Проект перепланировки нежилого помещения
Проект перепланировки – это составляемый проектной компанией документ, в котором на основании технического задания заказчика отражается будущее переустройство помещений для согласования в различных инстанциях. Разрабатывать довольно сложный в техническом отношении проектный документ могут только организации, имеющие сертификат СРО и лицензию.
Для чего он нужен?
Перепланировка нежилого помещения нередко требуется для предпринимательской деятельности, чтобы улучшить условия использования нежилого помещения или изменить его функциональное назначение, скорректировав параметры под профиль и законодательные нормы. Проект перепланировки нужен для обеспечения безопасности конструкциям и зданию, в котором будет проходить ремонт, а также для подтверждения законности перепланировки.
Проект необходим, если подразумеваются следующие работы:
- снос перегородок между помещениями;
- изменение инженерных коммуникаций;
- перенос и оборудование вспомогательных элементов:
- балконов, лоджий; затрагивание несущих конструкций;
- внесение изменений в конструкцию пола.
Процесс переустройства нежилых помещений в отдельно стоящих зданиях регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, помещений в жилых домах – Жилищным кодексом.
ПРОЕКТ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ- ТРЕБОВАНИЯ, ОБРАЗЕЦ И СОСТАВ ЧЕРТЕЖЕЙ.
Ниже мы рассмотрим минимальный состав чертежей проекта перепланировки нежилого помещения, а также требования к их оформлению. Следует отметить, что проект перепланировки оформляется на любое нежилое помещение: это может быть проект перепланировки небольшого офиса или же проект перепланировки целого здания. Также следует отметить, что по требованиям Жилищной инспекции все планы помещений должны выполняться в масштабах 1:50 или 1:100. Проект перепланировки нежилых помещений должен иметь следующий состав:
- ТИТУЛЬНЫЙ ЛИСТ
На титульном листе обязательно указывают адрес объекта и шифр проекта, ставится печать организации, подписи непосредственного исполнителя проекта и ГИПа или Генерального директора.
2. ОБЩИЕ ДАННЫЕ.
Здесь указывается список листов проекта, описывающих его состав, список прикладываемых к проекту приложений, а также нормативные акты, на оносвании которых он выполнен. К прилагаемым документам относятся инвентаризационные планы БТИ, свидетельство о допуске СРО, фотомонтажи и ситуационный план (при затрагивании фасадов при перепланировке) и т.д. Также лист общих данных содержит в нижнем левом углу обязательство в том, что проектная документация на нежилое помещение разработана в соответствии с требованиями действующих норм и правил строительного проектирования, соответствует экологическим, санитарно-гигиеническим и противопожарным нормам.
3. ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА К ПРОЕКТУ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
В пояснительной записке подробно перечисляются планируемые при ремонте мероприятия, указания по изготовлению конструкций и порядку производства работ, решения по противопожарной безопасности помещений и так далее.
4. ПЛАН НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ДО ПЕРЕУСТРОЙСТВА
План нежилых помещений до перепланировки должен отражать именно ту планировку, которая указана в инвентаризационных планах (документах БТИ) на помещение, а также дополняться перечнем помещений с указанием их площади, которые также берутся из экспликации БТИ:
Лучше всего на планах проставлять только те размеры, которые указаны в БТИ, и не ставить лишние, чтобы у проверяющих чиновников было как можно меньше возможностей для выискивания их несоответствий. К сожалению, техники БТИ довольно часто совершают ошибки при составлении инвентаризационных планов, а ведь он является отправным документом для согласующих органов. Поэтому в таких случаях за решением проблемы необходимо обращаться к начальнику территориального бюро технической инвентаризации, обычно они идут навстречу.
5. ПЛАН ПОМЕЩЕНИЙ ПОСЛЕ ПЕРЕУСТРОЙСТВА
Данный лист должен отражать все изменения, произошедшие в планировке помещения при его переустройстве относительно исходного инвентаризационного плана: сносимые перегородки, воздвигаемые перегородки, их материалы и толщину, расположение новой сантехники, устройство лестниц, проемов и т.д. На планах отмечаются минимальное количество размеров, позволяющие лишь однозначно определить положение новых перегородок. Приводится экспликация всех комнат с указанием их назначения и площади. Также следует помнить, что помещение без окон и естественного освещения не может называться кабинетом. Представленные листы должны присутствовать в любом проекте перепланировки нежилых помещений. Приведенными ниже чертежами проект дополняется по мере необходимости в зависимости от конкретного случая.
