комнат в одну просторную гостиную. Конечно, при условии, что спальня в квартире не одна.
Для жилых домов, принадлежащих определенной серии, есть возможность подобрать уже готовый и утвержденный проект типовой перепланировки квартиры.
В данном проекте уже учтено расположение несущих конструкций дома. Хозяевам таких жилых помещений предложены наиболее приемлемые варианты перепланировки квартиры. Массовость этого проекта позволяет снизить часть затрат при узаконивании перепланировки.
Процедура узаконивания перепланировки квартиры
Видео ч.2
Идеи перепланировки
Любой ремонт с перепланировкой в квартире начинается, как правило, с выработки плана. Поэтому прежде чем вы начнете закупать строительные материалы, демонтировать стенные перегородки и резать проемы, вам необходимо сначала хорошо продумать то, какие задачи будет решать перепланировка, в чем будет заключаться ее основная идея.
Учитывать при этом придется не только собственные вкусы, но и предпочтения, а также образ жизни остальных членов вашей семьи. К тому же, если вы хотите в результате ремонта с перепланировкой получить стильную и современную квартиру, вам не обойтись без заимствования существующих разработок.
Источники идей перепланировкиИнтересные идеи перепланировки и ремонта можно почерпнуть из тематических телепередач и из интернета.
Но прежде чем вы всерьез возьметесь за воплощение понравившегося вам дизайна квартиры, стоит вспомнить, что красивая картинка из журнала, фотографии в интернете – это одно, а законность подобных мероприятий – совсем другое дело.
Тем более, что дизайн-проект не является документом, необходимым для согласования перепланировки в жилищной инспекции. И любая перепланировка согласуется только по проекту перепланировки.
А где можно ознакомиться с примерами согласованных проектов перепланировок?
Особенности реализации идеи перепланировкиИнтересные идеи перепланировки и ремонта можно почерпнуть, например, из раздела «Наши работы» на нашем сайте. Здесь представлены примеры индивидуальных проектов перепланировок, которые были успешно согласованы с местными органами власти. Некоторые удачные идеи перепланировки мы приведем ниже.
Но здесь стоит обратить внимание на один немаловажный момент, который необходимо держать в уме при оформлении интерьера вашей квартиры и воплощении идеи перепланировки: проект должен обязательно учитывать конструктивные особенности именно вашей квартиры.
Предположим, что вы проживаете в панельном доме, главная особенность которого в том, что практически все внутренние стены в нем являются несущими. В таких квартирах проведение перепланировок ограничено.
И если вы по примеру кого-то из друзей захотите объединить кухню и смежную комнату через проем в несущей стене, то жилищная инспекция может отказать вам в согласовании точно такой же перепланировки.
Сделать она это может, например, руководствуясь тем, что у ваших соседей снизу и сверху в этой стеновой панели уже имеются внепроектные проемы, либо потому, что ваша квартира находится на нижнем этаже и резать капитальную стену очень рискованно, поскольку на нее оказывается повышенная нагрузка.
В общем подготовленный проект для реализации идеи перепланировки должен учитывать особенности именно дома вашей серии, а также степень износа конструкций, инженерных систем и уже существующих перепланировок у ваших соседей.
Идея перепланировки однокомнатной квартиры с устройством совмещенного санузла (3):
Идея перепланировки двухкомнатной квартиры по увеличению площади коридора (2), устройству и расширению совмещенного санузла (6):
Идея перепланировки хрущевки с увеличением жилой площади квартиры и объединением ванной с туалетом:
Идея перепланировки однокомнатной квартиры в двухкомнатную:
Идея перепланировки однушки с расширением комнаты (1) на кладовую (5) и часть площади коридора (4):
Идея перепланировки трехкомнатной квартиры с устройством гардеробной (6), гостиной (3) и резкой проема в ненесущей перегородке:
Идея перепланировки двухкомнатной хрущевки с устройством встроенного шкафа (2б) в жилой комнате:
Идея перепланировки однокомнатной хрущевки в кирпичной пятиэтажке типовой серии II-14 с устройством гардеробной (1б) на части площади жилой комнаты:
Идея перепланировки двухкомнатной (1, 2) квартиры в трехкомнатную (1, 2, 3):
Все ваши идеи ремонта и перепланировки квартиры поможет реализовать наша проектная организация.
Мы долгие годы занимаемся проектированием и согласованием перепланировок в Москве и Московской области, знаем все нюансы действующего законодательства, а также требования контрольно-надзорных органов к проектным документам — проектам и техническим заключениям. Поэтому все наши проекты успешно согласуются с Мосжилинспекцией и городскими администрациями подмосковных городов.
Предварительные консультации наших специалистов бесплатны. Свои вопросы по поводу идей перепланировки можно задавать по телефону или прямо на сайте.
Примеры и образцы проектов перепланировки квартиры
Главная \ Проект перепланировки квартиры — примерПримеры согласованных перепланировок квартир, выполненных во 2-ой мастерской (росперепланировка) архитектурного бюро «АЭРОПЛАН».
Пример и фото согласованного проекта перепланировки и переустройства квартиры с присоединением части соседней квартиры (комнаты) в Центральном районе СПб.
2-ая мастерская АБ «АЭРОПЛАН», 2017г.
Пример и фото согласованного проекта перепланировки и переустройства квартиры с присоединением части соседней квартиры (комнаты) в Центральном районе СПб.
2-ая мастерская АБ «АЭРОПЛАН», 2017г.
Пример и фото согласованного проекта перепланировки 2-х комнатной квартиры
в Невском районе СПб.
2-ая мастерская АБ «АЭРОПЛАН», 2015г.
Пример и фото согласованного проекта перепланировки 2-х комнатной квартиры
в Адмиралтейском районе СПб.
2-ая мастерская АБ «АЭРОПЛАН», 2015г.
Пример и фото согласованного проекта перепланировки 2-х комнатной квартиры
в Кировском районе СПб.
2-ая мастерская АБ «АЭРОПЛАН», 2015г.
Пример согласованного проекта перепланировки 3-х комнатной квартиры
в Московском районе СПб.
2-ая мастерская АБ «АЭРОПЛАН», 2015г.
Пример согласованного проекта перепланировки 2-х комнатной квартиры
в Невском районе СПб.
2-ая мастерская АБ «АЭРОПЛАН», 2015г.
Пример согласованного проекта перепланировки 2-х комнатной квартиры
в Кировском районе СПб.
2-ая мастерская АБ «АЭРОПЛАН», 2015г.
Пример согласованного проекта перепланировки 2-х комнатной квартиры
в Адмиралтейском районе СПб.
2-ая мастерская АБ «АЭРОПЛАН», 2015г.
Пример согласованного проекта перепланировки 2-х комнатной квартиры
в Красносельском районе СПб.
2-ая мастерская АБ «АЭРОПЛАН», 2015г.
Образец согласованного проекта перепланировки 3-х комнатной квартиры
в Приморском районе СПб.
2-ая мастерская АБ «АЭРОПЛАН», 2016г.
Пример согласованного проекта перепланировки 3-х комнатной квартиры
в Невском районе СПб.
2-ая мастерская АБ «АЭРОПЛАН», 2016г.
Пример согласованного проекта перепланировки 3-х комнатной квартиры
в Невском районе СПб.
2-ая мастерская АБ «АЭРОПЛАН», 2016г.
Пример согласованного проекта перепланировки 3-х комнатной квартиры
в Невском районе СПб.
2-ая мастерская АБ «АЭРОПЛАН», 2016г.
Типовые варианты перепланировки квартир — Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы
|
Большую часть жилищного фонда Москвы составляют дома типовых застроек. Однако сейчас многие жители хотят перепланировать свою квартиру. Зачастую сделать это очень сложно из-за существующих ограничений, в том числе, связанных с безопасностью всех проживающих в доме. Созданный каталог позволит сократить как временные, так и материальные затраты горожан на разработку проекта перепланировки и его регистрацию. |
При его составлении были учтены существующие конструктивные, технологические и санитарно-гигиенические ограничения.
Кроме того, в документе определены недопустимые виды перепланировок, среди которых:
- демонтаж вентиляционных коробов,
- перенос стояков инженерных коммуникаций,
- снос несущих стен помещений,
- расширение санузлов за счет площади кухни или комнаты,
- устройство проемов в несущих стенах (при отсутствии тщательного обследования, обоснования переустройства и инженерных расчетов).
Большинство перепланировок в каталоге предусматривает увеличение санузлов за счет площади коридора, что, в свою очередь, требует разработки проекта. Такой документ необходимо создать на основе технического заключения, которое выдает организация, аккредитованная Мосжилинспекцией. Она направляет своего специалиста для обследования квартиры. Без проверки документацию не выпустят и разрешение на выполнение перепланировки не дадут.
Предложенные в каталоге варианты запрещают затрагивать несущие и внешние стены здания. Исключение составляют некоторые модификации домов типовых серий П44Т и П44М, в которых, начиная с 2007 года, в несущих стенах предусмотрены проемы.
При этом, строит отметить, что в Москве перепланировка квартир возможна в зависимости от конкретной серии дома.
Каталог не позволяет выполнять перепланировку, а лишь представляет собой варианты, которые можно узаконить, обратившись в Мосжилинспекцию, получить разрешение и приступить к выполнению работ.
При переустройстве квартир всегда есть нюансы. Некоторые варианты допустимы только на последних этажах жилого дома, а некоторые – только на первых.
проект двухкомнатной квартиры, установка блоков для перегородок в комнате, что можно и что нельзя
Очень часто владельцы городских квадратных метров, желая видоизменить свою жилплощадь, прибегают к перепланировке. В связи с этим существенно расширяется помещение, но возникает риск обрушения здания, и чтобы этого избежать, требуется официальное разрешение. Постараемся разобраться в этом вопросе.
Что разрешено и что запрещено?
Осуществляя капитальный ремонт в многоквартирном доме, нужно руководствоваться Жилищным кодексом, в нем есть специальный раздел, посвященный этому вопросу. Согласно Жилищному кодексу, категорически запрещен слом несущих конструкций, в том числе и частичное разрушение. Нельзя утончать несущие стены, это может негативно сказаться на строении всего многоквартирного дома. К слову, прежде чем начать делать ремонт, нужно внимательным образом изучить техпаспорт на квартиру. Как правило, именно в нем указываются несущие стены жирной линией или спецштриховкой.
Не допускается и утяжеление несущих конструкций без разрешения регулирующего органа.
Действует запрет и на использование общедомовых коммуникаций в собственных интересах. К примеру, подключение водяного теплого пола к центральному отоплению или вывод отопительной системы на лоджию. Подобные действия могут привести к повышенной нагрузке центральной системы, в связи с этим у некоторых жильцов может исчезнуть вода в кране.
Вмешательство в работу вентиляционных систем категорически запрещено, это относится и к трубам, по которым циркулирует вода. Не допускается нарушение работы системы газового обеспечения. Но при этом нужно иметь в виду, что можно частично демонтировать стену кухни, но только если используется не газовая, а электрическая плита. Разрешено и монтирование дополнительного проема как оконного типа, так и дверного.
Законодательство не разрешает увеличивать площадь нежилых помещений, таких как кладовка или коридор, за счет жилых. Дело в том, что Жилищный кодекс четко прописывает метраж на одного человека – 8 кв. м, который уменьшать нельзя. К слову, и отопление с освещением в этом законодательном акте касается непосредственно жилых помещений. Недопустимо, чтобы комнаты остались без света или отопления.
Нельзя устанавливать канализационную систему над жилыми помещениями соседей снизу. А значит, ванны, раковины и душевые кабинки не должны менять свое месторасположение. При этом допускается расширение ванной комнаты за счет кладовок и коридоров.
Запрещено объединение квартир, расположенных на разных этажах, путем сноса или частичного слома перекрытий. Жильцам первых этажей не разрешается обустраивать погреб под балконом и пристраивать дополнительные помещения. Недопустимо возведение в комнатах перегородок из массивных материалов. Запрещен демонтаж технических шкафов, не допускается даже оклеивать технические шкафы обоями, поскольку это закроет доступ к трубам и счетчикам.
Не требуется согласовывать косметический ремонт – монтаж пола, потолка, оклейка или покраска стен, замена межкомнатных и входных дверей. Разрешен демонтаж встроенной мебели при условии, что новых комнат после этого в квартире не образовалось.
Допускается установка спутниковых антенн, москитных сеток и кондиционеров, но нужно иметь в виду, что некоторые ограничения могут действовать на уровне муниципалитетов.
В большинстве случаев не требуется разрешения на остекление балкона, демонтаж дверного проема, установку легких перегородок, не влияющих на перекрытия.
При проведении следующих работ необходимо внесение в технический паспорт соответствующих отметок:
- Замена сантехники.
- Обустройство санузлов и кухонь.
- Переустановка различных приборов, в том числе газового и сантехнического типа.
- Замена или прокладка электросети.
Какие действия требуют согласования?
Перепланировкой является установка душевой кабины вместо ванны, поскольку эта работа включает в себя перенос труб, раковин, а также дополнительную организацию слива воды. Такое самовольное вмешательство в общедомовую систему производится только после разрешения.
Если в панельном доме установлена газовая система, то замена плит на электрические требует согласования.
При этом нужно заранее взвесить все плюсы и минусы такой замены, будет ли это выгодно, удастся ли сэкономить.
Квартиры, в которых есть балконы или лоджии теоретически можно расширить, демонтировав балконный блок и часть стены. Но для этого нужно вызвать специалиста, который должен оценить обстановку и решить, приведет ли такое вмешательство и расширение к последствиям, при которых соседи будут получать меньше тепла. Если опасения подтвердятся, то последует отказ.
При перепланировке «сталинки» или «брежневки» возможно объединение длинного коридора с одной из комнат, объединение кухни и гостиной или кухни и коридора – вариантов много, но для этого понадобится разрешение. О вариантах объединения поговорим в следующих разделах.
Особенности
Простыми словами, перепланировка – это изменение планировки, которое требует разрешения. Для того, чтобы узнать какой именно орган власти согласовывает эту процедуру, необходимо обратиться с соответствующим запросом в районную администрацию.
