плюсы и минусы свободной планировки

• Каталог домов

• Квартира
• Спальня
• Кухня
• Столовая
• Гостиная
• Ванная комната, санузел
• Прихожая
• Детская
• Мансарда
• Маленькие комнаты
• Рабочее место
• Гардеробная
• Библиотека
• Декорирование
• Мебель
• Аксессуары
• Загородный дом
• Ландшафт
• Системы хранения
• Коридор
• Уборка

• Фундамент
• Кровля
• Стены
• Окна
• Двери и перегородки
• Потолок

Выгодны ли новостройки со свободной планировкой?

Сегодня многие задают вопрос, зачем вообще нужны новостройки со свободной планировкой, и насколько выгодно покупать квартиры в таких зданиях? Попробуем разобраться.

Как знакомо. Вы купили квартиру в новом доме, и вместо того что бы сразу же начать перевозить туда вещи начинаете делать ремонт. Но не просто, наводить косметику, а полностью демонтировать всю существующую и, возможно, некачественно выполненную застройщиком отделку, а то и вовсе сносить простенки и строить их заново.

То есть, до всех существующих проблем у вас ниоткуда добавляются демонтажные работы и вывоз строительного мусора. Плюс, незабываем, всё то, что вы надумали ломать, было построено с вашего материала за ваши же деньги. А как вы думали – цена на квартиру включает в себя всё! Все внутренние работы, зарплату рабочим, расходы по покупке и доставке материала, разработку проектной документации.

Именно для того, чтобы покупатель не переплачивал, а квадратный метр жилья стал более доступен для среднестатистического человека застройщик и начал продавать жильё с так называемой свободной планировкой.

Свободная планировка в новостройке, в чём экономия, а в чём подвох?

В чём же реально выгода новостройки со свободной планировкой? Да в том, что застройщик теперь не производит ненужные вам работы, а вы собственно их не оплачиваете. Но следует отдавать отчёт, что без проекта на каждую построенную в многоэтажном доме квартиру, строительство начать невозможно.

Другими словами, у застройщика уже есть документация на определённую планировку квартиры и именно эти данные он передаёт в БТИ. Если же вы захотите организовать другое расположение комнат на купленных вами квадратных метрах, то вам заново придётся согласовывать, так если бы вы захотели рушить реально выстроенные, а не виртуальные перегородки.

А точнее:

1. Посетить БТИ и взять там поэтажный план и экспликацию
2. Получить все техусловия
3. Заказать (ну или изготовить самому) проект перепланировки
4. Получить всю разрешительную документацию от: АПУ, АТИ, СЭС, газовой службы (если дом конечно газифицированный) и пожарников.
5. Взять справку у балансодержателя, что вы никому и ничего не должны
6. Провести жилищную инспекцию и договорится с соседями
7. Ну и напоследок застраховать свой ремонт

Всю эту, или подобную документацию застройщик уже собирал ещё до начала строительных работ, и второй раз он этого делать не будет. Если вы захотите класть кирпичики не по тем линиям, что указаны в данном вам плане, а по своему собственному усмотрению, то все хло

Перепланировка квартиры в новостройке. Разбор.

Согласование перепланировки в новостройке имеет ряд своих нюансов, о которых мы постараемся рассказать в этой статье. Перепланировка в новостройке должна осуществляться на основании соответствующего разрешения, для получения которого необходимо соблюсти определенные требования. Советуем Вам прочесть статью о согласовании перепланировки квартиры, а особенности этого процесса для новостроек мы рассмотрим ниже. Итак, как сделать перепланировку в новостройке правильно и без нарушений?

1. Согласование перепланировки в новостройке. Особенности.

1. Согласование перепланировки в новостройке. Особенности.

1.1. Перепланировка в новостройке до получения собственности.

Согласованная перепланировка в новостройке.

В большинстве случаев, ключи на квартиру в новостройках выдают гораздо раньше, чем соответствующее свидетельство о собственности. С одной стороны, получение такого свидетельства часто затягивается на полгода или год, а держать квартиру без ремонта все это время, конечно, не хочется. С другой стороны, по закону согласно пункту 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ начинать такой ремонт возможно только после получения на это соответствующего разрешения уполномоченного органа. Ещё не так давно, получение такого разрешения без свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН было невозможно, что создавало большие трудности и подталкивало дольщиков к выполнению ремонта без соответствующего согласования.

