Реконструкция многоквартирного дома - 582 советов адвокатов и юристов

Краткое содержание:

1. Не могу кратко сформулировать вопрос президенту о незаконной реконструкции многоквартирного дома в котором я приобрела квартиру через юстицию по договору купли-продажи, не зная, что он незаконно реконструирован?

ответ юриста

1.1. А при чем тут Президент? Вы хотите, чтобы он всех отшлепал? Росреестр не всегда виноват в том, что кто-то умудрился зарегистрировать право собственности на самовольную постройку, а значит органы власти могут тут и не при чем оказаться.


ответ юриста

1.2. В данном случае нужно обращаться не президенту, а в районный суд по месту жительства с исковым заявлением о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии. Все эти письма президенту только бесполезная трата времени

либо обращайтесь в тот же районный суд с иском о расторжении договора купли-продажи дома.


ответ юриста

1.3. А каким боком тут президент он. что ли реконструкцию затеял? Я бы вам посоветовал с этим вопросом очно обратиться к юристу.


2. Образец написания разрешения от соседей по проведению работ по реконструкции многоквартирного жилого дома (долевая собственность)

3. При реконструкции многоквартирного дома на Петроградской Спб (25 квартир появляется 4 новых квартиры, хочу, чтобы новые квартиры отапливались индивидуальными газовыми котлами. Это возможно? Что делать?

ответ юриста

3.1. Нет, не предусмотрено в многоквартирном дл\оме.


ответ юриста

3.2. Это возможно, если есть техническая возможность установки котлов индивидуального отопления. Нужно заказывать технические условия.


Содержание

Росреестр

 В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации ( далее по тексту ГрК РФ) реконструкция объекта капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Самовольная реконструкция постройки имеет те же вышеуказанные признаки, что и самовольная постройка, связанные с самим объектом капитального строительства и не касающиеся земельного участка, на котором она расположена, т.е. произведенная без получения необходимых согласований и разрешений либо с нарушением градостроительных и иных строительных норм, и правил.
Вообще, особенностью самовольной реконструкции по сравнению с самовольным строительством является существование до проведения работ какого-то объекта, возведенного на законных основаниях и имеющего определенные технические характеристики, отраженные в параметрах кадастрового учета.
Итак, с учетом того что в отношении объекта капитального строительства можно выполнить разные виды работ, влекущие изменение его технических характеристик, тогда наиболее важным вопросом здесь является: а выполнение каких работ будет признаваться реконструкцией и требуют ли такие работы получения соответствующего согласования на реконструкцию объекта?

Из системного толкования действующих норм можно сделать следующий вывод: если работы по изменению объекта не затрагивают его конструктивные и другие характеристики (пп. 4 п. 17 ст. 51 ГрК РФ), то на них не требуется получение разрешения на реконструкцию и разрешения на ввод в эксплуатацию, соответственно.
Надо отметить, что существующие термины "перепланировка" и "переоборудование" имеются только в Жилищном кодексе РФ (гл. 4 ЖК РФ) и именно там установлена разрешительная процедура применительно к таким работам, однако к реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, такие работы не относятся.
Рассматривая вопрос о последствиях самовольной реконструкции, обратим внимание на следующее. Основным последствием самовольной постройки является ее снос.
Однако для самовольной реконструкции такой вариант был бы явно несоразмерным допущенному нарушению, так как у лица был законно существующий объект и не соответствующими закону являются лишь внесенные в него конструктивные изменения.
В связи с этим Пленум ВС РФ N 10/22 от 29.04.2010 выработал позицию, что при самовольной реконструкции норма о сносе подлежит реализации как "приведение в предыдущее состояние", т.е. возвращение объекта в состояние "как было", когда он не был самовольным строением. Судебная практика такое толкование восприняло и успешно применяло (например, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.09.2018 по делу N А40-144203/16).
Однако по результатам внесения изменений в редакцию ст. 222 ГК РФ в самом законе появилось альтернативное последствие для самовольных построек - "приведение в соответствие с параметрами, установленными Правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом" (далее - приведение в соответствие с установленными требованиями).
Одновременно изменениями в ГрК РФ установлено, что в соответствии с п. 10 ст. 55.32 ГрК РФ приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями осуществляется путем ее реконструкции в порядке, установленном ГрК РФ.
Таким образом, возникает вопрос - заменяет ли вновь введенный в законе вариант "приведения в соответствие с установленными требованиями" существовавшую практику "приведения в предыдущее состояние" для самовольной реконструкции.
Для начала необходимо понимать, что эти две процедуры не являются идентичными. Так, при "приведении в предыдущее состояние" объект восстанавливает свои предыдущие характеристики, которые могут противоречить текущим установленным градостроительным требованиям, но в силу п. 4 ст. 85 ЗК РФ в неизмененном виде мог бы использоваться без ограничения срока. Более того, такое "приведение в предыдущее состояние" во всех случаях не осуществляется в форме реконструкции, так как заведомо невозможно получить на такие работы именно разрешение на реконструкцию (не соответствующее текущим установленным градостроительным требованиям).
Некоторые авторы считают, что если объект до реконструкции существовал правомерно, но уже не соответствовал действующему градостроительному регламенту, то собственник не может быть поставлен в ситуацию, когда по итогам устранения самовольной реконструкции его положение ухудшится (например, если здание было построено законно трехэтажным, а по действующему регламенту может быть только два этажа) - такой собственник должен обладать защитой, предоставленной ему п. 4 ст. 85 ЗК РФ, а значит, простое приведение в предыдущее состояние остается допустимым. Условно можно говорить о том, что "приведение в предыдущее состояние" есть "снос" тех частей и конструкций, которые были возведены самовольно.
Однако существует иная позиция, согласно которой установлено, что если законом установлен порядок приведения в соответствие как "соответствие установленным требованиям", то других вариантов приведения в соответствие уже быть не может. Такое толкование является более обоснованным, поскольку следует из системных норм ГК РФ и ГрК РФ и приводится в соответствие на основании соответствующих текущих решений и в текущий период времени.
Итак, можно сделать следующий вывод, что если имеется самовольная реконструкция объекта, которая подлежит приведению в соответствии с установленными требованиями, лицо, обязанное привести ее в такое соответствие, вправе:
1) привести объект в предыдущее состояние в случае, если оно не противоречит действующим нормативным требованиям;
2) привести объект в соответствие с действующими нормативными требованиями.
Таким образом, как указано в п. 28 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Постановлении Пленума ВАС РФ N 22, положения ст. 222 ГК РФ распространяются в том числе на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, т.е. такой объект, который имеет иные технические характеристики по сравнению с первоначальным объектом.
В случае обращения заинтересованного лица о сносе самовольно реконструированного недвижимого имущества суд обязывает лицо к сносу лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