После выяснения всех вопросов нужно подготовить документы:
- Оригинал или нотариально заверенная копия документа, подтверждающего право собственности.
- Техпаспорт на квартиру.
- Поэтажная планировка.
- Экспликация.
- Заполненное заявление, в котором указывается планируемая работа.
- План проекта.
К слову, могут возникнуть трудности с перепланировкой старых зданий, так как некоторые дома представляют культурную или историческую ценность. В таком случае потребуется специальная экспертиза.
На сегодняшний день многие компании выполняют разработку проект-плана, но стоит отметить, что за свои услуги они берут большие деньги. А некоторые и вовсе предлагают работу «под ключ», в таком случае компания сама сдает пакет документов в контролирующий орган от имени заказчика.
Как сделать самостоятельно?
В целях экономии некоторые люди самостоятельно разрабатывают план будущего проекта. За образец можно взять план проекта знакомых, родственников или план, найденный в Интернете. Как правило, в типовых домах расположение комнат и габариты помещений должны совпадать. Но лучшим вариантом считается оригинальный план квартиры, ведь на нем уже обозначены несущие стены, коммуникации и точные размеры.
В случае, если жилье нестандартное или отсутствует оригинальный план, тогда придется все замеры делать самостоятельно, важно при этом правильно определить несущие стены, найти вентиляцию
К слову, восстановить документы можно, обратившись в БТИ.
После этого красной ручкой наносятся демонтированные участки – стены, перегородки, а зеленым цветом отмечаются нововведения. Необходимо указать и получившуюся площадь нового помещения. Имейте в виду, что максимальное увеличение площади не должно превышать 25 процентов, в противном случае выдается отказ.
Нужно понимать, что комиссия учитывает не площадь квартиры, она может быть хоть 30 кв. м, хоть 64 кв. м, а расчеты прочности, тепловой расчет и соответствие нормам Жилищного кодекса.
Зачем нужен проект?
К сожалению, не у всех людей технический склад ума, в связи с этим они считают, что эскиз будущего проекта должен выполнить профессионал. Это их право, тем более что проектное бюро знает многие нюансы, которые нужно учитывать при составлении проект-плана. О них постороннему человеку знать и необязательно.
Помимо прочего, проектным предприятием при составлении плана учитывается и архитектурный облик города. Как уже отмечалось ранее, в некоторых муниципалитетах запрещено вещать спутниковые антенны и кондиционеры на домах, расположенных рядом с гостевыми маршрутами. А поскольку любое современное жилье немыслимо без благ цивилизации, придется искать выход из сложившейся ситуации.
Так, к примеру, в монолитном доме еще на этапе строительства может быть заведена система кабельного телевидения или провода интернет-операторов, предоставляющих доступ к IPTV. Благодаря этому можно отказаться от спутникового оборудования.
Специалисты проектного бюро еще на этапе составления плана могут объективно оценить ситуацию и внести свои коррективы, что благополучно скажется на согласовании, и жилищная инспекция выдаст разрешение на перепланировку. Немаловажным является и то, что проектное предприятие само согласовывает перепланировку с Роспотребнадзором, пожарной инспекцией, СЭС и архитектурно-планировочным управлением.
Сроки рассмотрения и причины отказа
Согласно статьям Жилищного кодекса, на рассмотрение заявки отведено до 45 дней. За это время сотрудники контролирующего органа изучают документы, в том числе и план будущей перепланировки, и сопоставляют их действующим нормам.
Имейте в виду, что законодательством предусмотрена оплата государственной пошлины за выдачу нового техпаспорта. К сожалению, узаконивание перепланировки стоит недешево, но при этом можно быть спокойным, что никаких негативных последствий не будет. К ним относится и оплата штрафов за незаконную перепланировку.
По прошествии указанного срока жилинспекция выдает либо разрешение, либо отказ.
Причинами отказа могут послужить следующие нарушения:
- Вмешательство в целостность наружных стен.
- Монтаж водяного теплого пола.
- Перенос систем водоснабжения, вследствие чего санузлы или кухня располагаются над жилыми помещениями соседей.
Любой отказ можно попробовать отменить через суд, но специалисты в целях экономии денежных средств и времени рекомендуют прибегнуть к составлению нового проект-плана, который будет учитывать все замечания.
Некоторые люди осознанно или неосознанно вначале производят капитальный ремонт, а потом стараются узаконить его.
Но помните, пытаясь таким образом сэкономить, можно нарваться на неприятности.
Как узаконить?
Как уже отмечалось ранее, узаконить перепланировку можно либо обратившись в контролирующий орган с пакетом документом, либо через суд. Стоит отметить, что в мегаполисах жилищная инспекция, чтобы не перегружать районные суды, зачастую идет навстречу жильцам, производившим самовольную перепланировку, и выдает разрешения. Но в этом случае речь идет о простых вмешательствах, во всех остальных случаях возникнут судебные разборки и штрафы.
Ввод в эксплуатацию жилья, у которого демонтированы несущие стены, категорически запрещен. Ни один жилищный инспектор не пойдет на такой риск, это чревато обрушением перекрытий, и, возможно, и целого подъезда.
Комнаты, которые подверглись перепланировке необходимо узаконить, только после этого можно перепродать, подарить или унаследовать квартиру. Поэтому затягивать с этим вопросом не стоит.
Подать документы можно в многофункциональный центр – МФЦ. Имейте ввиду, если в квартире прописано несколько человек, то потребуется заявление о согласии на перепланировку от каждого из них. Имея на руках все вышеописанные бумаги, не забудьте и о техническом заключении, в котором говорится о безопасности перепланировки. Не забудьте получить расписку о приеме документов.
В некоторых случаях, если какого-то документа не окажется, то контролирующий орган – СЭС, пожарная инспекция или Роспотребнадзор может самостоятельно запросить его по ведомственной почте.
Последствия самовольного изменения
Государство разрешает узаконить перепланировку, направив исковое заявление в суд. Для этого нужно иметь на руках отказ о согласовании капремонта. Заявление подается в районный суд, занимающийся административными правонарушениями. Сделать это нужно в течение 90 дней после получения отказа. Не забудьте оплатить госпошлину.
Но зачастую в суд обращается контролирующий орган, инкриминируя следующий состав преступления – незаконную перепланировку и вероятность порчи общедомового имущества, в том числе вентиляционных, газовых или водонапорных систем.
В суде потребуется документально подтвердить, что капитальный ремонт не затрагивает прав и интересов соседей, не создает опасности для их жизни и здоровья и что она выполнена согласно строительным и законодательным актам.
Определение суда будет направлено либо на удовлетворение законных требований жилинспекции, либо суд потребует проведение технической экспертизы, чтобы доказать правоту владельца квартиры.
Учтите, что финансовое бремя на проведение экспертизы ложится на того, кто с этим ходатайством выступил в суде.
В случае вынесения решения суда в пользу ответчика нужно с определением суда отправиться в орган кадастрового учета для внесения правок и узаконивания перепланировки. Но необходимо выждать срок, положенный для апелляционного обжалования. Обычно он равен месяцу.
Кадастровый специалист подготавливает новый технический паспорт, с которым необходимо обратиться в орган кадастрового учета и в Росреестр. Согласно действующему законодательству, внесение соответствующих правок займет определенный срок, после чего можно беспрепятственно распоряжаться собственностью.
Виды и варианты
Как правило, перепланировка касается объединения одного помещения с другим вследствие полного или частичного сноса стен. И такие изменения требуют согласования. А вот, к примеру, проходные комнаты, которые еще называют «вагончиком» или «трамвайчиком», в «хрущевках» чаще всего разъединяют с помощью перегородок.
Перегородка может быть возведена из металлического каркаса, обшитого листами гипсокартона, но в таком случае такая перепланировка разрешения не требует.
Зачастую владельцы городских квадратных метров демонтируют балконные блоки и часть стены под ними. Благодаря такому приему можно соединить лоджию и комнату, а значит, и расширить ее. На утепленном балконе можно организовать рабочее место, поставить туалетный или письменный столик.
Квартиры, именуемые в народе, как «распашонки», имеют комнаты, расположенные друг напротив друга, соответственно, и окна в этих помещениях выходят на разные стороны. В качестве варианта перепланировки можно отметить монтаж дверного проема или окна, соединяющего кухню и комнату, но только при условии, что в помещении установлена не газовая плита, а электрическая.
В линейной планировке все комнаты расположены на одной стороне. В летний период такую квартиру практически невозможно проветрить.
Прежде чем разработать дизайн будущей квартиры, внимательно изучите имеющийся опыт. К сожалению, некоторые люди переусердствуют и, ломая дверные проемы, создают «проходной двор». Имейте в виду, что как минимум в спальне должна остаться дверь, поскольку это помещение для уединения.
И обладатели 3-комнатной, и владельцы четырехкомнатной квартиры стремятся осовременить свое жилье, создав студию. С одной стороны, это удобно – объединив кухню с гостиной, исчезает лишняя суета, связанная с разносом пищи. Это очень важно в тех случаях, когда гости бывают часто. Но с другой – нужно иметь в виду, что снос стены – это процесс хлопотный, он может затянуться на несколько недель. Все это время в квартире будет шум, пыль и грязь.
Рассмотрим подробнее варианты перепланировок для различных квартир.
Однокомнатная
Казалось бы, ну что можно сделать с однокомнатной квартирой, если она принадлежит семье, у которой есть маленькие дети? Задача с такими условиями решается только переделыванием однокомнатной квартиры в двухкомнатную.
В большинстве случаев достаточно поставить перегородку и зонировать помещение. Для этого могут понадобиться обои другого цвета или краска определенного оттенка. Перегородки могут быть пластиковые, металлические кованые, в виде штор или занавесок. Но чаще всего они изготавливаются из матового стекла. В таком случае они оснащены особым механизмом, который позволяет легким движением руки передвигать дверцу.
Для подросших детей дизайнеры советуют зонировать их уголок при помощи подиума. Но имейте в виду, что подиум значительно сокращается высоту помещения, но при этом в него можно вмонтировать ящики, шкафчики – дополнительное место для хранения вещей.
В целях экономии можно зонировать помещение, используя различные напольные покрытия, допустимо в детской комнате постелить светлый ламинат, а в основном помещении паркетную доску. Современные герметики позволяют замаскировать стыки между различными покрытиями до такой степени, что их практически не будет видно.
Не требуется разрешения и на возведение стен из металлического каркаса, обшитого листами гипсокартона. При выборе этого варианта можно не только разделить помещение, но и оклеить его обоями или покрасить.
Маленький совет: если использовать стекловолокно, то наклеивание обоев происходит быстрее.
В качестве альтернативы можно посоветовать кирпич или пазогребниевую плиту. Пазогребниевая плита – это новинка на строительном рынке, но на удивление конструкция из нее выходит дешевле, чем из кирпича, и при этом ее монтаж выполняется быстрее и легче. Для нее не требуется металлический каркас, соединение выполняется при помощи клея.
Несмотря на то, что толщина плиты примерно равна пяти сантиметрам, основным минусом ПГП можно назвать то, что она изготавливается из гипса, в связи с этим ее не рекомендовано монтировать в помещениях с повышенной влажностью – в ванных комнатах, на кухнях.
Двухкомнатная
В двухкомнатных квартирах можно объединить кухню и гостиную. Благодаря этому визуально расширяется пространство. А если перенести в гостиную обеденную зону, тогда на кухне появится дополнительное место. Это очень важно для тех людей, в чьих квартирах кухни имеют небольшие размеры. Освободившееся пространство можно использовать для перемещения, таким образом, переход от мойки к холодильнику или к рабочей зоне не будет иметь преграды в виде кухонного стола.
Дополнительно можно объединить комнату и коридор или кухню за счет кладовки с прихожей. Для этого потребуется снести часть стены. Легче всего сносить гипсокартонные стены, особенно если они возводились в советские годы. В то время практически не использовался металлический каркас, поэтому их легко демонтировать. Но если ремонт производился несколько лет назад, тогда гипсокартон закреплен на саморезах, их легко скрутить, используя шуруповерт. Останется только демонтировать металлический профиль.
Сложнее обстоят дела с демонтажом кирпичной или железобетонной стены, при этом нужно учитывать, что если толщина стены выше 120 мм, то она является несущей.
Из инструментов потребуется перфоратор, лом, кувалда, угловая шлифмашинка, дополнительно можно использовать гвоздодер и зубило. Гвоздодер потребуется для демонтажа деревянного плинтуса.
Чтобы исключить поражение током, помещение заблаговременно обесточивают. Электрическая проводка может проходить внутри стен, и чтобы ее найти, нужно посмотреть схему расположения кабельной системы. Кабель обычно проходит над выключателями и розетками, проштудировав стену и найдя провод, необходимо его извлечь и заизолировать концы.
Похожие действия производятся и с водоснабжением – перекрывается стояк, болгаркой срезаются трубы, а их концы закрываются заглушками.
Мебель, технику и элементы декора необходимо прикрыть плотным материалом, это может быть ненужное покрывало, полиэтилен или различные тряпки. Делается это для того, чтобы пыль и мусор не испортили вещи.
Последним действием в пошаговой инструкции на подготовительном этапе является демонтаж плинтусов, обоев, краски, межкомнатных дверей. Должна остаться одна коробка, если речь идет о кладовке, стены которой в итоге предстоит снести при помощи перфоратора.
Имейте в виду, что цементная пыль вредна для здоровья человека, поэтому необходимо соблюдать технику безопасности и использовать средства индивидуальной защиты – очки, респиратор, перчатки и специальную одежду.
В целях безопасности демонтируют стену, начиная с верхней ее части. В таком случае вероятности обрушения не возникает. Специалисты рекомендуют производить слом небольшими частями, благодаря этому куски можно будет легко транспортировать. Подобные действия могут потребоваться и при расширении дверного проема.
Поверхность необходимо смачивать водой, в таком случае пыль будет оседать, а не разлетаться по всей квартире. В железобетонных конструкциях арматура срезается угловой шлифмашинкой.