6. ПЛАН ПОМЕЩЕНИЙ С РАССТАНОВКОЙ ИНЖЕНЕРНОГО ОБОРУДОВАНИЯ
Здесь показывается расположение инженерных коммуникаций внутри помещения, а именно: стояки горячего и холодного водоснабжения, канализационные стояки и стояки отопления, вентиляционные шахты. Сама сложная система разводки приточно-вытяжной вентиляции внутри помещения не показывается, так как она не отображается на планах БТИ. Строго говоря, все перечисленные выше коммуникации не указываются на инвентаризационных планах БТИ помещения и, в целом, изменение их положения не относится к перепланировке. Более того, по той же причине отследить инспекторам такое изменение очень сложно, так как у них нет документа, отражающего их исходное положение кроме технического заключения на перепланировку выполняемого чаще всего той же организацией, которая делала и проект. Таким образом, существующее расположение коммуникаций отмечается в техническом заключении, а его изменение уже показывается на данном листе проекта. По факту, инспекторы на приёмке практически не проверяют расположение этих коммуникаций, так как они не указываются в БТИ, останавливая внимание лишь на конфигурации перегородок, несущих стен и расположении сантехнических приборов.
7. ЭКСПЛИКАЦИЯ ПОЛОВ
Если при переустройстве затрагиваются конструкции полов, то проект перепланировки должен содержать соответствующую экспликацию полов. Экспликация показывает какая конструкция пола будет выполнена в каждой комнате, перечисляет материалы этой конструкции и их толщину. Иногда к экспликации прилагается план полов, когда в одном помещении планируется два разных типа полов. Мокрые помещения (уборные, душевые, санузлы, моечные и т.д.) обязаны содержать в конструкции полов гидроизоляцию.
8.УЗЕЛ УСТРОЙСТВА ГИДРОИЗОЛЯЦИИ В МОКРЫХ ПОМЕЩЕНИЯХ
Экспликация полов должна дополняться соответствующей схемой устройства гидроизоляции в мокрых помещениях. Гидроизоляцию необходимо заводить на стену. Также в соответствии с п.4.11 «Технического требования и правил проектирования, устройства, приемки, эксплуатации и ремонта (в развитие СНиП 2.03.13-88 «Полы») уровень пола в туалетных и ванных комнатах должен быть на 15 — 20 мм. ниже уровня пола в смежных помещениях либо помещения должны быть разделены порогом
9.КОНСТРУКТИВНЫЕ РЕШЕНИЯ
При затрагивании несущих конструкций (устройство проема, расширение проема, частичный демонтаж и т.д.), а также при устройстве пандусов, лестниц, дебаркадеров, навесов и т.д. проект должен содержать конструктивные решения по данным объектам. Эти чертежи могут оформляться как в отдельный альбом марки «КР», так и вставляться в альбом архитектурных решений, который тогда уже принимает марку “АС”.
10. ФОТОМОНТАЖИ
При затрагивании фасадов здания в проект добавляют фотомонтажи для согласования с архитектурно-планировочным управлением. Также проект перепланировки нежилого помещения в зависимости от самой перепланировки может содержать следующие разделы: Технологические решения (ТХ) при перепланировке продовольственного магазина, кафе, столовой и т.д. Водопровод и канализация (ВК) при устройстве новых санузлов и мокрых помещений. Отопление и Вентиляция (ОВ) при затрагивании систем вентиляции.
Проект перепланировки нежилого помещения – ООО «Согласие-СПб»
Перепланировка нежилого помещения — изменение его параметров относительно документации БТИ, таких как изменение конфигурации стен и перегородок, устройство или закладка дверных проемов, перестановка сантехнического оборудования, и т.д.
Для согласования перепланировки необходимо изготовить проектную документацию и получить положительные заключения госструктур.
Проектная документация включает в себя:
- Проект перепланировки / переустройства,
- Техническое заключение, выполненное на основании обследования,
- Проект реконструкции фасада здания, например устройство отдельного входа.