ВС РФ о реконструкции помещения в многоквартирном доме

Поучительная история о том, что для реконструкции помещения в многоквартирном доме лучше заручиться согласием 100% собственников.

Сегодня мы расскажем, как Верховный суд разрешил спор об использовании общего имущества в МКД между собственниками и предпринимателем

Нарушение правил пользования общим имуществом МКД

С чего всё началось

Предприниматель выкупил квартиру в МКД и решил переделать её в парикмахерскую. Для этого он обратился в администрацию за разрешением и получил 75% голосов за создание входной группы на общем собрании собственников.

Но ⅔ голосов не хватило. Одна собственница выступила против создания парикмахерской и потребовала вернуть всё в исходный вид. Предприниматель отказался, потому что на руках у него было разрешение администрации и согласие большинства собственников. Собственница обратилась в суд.

Районный суд поддержал требование о сносе входной конструкции: признал разрешение на строительство недействительным и обязал предпринимателя снести пристройку.

Предприниматель оспорил решение районного суда в областном суде и выиграл. Собственница на этом не остановилась и обратилась в Верховный суд.

Необходимость определения состава общего имущества собственников помещений в МКД

Что решил Верховный суд

Верховный суд РФ встал на сторону собственницы. Он указал, что предприниматель и администрация города руководствовались ст. 36 ЖК РФ, в которой сказано, что общее собрание собственников может решать вопросы, связанные с:

  • реконструкцией МКД,
  • строительством пристроек,
  • предоставлением в пользование земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 46 ЖК РФ, для этого нужно заручиться поддержкой двух третей от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

Верховный суд РФ сказал, что это неправильно. Потому что пристройка для парикмахерской появилась на земельном участке многоквартирного дома, который входит в состав общего имущества.

Общим имуществом МКД собственники помещений владеют на праве общей долевой собственности. Спорный земельный участок предприниматель уменьшил за счёт пристройки. Уменьшать общее имущество МКД можно только с разрешения 100% собственников этого дома. Даже если один собственник не согласен с пристройкой входной конструкции, строить её нельзя.

Верховный суд РФ признал возведение пристройки незаконной несмотря на то, что разрешение выдала городская администрация. Областной суд, куда предприниматель подавал апелляцию, и администрация города были неправы, потому что неверно применили нормы права.

ВС РФ поручил областному суду рассмотреть дело заново. Это уже сделано и теперь предприниматель должен снести пристройку.

Земельный участок в составе общего имущества МКД

Что делать, если администрация ошиблась

Разрешение на реконструкцию – сложный и важный вопрос. Подразумевается, что городская администрация владеет полной информацией, когда и в каком случае его выдавать. Но администрация иногда ошибается.

Если выясняется, что разрешение на реконструкцию выдали незаконно, потерпевший имеет право через суд возместить расходы на строительство и снос. Администрация города оплатит их из своего бюджета (ст. 1069 ГК РФ).

В нашем случае у предпринимателя есть шанс получить компенсацию от городской администрации. Но пока иск в судах не зарегистрирован.

Выводы

Споры, связанные с использованием общего имущества в МКД, сложные и вечные. Поэтому важно знать, как их решает Верховный суд РФ. Чтобы в вашем доме не сложилась ситуация, как в сегодняшнем примере, следуйте этим простым правилам:

  1. Изучите полный состав общего имущества в МКД (ст. 36 ЖК РФ).
  2. Получите на ОСС 100% голосов, если реконструкция повлечёт уменьшение общего имущества МКД.
  3. Получите разрешение местной администрации.
  4. Если суд оспорил решение администрации, требуйте компенсации.

Эти советы вы можете применить и в обратной ситуации – когда нужно приструнить предпринимателя, незаконно построившего пристройку на придомовой территории. В таком случае проверьте протоколы ОСС и запросите разрешение администрации.

Провести общее собрание собственников и решить вопрос реконструкции гораздо проще с помощью сервиса «ОСС на 100%».

Реконструкция аварийного многоквартирного дома - 107 советов адвокатов и юристов

Краткое содержание:

1. У нас многоквартирный дом на 6 человек. Мы свою 1/6 часть выделили в натуре и начали строить дом. по документам в данный момент дом оформлен как недострой (часть жилого дома в стадии реконструкции). Остальную часть дома признали аварийной и хотят снести. Могут нас оставить одних и можно будет оформить дом, как отдельно стоящий?