Если в помещении перегородки выполнены из кирпича, тогда нужно предварительно добраться до шва. Используя зубило и молоток, выбивается первый кирпич, последовательность действий повторяется до тех пор, пока работа не будет завершена.
Трехкомнатная
Помимо озвученных ранее вариантов перепланировки, для трехкомнатной квартиры дизайнеры рекомендуют объединение лоджий или балконов с одной из комнат. Такое действие, с одной стороны, может существенно увеличить помещение, а это особенно важно для малогабаритных квартир, а с другой – на балконе можно организовать рабочую зону или зону отдыха.
К сожалению, вывести радиаторы на балкон не получится, это законодательно запрещено. Поэтому прежде чем начинать демонтаж балконных блоков и стен, потребуется остеклить лоджию. Очень важно использовать при этом трехкамерный стеклопакет и пластиковый пятикамерный профиль, но такая конструкция существенно утяжелит основание, и, возможно, потребуется его укрепление.
В качестве утеплителя можно использовать минеральную вату, вспененный полистирол, экструдированный пенополистирол или пенополиэтилен. Минеральная вата является натуральным материалом, она бывает каменной, шлаковой и стекловолокнистой. Минвату легко монтировать, она легко режется обычным канцелярским ножом. Минеральная вата прекрасно сохраняет тепло и не пропускает посторонние звуки в помещение, а это очень важно, если балкон выходит на проезжую улицу.
Имейте в виду, что со стекловатой нужно работать в средствах индивидуальной защиты, в противном случае может возникнуть зуд и раздражение не только кожи, но и слизистых оболочек.
Пенопласт негативно не влияет на здоровье человека, но его легко резать, монтировать. Он обладает хорошими шумопоглощающими качествами, сохраняет тепло. Работая с этим материалом, можно даже выровнять поверхность, благодаря чему дальнейшая покраска или оклейка стен не вызовет затруднений.
Экструдированный пенополистирол и пенополиэтилен – это новинки на строительном рынке. Последний, к слову, имеет дополнительный фольгирующий слой, благодаря чему сохраняется тепло в помещении продолжительное время.
После того, как утеплитель выбран, потребуется демонтировать деревянный пол, убрать остатки краски, бетона или цемента, очистить поверхность от грязи и мусора. Очень важно при этом использовать не только мокрую тряпку, но и пылесос. После уборки образовавшиеся трещины необходимо заделать. Если трещины небольшие, их расширяют до сантиметра, после этого заливается герметик или специальный раствор. А щели между перекрытиями нужно заделать монтажной пеной.
После высыхания излишки срезаются канцелярским ножом, а поверхность обрабатывается грунтовкой.
Следующим этапом является укладка гидроизоляционного слоя.
В качестве гидроизоляции может выступать рубероид, специальная пропитка или жидкая резина. Выбор будет зависеть только от основания – если оно бетонное, тогда используется пропитка, а если плиточное – резина.
Постепенно утепляется потолок, стены и пол. Фиксируют утеплитель деревянными рейками и листами гипсокартона. На них впоследствии будет крепиться финишное покрытие. В качестве покрытия могут использоваться деревянные доски либо листы фанеры, на которые позже наклеиваются обои. Допускается фиксация и на металлический профиль.
Специалисты рекомендуют использовать инфракрасный теплый пол. Он легко монтируется и потребляет мало энергии. Поскольку лоджия не имеет больших размеров, то его укладка не займет много времени. Но до этого демонтируют балконный блок и часть стены, этот процесс уже был описан ранее, поэтому останавливается на этом не имеет смысла
Важно знать, что в некоторых сериях типовых домов порожек является частью нижней плиты, поэтому его демонтаж категорически запрещен. В связи с этим дизайнеры советуют делать небольшой подиум. В монолитных домах порог можно удалить, он не влияет ни на теплоизоляционные свойства, ни на целостность сооружения.
К сожалению, не всем людям удается убрать подоконный блок, для таких случаев рекомендовано использовать это пространство для монтажа аквариума или барной стойки. А при организации зимнего сада подоконник можно заставить горшками с растениями.
Четырехкомнатная
Но больше всего реализовать свои фантазии можно в многокомнатной квартире. Это и объединение коридора с кладовкой для создания большой прихожей, и кухни с гостиной для перевоплощения помещения в студию, и демонтаж балконного блока, и присоединение этой зоны к одной из комнат, и объединение ванной комнаты с туалетом.
К слову, о совмещенном санузле: его можно расширить за счет нежилых помещений – коридоров и кладовок, или полностью перенести. При этом важно, чтобы перенос осуществлялся в нежилое помещение, была предусмотрена вентиляция, гидроизоляция полов.
Нужно учитывать, что при осуществлении сантехнических работ возникает вероятность затопления соседей снизу. Поэтому эту работу должен выполнять специалист.
Еще одним этапом перепланировки можно назвать снос антресолей и встроенных шкафов. В советские годы многие многоквартирные дома сдавались с ними. Это было вместительное место для хранения верхней одежды, предметов интерьера и ненужных вещей.
Но сегодня эти конструкции устарели, им на смену пришли модульные шкафы и шкафы-купе. Антресоль и вовсе занимает большие площади, тем самым уменьшая высоту потолков в коридоре. А в некоторых домах она является частью дверного проема, а значит, демонтировав антресоль, можно будет убрать и дверь.
Как правило, в четырехкомнатных квартирах кухни больших размеров, но неудобное расположение двери. Для того, чтобы исправить ситуацию, потребуется перенос дверного проема. К примеру, можно сделать дополнительную дверь, соединяющую кухню и смежную комнату, а старую дверь заделать. Такие изменения позволят поставить кухонный гарнир и обеденную зону в другой последовательности, что существенно расширит пространство. Но еще раз хотелось бы отметить тот факт, что на кухне должна быть установлена электрическая плита, с газовой плитой такая перепланировка недопустима.
При совмещении комнаты с кухней нужно иметь в виду, что посторонние запахи будут поступать и в эту комнату, поскольку вентиляция в старых домах работает плохо. Кухню дополнительно можно оборудовать современной вытяжкой.
Зачастую первые этажи обделены лоджиями. У владельцев таких квартир возникает резонный вопрос, а можно ли сделать его своими руками и узаконить перепланировку? Отвечая на эти вопросы, ответ будет положительным. Но при этом важно получить разрешение от соседей и контролирующего органа. Балкон в таком случае используется подвесной – на кронштейнах или навесной – на металлическом каркасе.
Имея на руках разрешение, демонтируется окно и часть стены, устанавливается балконная дверь, которая открывается внутрь помещения. Каркас крепится к стене и обшивается. Производить остекление, утепление и обшивку балкона или нет – выбор остается за владельцем помещения.
Имейте в виду, такая перепланировка стоит недешево, поэтому нужно взвесить все плюсы и минусы, прежде чем заказывать проект-план и согласовывать капитальный ремонт.
Важные советы
Любой человек в душе дизайнер, а воплотить свои идеи в жизнь хотят миллионы, касается это и перепланировки. И неважно, речь идет о малогабаритной квартире или о загородном коттедже. С чего же начать?
Дизайнеры советуют начинать с плана. Для этого составляется эскиз квартиры, на котором выделяется общая зона. На схему наносится главная зона – это может быть как жилое, так и нежилое помещение, основополагающим в этом является время, проведенное на определенной территории. К примеру, если одинокая женщина чаще всего находится на кухне, то для нее главной зоной является кухня.
В проекте отмечаются зоны отдыха, коридор, балкон, ванная комната и туалет. А после этого необходимо на листе бумаги сделать набросок планируемых изменений. Это может быть расширение прихожей, совмещение санузла, объединение гостиной с кухней.
Важно учитывать перемещение домочадцев. При переносе дверного проема или при его заделывании не должно возникать дискомфорта, это особенно важно, если в квартире проживает пожилой человек. На эскизе следует схематично нарисовать мебель и технику, не забывайте про площадь жилых помещений, освещение, вентиляцию, водоснабжение и отопление.
Зачастую эскиза достаточно, при условии, что не вносятся изменения в вентиляционную, газовую систему и не ломаются несущие стены. К слову, этот эскиз можно использовать и при согласовании в Жилищной инспекции.
Красивые примеры
В этом разделе будут представлены фотографии реальных перепланировок, выполненные в том числе и в коммунальной квартире. Проектирование этих перепланировок разработано не только специалистами, но и обычными гражданами.
Подробнее о том, как узаконить перепланировку, смотрите в видео ниже.
Разработка смешанного использования 101: 6 впечатляющих примеров
Основные выводы
Вам интересно инвестировать в коммерческую недвижимость, но не знаете, с чего начать? Или еще лучше: вы изо всех сил пытаетесь выбрать между жилым или коммерческим пространством для ваших следующих инвестиций?
Возможно, пришло время добавить многофункциональную застройку в ваш инвестиционный портфель. Как следует из названия, объекты смешанного использования объединяют в себе коммерческие, жилые и даже промышленные помещения.Для инвесторов это означает объединение преимуществ обоих типов собственности в одном объекте (подумайте: низкий уровень вакантных площадей и качественные арендаторы).
Хотя смешанные разработки подходят далеко не всем. С дополнительными льготами появляется дополнительная ответственность, особенно когда дело доходит до выбора подходящей собственности. Продолжайте читать, чтобы узнать больше о разработках для смешанного использования и о том, как вы можете безопасно добавить их в свое портфолио сегодня.
[Хотите узнать, как профинансировать вашу первую инвестиционную сделку? Нажмите здесь, чтобы зарегистрироваться на БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости, где вы узнаете, как начать инвестировать в недвижимость, даже с ограниченными средствами.]
Что такое смешанная разработка?
Комплекс смешанного использования — это сочетание жилых и нежилых зданий, спроектированных и застроенных в пределах города, муниципалитета и / или штата. Эти проекты в сфере недвижимости могут варьироваться от одного здания до целого района и обычно разрабатываются с учетом специфики окружающей среды. Наряду с объединением коммерческого и промышленного развития с жилым помещением, эти проекты нацелены на предоставление различных преимуществ: повышение доступности жилья, удобство передвижения между жильем, рабочими местами и другими удобствами, а также более сильные районы.Когда все сделано правильно, смешанные жилые комплексы предназначены для объединения различных типов недвижимости и их дополнения.
Общие черты смешанной застройки обычно включают открытые пространства и общественную инфраструктуру. Открытые пространства включают площади и коридоры между зданиями и тротуарами. Что касается общественной инфраструктуры, проекты развития смешанного использования в районах с высокой численностью населения побуждают людей добираться до мест работы или выполнения поручений через общественный транспорт, а также ходить пешком и ездить на велосипеде.Уличные застройки смешанного типа в Денвере, Сиэтле и Бостоне увеличили строительство пешеходных дорожек с магазинами и рабочими местами на расстоянии глаз. В результате этим городам теперь требуется меньше парковок, гаражей и переулков.
Горизонтальная разработка против вертикальной разработки смешанного назначения
Когда думаешь о смешанных комплексах, первое, что приходит на ум, это обычно здание с розничными магазинами на первом этаже и квартирами на верхних этажах. Хотя это популярная установка для объектов смешанного использования, это не единственный вариант.Это собственно то, что называется вертикальным развитием. В вертикальных застройках нижние этажи предназначены для коммерческих помещений, а верхние этажи зарезервированы для частных или жилых помещений. С другой стороны, горизонтальные застройки состоят из одноразовых зданий в рамках данного комплекса. В горизонтальной застройке одни здания будут использоваться под жилые помещения, а другие — под коммерческое использование. И горизонтальные, и вертикальные застройки предлагают множество преимуществ как арендаторам, так и инвесторам.
5 преимуществ смешанной разработки для инвесторов
В середине 2000-х годов по всей стране вспыхнула волна смешанных застроек, поскольку девелоперы и инвесторы искали новые способы сочетать городской стиль жизни с пешеходными зонами. Несмотря на то, что в последние годы популярность несколько снизилась, спрос на многофункциональные комплексы вернулся с удвоенной силой, привлекая отечественных и зарубежных инвесторов и даже покупателей жилья из поколения миллениума.
Несмотря на то, что покупатели жилья из поколения миллениума составляют большую часть спроса на проекты смешанной застройки, эта привлекательность широко распространена.В конце концов, проекты смешанного использования, по сути, создают более глубокое чувство общности, чего хочет каждый домовладелец.
Можно с уверенностью предположить, что популярность разработок смешанного использования сохранится, и вот наиболее важные причины, почему:
Многофункциональные жилые комплексы обладают преимуществом встроенной клиентуры для коммерческих площадей, что может обеспечить инвесторам несколько источников дохода.
Управляющие недвижимостью хорошо подготовлены для решения проблем, связанных с несколькими типами собственности одновременно, что обеспечивает бесперебойную работу бизнеса.
Объекты смешанного использования часто находятся в непосредственной близости от других общественных объектов, что делает их очень желательными жилыми помещениями.
Разнообразие арендаторов (коммерческих, жилых и т. Д.) Может снизить общий риск для инвесторов в недвижимость.
Потенциальные покупатели жилья и другие арендаторы все больше привлекаются к пешеходным районам, что может привести к высокому спросу на аренду.
1.Более широкий доступ к клиентам
Одним из привлекательных аспектов проектов смешанного использования является их близость к новым клиентам. Наряду с привлечением как жилой, так и коммерческой аудитории, девелоперские проекты смешанного использования могут привлечь огромное количество интереса и посетителей по сравнению с отдельными магазинами. Кроме того, арендаторы смешанного использования, как правило, получают выгоду от регулярных расходов жителей, в том числе проживающих в здании смешанного использования.
В качестве редевелопера жилого комплекса, также известного как инвестор в недвижимость, смешанные девелоперские проекты идеальны, потому что они не только обеспечивают потоки доходов как от жилых, так и от коммерческих арендаторов, но и предоставляют больше возможностей для развития.