Проект перепланировки и переустройства нежилого помещения, в зависимости от его функционального назначения (общепит, медицинское, учрежденческое, бытовые услуги и т.д.), а так же от самой перепланировки, может включать в себя дополнительные разделы:
- ОВ (отопление и вентиляция),
- ВК (водоснабжение и канализация),
- КР (конструктивные решения),
- ЭО (электрооборудование),
- ТХ (технология).
Проект перепланировки
Наша компания имеет все необходимые документы СРО для осуществления деятельности по изготовлению проектной документации, к которой мы обязательно прикладываем договор на авторский надзор и акты скрытых работ.
В штате компании — инженеры-проектировщики с многолетним стажем работы по обследованию и проектированию. Каждый год мы проходим проверку саморегулируемой организации, выдававшей допуск СРО, и подтверждаем профессионализм наших специалистов.
Мы поможем не только разработать проект перепланировки, но и пройти согласование в административных инстанциях, получить новые документы БТИ, а также внести изменения в ГКН и ЕГРП с учетом произведенных изменений.
Разработка проекта перепланировки нежилых помещений
Перепланировка нежилого помещения осуществляется с целью повышения удобства его эксплуатации и функциональности отдельных частей. Часто нежилые пространства переоборудуют под офисы, склады, предприятия общепита, салоны красоты, медицинские центры. Перепланировка может включать в себя организацию отдельного входа, совмещение/объединение помещений с организацией проема в несущей стене, расширение площади одной из комнат помещения за счёт другой, вертикальное объединение с цокольным/подвальным этажом.
Для получения коммерческого предложения со стоимостью и сроками согласования перепланировки нежилого помещения, необходимо выслать нам план БТИ на нежилое помещение (при отсутствии план отражающий состояние до ремонта) и план после перепланировки (можно нарисовать на плане БТИ). Наша почта [email protected].
Стоимость согласования перепланировки нежилого помещения
По нашему телефону +7-495-646-20-80 вы можете задать ваши вопросы и получить помощь в согласовании перепланировки.
Как происходит оформление разрешения на перепланировку нежилого помещения
- Сбор и подготовка документации: выписка из ЕГРН, согласия/доверенности от собственников, поэтажного плана, экспликации, формы А1, формы №5 БТИ. Когда собственником является юридическое лицо, требуются копии правоустанавливающей документации. Если здание находится в собственности Департамента Имущества Города Москвы – требуется заверенные нотариусом копии правоустанавливающих документов, справка из ДИГМ о не возражении проведения перепланировки.
- Обследование помещения нашим инженером, разработка проектной документации.
- Далее, если объект расположен в нежилом здании, регистрируем перепланировку в БТИ и ГУП «ГлавАПУ» ; в жилом доме – в МЖИ предварительно получив Экспертное заключение ФБУЗ ФЦГиЭ и подготовив проектное решение изменения части фасада в ГУП «ГлавАПУ» при производстве работ с затрагиванием фасада здания.
- После утверждения и согласования проекта перепланировки нежилого помещения с инстанциями и получения Распоряжения на перепланировку можно приступать к ремонтным работам.
- По окончании ремонта в течение 20 дней подписывается Акт о завершенном переустройстве. К этому моменту наши сотрудники подготавливают акты на скрытые работы и осуществляют авторский надзор, заполняют журнал производства работ, заверяют выписки СРО на проектные и строительные работы при необходимости.
Обратите внимание: если перепланировка включает в себя изменение фасада здания, обустройство дополнительных входных групп, то необходимо согласование с жильцами (с составлением протокола собрания) и архитектурными организациями города – ГУП «ГлавАПУ» и Москомархитектурой. Также может потребоваться составление проекта приспособления к современному использованию Москомнаследием, если здание является памятником архитектуры.
ООО «Мостройпроект» сотрудничает с ведущими компаниями:
Пример перепланировки нежилого помещения
До переустройства:
План демонтажа и возведения конструкций:
После переустройства:
При перепланировке нежилых помещений очень важно выбрать компанию, которая действительно может согласовать проект. К нам часто обращаются клиенты, которые платят аренду уже более 6 месяцев, но так и не получили разрешение на перепланировку. Сэкономив на подрядчике можно потерять в несколько раз больше, чем стоимость наших услуг.