ответ юриста

1.1. Так вы же говорите, что выделили.


2. Межведомственная комиссия признала многоквартирный дом аварийным, подлежащим реконструкции, а дальнейших действий нет, что делать.

ответ юриста

2.1. Требуйте расселения и предоставления безопасного жилого помещения

УДАЧИ ВАМ.


3. Проживаю в многоквартирном доме. На придомовой территории находится подпорная стена в аварийном состоянии. Снизу к стене пристроены строения другого домовладения. Произвести реконструкцию стены без сноса этих строений невозможно. Вопрос, кто должен инициировать их снос и в каком порядке.

ответ юриста

3.1. Если городские власти не обращают на данный факт внимания. Прокуратура не реагирует, то остается: Собственнику в судебном порядке установить юридический факт-аварийное состояние стены и опираясь на решение суда совершить действия по сносу стены либо ее реконструкцию.


Реконструкция квартиры в двухквартирном доме

Краткое содержание:

1. Хочу сделать реконструкцию своей квартиры в двухквартирном доме отдельно выделенными участками и отдельными входами, нужно ли получать разрешение на реконструкцию в администрации города.

ответ юриста

1.1. Нужно конечно, при любой перепланировке или переустройстве дома или квартиры получается разрешение. Для этого необходимо сделать проект в БТИ.


2. Хотим сделать реконструкцию квартиры в двухквартирном доме. Какие документы необходимы для этого?

ответ юриста

2.1. обращались ли вы в местный орган самоуправления? Есть ли у вас разрешение на реконструкцию/переустройство?


ответ юриста

2.2. Вам необходимо обратиться в местный орган самоуправления. А также получить разрешение на реконструкцию.


3. Такой вопрос.
Я являюсь собственником квартиры в двухквартирном доме, моямквартира в собственности, дом с 1961 г, которая квартира двухквартирного дома не приватизирована, проживает сосед, нет ни света, ни газа, квартира не приватизирована, находиться в ветхом состоянии. Квартира соседа находиться на балансе организации Лесхоза, как нам признать дом нуждающимся в реконструкции либо признать его ветхим? Куда нужно обратиться?

ответ юриста

3.1. В администрацию обратитесь, пусть решают, в случае отказа в суд.


ответ юриста

3.2. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47
"Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом"


Другие вопросы по теме

4. Мне нужна письменная консультация юриста, владеющего знаниями по вопросу "реконструкция 1 квартиры в двухквартирном доме с разными входами и участками". Письменная, чтобы я могла ее предъявить в ДАГИС города.

ответ юриста

4.1. Добрый день.

Мне нужна письменная консультация юриста, владеющего знаниями по вопросу "реконструкция 1 квартиры в двухквартирном доме с разными входами и участками". Письменная, чтобы я могла ее предъявить в ДАГИС города.
Вы можете написать мне в личные консультации и я Вам подготовлю ответ.


ответ юриста

4.2. Вы можете написать ваш вопрос в личные сообщения любому юристу или адвокату и мы обязательно вам поможем, составление письменных консультаций осуществляется на платной основе.


ответ юриста

4.3. Евгения. Если Вы внимательно ознакомились с правилами сайта, то должны знать, что личные и подробные (тем более письменные) консультации предоставляются на платной основе. Обратитесь к юристам в личных сообщениях, Вам окажут нужную помощь))


5. У нас есть разрешение на реконструкцию квартиры. Дом двухквартирный. Сделали пристрой к дому, продлив его на 4 метра. Капитальные стены не затрагивались. Сейчас пристрой нужно вводить в эксплуатацию. В БТИ сказали что нужно вносить изменение в тех план дома, а потом изменение в квартиру. Также сказали, что ещё нужно межевание участка и согласие соседей. Но когда брали разрешение на реконструкцию (2014 год) что разрешение от соседей не требуется. Ещё нужен проект дома.

ответ юриста

5.1. Смотрите ст. 51 Градостроительного кодекса РФ - там все указано, какие документы вам нужны для того что б узаконить пристройку,
согласие соседей необходимо в силу ст. 247 ГК РФ.


6. На балансе администрации состоит квартира двухквартирного дома, из этой квартиры расселили людей по программе аварийное жилье, собственники второй квартиры заняли квартиру администрации и произвели реконструкцию, теперь просят нас снять ее с баланса. На каком основании администрация может снять с баланса?

ответ юриста

6.1. "собственники второй квартиры заняли квартиру администрации и произвели реконструкцию, теперь просят нас снять ее с баланса", дом признан аварийным и подлежащем реконструкции или сносу? Оснований для снятия с баланса нет. На каком основании собственники заняли муниципальную квартиру? Почему их не расселили? Получали ли собственники разрешение на реконструкцию? Администрации следует вероятно обратиться в суд с иском о выселении из муниципальной квартиры и обеспечить расселение собственников из аварийного жилья.


ответ юриста

6.2. Реконструкция должна быть проведена и оформлена надлежащим образом. В итоге, на вновь созданное жилое помещение оформляется новый кадастровый паспорт, и вносятся сведения в ЕГРП, а сведения о бывших двух квартирах должны быть аннулированы в ГКН и ЕГРП. По указанным вопросам, обращайтесь в Росреестр и кадастровую палату.


ответ юриста

6.3. Заключите договор купли-продажи аварийного жилья. Продайте по кадастровой стоимости.


7. Произвели реконструкцию квартиры в двухквартирном доме. Сосед дал письменное согласие. Е№если сосед решит продать квартиру, может ли новый собственник оспорить это согласие (т.е. быть против произведенной реконструкции)?