2. Лучшее управление недвижимостью
Еще одна причина роста смешанного использования — выгода от более эффективного управления недвижимостью. Комплекс смешанного использования включает жилую, коммерческую и промышленную недвижимость. Следовательно, для удовлетворения разнообразных потребностей всего сообщества обычно необходима опытная управляющая компания. Эти преимущества обычно включают более качественных арендаторов, более короткие циклы вакансий, более совершенные процессы и улучшенную поддержку.
3.Существующие удобства
Вероятно, наиболее привлекательным аспектом многофункциональных застроек является их местонахождение. В целом, эти объекты недвижимости расположены в густонаселенных районах рядом с существующими удобствами, такими как школы, библиотеки и парки. Сегодняшние покупатели жилья отдают предпочтение центральным районам с легким доступом к городским удобствам, и смешанные жилые комплексы работают с этими тенденциями для создания взаимосвязанных и инклюзивных сообществ.
4. Меньше риска
Несмотря на то, что выгоды от смешанной застройки обычно относятся к покупателям жилья, с точки зрения перепланировки жилого дома есть несколько преимуществ, наиболее распространенным из которых является диверсификация.Поскольку эти проекты предлагают лучшее из обоих миров (жилая и коммерческая недвижимость), инвесторы могут снизить степень риска, которому подвергается их портфель недвижимости. Тем не менее, диверсификация может помочь инвесторам минимизировать общее влияние плохих активов на их инвестиционный портфель, включая способность компенсировать убытки. Будь то коммерческий спад или жилой фонд, смешанные жилые комплексы считаются относительно безопасным вариантом. Наряду с меньшим риском, проекты смешанного использования предлагают более высокий доход, денежный поток, более длительную аренду и меньшую конкуренцию, что идеально подходит для диверсификации вашего портфеля.
5. Пешеходная доступность и транспортировка
Еще одно преимущество, связанное с застройками для смешанного использования, — это возможность ходить пешком. В прошлом году НАР опросила 3000 взрослых американцев, проживающих в 50 крупнейших мегаполисах, чтобы понять их предпочтения в транспорте. Опрос показал, что в целом американцы сейчас предпочитают пешеходные сообщества больше, чем когда-либо прежде. 48 процентов респондентов заявили, что предпочли бы жить в сообществах, где есть дома с небольшими дворами, но в пределах пешей досягаемости от общественных объектов.Для большинства сегодняшних покупателей жилья пешеходная доступность находится в верхней части списка, поэтому все больше и больше строителей строят жилые комплексы смешанного назначения, чтобы удовлетворить спрос.
Недостатки разработки смешанного использования
Есть несколько вещей, на которые следует обратить внимание, прежде чем инвестировать в разработку смешанного использования. Как всегда, одной из важнейших составляющих успешной инвестиции в недвижимость является местоположение. Легко подумать, что любой комплекс смешанного использования в городе будет выгодным вложением.В конце концов, эта недвижимость предлагает так много преимуществ владельцам и арендаторам. Однако некоторые районы не подходят для увеличения пешеходного потока, создаваемого застройками смешанного типа. Подумайте о том, насколько этот район удобен для пешеходов и есть ли общественный транспорт, ведущий к отелю. Это повлияет на то, насколько хорошо ваши коммерческие резиденты могут привлекать клиентов и насколько хорошо вы можете привлекать коммерческих резидентов.
Еще одним важным компонентом смешанного использования является обеспечение правильного финансирования.Если эта недвижимость является новой в вашем районе, вам может быть сложно найти правильный заем, необходимый для заключения сделки. Кредиторы нередко проявляют осторожность, особенно если проекты смешанного использования являются относительно новыми для вашего рынка. Ваш шаг будет как никогда важен, если вы хотите обеспечить выгодные условия ссуды для кредиторов, которые не знакомы с преимуществами смешанного использования. При правильном планировании и подаче вы можете помочь избежать этих потенциальных недостатков при инвестировании в развитие смешанного использования.
6 успешных примеров разработки смешанного использования
Разработки смешанного назначения появляются по всей стране, и это справедливо. Однако не все свойства смешанного использования обеспечивают вышеуказанные преимущества. Для любого типа собственности определенные факторы могут повлиять на общий успех собственности. (Это включает в себя местоположение, размер собственности, площадь и многое другое.) При этом есть несколько успешных примеров смешанной застройки, которые инвесторы могут использовать в качестве образца при поиске правильных инвестиций в смешанное использование.
Вот несколько успешных примеров разработки смешанного использования, на которые стоит обратить внимание:
The Wharf (Вашингтон, округ Колумбия): Ожидается, что эта застройка займет 24 акра вдоль реки Потомак. С планами отелей, магазинов, ресторанов, парковок и многого другого, это один из крупнейших строительных проектов в городе.
Wilshire Grand Center (Лос-Анджелес, Калифорния): Thomas Properties Group должна была получить одно из крупнейших разрешений на строительство в истории города для этого многофункционального комплекса.Однако наиболее впечатляющим моментом в этом доме является то, что после завершения строительства здесь будет 73-этажная сейсмостойкая башня.
Порт Ковингтон (Балтимор, Мэриленд): строительство этого объекта в Мэриленде еще не началось, но ожидается, что в завершенном проекте будет размещено более 250 жилых единиц, 180 000 квадратных футов офисных площадей и многое другое.
Brickell City Center (Майами, Флорида): Swire Properties построила этот комплекс площадью 5,4 миллиона квадратных футов всего несколько лет назад.В башнях расположены роскошные кондоминиумы, рестораны и многое другое.
City Point Brooklyn (Бруклин, Нью-Йорк): этот комплекс смешанного использования будет одним из крупнейших многофункциональных центров в районе Бруклина. Он будет разработан Acadia Realty Trust и Washington Square Partners.
Lincoln Yards (Чикаго, Иллинойс): хотя этот проект все еще находится в стадии разработки, ожидается, что после завершения он займет 53 акра. Пространство будет включать в себя новые жилые дома, отели, торговые и офисные помещения и даже футбольный стадион.
Как инвестировать в развитие смешанного использования
Есть два основных пути участия в смешанной недвижимости: девелопмент или прямое инвестирование. Первый вариант, девелопмент, — один из самых распространенных способов начать работу с недвижимостью смешанного назначения. Эта долгосрочная стратегия владения предполагает определение и финансирование подходящих строительных проектов. Согласно Institutional Real Estate, потенциал перебалансировки доходов и долга в смешанных застройках может сделать это надежной отправной точкой для инвесторов.
Есть также возможность приобрести существующие объекты смешанного использования за счет прямого инвестирования. Как вы можете себе представить, из-за потенциальной прибыли от высокоэффективной недвижимости смешанного использования эти инвестиционные возможности могут быть труднодоступными. Кроме того, эта недвижимость часто концентрируется среди местных инвесторов, что создает потенциально трудные возможности для земли для тех, кто вторгается в новый район. Тем не менее, есть некоторые возможности для прямых инвестиций для инвесторов, желающих приобрести и отремонтировать находящиеся в плохом состоянии объекты смешанного использования.Это не обязательно означает полный проект реабилитации, но вместо этого может потребоваться взять на себя управление имуществом, обновить старые помещения и обновить всю собственность.
Хотя разработка и прямое инвестирование являются двумя наиболее распространенными способами участия в разработках смешанного использования, они не единственные. Инвесторы могут также изучить REIT или другие торговые инструменты, чтобы воспользоваться преимуществами смешанной недвижимости. Эти возможности могут появиться не очень часто, но когда они появляются, они могут позволить инвесторам пожинать плоды смешанного использования, не покупая физическую собственность.В общем, есть несколько способов начать инвестировать в недвижимость смешанного использования. Прежде чем начать, найдите время, чтобы найти правильный путь для своего инвестиционного бизнеса.
Контрольный список проектов смешанной разработки для инвесторов
Есть несколько вещей, на которые инвесторы должны обратить внимание при принятии решения о целесообразности реализации проекта смешанной застройки, не в последнюю очередь из которых:
Эффективный дизайн: Тенденция смешанного использования продолжает расти, как и преимущества успешного дизайна.Как фундаментальный компонент, визуальная привлекательность и планировка комплекса критически важны для его процветания, что существенно повлияет на спрос, количество вакансий и обслуживание. Наиболее распространенные стили дизайна включают вертикальные здания, горизонтальные блоки и пешеходные кварталы.
Перспективное расположение: Успешный проект разработки, как правило, находится в перспективном районе, хотя не все сценарии одинаковы. Редевелопер обычно ищет районы, готовые к росту, с рынками жилья, которые соответствуют определенным критериям.В большинстве случаев это будет включать рост числа рабочих мест, низкий уровень безработицы, строительство нового жилья, рост числа проектов развития городов и перемещение популярных предприятий в этот район.
Удобства: От розничных магазинов и ресторанов до парков и местных достопримечательностей — одна общая черта успешных проектов смешанного использования — близость к объектам инфраструктуры, также известная как пешеходная доступность. Отчет Национальной ассоциации риэлторов показал, что покупатели жилья из поколения миллениума предпочитают пешеходную прогулку на 12 процентных пунктов больше, чем вождение.Поскольку концепция смешанного использования направлена на обеспечение образа жизни, состоящего из работы и развлечений, необходимо иметь возможность удобно дойти пешком до пунктов назначения и основных транспортных узлов. Самая большая привлекательность комплекса смешанного использования — это возможность делать покупки, есть и общаться в непосредственной близости от того места, где вы живете.
Доступность: С ростом цен на жилье и аренду, смешанные жилые комплексы имеют небольшое преимущество перед традиционными покупками жилья с точки зрения доступности.Большинство разработок направлено на выявление проблем в конкретном сообществе и их преодоление, несмотря на экономические и физические сложности.
Правильные арендаторы: Последний ингредиент успешного проекта смешанного строительства — это просто наличие правильных арендаторов. Будь то жилое или коммерческое, правильное сочетание арендаторов может помочь развить чувство общности вокруг смешанных жилых комплексов. Кроме того, благодаря созданию активных и взаимосвязанных сообществ, в которых люди могут работать, отдыхать, спать и играть, спрос на эту недвижимость будет продолжать расти.
Сводка
Есть множество преимуществ, связанных с комплексами смешанного использования, как с точки зрения жилья, так и с социально-экономической точки зрения. Эти проекты добавляют разнообразия жилым районам, предоставляя арендаторам и покупателям жилья больше возможностей для выбора. Развитие смешанного использования также может поддержать местную экономику, особенно в густонаселенных или слаборазвитых районах. Здания, предназначенные для различных целей, таких как жилые, коммерческие и образовательные, могут помочь улучшить местную пешеходную прогулку и обеспечить экономический рост области.В результате налоги, полученные от этой собственности, могут повторно применяться местными органами власти для поддержки дальнейшего развития, роста и инфраструктурных проектов.
При всех вышеперечисленных преимуществах неудивительно, что многофункциональные комплексы так привлекательны для владельцев бизнеса, арендаторов и инвесторов в недвижимость. При оценке своего портфеля недвижимости обращайтесь к приведенному выше руководству, поскольку, возможно, пришло время добавить в ваш репертуар комплекс смешанного использования. В конце концов, что может быть лучше, чем одновременный рост вашей карьеры и развития сообщества?
Вы хотите иметь возможность выйти на пенсию с комфортом в финансовом отношении?
Наш новый онлайн-курс по недвижимости поможет вам узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость, что поможет увеличить ваш ежемесячный денежный поток.Опытный инвестор Тан Меррилл разделяет основные принципы инвестирования в недвижимость, которые лучше всего работают на сегодняшнем рынке недвижимости.
Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как инвестировать в сегодняшний рынок арендной недвижимости!
Что такое комплексная застройка?
ЧТЕНИЕ 4 МИН.
Если
вы ищете квартиру, вы наверняка наткнулись на много интересных
варианты и стили.Один из вариантов, который вызывает много шума, — это смешанное использование.
застройки или объекты многоцелевого использования. Эти свойства можно найти в
разнообразие стилей. Многоэтажные дома могут быть как многоэтажными, так и многофункциональными.
дуплексы, лофты и даже районы. С таким широким спектром вариантов вы, возможно, спросите
вы сами: что считается многоцелевой разработкой и что делает ее полезной
мне, съемщику?
Что Смешанная разработка?
А
многофункциональная застройка — это недвижимость, которая сочетает в себе жилую и коммерческую
пространство.Традиционно в многофункциональной собственности есть такие места, как рестораны, бары,
или кафе на первом этаже и квартиры на втором этаже. Подумайте о
кирпичные здания в районах Нью-Йорка с винными погребами и кафе на
уровень улицы. Это многофункциональная разработка! Но они могут предложить больше, чем просто уютный кофе.
магазины и несколько квартир.
Смешанное использование недвижимость становится все более популярной в Соединенных Штатах, и эти разработки могут быть в любой планировке и включать в себя не только закусочные. под.Офисы, банки, вокзалы, парки и многое другое можно найти в многофункциональные здания. В последнее время многие многофункциональные разработки преобразили их торговые площади в медицинские помещения и офисы, а многофункциональные комплексы — это больше, чем просто отдельные здания. Хотя они могут быть автономными зданиями, многоцелевые объекты могут также представлять собой жилые кварталы, дуплексы и даже дома.
Преимущества жилого фонда смешанного назначения
In
мир, в котором машины и путешествия на большие расстояния больше не привлекают, там
Это причина, по которой недвижимость смешанного использования стала такой популярной.Величайший
Преимущество смешанного использования — возможность ходить пешком. Жители могут ходить недолго
расстояние, чтобы получить все, что им нужно, и потому, что вы тратите свое время
на расстоянии пешей прогулки многофункциональность создает сильное чувство общности. Когда закончите
правильно, они помогают поддерживать местный бизнес, продвигают пешие и велосипедные прогулки и позволяют
люди ценить и поддерживать свое сообщество.
Начиная с
большая привлекательность этих разработок — проходимость, они в целом близки
к другим замечательным удобствам в городе, таким как школы, парки, библиотеки и т. д.