Для получения коммерческого предложения звоните +7-495-646-20-80.
Проект перепланировки нежилых помещений
Согласование перепланировок, как нежилых, так и жилых помещений (предусматривающее разработку проекта) проходит в едином порядке, установленном Жилищным Законодательством в соответствии с нормами и правилами, используемыми при проектировании квартир (Постановление Правительства Москвы № 508ПП, СП 20.13330.2011 «Нагрузки и воздействия», ГОСТ Р 21.1001-2009 «Система проектной документации для строительства. Общие положения», и МГСН 3.01-01 «Жилые здания»).
Разработкой проекта перепланировки нежилого помещения должны заниматься исключительно проектные организация с допуском СРО или Автор проекта дома.
Разрешение на перепланировку собственник может получить в Мосжилинспекции, которая занимается также приемкой квартиры после перепланировки и контролем работ по переустройству помещения.
Если предполагаемые переустройство и перепланировка нежилого помещения подразумевают реконструктивные работы с затрагиванием фасадов или устройством отдельного входа, необходимо получить разрешение от Архитектурно-Планировочного управления.
В зависимости от сложностей предполагаемых изменений — согласование может проходить в уведомительном порядке, или с разработкой проекта.
Проект перепланировки нежилого помещения разрабатывается при:
Любом затрагивании несущих стен; Будь то: устройство проемов, установка дверных блоков, изменение формы оконных/наружных дверных проемов
Монтаж лестниц
Монтаж перегородок и стен, с последующим увеличением нагрузки на перекрытия
Затрагивание и изменение конструкции полов
Перестановка радиаторов отопления и сантехприборов
Установка оборудования, требующего присоединения дополнительной электромощности к общедомовым сетям (увеличение количества отопительных приборов)
Устройство сантехоборудования
Затрагивание внешнего фасада здания, подразумевающее установку кондиционеров и внешних антенн.
Разработке проекта перепланировки нежилого помещения предшествует предварительное инженерное обследование объекта перепланировки на предмет допустимости планируемых изменений конфигурации помещения; с выдачей ТЗ о состоянии и несущей способности конструкций здания.
Техническое заключение о состоянии и несущей способности здания, фото:
Для разработки проекта перепланировки собственнику потребуется:
Проект переустройства и перепланировки нежилых помещений включает в себя:
Характеристику здания–описание объекта перепланировки (конструктивную схему, информацию о: наружных/внутренних стенах, внутренних опорах, перекрытиях, системе вентиляции).
Общие данные (этажность, площадь в т.ч жилая, количество помещений).
Архитектурно-строительные решения (проектные решения, мероприятия по переустройству помещения)
Инженерное оборудование (описание предприятий, предусмотренных проектом, и действующей системы инженерных коммуникаций).
Если разбирать детальней, то проект перепланировки нежилого помещения включает в себя:
- Результаты обследования наружных внутренних стен;
- Результаты обследования кирпичных столбов;
- Результаты обследования перекрытий;
- Результаты обследования инженерных систем.
— Выводы и рекомендации (описание общего состояния перекрытий, внутренних опор, инженерных систем; влияния осуществленного переустройства на несущую способность, эксплуатационные качества и общую пространственную жесткость здания).
— Противопожарные мероприятия.
— Фотомонтаж и фотофиксация объекта перепланировки.
Перепланировка нежилого помещения
Основная цель перепланировки в нежилых помещениях – улучшение качества эксплуатации с изменением функционального использования помещений. В данном материале мы разберём как узаконить перепланировку нежилого помещения.
Для начала необходимо разграничить понятия перепланировки и переустройства.
В данном контексте перепланировка нежилых помещений подразумевает под собой изменение расположения комнат, их ликвидацию относительно технической документации (поэтажных планов БТИ и экспликаций), расширение площади одного помещения за счет другого.
В случае изменения рода деятельности организации или переоборудования нежилого помещения с целью функционального использования его определенным образом (под офис, салон красоты, бар ресторан, кафе и пр) мероприятия по переустройству часто сопряжены, не столько изменением существующей планировки комнат, сколько необходимостью, к примеру, установки дополнительного сантехоборудования, перемонтажа существующего, установкой дополнительных отопительных приборов, подводки трубопровода и др.