ответ юриста

7.1. Нет, не может, если реконструкция будет узаконена в соответствии с законом.


ответ юриста

7.2. Нет, согласие оспорить не может. Но может предъявить вам иск в судебном порядке, в том случае, если произведенная реконструкция нарушила его права. Например, повредила его жилое помещение, и т.д.


8. Купил квартиру в двухквартирном доме земля в доле решил сделать пристройку для увеличения площади в администрации сказали что надо провести межевание, получить проект на реконструкцию жилого дома и согласие соседа. Иначе дом не зарегистрируют и пристройка будет не законной. Подскажите пожалуйста можно ли это обойти а если нет какие мне надо собрать бумаги что-бы потом не переделывать.

ответ юриста

8.1. Никак это не обойти. Вам все верно сказали.


9. Хотим сделать реконструкцию квартиры в двухквартирном доме на земле. Документы все собраны, участок отмежеванный, в собственности. Теперь от нас требуют все те же документы на соседний участок. Правомерно ли это? Подскажите пожалуйста, что нам делать в дальнейшем? Спасибо.

ответ юриста

9.1. Нет, неправомерно. Соседний участок не имеет никакого отношения к вашей квартире.



10. Мы собственники квартир в двухквартирном доме. В 2015 году провели независимую экспертизу, на днях подали все документы в городскую администрацию на исключение из программы аварийное жильё. Наш дом в хорошем состоянии но требуется ремонт кровли, можем ли мы рассчитывать на реконструкцию здания? И что для этого нужно сделать? Спасибо!

ответ юриста

10.1. Только комиссия может это решить по состоянию Вашего дома.


11. Мы собственники квартир в двухквартирном доме. В 2015 году провели независимую экспертизу, на днях подали все документы в городскую администрацию на исключение из программы аварийное жильё. Наш дом в хорошем состоянии но требуется ремонт кровли, можем ли мы рассчитывать на реконструкцию здания? И что для этого нужно сделать? Спасибо!

ответ юриста

11.1. Ждите решение комиссии.


12. Я жила в ведомственной квартире в двухквартирном доме. В 2007 году с согласия предоставившей квартиру организации сделала пристрой. Впоследствии квартиру передали в муниципалитет. Откуда я ее приватизировала, но по причине отсутствия документов на пристрой в договоре приватизации указали старую (до реконструкции) площадь. Возможно ли мне сейчас узаконить этот пристрой через суд и каким образом?

ответ юриста

12.1. Иск в суд о сохранении квартиры в переоборудованном виде, признании права собственности на ВСЮ квартиру

УДАЧИ ВАМ.


13. День добрый. Соседи не хотят межевать землю двухквартирного дома, а соответственно и платить за эту услугу. Квартиры приватизированы у них 4 собственника у нас двое. Межевание мне нужно для реконструкции квартиры по запросу архитектора. Что мне делать.

ответ юриста

13.1. ---оформить весь участок на себя одного. Если соседям это не нужно.


Консультация по Вашему вопросу

8 800 505-91-11

звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России

14. День добрый. Соседи не хотят межевать землю двухквартирного дома, а соответственно и платить за эту услугу. Квартиры приватизированы у них 4 собственника у нас двое. Межевание мне нужно для реконструкции квартиры по запросу архитектора. Что мне делать.

ответ юриста

14.1. Без их согласия отмежевать не сможете. Поэтому либо договариваться с соседями либо (как это часто бывает) брать на себя с их согласия расходы по межеванию и для них.


ответ юриста

14.2. Споры собственников подлежат разрешения в судебном порядке на основании ст. 304 ГК РФ.


15. День добрый. Соседи не хотят межевать землю двухквартирного дома, а соответственно и платить за эту услугу. Квартиры приватизированы у них 4 собственника у нас двое. Межевание мне нужно для реконструкции квартиры по запросу архитектора. Что мне делать.

ответ юриста

15.1. ---проводите межевание и оформляйте весь участок только на себя.


16. Имеется договор о приватизации квартиры в двухквартирном сельском доме от 18.06.1997 года. В 2004 году была произведена реконструкция с изменением внешних границ. Увеличена площадь с 50,9 кв.м до 72, кв.м. Сейчас отказано праве собственности. Законно ли это? Как решить проблему без суда? Адвокаты запрашивают баснословные суммы за ведение иска в суде.

ответ юриста

16.1. Для начала обжалуйте отказ.


ответ юриста

16.2. Может быть возможно без суда.
Необходимо увидеть отказ регпалаты. Знать оформлен ли земельный участок. Другие моменты.


ответ юриста

16.3. Елена, для того, чтобы вам ответить точно можно ли решить вопрос без суда, нужно естественно увидеть отказ и другие документы.


ответ юриста

16.4. Не понятно что вы имеете ввиду под словом отказ. Кто вам отказал? В вашем случае нужно зарегистрировать договор приватизации в рег. палате (Росреестр), затем можно заниматься узакониванием перепланировки.


17. Иркутская область. Возможно ли использовать средства маткапитала на реконструкцию квартиры (в собственности) в одноэтажном двухквартирном доме.

ответ юриста

17.1. Да можно использовать.


Реконструкция многоквартирного дома в Санкт-Петербурге
реконструкция фасада многоквартирного дома

Реконструкция многоквартирного дома (МКД) – необходимая услуга в случае, если объект не соответствует современным строительным требованиям и техническим стандартам. Такая работа включает изменения параметров объекта капитального строительства, а также замену или восстановление несущих конструкций.