местные направления.Основное преимущество проживания в многоцелевом комплексе — это
способность отказаться от поездок на автомобиле и ходить пешком или путешествовать по общественным дорогам.
транспорт.
Другой главное преимущество аренды в многофункциональном комплексе — отличная недвижимость управление. Часто в этих зданиях лучше управлять собственностью из-за размер и потребности сообщества. Эти управляющие недвижимостью по сути ведёт два бизнеса. В результате управление недвижимостью обычно очень профессиональное. и вдобавок ко всем потребностям, потому что у них гораздо больше возможностей функциональность здания не уступает отдельно стоящим жилым помещениям.
Что искать в собственности смешанного использования
сейчас что мы знаем, насколько полезны многофункциональные здания, какое из них подходит Вы? Вы захотите подумать о том, что для вас важно, чтобы ответить на этот вопрос. вопрос.
Первый, убедитесь, что вы смотрите в нужном месте. Пока эти свойства становятся все более популярными, их концентрация в больших городов, поэтому у вас может быть больше вариантов в зависимости от того, где вы арендуете.Далее подумайте, какой стиль аренды вы предпочитаете. Не могли бы вы предпочитаете жить в многоцелевом доме или вам нравится ощущение модного многофункциональный район? Высотное многоцелевое здание и многоцелевой район с лофтами невероятно удобны, но будут иметь разные сообщества. вибрации, поэтому убедитесь, что вы знаете, что вам больше нравится. Проводите время в торговых точках в здании или исследуйте окрестности, чтобы почувствовать сообщество.
Один раз вы сузили выбор местоположения и стиля, вам нужно будет учесть дополнительные факторы.Подумайте о желаемом уровне шума, нужно ли вам находиться рядом с общественностью транспорт, где находится ваш колледж или работа и т. д. Например, если вам нравится тихие ночи, дом наверху где-нибудь с ночной жизнью может не быть место для вас. Если вы хотите бросить машину или проехать всего лишь возможно, место над вокзалом или бакалейная лавка могут быть идеальным местом. В зависимости от того, где вы работаете, ваш офис может быть в многоцелевом здании, поэтому если вы переезжаете в новый город на работу, спросите своих работодателей или коллег.
Вы будете также хотите думать за пределами вашего непосредственного окружения и осматривать окрестности чтобы увидеть, что еще можно пройти пешком. Идеальное здание может быть недалеко от магазина места, местные парки, ваш университет, ваш детская школа или что-то еще, что вы считаете важным.
Как найти комплексную разработку
Один раз у вас есть желаемый стиль и удобства, пора начать поиск. Переезжаете ли вы в новый город или оставаясь в городе, отправляйтесь в Квартиры.com. Нажмите «еще» и введите «смешанное использование» или «многоцелевое использование» в разделе ключевых слов. Оттуда вы должны есть разнообразие аренды для просмотра. Удачи и счастливой сдачи в аренду!
Опубликовано 9 апреля 2021 г.
Что вы думаете?
16 Ответов
Об авторе
4 урока, извлеченные из успешных проектов реконструкции в Линчбурге
Линчбург, штат Вирджиния — старый город, поэтому многие застройщики обратились к перепланировке старых зданий вместо строительства на пустырях.Результат? Поразительное сочетание старинной, деревенской и промышленной архитектуры с современным и свежим стилем придает Линчбургу характер.
Вот несколько примеров успешных проектов реконструкции в Линчбурге, Вирджиния:
Урок первый: Работайте с тем, что у вас есть (Жилые лофты в центре города)
За последние пять лет многие застройщики оживили жилой район в центре Линчберга, построив яркие, современные и удобные лофты.В переоборудованных апартаментах-лофтах, переоборудованных на заводе, с использованием оригинальных деревянных балок, кирпичных стен, высоких потолков, промышленных металлических дверей и аутентичных трубопроводов, царит теплая, просторная и уютная обстановка. Примеры успешно реконструированных лофтов: Midpoint Apartments, Cliff’s Edge Lofts, The Parlor Lofts, City Market Lofts, McGregor Lofts, Red Point Lofts и River Lofts.
Урок второй: оживить прошлое (Craddock Terry Hotel)
Основанная в 1888 году, Craddock Terry Shoe Company когда-то была 5 -й среди крупнейших обувных компаний в мире.Сто девятнадцать лет спустя правнук Джона В. Крэддока, архитектор, решил отреставрировать историческое здание Уильяма Кинга, которое когда-то принадлежало его предку, и превратить его в роскошный бутик-отель. Крэддок Терри, ставший одним из самых уникальных достопримечательностей Центральной Вирджинии, не только сохранил многие оригинальные промышленные элементы из дерева, кирпича и камня, но также привез исторические артефакты и уникальную коллекцию памятных вещей из обуви, чтобы отдать дань уважения первоначальному назначению здания.
Урок 3: Работа с местными органами власти по вопросам финансирования и стимулирования (Seven Hills Food)
Lynchburg предлагает застройщикам широкий спектр стимулов для местной редевелопмента, но есть также возможности для получения грантов от Вирджинии. Сто лет назад в Линчбурге был мясоперерабатывающий завод под названием Dinner Bell. Пространство, оставшееся пустым в течение многих лет, имело все самое необходимое, пространство и идеальную планировку, чтобы превратить его в первоклассный объект. Фактически, проект реконструкции получил столько положительных отзывов, что губернатор Терри МакОлифф утвердил грант в размере 250 000 долларов от Фонда развития сельского и лесного хозяйства.Seven Hills Food также имеет право на получение поддержки от Партнерства экономического развития штата Вирджиния для поддержки обучения сотрудников компании.
Урок 4: Вы не просто восстанавливаете здания; вы восстанавливаете сообщество (Пятая улица)
Пятая улица Линчбурга, простирающаяся чуть более мили, была основным торговым и транспортным каналом Линчбурга более двухсот лет. И более века улица служила ключевым культурным центром афроамериканского сообщества региона.В 1960-х годах, когда все больше людей переезжало в пригород, многие предприятия разошлись на окраинах Линчбурга, в результате чего Пятая улица была заброшена.
Корпорация общественного развития на Пятой улице, работая в партнерстве с Управлением экономического развития Линчбурга, Управлением реконструкции и жилищного строительства Линчбурга и Фондом развития района Линчбург, стремится снова централизовать сообщество и отремонтировала ряд домов и зданий, некоторые из которых подлежали сносу.
Генеральный план Пятой улицы разбит на три этапа с целью улучшения городского пейзажа и инженерной инфраструктуры. Второй этап был завершен в 2013 году, и в районах Колледж-Хилл, Гарланд-Хилл и Тинбридж-Хилл ведутся непрерывные проекты по развитию привлекательных ворот и оживленного района между центром Линчберга и Мидтауном.
Всегда есть возможность построить успешный проект реконструкции в Линчбурге. От городских лофтов, модных ресторанов и шикарных отелей до крупных объектов, занимающих много акров — все, что нужно, — это немного воображения и смазки, чтобы превратить пустующее пространство в процветающий бизнес или культурный центр.
Есть ли у вас в виду пространство, которое вы планируете перепланировать? Мы хотим услышать ваши идеи и помочь вам как можно быстрее завершить процесс выдачи разрешений, чтобы дать толчок вашему проекту.
{{cta (‘1bfdfbe8-da49-472a-b0ef-ed8172e4b85e’)}}
Почему все новостройки выглядят одинаково?
Волна однообразия захлестнула новую жилую архитектуру. Города США заполнены многоквартирными домами прямоугольной формы и несколько скучными фасадами, часто сделанными из цветных панелей и плоских окон.
Из-за подпитываемого Амазонкой бума жилищного строительства за последнее десятилетие Сиэтл стал эпицентром этой новой школы структурных симулякров. Но Сиэтл не одинок. Почти в каждом городе, от Шарлотты до Миннеаполиса, наблюдается рост однородных квартир, поскольку строительство снова увеличилось после финансового спада.
Запрос в Твиттере, пытающийся назвать этот вездесущий стиль, оказался золотой жилой. Некоторые предложения, казалось, были вдохновлены единообразием дизайна в компьютерных программах и играх: Simcityism, SketchUp Contemporary, Minecraftsman или Revittecture.Некоторые оценили, как эти здания выглядели экономически выгодными, чтобы максимизировать прибыль: девелоперский модерн, макурбанизм или быстрая повседневная архитектура. Затем есть вызовы эстетического осуждения: современное презрение, безвкусные пренебрежения, LoMo (низкий модерн) и Spongebuild Squareparts.
«Отчасти люди реагируют не на само здание, а на то, что многие из них так быстро возводятся в одних и тех же местах города», — говорит Ричард Молер, доцент кафедры архитектуры в Вашингтонский университет.
ShutterstockВо многих ответах на звонок в Твиттере просто указывалось, что эти здания — это жилье, причем очень необходимое жилье. Хотя их можно определить или классифицировать с точки зрения эстетики, эту волну новых квартир, пожалуй, лучше всего описать как символ сегодняшних жилищных проблем: отсутствие земли под застройку; рост земельных, материальных и трудовых затрат; и острая потребность найти более доступные места для проживания людей.
«В конце концов, если вы выстроите в ряд многоквартирные дома из Бостона, Сан-Франциско и Майами, которые были построены за последнее десятилетие, вы увидите очень сильную закономерность», — говорит Скотт Блэк, старший вице-президент. президент Bristol Development, фирмы из Нэшвилла, которая занимается строительством квартир на юго-востоке.
Хорошая архитектура всегда должна реагировать на локальный контекст. В случае с этими зданиями местный экономический контекст оказывается одинаковым практически в каждом крупном университете.С. город.
«Критики не понимают, с чем мы работаем, параметров и финансовых ограничений», — говорит Блэк. «Это похоже на любой другой бизнес: если вы продаете автомобили или продаете виджеты, есть определенные затраты и определенная прибыль, которые вам необходимо получить, чтобы вести бизнес в будущем».
ShutterstockВсе сводится к кодированию, затратам и крафту
Возможно, самая большая проблема в городском U.S. Рынок квартир, годовая отрасль которой оценивается в 61 миллиард долларов, — это объем доступной площади. Во многих городах преобладает предпочтение отдельно стоящих домов на одну семью с небольшими коридорами в центре города или в густонаселенных районах, отведенных под большие многоэтажные башни. В Сиэтле, например, примерно три четверти жилой земли отведено под строительство домов на одну семью. Это означает, что новые квартиры вынуждены группироваться в небольших районах города, что усиливает влияние целого ряда новых похожих зданий.
Сами здания — это попытка вписаться в небольшие ниши, предоставленные местными строительными и зональными нормами.По словам Молера, из-за ограничений по высоте и требований безопасности / противопожарной безопасности, большинство этих структур известны как «5 на 1» или «один плюс пять»: конструкции с деревянным каркасом, которые содержат квартиры и известны как Тип 5. в Международном строительном кодексе — над бетонным основанием, которое обычно содержит торговые или коммерческие помещения, или парковочные конструкции, известные как Тип 1. Некоторые нормы также предписывают модульный фасад или изменение внешнего вида в соседних зданиях, чтобы избежать повторения.
Доски обзора дизайнаCities могут усилить давление, вызванное зонированием.В идеале эти группы работают с архитекторами и застройщиками, чтобы улучшить будущие здания и сделать их более совместимыми с окрестностями. Молер говорит, что это не всегда так; в некоторых городах существует тенденция штамповать уже зарекомендовавшие себя конструкции, что приводит к шаблонному ощущению.
Ограничения кода, которые позволяют строительство на ограниченных участках, помогают создать второе серьезное ограничение: стоимость. Причина, по которой в наших городах так много однотипных зданий, заключается в том, что это самый дешевый способ построить квартиру.В данном случае это легкая деревянная конструкция, в которой часто используются плоские окна, которые легко установить; процесс, называемый облицовкой дождевым экраном, для создания обшивки здания; а также панели Hardie, фасадное покрытие из фиброцемента.
По словам Блэка, необходимость сокращения затрат ограничивает возможности выбора фасада. Стоимость панелей Hardie Panels составляет примерно 16 долларов за квадратный фут, примерно столько же, сколько кирпича. Следующее обновление — металлический сайдинг — стоит от 25 до 50 долларов за квадратный фут, что потенциально более чем в три раза дороже.
«Поскольку мы сталкиваемся с кризисом доступности жилья, имеет определенный смысл построить здание по максимально доступной цене», — говорит Молер.
По словам Блэка, вариация стоит дорого. Многие квартиры имеют стандартный размер, например, спальни шириной 12 футов. Повторите это несколько раз для каждого этажа, увеличивая до максимума, чтобы создать арендуемое пространство, и вы начнете эффект домино в отношении общей архитектуры, потому что плиты пола в конечном итоге очень похожи. После того, как интерьер будет спланирован, есть способы сделать внешний вид более интересным, используя неудачи, материалы и массирование.Но отказ от места для блоков и создание более сложных планов строительства снижает рентабельность.
«Более серьезная проблема заключается в том, что стоимость строительства значительно выросла за последние два года», — говорит Блэк. «Нам необходимо доставить продукт по установленной цене. Люди не всегда понимают, с какой прибылью мы работаем. Мы действительно хотим создать что-то, что будет сверкать, сиять и отлично смотреться снаружи. В конце концов, мы чувствуем, что можем это сделать ».
Некоторые критики отвергают проблему стоимости как небольшую часть более крупной проблемы.Майкл Паглиа, писатель для Westword в Денвере, написал популярную статью о порыве плохого дизайна своего города: «Денвер тонет в ужасной архитектуре». Он считает, что архитекторы не только ограничены в затратах, но и исключены из уравнения. Компьютерное проектирование привело к снижению роли архитектора, утверждал Паллиа, заменив благородное ремесло серией уравнений, которые выжимают из объекта все до последней капли, черт возьми, эстетика. Формульные планы этажей рентабельны, в то время как хороший дизайн считается недоступной роскошью, сосредоточенной, как и многое другое, среди 1 процента.