Пример поэтажного плана и экспликации:
Однако, в любом случае согласно Закону действующего Жилищного Законодательства «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» в любом случае должны сохраняться общие технико-экономические параметры объекта перепланировок.
При изменении конфигурации помещений, возможно два варианта:
- Перепланировка планируется в отдельно стоящем нежилом здании. (согласуется в БТИ)
- Перепланировка планируется на первом этаже жилого дома. (согласуется в жилищной инспекции)
Согласование не потребуется в случае проведения:
- Косметической отделки помещений (покраска, оклейка обоями, оштукатуривание и т.д.).
- Установки/демонтажа встроенной мебели, не обозначенной в документах БТИ.
- Замены сантехоборудования на аналогичное по габаритам и расположению.
Пример проектной документации:
Основным нормативно-правовым основанием для согласования перепланировки, являются:
- Постановление Правительства Москвы № 508 ПП, СП 20.13330.2011 «Нагрузки и воздействия»
- ГОСТ Р 21.1001-2009 «Система проектной документации для строительства. Общие положения»
- МГСН 3.01-01 «Жилые здания»
При перепланировке нежилого помещения расположенного в жилом доме, собственнику требуется получение разрешения на перепланировку от Мосжилинспекции.
В ряде случаев потребуется также разработка проекта приспособления к современному использованию, которое выдается Москомнаследием, если объект перепланировки относится к архитектурным памятникам.
Если здание, в котором планируется перепланировка, принадлежит городскому имуществу, то потребуется разрешение Департамента имущества города.
При затрагивании фасадов зданий, для устройства дополнительного входа необходимо заключение ГлавАПУ.
Примеры поэтажных планов нежилых помещений:
Мосжилинспекция может отказать в выдаче распоряжения на перепланировку, также в случаях, когда не предусмотрены: звукоизоляция нежилых помещений, пандус, дополнительный пожарный выход.
Процедура и этапы согласования напрямую зависят от степени сложности мероприятий по перепланировке и переустройству.
К незначительным изменениям можно отнести:
- снос и демонтаж ненесущих перегородок (устройство проемов, установка дверных блоков).
- замоноличивание дверных проемов в ненесущих перегородках.
- замена или установка дополнительного инженерного оборудования без затрагивания стояков канализации, горячего /холодного водоснабжения и пр.
В данном случае для согласования проекта перепланировки нежилого помещения потребуется подготовить следующую документацию:
- Правоустанавливающие документы на помещение (свидетельство о праве собственности)
- Поэтажный план с экспликацией (выписка из технического паспорта по формам 1А и справку о техническом состоянии по форме 5)
Также возможно потребуется согласовать проект в СЭС, Роспотребнадзоре, ДЭЗе, Гопожарнадзоре и Мосэкспертизе.
Выписка из технического паспорта по формам 1А и справка о техническом состоянии:
Мероприятия по переустройству, требующие составления проекта:
- Затрагивание несущих стен.
- Устройство лестниц.
- Демонтаж перегородок и стен с увеличением нагрузки на перекрытия.
- Изменение конструкции полов.
- Установка дополнительного оборудования, увеличивающего нагрузку на общедомовые сети и пр.
В данном случае потребуется разработка проекта перепланировки нежилого помещения, согласование же можно провести после предварительного обследования конструкций здания на допустимость планируемых изменений и получения Технического Заключения о состоянии и несущей способности конструкций здания.
Проект перепланировки должен быть разработан проектной организацией с допуском СРО.
После получения разрешения на перепланировку и проведения ремонтно-строительных работ Мосжилиинспекцией и эксплуатирующей организацией проводится комиссия по принятию объекта перепланировки с оформлением Акта о завершенном переустройстве и перепланировке.
Согласование перепланировки нежилого помещения — 2020 Москва
К перепланировке, проводящейся в нежилом помещении, следует отнести любые изменения, проводимые как в архитектурном, так и в инженерном плане. Если текущая перепланировка не соответствует той, что прописана в техническом или кадастровом паспорте объекта, то ее следует согласовать. Иначе все изменения должны быть устранены, а автор незаконной перепланировки должен выплатить значительный штраф. Если же провести согласование, то объект нежилой недвижимости получит новые паспорта, в которых все проведённые изменения будут отмечены.