Компания «Реал Эстейт» предоставляет полный комплекс услуг по реконструкции:

  • нежилого и жилого помещения;
  • газоснабжения и системы отопления;
  • балкона;
  • крыши;
  • фасада;
  • объектов в аварийном состоянии.

В нашем штате трудятся квалифицированные специалисты, которые выполнят любую сложную или нестандартную задачу. Многолетний опыт нашей команды служит гарантией того, что вы получите качественный результат в сжатые сроки.

Реконструкция многоквартирного дома осуществляется в особом порядке и должна учитывать градостроительный кодекс. Любые работы, выполненные без соблюдения требований законодательства, считаются самовольными постройками. То же самое касается и проектных решений, которые не были согласованы с надзорными органами и не получили положительного экспертного заключения.

Специалисты «Реал Эстейт» хорошо знакомы с требованиями к такой работе и всеми сложными нюансами. Мы выполняем реконструкцию в строго установленном порядке:

Ремонт и реконструкция МКД
  • Подготовительные работы. Это первый этап, который включает сбор и анализ исходных данных, планирование объема работ, составление и согласование технического задания.
  • Визуальное и инструментальное обследование. Далее мы проводим обследование элементов зданий с использованием современной техники.
  • Проектирование. На данном этапе мы создаем проект согласно техническому заданию, а также составляем смету и рабочую документацию.
  • Согласование проекта. Мы передаем документы в муниципальный орган для получения разрешения на реконструкцию.
  • Реконструкция. После согласования проекта наши специалисты переходят непосредственно к запланированным мероприятиям.
  • Сдача объекта в эксплуатацию. Это завершающий этап, на котором мы сдаем объект в эксплуатацию и передаем клиенту все необходимые документы.

Стоит учитывать, что каждый этап может отличаться, в зависимости от назначения объекта и требований клиента. Позвоните специалистам «Реал Эстейт», чтобы заказать реконструкцию многоквартирного дома в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Мы с удовольствием ответим на все ваши вопросы и рассчитаем предварительную стоимость услуги. Также вы можете воспользоваться услугой расчета онлайн на нашем сайте.

Реконструкция старого многоквартирного дома - восстановленные примеры и проблемы

Дата публикации: четверг, 25 января 2018 г.

Согласно информации Министерства земли, инфраструктуры и транспорта, согласно оценкам, число квартир старше 40 лет по всей Японии будет достигать 730 000 в 2018 году. По состоянию на 2013 год во всей Японии было только 183 случая. квартир перестраивается.Из-за большого количества квартир, нуждающихся в реконструкции, эта тема становится социальной проблемой.

Наряду со знакомством с проблемами, с которыми столкнутся в процессе реконструкции многоквартирного дома, мы предоставили несколько примеров квартир, которые были успешно восстановлены, а также рассмотрим альтернативный вариант продажи земли.


Причины отсутствия прогресса в реконструкции

Как мы уже указывали в предыдущей статье «Реконструкция старого японского многоквартирного дома - причина перестройки, планирования и разрешения», основной организацией, занимающейся процессом планирования и перестройки, является управляющая ассоциация, состоящая из владельцев квартир.Поскольку все в квартире имеют право голоса в строительстве, планы не могут двигаться вперед, если не будет согласия между всеми владельцами квартиры. Стоимость реконструкции включает в себя снос старого здания, а также стоимость строительства нового, что, естественно, будет очень дорогим.

Обычно считается, что реконструкция здания будет стоить около 10 000 000 - 20 000 000 иен за одну жилую единицу площадью 60 кв.м. Резервный фонд для ремонта, который все платили бы до сих пор, вероятно, был бы недостаточен для покрытия расходов на реконструкцию.Таким владельцам квартир придется платить дополнительные деньги в дополнение к резервному фонду, в который они платили в течение многих лет. Поскольку есть некоторые владельцы квартир, которые не могут позволить себе дополнительные расходы, очень трудно заставить более 4/5 владельцев квартир договориться о необходимости перестройки многоквартирного дома.


Примеры квартир, которые были успешно восстановлены

Рассматривая примеры действительно построенного многоквартирного дома, можно увидеть различные усилия, направленные на снижение каких-либо дополнительных затрат.Некоторые используемые методы - это использование площади пола здания, которая первоначально считалась непригодной для использования, из-за ограничений по отношению площади пола во время первоначальной постройки здания, или использование комплексной системы проектирования (система премии за коэффициент площади пола для строительства на неиспользованных объектах). земля).

В Японии соотношение площадей к полу является ориентировочной линией, которая ограничивает общую площадь жилой площади, которую вы можете иметь в здании, в зависимости от размера земельного участка. Например, если у вас есть участок земли площадью 200 м2, и он имеет ограничение в 400% по площади, вы можете построить здание, имеющее 800㎡ жилой площади.Если в будущем из-за изменения строительных законов соотношение площадей увеличится до 500%, вы сможете получить здание, имеющее 1000 м2 жилой площади.

По мере того, как лимиты растут, общий способ покрыть некоторые расходы на новое здание будет состоять в том, чтобы новое здание было построено больше и добавило дополнительные квартиры. Стоимость продажи этих квартир поможет снизить стоимость реконструкции на одного человека для нынешних владельцев квартир.


Пример 1: Сосновый гребень Азабу ⇒ Азабу Ичибейчо Хоумс

Этот первый пример успешного восстановления старого многоквартирного дома в Японии был достигнут по взаимному согласию владельцев квартир.Поскольку район, в котором находилось здание, являлся частью проекта реконструкции всего района, было разрешено увеличить соотношение площадей к зданию, что позволило им построить большее здание с дополнительными квартирами. Консультант, специализирующийся на перестройке, поощрял и помогал облегчить процесс, позволяя владельцам перестраивать свой многоквартирный дом по собственному планированию.