«Я не думаю, что вы можете называть проектировщиков этих зданий дизайнерами или архитекторами», — сказал он Curbed. «Я думаю, что бухгалтеры проектируют эти здания».
Искусство дизайна превратилось в науку, говорит он, и это создало еще одно важное, но менее ощутимое ограничение для нового строительства — потерю строительных судов. Палья считает, что стандарты строительства и ожидания арендаторов от новых зданий снизились.
«Многие из арендаторов, живущих в этих зданиях, даже не подозревают, что они ужасны», — говорит он.«Что касается ценовых ограничений, поговорите с кем-нибудь во Флоренции, Италия, где существует множество ограничений на развитие. Ничто не может служить оправданием плохому дизайну ».
Молер согласен, что между сегодняшними и прошлыми квартирами есть ощутимая разница. В старых многоквартирных домах есть то, чего не хватает конструкциям, облицованным Харди, — определенная текстура и материальность.
«Современное плоское окно может быть отличным продуктом, простым в установке и экономичным», — говорит он. «Но глубина фасада старых зданий предлагает совершенно новый уровень детализации и масштаба.”
ShutterstockИстория судит об архитектуре по кривой
Поскольку ограничения, создающие условия для этой типовой многоквартирной архитектуры, практически не ослабевают, в обозримом будущем города могут застрять с такими зданиями. Новое строительство замедлилось в этом году после пика в 2017 году, но это по-прежнему означает, что к концу года ожидается завершение 283000 новых квартир, многие из которых выполнены в этом общем стиле.Что с ними произойдет дальше, через десятилетия и поколения?
«Я не думаю, что эти здания будут построены через 40 лет. Они рухнут, и возникнут проблемы с обслуживанием », — говорит Паглиа. «Мы будем помнить тот небольшой кусочек хорошей архитектуры, который строится сегодня».
Молер, однако, считает, что время сыграет злую шутку с недоброжелателями сегодняшних мягких квадратных зданий. Он указывает на районы с идентичными бунгало, знаменитые и часто сохраняемые как исторические районы. В то время, когда они были построены, в начале двадцатого века, они не были продуктом дальновидных архитекторов, стремящихся создать наполненные характером жилища, чтобы современные домовладельцы могли пускать слюни.Они учитывали стоимость, код и ремесло и создавали свои собственные уравнения, чтобы максимизировать прибыль и продукт. Размещение их над сегодняшним зданием, часто предназначенное для удовлетворения современных потребностей в доступном жилье, может быть, как писала Кейт Вагнер из McMansion Hell, формой «эстетического морализма».
«Многие из этих домов были одинаковыми, и многие были полностью идентичны друг другу, потому что их строил один застройщик», — говорит Молер о прошлых городских застройках. «В то время его критиковали за бесполезную трату земли и за то, что все выглядело одинаково.Идентичный сегодня означает характер соседства. Если он старый и выглядит так же, это хорошо, но если он новый и выглядит одинаково, это плохо ».
Даже Молер не говорит, что эти квадратные конструкции будут отмечены в ближайшие десятилетия. Но в эпоху острой нехватки жилья, возможно, они будут привлекать китч или будут оценены за то, что они представляют: часть решения сегодняшнего жилищного кризиса.
«Я оптимистично настроен в отношении того, что мнение людей об этих зданиях со временем изменится», — говорит он.«Будут ли они отмечаться? Скорее всего, не. Но будут ли они приняты больше? Вероятно.»
Решение проблемы доступного жилья: креативные решения в США
Прогуляйтесь по центру любого крупного города США сегодня, и в разгар строительного бума может показаться нелогичным, что у нас нехватка жилья. Фактически, мы находимся в разгаре кризиса доступности. По данным Института урбанистики, на каждые 100 семей с крайне низким доходом, нуждающихся в доступной квартире, доступно только 29 квартир, а исследователи из Гарвардского объединенного центра жилищных исследований обнаружили, что это 38.9 миллионов домашних хозяйств несут бремя расходов, платя за жилье более 30 процентов своего дохода.
«Простой факт в том, что в условиях быстро развивающейся экономики быстрее нанять разработчика программного обеспечения, чем строить новый многоквартирный дом», — говорит Кристин Сиглин, старший вице-президент по политике в Housing Partnership Network.
США не хватает нескольких единиц, мы очень сильно отстаем. Отчет Национального совета по многоквартирным домам (NMHC) и Национальной квартирной ассоциации (NAA) предполагает, что нам нужно 4.6 миллионов новых квартир к 2030 году, и мэры по всей стране сделали доступность краеугольным камнем своих кампаний. Эксперты и официальные лица правильно объяснят, что проблема часто сводится к затратам: строительство доступного жилья часто не дает результатов, и без достаточных государственных субсидий и политической поддержки эта важная потребность остается неудовлетворенной.
«Мы действительно знаем, какие решения и политики работают», — говорит Жизель Рутье, директор по политике Коалиции бездомных. «Нам просто нужна политическая воля, чтобы это произошло.”
Но когда руководство города, руководители правительства и некоммерческих организаций проявляют творческий подход и серьезно подходят к решению проблем, решения могут принимать форму. Курбед поговорил с экспертами из многочисленных жилищных организаций — Urban Institute, Housing Partnership Network, Национальной жилищной конференции, Коалиции для бездомных и Гарвардского объединенного центра жилищных исследований, а также с авторами и учеными, такими как Джоэл Коткин, чтобы определить некоторые из инновационных решения, к которым обращаются города, штаты и некоммерческие организации, чтобы помочь решить проблему дефицита доступности, включая инклюзивное зонирование, удаление минимальных парковочных мест, изменение строительных норм и правил, чтобы упростить восстановление старых зданий и новые модели финансирования.Некоторые из них маломасштабны, и ни один из них не предлагает комплексного решения этой огромной проблемы («Серебряной пули нет», — говорит Сиглин). Но во времена ограниченного бюджета и растущих потребностей они демонстрируют творческие способы решения одной из самых сложных городских проблем на сегодняшний день.
Планируется, что здание Kuhlman Building, общежитие медсестер 1940-х годов в Денвере, будет преобразовано в доступное жилье для рабочей силы, а оставшаяся часть участка будет преобразована в городские дома для продажи и розничные продажи. Джо Амон / The Denver Post через Getty Images Денвер превратил свободные квартиры в доступное жилье на мгновениеГород Майл-Хай стал национальной точкой отсчета в разговорах о доступном жилье, потому что местные лидеры не просто предлагают решения, они вкладывают значительные деньги для достижения агрессивных целей. В начале 2016 года Денвер запустил Оборотный ссудный фонд доступного жилья в размере 10 миллионов долларов, чтобы помочь расширить пул капитала для проектов доступного жилья.Инициатива оказалась настолько успешной, что в сети появились новые проекты, что прошлой осенью город расширил поддержку доступного жилья, утвердив планы по сохранению или строительству тысяч единиц жилья. Новое повышение налога на недвижимость на 500 000 долларов в сочетании с новыми сборами за воздействие на развитие позволит собрать 156,4 миллиона долларов в течение следующего десятилетия. Другие города, такие как Питтсбург, также создали фонды доступного жилья, но немногие из них были использованы так быстро, как Денвер.
А Денвер уже смотрит в будущее. Программа FasTracks направлена на строительство будущего доступного жилья рядом с остановками на новой городской линии легкорельсового транспорта, что является прекрасным примером того, что Сиглин называет целостным развитием.
Кроме того, мэр Майкл Хэнкок объявил о пилотной программе «выкупа», которая превратит пустующие элитные квартиры в доступные единицы. Используя только что созданный жилищный фонд, гибкая программа может покрыть разницу между рыночной ставкой и доступной арендной платой и быстро добавить больше доступных единиц жилья к жилищному фонду города.
«Это город, вкладывающий реальные деньги в создание доступного жилья», — говорит Этан Хендельман, вице-президент Национальной конференции по жилищному строительству по вопросам политики и пропаганды.«Мы не всегда думаем о небольших городах, когда речь идет о доступности, но у них действительно есть серьезные проблемы с арендой».
LDA Architects One Cleveland некоммерческая организация дает художникам на всю жизнь спасательный круг, чтобы они могли владеть своим домомМногие считают местных художников символом процветающего и разнообразного сообщества. Но по мере роста арендной платы и стоимости недвижимости творческому классу становится все труднее позволить себе жилье во все более дорогих городах.В Норт-Коллинвуде, Кливленд, инновационные программы Northeast Shores Development, местной некоммерческой корпорации по развитию сообществ, открыли художникам новый путь к экологически безопасному жилью, а также побудили их отдавать свои силы сообществу.
Новый жилой комплекс из шести квартир под названием Glencove (в здании когда-то располагалась таверна с таким же названием) предлагает жилье для художников с небольшими изменениями. Жители зарабатывают бонусный капитал каждый месяц, когда они платят арендную плату, до 10 000 долларов в течение 10 лет, которые затем могут быть использованы для внесения первоначального взноса за студию или дом.Это экспериментальная модель владения артистами, которая подталкивает арендаторов к приобретению постоянного жилья. Аналогичная местная программа Cleveland Housing Network, программа аренды с выкупом, которая дает арендаторам возможность приобретать дома со скидкой через 15 лет, за последние пять лет продала почти 500 домов.
В прошлом году Northeast Shores также запустила программу «Урны для голосования», которая дает жителям право голоса в том, как тратить местное финансирование искусства, включая выбор проектов и тем. Сообщество проголосует за то, чтобы решить, как распределить 120 000 долларов на финансирование местных проектов, касающихся здорового образа жизни, истории, вовлечения молодежи и вакансий.Подобно другой программе, инициированной Big Car Collaborative в Индианаполисе, которая использует художников для закрепления устойчивой перестройки в городском районе Гарфилд-Парк, усилия Northeast Shores, хотя и небольшие по масштабу, используют огромную силу искусства для объединения сообществ.
Предоставлено Aeon Развитие Миннеаполиса обеспечивает устойчивую жизнь в рамках бюджетаОписанный разработчиками как «учебная лаборатория», Rose, новый проект смешанного дохода на 90 единиц, имеет долгосрочную перспективу не только из-за его беспрецедентной приверженности принципам зеленого дизайна, но и потому, что он рассматривает устойчивость как долгосрочная экономия средств.
Этот революционный проект стоимостью 36 миллионов долларов, открывшийся в 2015 году, включает в себя множество зеленых удобств и функций, которые обычно можно найти в более дорогих зданиях: местные строительные материалы и строительные материалы без химикатов, общественный сад, крыши для солнечных панелей и супер- плотная оболочка здания (блоки на 75 процентов более энергоэффективны, чем в традиционных зданиях). Почему это важно? Разработчики Aeon и Hope Community управляли расходами и создали здоровую, энергоэффективную и не требующую особого обслуживания среду, которая задает шаблон для будущих доступных проектов.
Хотя строительство было дороже, чем другие жилые комплексы, разработчики говорят, что это был новаторский проект, который со временем окупится, поскольку извлеченные здесь уроки могут быть применены к будущим квартирам.
«Роза не может быть одноразовой», — говорит Джина Циганик, бывший руководитель Aeon, которая помогла начать разработку и теперь работает с сетью Healthy Building Network, чтобы поделиться уроками, извлеченными из проекта. «Если другие люди не извлекут уроки из этого, мы потерпели неудачу».
Фотография Халкина Мэйсона Этот комплекс в Филадельфии обеспечивает дом и здоровое сообществоДоступное жилье работает лучше всего, когда оно предоставляет больше, чем просто место для жизни.В Филадельфии компания Jonathan Rose, известная своими умело разработанными проектами доступного жилья, помогла создать уникальное здание, ориентированное на сообщества, в рамках преобразующего проекта Paseo Verde. Расположенное рядом со станцией Temple University, крупным транзитным узлом, и расположенное на бывшей стоянке заправочной станции в Северной Филадельфии, которую жители когда-то называли «открытой раной», это здание стоимостью 48 миллионов долларов предлагает более 120 элегантных новых LEED Платиновые апартаменты. Это огромная инвестиция в долгосрочное здоровье района и его жителей.
Здание ломает стереотипы во многих отношениях. Его связь с транспортным узлом, ландшафтные террасы и зеленая крыша помогают поддерживать устойчивый образ жизни. Это также центр здорового образа жизни благодаря интеграции в здание множества медицинских учреждений. Здесь находится клиника, управляемая Корпорацией управления общественным здравоохранением, аптека и вспомогательные услуги, предоставляемые Asociación Puertorriqueños en Marcha (Ассоциация пуэрториканцев в марте), знаковой общественной группой и партнером проекта. выгода в окрестности.
Другие недавние проекты показали аналогичный успех, помогая жителям получить столь необходимые общественные услуги. В Сан-Франциско, например, «Дом милосердия» два семейных детских сада поддерживают работающих родителей, а также являются источником занятости для жителей. В районе Вудлон в Чикаго застройки некоммерческой организации «Сохранение доступного жилья» (POAH) включают в себя внутренний общественный ресурсный центр для обучения работе и профессиональным навыкам. А в Атланте сообщество Ист-Лейк было перестроено вокруг Чарльза Р.Система чартерной школы Дрю, позволяющая местным детям получить лучшее образование в округе.
Солт-Лейк-Сити борется с бездомными, уделяя первоочередное внимание жилищным вопросамДолжностные лица в штате Юта первыми заявят, что бездомность — это проблема общества, которая не решена. Но в городских центрах, таких как Солт-Лейк-Сити, впервые примененный здесь подход «Жилье прежде всего» показал невероятные перспективы в плане сокращения хронической бездомности и обеспечения жильем наиболее нуждающихся.
Как следует из названия, подход начинается с поиска домов для хронически бездомных без применения других условий или требований, таких как прохождение тестов на наркотики. Эта философия родилась из экономических реалий лечения бездомных: небольшой процент хронических случаев приводит к чрезмерным расходам для государства.