Перепланировка помещения может включать в себя следующее:
Выполнение данных работ в Москве и Московской области требует предварительного согласования и обращения в соответствующие инстанции, т.к. только в этом случае все произведённые изменения будут признаны законными.
Как правило перепланировка нежилого помещения необходима для более рационального использования пространства: в офисе, в магазине, торговом центре, помещении ресторана, складских и производственных помещениях.
Согласование перепланировки нежилого помещения представляет собой сложный процесс как со стороны проектирования, так и со стороны получения заключения различных инстанций и служб. Такие требования обусловлены в первую очередь безопасностью людей. Несмотря на то, что эти объекты относятся к нежилой недвижимости, в них бывает гораздо больше людей. Это и постоянное место работы, и посетители и т.д. В случае нарушения пожарных или санитарных норм большое количество людей подвергается риску. Этим обусловлен и тот момент, что согласовать перепланировку ресторана гораздо труднее, чем перепланировку офиса. Сложнее всего согласовать перепланировку медицинского учреждения, так как к нему применяются практически все существующие нормы и правила, каждому из которых необходимо соответствовать.
В процессе проектирования перепланировки важно учитывать все имеющиеся нормы, как строительные, так и санитарные, противопожарные и т. д. Кроме того, в дополнение к обычной проектной документации могут понадобиться дополнительные проекты: вентиляции, кондиционирования, водоотведения и водоснабжения, технологии и многие другие. В зависимости от предназначения помещения, дополнительные разделы могут быть самыми разнообразными.
Сбор исходной документации
При проведении перепланировки нежилого помещения запрещается:
Сбор документов для реализации проекта перепланировки помещения представляет собой процесс трудоемкий и длительный, если заниматься им самостоятельно. Самым оптимальным решением для прохождения всех этапов, а также минимизации затрат и рисков, станет обращение к профессионалам. Квалифицированная помощь в юридических вопросах поможет избежать различных «подводных камней» на пути к нужному результату.
Стоимость согласования перепланировки помещения и сроки принятия решения зависят от следующих факторов:
Нужна консультация? Остались вопросы?
Обратитесь к нам и получите квалифицированную консультацию по вопросам, связанным с ценой на согласование перепланировки помещения, а также по вопросам оформления перепланировки помещения!
Оставьте заявку на бесплатную консультацию прямо сейчас!
согласование проекта и правила реконструкции
Далеко не все представители бизнеса имеют возможность сразу купить или арендовать идеальное офисное или другое коммерческое пространство, полностью адаптированное для выполнения поставленных задач.
Намного чаще приходится выбирать максимально доступные помещения и заниматься их благоустройством. Во многих случаях возникает необходимость перепланировки, а такие работы надо обязательно проводить по всем правилам и согласовывать изменения с государственными органами.
В рамках сегодняшней статьи мы поговорим о том, когда нужно получать разрешительные документы, и как происходит процедура согласования перепланировки в жилых и нежилых помещениях.
Распространенные варианты изменений
На самом деле, вариантов перепланировки нежилого помещения, которые используют предприниматели, не так уж много. Чаще всего возникает потребность в расширении полезной площади, либо в объединении помещений, в изменении их предназначения. Например, в целях оптимизации может потребоваться перемещение санитарно-технической зоны в другое место, изменить расположение дверных проемов, установить кондиционеры, стеллажи, какое-либо громоздкое оборудование или оснащение.
Стоит помнить, что если нет официального разрешения на перепланировку, изменение конфигурации помещения считается нелегальным, и это чревато проблемами с законом.
Собственно, самовольно изменить можно только то, что не меняет проекта внутреннего обустройства, например, изменить цвет стен, обновить отделку и встроенную мебель, заменить сантехнику и прочие инженерные коммуникации.