Местонахождение: Минато-ку, Токио
Площадь земли: 1129,3㎡

До: Азабу Пайн Гребень

Общая площадь: 3543.41㎡
Год завершения: 1972
Количество единиц: 47

После: дома Азабу Ичибейчо

Конструкция здания: железобетон 15 этажей 2 подвальных этажа
Общая площадь: 8697.83㎡
Год завершения: 2004
Количество единиц: 69

■ Ход восстановления

1994: начало планирования восстановления

2000: Создано соглашение владельцев для восстановления

2001: Подал иск против владельцев, которые не согласились, и примирился с ними.

2002: начата реконструкция в декабре

2004: завершено в октябре


Пример 2. Особняк Амаги Роппонги и гранат Хомат ⇒ Башня Атлас Роппонги

В этом примере эффективный план восстановления был реализован благодаря сотрудничеству двух соседних многоквартирных домов. Каждый из владельцев здания согласился на восстановление почти одновременно. Комплексная система проектирования была использована для увеличения соотношения площадей к жилой площади двух многоквартирных домов, что почти утроило число квартир в здании.С помощью средств от продажи дополнительных квартир, полученных в результате реконструкции, владельцы смогли собрать средства на стоимость нового здания, временное жилье в период строительства и расходы на переезд обратно. Все это было достигается при одинаковом размере каждой квартиры.

Площадь земли: 966.21㎡ / 246.24㎡
Конструкция здания: железобетон 8 этажей 1 цокольный этаж / железобетон 8 этажей 1 цокольный этаж
Общая площадь: 3370.18㎡ / 1216.84㎡
Год завершения: 1971/1980
Количество единиц: 24/8

После: Башня Атласа Роппонги

Площадь земли: 1328.72㎡
Конструкция здания: Железобетон 28 этажей 2 этажа подвала
Общая площадь: 12961.35㎡
Год завершения: 2010
Количество единиц: 90

■ Ход восстановления

2003: Создан комитет по восстановлению

2005: заключено соглашение о начале плана восстановления, отобраны коллаборационисты для планирования

2006: заключено соглашение о восстановлении

2008: начата реконструкция в январе

2010: завершено в феврале


Альтернативный вариант продажи земли старой квартиры


2 приведенных выше примера были случаями, когда владельцы квартир могли собирать различные средства, необходимые для реконструкции многоквартирного дома, продавая новые квартиры, которые можно было построить из-за увеличения соотношения площадей после реконструкции, а также привлечение интереса разработчиков, желающих работать над проектом.Тем не менее, большинство старых квартир, которые требуют реконструкции, не имели увеличения допустимого соотношения площадей к ним, чтобы позволить им приобретать дополнительные средства, на которые способны владельцы квартир в приведенных выше примерах. Таким образом, владельцы квартир должны будут сами нести ответственность за все расходы. Если местоположение квартиры не является ни удобным, ни рыночным, трудно найти застройщиков, желающих сотрудничать с владельцами квартир в перестройке многоквартирного дома.

В результате внесения изменений в закон, касающийся строительства старой квартиры в 2014 году, была создана система продажи старых квартир и их земельных участков в качестве нового варианта для содействия восстановлению существующих квартир, нуждающихся в реконструкции.Когда считается, что квартира обладает недостаточной сейсмической способностью, новая система позволит такому многоквартирному дому продавать свою землю, когда 4/5 владельцев квартир согласны продать землю. Застройщик, который покупает землю, может затем снести жилой дом и построить новый. Владельцы старой квартиры могут затем купить новую квартиру в новом доме. Продажа таким образом должна быть тщательно продумана, а также сравнивать и взвешивать затраты и выгоды от перестройки или ремонта многоквартирного дома.