По мере того, как подход «Жилье прежде всего» показал успех, такие города, как Солт-Лейк-Сити, стали все более активно применять его уроки. Осенью прошлого года город выделил 30 миллионов долларов на решение проблемы бездомности и обеспечение «очень доступного жилья» для наиболее нуждающихся.«Решение проблемы бездомности — это жилье», — сказал член городского совета Дерек Китчен. Оглядываясь назад, это может показаться очевидным, но это только начинает набирать обороты в США. В Нью-Йорке новая некоммерческая организация Gateway Housing работает над облегчением кризиса бездомных, добавляя сотни переходных единиц в существующие жилые комплексы.
Канада разработала национальную политику улучшения жилищных условийДоступное жилье — это исключительно местная проблема, но хорошо продуманная национальная политика (и финансирование) могут иметь огромное значение.Наш северный сосед не только сделал расходы на жилье проблемой прошлогодней кампании, но и подкрепил эту риторику существенной национальной стратегией решения проблемы доступности (в резком контрасте с сокращениями, предложенными администрацией Трампа).
После того, как в ноябре прошлого года было опубликовано федеральное исследование, в котором приняли участие более 7000 граждан, новое либеральное правительство страны пообещало выделить 11,2 миллиарда канадских долларов (8,9 миллиарда долларов США) на создание более доступного жилья во время обсуждения бюджета этой весной.Президент Канадской ипотечной и жилищной корпорации процитировал Ричарда Флориды в своем заявлении в прошлом месяце, в котором изложены контуры плана его страны по расширению доступного жилья. Хотя долгосрочное влияние исследования и расходов еще предстоит понять, многие рассматривают приоритезацию расходов на жилье как часть более широких усилий по укреплению среднего класса как разумное вложение.
«Там настоящий , там , и они заложили деньги, чтобы это произошло», — говорит Хендельман.«Вам придется вернуться в Великое общество, чтобы найти настоящую национальную стратегию доступного жилья в Соединенных Штатах».
Защита существующих районов от воздействия новой застройки
1 марта 2012 г.
по
Джон Оуэн и Рэйчел Миллер
Категория:
Советник по планированию
Эта колонка советника была первоначально опубликована в феврале 2011 года.
Это первая из двух статей, в которых обсуждаются стратегии регулирования, направленные на решение двух проблем, связанных с созданием совместимой и пригодной для жилья застройки. Эта статья посвящена достижению совместимости между новой многоэтажной застройкой и существующими районами меньшего размера. Во второй статье описаны концепции создания открытого пространства в новых многоквартирных домах.
Принципы разумного роста требуют развития более интенсивных многофункциональных центров в транспортных узлах или других стратегических местах.Следуя этому направлению, многие сообщества превращают старые города и коммерческие районы в более интенсивные центры с многоэтажными зданиями смешанного использования, поощряя здания от 3 до 6 этажей, которые увеличивают количество постоянного населения и активность, необходимую для поддержки улучшенного транспорта, местных коммерческих услуг и привлекательные условия проживания. И такая стратегия оказалась успешной во многих сообществах, таких как Рентон, Киркленд, Эверетт, Белвью, Кент и в нескольких районах Сиэтла. Девелоперы, проектировщики и дизайнеры нашли способы улучшить пешеходные условия, справиться с столкновениями с парковками и дорожным движением, а также создать пригодные для жизни и даже яркие городские центры.
Одной из самых сложных задач при планировании более интенсивного развития сообщества была защита условий жизни в соседних кварталах, особенно сохранение конфиденциальности, доступа к солнечной энергии и характера соседних жилых домов. Сохранение пригодности для жизни в близлежащих жилых районах критически важно, потому что успех многофункциональных центров экономически и физически зависит от поддержки соседних кварталов. В то же время экономика развития обычно требует строительства от 4 до 6 этажей.Задача проектировщиков и дизайнеров заключается в том, как создать условия для новой многоэтажной застройки, чтобы не пострадали существенно уединение, доступ к солнечной энергии и общие условия жизни в соседних жилых домах.
Иногда объекты, прилегающие к новому комплексу, уже заняты или запланированы для многоквартирных домов с соответствующими неудачами и смягчением последствий. В этом случае новые разработки часто совместимы с существующими условиями. Но часто, особенно вдоль торговых полос, коммерческие / смешанные зоны непосредственно примыкают к сложившимся жилым кварталам на одну семью.Большинство кодексов городского зонирования содержат требования в отношении отступлений, отступлений, экранов и буферов для смягчения последствий крупномасштабной застройки, прилегающей к домам на одну семью, но положения сильно различаются от города к городу. В данной статье рассматриваются такие меры, чтобы дать более последовательное обоснование и руководство для таких правил.
Стандарты физического развития для конфиденциальности
Отслеживание на уровне земли
Физические воздействия новой многоэтажной застройки на прилегающие жилые дома обычно возникают из двух источников: наземная деятельность, такая как парковка и услуги, и воздействия на верхних этажах, влияющие на конфиденциальность, солнечный свет и визуальные качества.Воздействие на уровне земли обычно устраняется путем экранирования сплошной (предпочтительно каменной) стеной и деревьями высотой не менее 20-25 футов. Деревья этой высоты примерно равны двухэтажному зданию, и из них будут открываться виды как из окон второго этажа резиденций, так и из них. Неудачи при строительстве должны быть достаточными, чтобы оставить место для кроны деревьев, а необходимое пространство должно быть привязано к типу дерева. Как правило, для столбчатых деревьев требуется не менее 10 футов, и дерево должно быть расположено так, чтобы навес не сильно распространялся на двор соседнего жилого дома.
Другой подход к защите качества соседних жилых домов состоит в том, чтобы позволить одноэтажному зданию или части здания простираться до границы собственности, при условии, что внешняя стена представляет собой огнестойкую каменную стену высотой менее 12 футов без отверстий. . Это предложение может показаться вторжением, но учтите, что многие неудачи на заднем дворе представляют собой плохо обслуживаемые территории, используемые для станций сбора отходов, обслуживания и неприглядного длительного хранения. (Рис. 8.) Стена из каменной кладки обеспечивает уединение и границу собственности, по которой соседний житель может благоустроить территорию различными способами.Кроме того, огорожены стоянки и служебные зоны, и у новой застройки меньше ограничений на площадку. Разрешение зданиям простираться до границы собственности может быть не столь выгодным, если новое здание примыкает к боковому двору, в котором существующее жилище находится на расстоянии менее 10 футов от линии собственности.
Неудачи верхнего этажа
Воздействие верхнего этажа на уединение, солнечный свет и виды представляют собой другую проблему. Измерения отступления и отступления должны основываться на логических поведенческих целях и геометрическом обосновании.При рассмотрении неприкосновенности частной жизни возникает вопрос, на каком расстоянии человек чувствует, что в его частную жизнь вторгается кто-то, наблюдающий за пределами собственности? Другими словами, как далеко должно быть окно или балкон на верхнем этаже, чтобы человек в соседнем заднем дворе чувствовал себя комфортно, занимаясь обычными делами? В своем тексте «Планирование площадки» (стр. 15) Кевин Линч отмечает, что 80 футов — это расстояние, на котором человек становится социально значимым, то есть расстояние, на котором можно узнать человека и почувствовать его настроение и чувства.Восемьдесят футов — это типичная ширина полосы отвода магистральных улиц, поэтому такое разделительное расстояние кажется вполне разумным. Проведение 80-футовой дуги от центра двора, где может происходить активность, дает обоснование ограничений для неудач верхнего этажа. На рисунке 4 отступ на 37 футов будет достаточным для этажей выше 35 футов, если будет обеспечена ширма из массивных деревьев. Без экрана из деревьев все этажи должны быть отодвинуты назад, по крайней мере, на 60 футов или более, чтобы предотвратить потерю конфиденциальности.Экранирование зрелыми деревьями, хотя и стоит дороже, чем стандартное озеленение по периметру, может быть очень рентабельным для застройщика, поскольку оно позволяет уменьшить отступление, необходимое для обеспечения большего разделения.
Решение межсетевого экрана, показанное на Рисунке 3, требует большего отступления для достижения того же уровня конфиденциальности. (Рисунок 5.) Обратите внимание, что неудачи будут варьироваться в зависимости от предположений, сделанных о ширине заднего двора и уровне конфиденциальности, который должен быть достигнут. Если новое здание выходит во дворы для одной семьи, то геометрия меняется, но цель обеспечения достаточного пространства между существующими жилыми помещениями на открытом воздухе и новыми жилыми единицами остается в силе.Это предполагает требование, основанное на производительности, а не конкретное требование снижения. Например, код может допускать меньшее отступление при условии, что заявитель может показать, что между жилыми блоками и существующими или потенциальными жилыми зонами на открытом воздухе существует не менее 80 футов.
Еще одним средством уменьшения воздействия на частную жизнь и повышения привлекательности новых зданий является требование, чтобы перила балконов обеспечивали визуальное экранирование не менее 50%; то есть область под поручнем покрыта, по крайней мере, твердым материалом, закрывающим обзор (рис. 6).Это означает, что человек, сидящий на балконе, не сможет смотреть вниз на то, что происходит внизу, но сможет смотреть горизонтально. В то же время действия и предметы, хранящиеся на палубе (например, грили для барбекю, мебель и т. Д.), Не будут так хорошо видны снизу, что придает новым жилым помещениям более аккуратный вид и их уединение.
Солнечный свет
Также необходимо принять меры для предотвращения значительного затенения существующих наземных жилых домов.Здесь снова важно учитывать контекст развития. Высокое здание, построенное к северу от резиденции, не затеняет этот дом. Точно так же новые строения, построенные к востоку и западу от жилого участка, по-прежнему будут пропускать солнечный свет большую часть дня. Следовательно, положения о защите собственности от затенения могут не применяться, если нет открытого жилого помещения или малоэтажного жилого дома непосредственно на севере. Однако здания к югу от жилого дома могут затенять жилой участок в критический полуденный период, когда многие растения нуждаются в прямом солнечном свете, а активный отдых на открытом воздухе является наиболее распространенным явлением.
Как правило, большинство людей занимаются активным отдыхом в период между равноденствиями. День памяти и День труда часто называют началом и концом летнего сезона, и все, кроме очень поздних помидоров, собирают к середине сентября. Таким образом, если новое здание отодвинуто назад или отступило достаточно, чтобы обеспечить солнце в дни равноденствия, воздействие на соседнюю резиденцию будет значительно смягчено. Угол наклона солнца на северо-западе в момент равноденствия составляет около 45 градусов, поэтому отступ здания на 45 градусов позволит солнечному свету получить доступ в самые критические периоды.Шаг назад не обязательно должен быть спроектирован от границы участка, поскольку может быть нереалистично, что весь двор будет получать солнечный свет в это время. В конце концов, дом высотой 25 футов, построенный в 5 футах от линии собственности, также бросит длинную тень на соседнюю собственность. Города должны сами решить, каковы разумные ожидания в отношении доступа к солнечной энергии. На рисунках 4 и 5 показаны отступления от доступа к солнечной энергии.
Прочие факторы
Там, где переулки отделяют новостройки от односемейных зон, проблемы, описанные выше, решить намного проще.Очевидно, что переулки уменьшают неудачу, необходимую для достижения заданного уровня конфиденциальности и доступа к солнечной энергии, поэтому стандарты разработки должны быть достаточно гибкими, чтобы не ограничивать без надобности новые разработки. Иногда коммерческие / многофункциональные объекты проходят через квартал, так что их участки выходят на улицу от домов для одной семьи. В этом случае наиболее важные соображения заключаются в том, чтобы парковочные места и зоны обслуживания были полностью ограждены от жилых домов на противоположной стороне улицы и чтобы въезды для транспортных средств были расположены так, чтобы уменьшить влияние движения.Значительные уличные деревья — хороший способ уменьшить воздействие коммерческой и многоцелевой застройки на жилые улицы.
Мусорные контейнеры и зоны обслуживания также являются источником раздражения, особенно если они содержат пищевые отходы из ресторанов. Лучшее решение — потребовать, чтобы они располагались внутри здания или, по крайней мере, были отодвинуты от соседней линии собственности и были экранированы. Крытые навесы для мусорных контейнеров должны быть необходимы вблизи жилых районов. (Рисунок 9.)
Шум также может быть значительным раздражителем, но с ним можно справиться, потребовав, чтобы механическое оборудование для новой застройки не создавало более 55 децибел звука на границе участка, прилегающего к одной или многоквартирной зоне. Пятьдесят пять децибел ниже, чем при обычном разговоре. Производители вентиляторов и оборудования предоставляют рейтинги шума для своего оборудования, и можно рассчитать рассеяние шума на заданном расстоянии.
Меры по землепользованию
Другой распространенной стратегией устранения воздействий на существующие районы является изменение зонирования собственности, прилегающей к зоне высокой интенсивности, чтобы стимулировать их перепланировку для более совместимых видов использования и типов зданий.
Одним из простых способов решения проблем, рассмотренных выше, является разрешение предприятиям занимать дома, прилегающие к коммерческим или смешанным зонам, при условии, что недвижимость соответствует всем физическим стандартам зоны для одной семьи и имеется парковка. Это позволяет создавать небольшие профессиональные офисы в уже существующих домах. Офисные помещения не требуют тех же условий уединения и уюта, что и жилые дома, и могут обеспечить эффективное пространство для целого класса предприятий. В то же время владельцы бизнеса / собственности, вероятно, обеспечат более качественное обслуживание собственности, чем это было бы в случае арендуемого дома в менее чем желательной обстановке.(Рисунок 10.)
Другая стратегия — разрешить односемейное пристроенное жилье рядом с объектами смешанного использования. Несмотря на то, что описанные выше соображения должны быть учтены, перепланировка собственности дает возможность учесть конфиденциальность и другие вопросы при проектировании новых квартир.