Перепланировка, переустройство или реконструкция
Перепланировку, под которой подразумеваются масштабные конструктивные изменения, не стоит путать с переустройством, то есть – с внесением незначительных поправок в существующую схему обустройства помещения. Таким же образом перепланировка отличается от реконструкции здания, когда проводятся капитальные работы, предполагающие значительные перемены с затрагиванием несущих стен (которые при остальных видах модернизации должны оставаться неприкосновенными).
Все это разные понятия с точки зрения законодательства, однако, каких-либо разграничений, связанных с изменениями в конфигурации жилых и нежилых помещений, нет.
Законодательные требования, ответственность
Есть определенные правила и нормы, соблюдение которых в процессе перепланировки является обязательным, это:
• нормативно-правовые требования;
• строительные нормы и правила;
• санитарно-гигиенические нормы.
Таким образом, планируемые изменения требуют подтверждения сразу в нескольких инстанциях, а значит, придется позаботиться о получении разрешительной документации самостоятельно или прибегнуть к помощи структур, которые оказывают подобные услуги (например, проектные компании). Законное проведение перепланировки, равно как и привлечение квалифицированных специалистов является залогом того, что помещение не придут в негодность вследствие непрофессиональных или необдуманных действий, и любые риски будут сведены к минимуму.
При возникновении неприятных неожиданностей (разрушение или ослабление несущих конструкций здания) ответственность будет нести организация, выдавшая разрешение, если, конечно, все работы проводились в строгом соответствии с планом. Именно по этой причине, как показывает практика, получить разрешительные бумаги на небольшую перепланировку нежилых пространств легче, чем заручиться согласием на масштабные изменения.
Когда нужно согласование: что говорит законодательство?
Разрабатывая перепланировку нежилого коммерческого помещения, прежде всего, рекомендуется внимательно изучить УК РФ и в особенности 25 статью, где прописаны базовые термины, перечень необходимых документов, распределение ответственности при проведении работ по переустройству и перепланировке. В частности, там содержатся базовые изменения в нежилых помещениях, которые обязательно надо узаконить. Итак, согласований не избежать, если:
• площадь помещения расширяется за счет сноса или перемещения стен;
• планируется возведение новых стен или капитальных перегородок;
• есть необходимость убрать или переместить двери и окна;
• планируется монтаж нового инженерно-технического оснащения;
• одно большое помещение переделывается в несколько небольших;
• нужна ликвидация или, наоборот, монтаж лестниц;
• необходимо перенести санитарное помещение;
• предполагается изменение конструкции потолка и пола;
• требуется подключить коммуникационные сети;
• планируется монтаж оборудования, которое необходимо подключать к коммуникационным сетям.
Кроме того, стоит обратиться к Градостроительному кодексу и изучить временный регламент согласования проектной документации. Нередко местные власти накладывают свои ограничения, поэтому для уточнения полного перечня стоит обратиться к специалистам и изучить локальные нормативные акты. Если планируется обычный косметический ремонт без какого-либо посягательства на опорные конструкции здания и без изменений существующего проекта, можно приступать к работам, не тратя время на согласования.
Когда радикальные преобразования уже начаты «нелегальным» способом, без предварительного согласования, перепланировку все равно придется узаконить, но уже через суд. Причем, вполне может оказаться, что узаконить изменения невозможно (нарушены строительные и прочие нормы), и владельцу придется возвращать объект к исходному состоянию.
Владельца могут оштрафовать, а в отдельных случаях и применить к нему более серьезные меры воздействия (лишение свободы), если, например, в результате работ произошло обрушение и пострадали люди.
Квалификация изменений
Чтобы органы, которые занимаются технической инвентаризацией, признали вносимые изменения именно перепланировкой, а не более сложной реконструкцией, важно указать, что в ходе изменения базовых параметров помещений фундаментальные конструкции затрагиваться не будут. Под таковыми понимаются, в первую очередь, несущие стены, удерживающие межэтажные перекрытия.
Есть и еще одно немаловажное условие – сохранение внешних параметров преобразуемого нежилого помещения. То есть, внутри можно всеми доступными средствами изменять конфигурацию пространства, но снаружи все должно оставаться неизменным, кстати, внешние коммуникации тоже должны остаться в исходном виде.