Сейчас в Москве Жилищная инспекция, как орган, уполномоченный выдавать разрешения на перепланировку, смягчила данные требования.

Согласно п. 2.5.1.1.3.10 приложения 2 к 508-ому Постановлению Правительства Москвы взамен свидетельства о государственной регистрации права для согласования возможно предъявить:

• оригинал или нотариальную копию акта приёмки-передачи квартиры;
• нотариальную копию или оригинал договора об уступке прав или договора долевого участия;
• простая копия разрешения на ввод здания в эксплуатацию;
• письменное подтверждение застройщика о выполнении дольщиком всех финансовых обязательств, если это не прописано в акте приёмки-передачи квартиры;

Новостройка со свободной планировкой.

Следует отметить, что согласно 214-ому ФЗ квартиры в новостройках должны продаваться только на основании договора долевого участия либо на основании договора об уступке прав, если здание уже построено. Поэтому только два этих типа договоров и прописаны в 508-мом Постановлении. Все остальные типы договоров при приобретении новостройки формально для её согласования не должны приниматься. На практике всё зависит от позиции начальника Жилищной инспекции соответствующего округа, и такие договора иногда принимаются.

В таком договоре также должно содержаться согласие Застройщика на осуществление в квартире переустройства. Если в нём такое согласие не прописано, то его необходимо получить отдельно. При этом, необходимо получить не разрешение на перепланировку от застройщика, так как он не уполномочен их выдавать, а именно согласие на осуществление перепланировки квартиры с условием её согласования с уполномоченными органами.

К сожалению, данные послабления введены только в Москве. В большинстве районов Московской области органы местного самоуправления для согласования перепланировки по-прежнему продолжают требовать именно свидетельство о собственности или выписку ЕГРН.

Также следует отдельно отметить случай приобретения квартиры в новостройке с привлечением заёмных средств. Некоторые банки (к примеру, Сбербанк) не даёт своё согласие на осуществление перепланировки до вступления заёмщика в собственность. А так как квартира обременена ипотекой, получить разрешение на её перепланировку без такого согласия банка нельзя.

1.2.Перепланировка квартиры свободной планировки.

Поэтажный план квартиры в новостройке. Пример 1.

В новостройках часто квартиры сдаются со свободной планировкой, когда внутренние перегородки либо не возведены вообще, либо возведены высотой в кирпич или блок. Пример такой квартиры приведен на фотографии вверху.

Застройщики позиционируют такие новостройки со «свободной» планировкой таким образом, что в них, якобы,позволено возводить перегородки в любом месте, что потом приводит к плачевным последствиям и невозможностисогласованияперепланировки. Юридически свободной планировки не бывает.

Перед строительством дома проектная документация на него в обязательном порядке проходит соответствующую экспертизу. В этой документации в квартирах указаны все перегородки, выделены коридоры, кухни, санузлы и т.д. В противном случае, пройти соответствующую экспертизу и получить разрешение на строительство здания невозможно. По факту застройщик просто затем не возводит эти перегородки внутри квартиры. Во-первых, это позволяет избежать лишних затрат. Во-вторых, большинство людей, все равно, затем переделывают планировку квартиры, и это верно. В-третьих, позволяет застройщику рекламировать квартиры с любыми возможностями по перепланировке, что является неверным. Перед сдачей дома в эксплуатацию его обязательно инвентаризируют, то есть техники соответствующих организаций (чаще всего БТИ или Ростехинвентаризации)производят обмеры построенных квартир, определяют окончательные площади, по которым с дольщиками происходят финальные расчеты, и выполняют соответствующие планы квартир. Так вот, эти обмеры обязательно производят на основании как раз той проектной документации, которая прошла экспертизу. В результате на квартиру «свободной» планировки составляется один из двух вариантов поэтажного плана БТИ:

Что такое свободная планировка в новостройке

Квартиры со свободной планировкой в новостройках сегодня встречаются повсеместно. Застройщики, не мудрствуя лукаво, таким образом, привлекают клиентов, показывая все плюсы отсутствия перегородок. А существует ли она на самом деле?

На самом деле выгоды свободной планировки очевидны только для самого застройщика. Он упрощает и удешевляет процесс строительства для себя. Конечно, будущий собственник волен реализовывать практически любые свои дизайнерские мечты. Однако у этой медали есть и другая сторона.