Наконец, города могут повторно зонировать участки, прилегающие к коммерческим / смешанным зонам или рядом с ними, чтобы обеспечить возможность многоквартирного строительства. Хотя это обычная стратегия, есть некоторые недостатки.Во-первых, многоквартирные дома могут не строиться несколько лет. Владельцы собственности часто позволяют существующим домам приходить в негодность в течение нескольких лет до перепланировки, чтобы «вывести из строя» их стоимость. А расширение масштабов застройки на существующие односемейные зоны часто просто толкает те же воздействия дальше на окрестности. Даже если эти воздействия удастся надлежащим образом устранить, соседи, вероятно, выступят против. Опять же, наиболее эффективные меры будут зависеть от текущих условий, таких как качество существующего жилья, топография и потенциальное влияние дорожного движения.
Выводы
Эта краткая статья нацелена на предоставление практических предложений по решению небольшой, но распространенной проблемы реконструкции. Однако возникают три общих наблюдения, которые имеют значение для более широкой практики формирования новых разработок с помощью мер регулирования. Во-первых, следует четко определить цели любой программы регулирования. Например, при установке отступов для защиты доступа к солнечному свету необходимо сначала определить, какой доступ к солнечной энергии следует обеспечить и почему.Во-вторых, при успешном решении сложных вопросов, таких как совместимость между различными типами масштабных зданий, часто необходимо внимательно изучить различные условия, к которым применяются правила. Сами стандарты разработки должны быть достаточно гибкими, чтобы учитывать эти различные ситуации. Наконец, при установлении количественных требований, таких как ширина спада, планировщики должны учитывать поведенческие и экологические исследования, применимые к данной ситуации. Обдумывание проблем и изучение успешных примеров предпочтительнее простого установления числа без явного объяснения.Тематическое исследование или исследование после строительства, касающееся воздействия соседних высотных зданий, значительно расширило бы знания профессионала по этому вопросу.
Предложения в этой статье не решат полностью проблему достижения полной совместимости между новой многоэтажной застройкой и жилыми кварталами меньшего размера. Тем не менее, мы надеемся, что они предоставят несколько инструментов для работы с жителями, владельцами собственности и сообществами, которые сталкиваются с этой постоянной проблемой.
MRSC — это частная некоммерческая организация, обслуживающая органы местного самоуправления в штате Вашингтон. Соответствующие критериям правительственные учреждения в штате Вашингтон могут использовать нашу бесплатную индивидуальную службу Ask MRSC для получения ответов на юридические, политические или финансовые вопросы.
Редевелопмент — это новая норма
12 июня, 2020 Тим Эванс
Начиная с конца десятилетия 2000-х , New Jersey Future документально фиксирует возвращение роста населения в города штата , города , и более старые , пешеходных пригородов , отмечая эту реконструкцию (новый развитие происходит в уже застроенных местах) стал « новый нормальный .«Хотя интуитивно понятно, что усиление роста в уже застроенных местах, вероятно, уменьшило давление развития на окраину пригородов, у нас ранее не было возможности количественно оценить этот эффект.
Недавно опубликованные данные о землепользовании / земельном покрове за 2015 год от Департамента охраны окружающей среды дают возможность оценить состояние развития земель в Нью-Джерси.
- С 1986 по 2007 год темпы освоения земель в Нью-Джерси почти вдвое превышали темпы прироста населения; с 2007 по 2015 год соотношение упало до 1: 1
- С 2007 года большая часть прироста населения штата происходит за счет реконструкции в местах, где практически не осталось земли для строительства.
- Реконструкция может принимать различные формы: от проектов заполнения наземных парковок до адаптивного повторного использования существующих зданий и строительства целых новых кварталов на больших заброшенных объектах.
Теперь, с недавними новыми данными проекта по картированию землепользования / земельного покрова Департамента охраны окружающей среды и анализом добавленной стоимости , проведенным исследователями из университетов Роуэна и Рутгерса, мы можем ясно увидеть степень, в которой реконструкция спасал землю.С 1986 года (самый ранний год, за который были получены данные в рамках проекта) по 2007 год, 1 количество акров, ежегодно переводимых в урбанизированное использование, оставалось стабильным в диапазоне примерно от 14 000 до 18 000 акров (см. Рисунок 1). Но после 2007 года эта цифра резко упала, сначала до немногим более 5000 акров в год в период с 2007 по 2012 год, а затем еще больше до примерно 3500 акров в год в период с 2012 по 2015 год.
Рис. 1. Акров новой застройки в год
Это правда, что прирост населения на снизился за последнее десятилетие. также снизилось, что снизило потребность в освоении новых земель, но это само по себе не может объяснить падение темпов освоения земель.В период с 1986 по 1995 год, а затем с 1995 по 2007 год темпы увеличения освоенных акров в Нью-Джерси почти вдвое превышали темпы прироста населения (см. Диаграмму 2). Но между 2007 и 2015 годами ставки были почти одинаковыми; рост населения замедлился, но освоение новых земель замедлилось намного больше. Таким образом, в последний период штат освоил гораздо меньше новых акров на каждого нового жителя, чем это было в предыдущие десятилетия. Как это случилось?
Рисунок 2. Скорость освоения земель по сравнению сПрирост населения
Уменьшение площади вновь застроенных акров на каждого нового жителя произошло в основном из-за возврата роста в более старые города; когда новые люди переезжают в место, которое уже было в основном застроено, и новая застройка происходит за счет повторного использования ранее освоенных земель, количество вновь застроенных земель на каждого нового жителя по существу равно нулю. До 2007 года муниципалитеты, которые были уже не менее чем на 90 процентов застроены 2 (то есть освоили не менее 90 процентов своих земель, пригодных для застройки, при этом большая часть оставшихся неосвоенных земель либо постоянно сохраняется, либо не подлежит застройке из-за регулирования) в основном стагнировали или фактически теряли население.Но со времен Великой рецессии доминировали застроенные дома 3 , причем муниципалитеты, которые были построены не менее чем на 90 процентов по состоянию на 2015 год, составили две трети прироста населения штата в период с 2007 по 2018 год (см. Рисунок 3).
Рисунок 3:% от общего прироста населения, приходящегося на застроенные (≥ 90%) муниципалитеты, 2000-2007 гг. По сравнению с 2007-2018 гг.
Как происходит рост нового населения (и рабочих мест) в местах, где осталось мало или совсем нет земли для строительства? Как на самом деле выглядит «редевелопмент» на земле? Ответ часто зависит от того, какие разработки уже существуют.
Заполнение наземных парковок
Во многих местах осталось больше земли для строительства, чем они думают, даже если большая ее часть технически «застроена». «Развитый» не всегда подразумевает наличие зданий или других построек; иногда это просто означает «асфальтированный». Наземные парковки представляют собой de facto земельный банк для многих менее плотно застроенных городов, предлагая возможности для застройки между существующими зданиями, особенно если парковочные конструкции могут быть построены для сохранения парковочной вместимости, но с меньшей двумерной площадью.Если существующий образец застройки уже является смешанным и пригодным для прогулок, проекты заполнения могут быть спроектированы таким образом, чтобы они гармонировали с окружающей средой. Если существующая структура больше ориентирована на автомобили или преобладает один тип землепользования, проекты засыпки могут дать возможность создать пешеходные удобства и добавить виды землепользования или типы жилья, которые в настоящее время отсутствуют.
Некоторые примеры из Нью-Джерси включают:
- Новый семиэтажный многофункциональный комплекс в Вудбридже , запланированный на месте торгового центра и парковки рядом с железнодорожной станцией Вудбридж
- Woodmont Metro в Метухене , жилой комплекс с новой общественной площадью и новой структурой парковки, построенный на бывшей пригородной стоянке рядом с железнодорожным вокзалом Метухена, который поможет диверсифицировать жилищный фонд района, в котором ранее преобладали отдельные -семейные особняки
- Центр города Вурхиз , ранее известный как Echelon Mall, представлял собой более обширную адаптацию, в которой была заменена не только часть наземной парковки новыми таунхаусами, коротким рядом ресторанов и пешеходной площадью, но и частью самого торгового центра. также снят, чтобы освободить место для новых применений
Адаптивное повторное использование существующих зданий
Одним из способов привлечь новых жителей в застроенное место, которое приводит к минимальным визуальным изменениям существующего ландшафта, является преобразование нежилых зданий в жилье, будь то старый завод, офисное здание, церковь или что-то еще. устаревшее землепользование.Или здание можно переоборудовать под офисы или другое использование, для которого оно изначально не предназначалось. Это может происходить даже в самых густонаселенных местах, потому что нет необходимости втискиваться в какие-то новые постройки — существующие постройки уже заняли место.
Некоторые примеры включают:
- Luxe Apartments , рядом с торговым центром Woodbridge Center в Вудбридже, где верхние этажи офисного здания переоборудуются в роскошные апартаменты
- Edison Village в Вест-Ориндж, комплекс исторических заводских зданий, которые были преобразованы в квартиры, с коммерческой составляющей и открытыми зелеными насаждениями, с таунхаусами, которые будут добавлены позже
- Убежище , старое здание банка в Ред-Банке, которое было преобразовано в офисные помещения.
- Офисные здания в Ньюарке, которые были преобразованы в квартиры: Walker House , Eleven 80
Строительство нового квартала на большом заброшенном участке
Иногда один объект недвижимости с очень большой площадью — e.г. заводской комплекс, склад, поле для гольфа, офисный парк в пригороде или торговый центр — станут экономически устаревшими и опустеют, имея мало шансов на привлечение новых жителей. Если существующие здания с трудом поддаются адаптивному повторному использованию, для застройщика может быть более целесообразным просто полностью снести старый землепользование и рассматривать землю как чистый лист для строительства, что составляет целый новый район. Если это делается в контексте окружающей среды, которая в значительной степени зависит от автомобилей, этот чистый холст может даже предоставить возможность создать многофункциональный городской центр в муниципалитете, в котором раньше его не было, хотя такая ситуация может привести к самоуправлению. содержал капсулу «модульного урбанизма» с ограниченной связью с прилегающей застройкой.(Пригородные, ориентированные на автомобили землепользования часто проектировались так, чтобы иметь ограниченные точки доступа к их окрестностям и из них, поэтому подключение может быть затруднено постфактум.) Если это делается в контексте окружающей уличной сети с хорошей связью, Существующая сеть может быть расширена на реконструируемую собственность, создавая новые автомобильные и пешеходные связи и позволяя более короткие местные поездки.
Некоторые примеры включают:
- Станция Wesmont в Вуд-Ридже преобразовала территорию бывшего завода по производству самолетов Curtiss-Wright в новый район, ориентированный на транзитные перевозки, вместе с новой станцией пригородной железной дороги NJ Transit
- East Brunswick планирует создать новый центр города на месте устаревшего торгового центра
- Район по адресу 1515 Проект в Парсиппани объединит жилые и торговые объекты, соединенные внутренней пешеходной сетью улиц, на месте бывшего офисного парка
Пустой завод General Motors в Юинге расчищен, чтобы освободить место для нового Центр города Юинга
Общей темой, объединяющей эти проекты, является повторное использование — повторное использование зданий, повторное использование земли, повторное использование инфраструктуры, — что превращает «перепланировку» в «перепланировку».«Каждый раз, когда новые жители или предприятия могут быть поглощены в месте, которое уже было застроено — будь то адаптивные изменения существующих зданий или строительство новых зданий на земле, которая ранее использовалась для чего-то другого, — это превращается в неосвоенную землю в каком-то другом месте. место, которое не требует урбанизации для размещения этих жителей и предприятий, тем самым замедляя темпы использования Нью-Джерси оставшихся открытых пространств. Это также обычно означает, что новая застройка может использовать преимущества уже существующей инфраструктуры — дороги, линии электропередач, водопроводные и канализационные трубы — избегая затрат на расширение инфраструктуры на неосвоенную территорию.
Редевелопмент — это не просто избежание затрат, связанных с новой застройкой на ранее неосвоенных землях. Часто это также может представлять возможность для внесения дополнительных улучшений в существующую застроенную среду, в которой расположен проект перепланировки, путем обновления архитектурных особенностей существующего здания или введения типа здания или гражданской функции, которые ранее отсутствовали, или добавления к разнообразие жилищного фонда города, или создание пешеходных переходов и удобств, чтобы сделать район более проходимым, или обеспечение необходимого городского открытого пространства, или предоставление возможности большему количеству людей жить рядом с общественным транспортом и сократить их вождение и владение автомобилями.А когда нежилое здание приспособлено для использования в жилых помещениях или когда бывшее промышленное использование земли очищается и заменяется новым жилым комплексом, рост населения может происходить без вытеснения существующих жителей, что часто вызывает озабоченность в городских районах с высоким спросом. земли под застройку не осталось. Редевелопмент — это способ добавить новое жилье в застроенные районы, помогая ослабить повышательное давление на цены на жилье. Он может осуществить изменение численности населения через чистое добавление новых, а не за счет замены давних жителей новыми.
Какую бы форму она ни приняла, перепланировка может одновременно улучшить условия жизни существующих застроенных территорий, в то же время позволяя другим землям оставаться незастроенными. Реконструкция будет важным инструментом для муниципалитетов Нью-Джерси, чтобы вернуться к экономическому возрождению. New Jersey Future будет продолжать сотрудничать с городами по всему штату, чтобы создавать более сильные и интегрированные места.
1 Данные DEP составлялись с нерегулярными интервалами с 1986 года, с точками данных за 1986, 1995, 2002, 2007, 2012 и 2015 годы
2 Процент застройки рассчитывается как отношение освоенных акров к общему размеру застроенных акров, где застроенные земли — это сумма 1) уже освоенных земель и 2) неосвоенных земель, которые все еще доступны для застройки.Он отвечает на вопрос: «Сколько из того, что можно разработать, было разработано?» Исследователи из университетов Роуэна и Рутгерса оценивают площадь земель, которые еще доступны для застройки, путем наложения данных DEP Land Use / Land Cover из других источников данных, которые описывают земли, которые были постоянно сохранены или регулируются иным образом и не могут быть освоены. «Доступные» земли — это то, что остается, когда неосвоенные и уже освоенные земли отфильтровываются.
3 Среди базисных годов данных, для которых были подготовлены данные о землепользовании / земном покрове DEP, 2007 год ближе всего совпал с Великой рецессией.