Перепланировка нежилого помещения в коммерческой зоне согласовывается по упрощенной процедуре, но когда предстоящие работы по модернизации классифицируются как реконструкция, для ее организации и осуществления надо иметь на руках разрешения местных органов, уполномоченных контролировать градостроительные вопросы в населенном пункте.
Упрощенная процедура: получение документов и регистрация изменений
Упрощенная процедура касается только перепланировки в нежилом здании. Если это офис в новостройке с изначальной свободной планировкой, проблем с согласованием перепланировки нежилого помещения вообще не будет — все пространство изначально подготовлено таким образом, чтобы собственник или арендатор смог обустроить его на свой лад.
За получением согласия в администрации и проектных организациях может обратиться как собственник нежилого помещения, так и арендатор, который будет действовать по доверенности. Крайне нежелательно начинать любые работы (как перепланировку, так и простой ремонт), не поставив в известность владельца помещения — он может не согласиться с изменениями, отказаться узаконить их и в судебном порядке вернуть все в исходное состояние. Да и на возмещение материального и морального вреда придется потратиться.
Чтобы сделать перепланировку нежилого пространства легитимной, надо изготовить проект (выполняется лицензированной проектной организацией) и согласовать его в администрации (отдел строительства и архитектуры), а затем отправиться в БТИ с заявлением. Мастера технической инвентаризации в оговоренное время приедут на объект, выполнят регламентные измерения и определят категорию работ. Затем, когда перепланировка уже выполнена, приемная комиссия сравнит чертежи и планировочные документы до начала работ и после их завершения, убедится в том, что выполненные работы не вышли за рамки проекта, и выдаст соответствующее заключение. В этом документе будут подробно описаны все работы, выполненные в помещениях, с указанием технических нормативов и строительных регламентов.
После этого документы сдаются в Росреестр, который зарегистрирует внесенные изменения. Как правило, чиновники Росреестра, которые будут впоследствии работать с этим документом, начинают читать заключение с финальной части, где указано, что все сделанное можно классифицировать как перепланировку, которая выполнена по правилам и не представляют угрозы для устойчивости, безопасности всего здания.
Перепланировка коммерческих объектов в жилых домах
Собственникам или арендаторам помещений в многоквартирных домах стоит запастись временем и средствами для длительной процедуры согласования. Этот процесс несколько более сложный, так как для начала нужно перевести, например, квартиру (или несколько) на первом этаже в нежилой фонд.
На старте согласовательного процесса необходимо подготовить проектную документацию и направить ее в органы строительства и архитектуры. Сначала в БТИ нужно получить техпаспорт, потом заказать разработку проекта перепланировки. Доверить выполнение проектных работ лучше лицензированным профессионалам, которые, к тому же, смогут предложить оптимальные варианты преобразований, согласование которых точно не вызовет проблем. Если конструктивные и инженерные изменения очень сложные (речь идет, скорее, о реконструкции), понадобятся одобрительные справки из других разных структур, возможно, потребуется проведение строительной экспертизы.
Собственно, такие документы помогут найти общий язык с жильцами дома, которые далеко не всегда приветствуют радикальные изменения, справедливо опасаясь за свой покой, безопасность и комфорт. А без согласия всех собственников квартир в подъезде, где планируется создать коммерческую зону, узаконить преобразования невозможно.
Следующий этап – согласование с пожарной инспекцией, санитарными службами, водоканалом и другими организациями и предоставление пакета документов в местную администрацию. Лишь после того, как все профильные чиновники подпишут соответствующие разрешения, можно приступать к работам, по завершении которых специальная комиссия примет отремонтированное помещение в эксплуатацию и выдаст соответствующий акт. Затем остается только зарегистрировать изменения в Росреестре.
Заключение
Самовольная перепланировка помещений для коммерческих целей в жилых домах грозит большими проблемами с законом, положение осложняется также возмущением общественности, которая может не позволить все узаконить впоследствии. Собственно, некоторые жильцы вполне могут потребовать через суд компенсацию какого-либо ущерба, что кардинально противоречит интересам владельца.
Поэтому лучше решить все согласовательные и документальные вопросы сразу, до начала проведения любых работ, чтобы потом спокойно работать, а при необходимости – без осложнений продать, обменять или сдать в аренду коммерческое помещение без риска понести административную ответственность.
Игорь Василенко