,
Кредит на ремонт и реконструкцию многоквартирных домов
  • Простой способ получения ресурсов для обслуживания или инвестиций в жилой дом
  • возможность рефинансировать до 100% инвестиций
  • Настройка оптимального календаря рассрочки
  • не нужно наложить арест на определенные квартиры
  • не требует никаких затрат, когда дело доходит до внесения записи в центральный реестр нотариусов о правах залогового удержания и залога ваших собственных ресурсов
  • с преимуществом предоставления овердрафта по текущему счету для преодоления временной нехватки ресурсов в административном фонде, обслуживании и ремонте для погашения платежей по кредиту
Параметры кредита
  • сумма кредита от € 7 000 до 100% инвестиционных затрат
  • срок погашения 4 - 25 лет
  • выбор оптимального начисления процентной ставки
    • с плавающей процентной ставкой с фиксированной ставкой EURIBOR на 1, 3, 6 или 12 месяцев или фиксированной процентной ставкой на 3, 5 или 10 лет
  • разовая или постепенная просадка
  • только 90% суммы кредита должно быть задокументировано, и вы получите оставшиеся 10% кредита без необходимости документирования его цели, если это согласовано владельцами
  • Вы также можете погасить кредит заранее
  • вы можете получить его без необходимости представления бухгалтерских отчетов от имени администратора или оценки отдельных владельцев
  • кредит может быть использован для оплаты счетов, включая НДС, предварительных счетов, связанных с договорами купли-продажи, договора поставки, авторских договоров, а также для возврата уже оплаченных счетов
  • мы можем принять во внимание будущую экономию энергии при настройке уровня погашения кредита, так что общая реальная ежемесячная сумма взносов владельцев не возрастет
  • вы можете получить льготное финансирование из европейских фондов :
    • невозвратная субсидия от кредитной линии ЕБРР до 15% суммы кредита после успешной реализации проекта, пособий в виде бесплатного энергетического аудита и энергетического сертификата ,
    • Кредитная линия
    • и CEB на выгодных условиях .
  • вы расплачиваетесь регулярно или индивидуально в связи с созданием Жилищного фонда
  • Вам не нужно закладывать свои финансы
  • Возможный недостаток денег в фонде, предназначенном для погашения кредита, может быть покрыт текущим счетом, который может быть составлен на сумму 3 ежемесячных платежей бесплатно и без гарантий.
Кредитные цели
  • устранение статических и систематических повреждений в доме
  • Утепление фасада и ремонт крыши
  • модернизация отопления
  • замена окон, передних дверей
  • реконструкция или строительство лифтов, балконов и лоджий
  • проектная документация
  • покупка земли, прилегающей к многоквартирному дому
Что нужно для получения кредита
  • одобрение инвестиций и поставщиков большинством владельцев в соответствии с законом
  • владельцев ‘соглашение с условиями и гарантиями кредита мин.2/3 большинства владельцев
Какие документы должны быть представлены
  • текущая выдержка из коммерческого или торгового реестра инженера по обслуживанию зданий
  • выписка из реестра владельцев квартир и нежилых помещений, применимых для правовых актов
  • Актуальный список владельцев бытового дома, почтовый индекс
  • договор на оказание услуг по управлению многоквартирным домом, договор об ассоциации с подзаконными актами
  • отчет об управлении финансовыми ресурсами в фондах многоквартирного дома, включая компенсацию возмещения
  • выдержка из всех счетов многоквартирного дома
  • анализ платежной дисциплины с перечнем квартир и перечислением их текущего ежемесячного вклада в административный фонд, техническое обслуживание и ремонт за подписью инженера по обслуживанию зданий
  • договор с подрядчиком работ и бюджет выполнения
  • договор страхования многоквартирного дома

Кредиты от грантов ЕС на поддержку энергоэффективности в многоквартирных домах:

Кредиты, предоставленные по кредитной линии ЕБРР

Благодаря программе SLOVSEFF III, компоненту «Энергоэффективность» в многоквартирных домах, вы получите бесплатную техническую помощь в виде энергоаудита и энергетического сертификата от партнерской консалтинговой компании и безвозвратного вклада после успешного выполнения проекта. до 10% или 15% от суммы кредита в зависимости от достигнутой экономии энергии за счет грантовых средств.

Кредиты, предоставленные по кредитной линии CEB

Кредиты, предоставленные от кредитной линии CEB в конкретной области финансирования - Защита окружающей среды, Энергоэффективность в многоквартирных домах , предназначенная для покрытия инвестиций в снижение энергоемкости многоквартирных домов, таких как теплоизоляция здания, замена окон, установка более эффективного отопления системы, измерительное оборудование и т. д. Процентная ставка ниже на 0,3% годовых.

,
Кредит на ремонт и реконструкцию многоквартирных домов
  • Простой способ получения ресурсов для обслуживания или инвестиций в жилой дом
  • возможность рефинансировать до 100% инвестиций
  • Настройка оптимального календаря рассрочки
  • не нужно наложить арест на определенные квартиры
  • не требует никаких затрат, когда дело доходит до внесения записи в центральный реестр нотариусов о правах залогового удержания и залога ваших собственных ресурсов
  • с преимуществом предоставления овердрафта по текущему счету для преодоления временной нехватки ресурсов в административном фонде, обслуживании и ремонте для погашения платежей по кредиту
Параметры кредита
  • сумма кредита от € 7 000 до 100% инвестиционных затрат
  • срок погашения 4 - 25 лет
  • выбор оптимального начисления процентной ставки
    • с плавающей процентной ставкой с фиксированной ставкой EURIBOR на 1, 3, 6 или 12 месяцев или фиксированной процентной ставкой на 3, 5 или 10 лет
  • разовая или постепенная просадка
  • только 90% суммы кредита должно быть задокументировано, и вы получите оставшиеся 10% кредита без необходимости документирования его цели, если это согласовано владельцами
  • Вы также можете погасить кредит заранее
  • вы можете получить его без необходимости представления бухгалтерских отчетов от имени администратора или оценки отдельных владельцев
  • кредит может быть использован для оплаты счетов, включая НДС, предварительных счетов, связанных с договорами купли-продажи, договора поставки, авторских договоров, а также для возврата уже оплаченных счетов
  • мы можем принять во внимание будущую экономию энергии при настройке уровня погашения кредита, так что общая реальная ежемесячная сумма взносов владельцев не возрастет
  • Вы можете получить льготное финансирование из европейских фондов через кредитную линию CEB на выгодных условиях,
  • вы расплачиваетесь регулярно или индивидуально в связи с созданием Жилищного фонда
  • Вам не нужно закладывать свои финансы
  • Возможный недостаток денег в фонде, предназначенном для погашения кредита, может быть покрыт текущим счетом, который может быть составлен на сумму 3 ежемесячных платежей бесплатно и без гарантий.
Кредитные цели
  • устранение статических и систематических повреждений в доме
  • Утепление фасада и ремонт крыши
  • модернизация отопления
  • замена окон, передних дверей
  • реконструкция или строительство лифтов, балконов и лоджий
  • проектная документация
  • покупка земли, прилегающей к многоквартирному дому
Что нужно для получения кредита
  • одобрение инвестиций и поставщиков большинством владельцев в соответствии с законом
  • владельцев ‘соглашение с условиями и гарантиями кредита мин.2/3 большинства владельцев
Какие документы должны быть представлены
  • текущая выдержка из коммерческого или торгового реестра инженера по обслуживанию зданий
  • выписка из реестра владельцев квартир и нежилых помещений, применимых для правовых актов
  • Текущий титул на право собственности на жилой дом, достаточный от кадастрового портала
  • договор на оказание услуг по управлению многоквартирным домом, договор об ассоциации с подзаконными актами
  • отчет об управлении финансовыми ресурсами в фондах многоквартирного дома, включая компенсацию возмещения
  • выдержка из всех счетов многоквартирного дома
  • анализ платежной дисциплины с перечнем квартир и перечислением их текущего ежемесячного вклада в административный фонд, техническое обслуживание и ремонт за подписью инженера по обслуживанию зданий
  • договор с подрядчиком работ и бюджет выполнения
  • договор страхования многоквартирного дома