Будущий собственник должен понимать, что любая квартира имеет планировку, утвержденную по закону и зарегистрированную в соответствующих документах. Поэтому такого термина, как «свободная планировка» в принципе не существует, и в юридических документах его не найти. Отсюда можно сделать простой вывод: строить в свободной планировке перегородки по своему усмотрению и располагать помещения по функциональным составляющим на свой вкус не законно. Если не учесть это, то можно просто не согласовать сделанную планировку, хотя мало кто понимает, что возведение перегородок при их изначальном отсутствии в новостройке, тоже перепланировка.

Поэтажный план БТИ

Если вы еще сомневаетесь в том, что свободная планировка где-то отмечена, посмотрите в документы – поэтажный план БТИ. Сразу все станет ясно. Как правило, этот документ выглядит обычно, как и в домах с «несвободной» планировкой, т.е. на нем четко видны все зоны и помещения: комнаты, кухня, мокрые, вспомогательные помещения. Что же получается? На плане:

• несущие стены показаны линиями, т.е. она возведены и вы их видите по факту;
• перегородки (ненесущие стены) показаны пунктиром, на деле они отсутствуют, но все распланировано.

Таким образом, вы, как собственник квартиры, обязаны возвести эти самые стены. Что же видит собственник, когда посещает уже построенный дом и свою квартиру со свободной планировкой? Он видит в большинстве случаев «расчерченный» кирпичом (выложенные линии) пол в квартире. Риэлторы всегда объясняют это предложением застройщика – так можно распланировать квартиру, но собственник может сделать все, как считает нужным. Убедительный ответ, не правда ли? Многие будущие хозяева квартир в новостройках охотно верят в это.

Следует понимать, что эти линии на полу – это и есть планировка квартиры, которая зарегистрирована в различных инстанциях и одобрена. Если же собственник решит «перекроить» квартиру, то автоматически попадет под закон, называющий такие изменения перепланировкой. Таким образом, отсутствующие перегородки и стены внутри квартиры не являются свободной планировкой, они говорят только о недобросовестности застройщика, который экономит на материалах и вас.

Однако кроме таких вариантов – с четкими выделенными зонами на плане БТИ, могут быть и другие – одно жилое помещение, с обозначениями кухни и санузла, коридоры в плане отсутствуют. Это самая сложная «свободная планировка», которая вообще может быть. В чем же подвох? Если владелец такой квартиры захочет расширить санузел, соответственно плану, он будет «заходить» на площадь жилого помещения, что запрещено законом.

Выход из данной ситуации есть. Необходимо взять поэтажный план у вашего застройщика. В этом документе коридоры точно размечены, так как план прошел проверку в государственной экспертной комиссии перед строительством. Его же необходимо предоставить в МВК, заверив печатью застройщика. Он потребуется для доказательства того, что, например, расширение площади ванной комнаты, прошло за счет коридора, а не какого-нибудь жилого помещения.

Напоследок хотелось бы отметить, что в зависимости от типа новостройки свободная планировка может стать просто нонсенсом. Например, панельный дом внутри помещений, как правило, имеет только несущие стены, разбит на зоны изначально, а, значит, и никакой свободной планировки здесь быть не может. Теперь вы знаете, что же такое эта мифическая свободная планировка, что она как никакая другая нуждается в согласовании и требует четкого следования плану.

Стена на завтра: мифы и реальности свободной планировки

Предлагать в новостройках будущие квартиры со свободной планировкой – мода давняя, но актуальная до сих пор.  Считается, что будущим новоселам такой формат жилья очень нравится,  потому что без сноса стен и согласования позволяет легко и просто создать то пространство, которое хочется. Но так ли это?

Свобода под вопросом

Начнем с самого главного: никакой свободной планировки на самом-то деле не существует. Чтобы убедиться в этом, достаточно открыть статью 16 Жилищного кодекса РФ, в которой написано, что «квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, <…> состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении». Иными словами, структура квартиры определена однозначно и имеет четкое деление на зоны: жилые (они же комнаты) и вспомогательные (санузлы, кухня и пр.). Более того: строго заданы и границы этих зон. Удостовериться в этом тоже несложно, стоит лишь посмотреть либо поэтажный план дома, либо документы на любую квартиру, скажем ее кадастровый паспорт. В нем имеется чертеж, где указано расположение всех межкомнатных и прочих перегородок в квартире. Причем абсолютно не важно, будут ли эти перегородки физически присутствовать к моменту передачи квартиры покупателю. Главное – в документах они будут, и точка.