Займы от грантов ЕС на поддержку энергоэффективности в многоквартирных домах:

Кредиты, предоставленные по кредитной линии CEB

Кредиты, предоставленные от кредитной линии CEB в конкретной области финансирования - Защита окружающей среды, Энергоэффективность в многоквартирных домах , предназначенная для покрытия инвестиций в снижение энергоемкости жилых домов, таких как теплоизоляция здания, замена окон, установка более эффективного отопления системы, измерительное оборудование и т. д. Процентная ставка ниже на 0,25% годовых.

,

квалификаций для менеджеров квартир | Работа

By Chron Contributor Обновлено 6 июля 2020 г.

Управляющий квартирой наблюдает за эффективной эксплуатацией и управлением многоквартирного дома или комплекса. Эта работа, как правило, предполагает общение с арендаторами в отношении правил комплекса апартаментов, сроков, ремонта и сбора арендной платы. Это также включает назначение и контроль за работой персонала квартиры, такого как уборщики, сантехники, электрики и администраторы.

Часто менеджер жилого комплекса должен также нанимать внешних работников для выполнения задач для комплекса, таких как подрядчики для выполнения ремонтных работ и улучшений, а также ландшафтные инженеры для ухода за территориями.Кроме того, эта работа включает в себя выполнение различных административных задач и ведение записей, в том числе для договоров лизинга, расчета заработной платы и счетов, связанных со строительством.

Образование для менеджеров по работе с квартирами

По данным Бюро трудовой статистики США, нет жестких требований к образованию, чтобы стать управляющим квартирой. Некоторые работодатели могут быть готовы нанять вас без определенного вида формального образования, хотя большинство ожидает, что у вас будет, по крайней мере, диплом об окончании средней школы или общего образования (GED).Получение степени бакалавра может обеспечить вам больше возможностей трудоустройства в этой области и эффективно конкурировать с другими высококвалифицированными кандидатами.

Когда работодатели действительно указывают требования к образованию, они часто указывают предпочтение лицам со степенью бакалавра в таких областях, как бизнес-администрирование, финансы, управление бизнесом, бухгалтерский учет или недвижимость. Степень в области маркетинга, управления персоналом может также оказаться полезной для обучения управляющего недвижимостью.

Дополнительные требования применяются, если жилой комплекс предлагает государственное жилье или если вы планируете совершать сделки с недвижимостью. Например, BLS упоминает, что вам потребуется сертификация правительства для управления государственным жильем, и вам потребуется лицензия на недвижимость, если вы будете продавать или покупать жилые дома. Вы захотите проверить требования штата, так как некоторые требуют лицензии на недвижимость для всех управляющих недвижимостью.

Изучение требований к качеству квартирного менеджера

Требования к уровню опыта варьируются от работодателя к работодателю.Однако, по словам BLS, работодатели часто ищут лиц с опытом работы в сфере недвижимости или управления недвижимостью от двух до пяти лет. Лица, которые ранее работали в многоквартирном комплексе, имеют преимущество перед кандидатами с меньшим прямым опытом.

В некоторых случаях количество необходимого опыта зависит от размера жилого комплекса. Владелец небольшого жилого здания может нанять вас с меньшим опытом, чем владелец большого многоэтажного комплекса.Как правило, владельцы квартир ищут управляющих с опытом и знаниями законов арендодателя-арендатора, бухгалтерии, арендных депозитов, аренды и арендных платежей.

Владение важными навыками менеджера квартиры

Вам понадобится целый ряд навыков, чтобы преуспеть в качестве менеджера жилого комплекса. Buildium отмечает, что навыки общения и межличностного общения являются одними из самых важных, так как вам придется хорошо общаться с потенциальными и нынешними арендаторами, сотрудниками комплекса, подрядчиками и владельцами комплекса.Если корпоративному лицу принадлежит квартирный комплекс, вам, возможно, придется общаться и с корпоративной управленческой командой.

Кроме того, вам понадобятся хорошие навыки бухгалтерского учета, обслуживания клиентов, работы с компьютером и ведения записей в этой области. Помощь в продажах, переговорах и лидерстве.

Преследование Сертификат Управляющего Квартирой

Хотя это обычно не требуется, получение сертификата в качестве менеджера жилого комплекса может помочь вам в этой карьере. Национальная ассоциация квартир (НАА) предоставляет звание Сертифицированного менеджера квартир (САМ) лицам, которые отвечают следующим требованиям: 12-месячный опыт работы в сфере квартир, успешное прохождение необходимых экзаменов и прохождение 40-часовых курсов НАА.

Темы, охватываемые курсами сертификации, включают управление персоналом, маркетинг, юридические требования, справедливое жилье и управление сообществом. Вы можете найти курсы CAM через местную ассоциацию квартир или пройти онлайн-курсы.