Некоторое исключение составляют разве что квартиры-студии, в которых изолировано должно быть лишь одно помещение – санузел. Впрочем, других в нем вообще нет, вся остальная площадь составляет единое пространство даже по документам. Любопытно, что при этом ни в одном законе термин «квартира-студия» тоже не встречается. Зато СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» содержит упоминание о кухнях-нишах, сопряженных с другим пространством квартиры. А поскольку на непременном наличии в жилье холлов и коридоров законодательство не настаивает, квартиры с кухнями-нишами и без отдельно выделенных нежилых помещений (за исключением уже упомянутых санузлов) существуют на вполне законных основаниях. А это, по сути, и есть квартиры-студии. Другое дело, что в случае с ними впору говорить не о свободной планировке, а об отсутствии планировки как таковой.

Так что же на самом деле продают под видом квартир со свободной планировкой (порой их еще называют квартирами с планировкой в проектном решении)? Всего лишь объект не вполне завершенного строительства, который превратить в документально подтвержденный вид должны сами покупатели, за свой счет. То есть по умолчанию перегородки им предстоит возвести именно там, где указано в проекте квартиры. А любое отступление от проекта – это уже перепланировка со всеми вытекающими из этого процесса, а вся «свобода» будет заключаться лишь в некоторой экономии средств: по крайней мере за демонтаж не там расположенных перегородок платить не придется. Зато придется тратиться на разработку нового проекта и его согласование.

Застройщик в помощь

Если вовремя подсуетиться, можно, впрочем, обойтись и безо всяких согласований. Дело в том, что практически во всех жилых комплексах, даже в тех, где своими силами застройщики межкомнатные перегородки монтировать не собираются, для каждого типа квартир разрабатывается несколько вариантов планировок. «Однажды у нас был такой случай, – вспоминают в девелоперской компании «Сити – XXI век». – В отдел продаж одного из наших жилых комплексов обратился покупатель в просьбой переделать проект планировки приглянувшейся квартиры (исходный вариант ему не подходил). И нарисовал план желаемого расположения межкомнатных перегородок. А когда этот план стали изучать внимательнее, оказалось, что точно такой вариант планировки для этой квартиры уже существует. Он, как и 70 других вариантов планировок, которые можно применить в этой новостройке, был разработан заранее. В итоге желание клиента было исполнено буквально за пару минут, в будущих документах на его квартиру проект планировки будет отражен именно в том виде, что ему и хотелось».

Если уже имеющихся вариантов окажется недостаточно, есть второй путь: обратиться к застройщику с просьбой разработать устраивающий покупателя проект в индивидуальном порядке. Главное – успеть вовремя. «Застройщику необходимо время, чтобы собрать все подобные просьбы будущих собственников и пакетно внести изменения в проектную документацию, – рассказывают в департаменте строительства компании Tekta Group. – Поэтому чем раньше дольщик сообщит о своем желании внести изменения в проект квартиры, тем лучше. Самый крайний срок – это за полгода до ввода дома в эксплуатацию». Услуга эта не бесплатная, цена вопроса зависит от конкретных пожеланий покупателя, но, к сожалению, даже за деньги и при своевременном обращении за нее возьмется далеко не всякий застройщик. Особенно неохотно на нее идут при массовой застройке, опасаясь, что все необходимые для этого действия (корректировка проекта, прохождение экспертизы и пр.) могут привести к задержке сроков ввода в эксплуатацию всей новостройки в целом. А застройщику это уж точно ни к чему.

Не нарушая правил

Тем, кто вовремя придумать вид свой будущей квартиры не успеет или не сумеет договориться с застройщиком, и разрабатывать, и согласовывать, и, конечно же, реализовывать собственные идеи перепланировки предстоит лишь потом, когда дома уже достоят. Вот только сотворить с квартирой все что угодно не получится. Во-первых, есть масса ограничений чисто технических, которые контролируют, чтобы в процессе обустройства отдельно взятой квартиры не пострадала целостность дома, а также не нарушались условия проживания соседей. Во-вторых, имеются ограничения санитарные, противопожарные и многие иные. Например, раздробить квартиру на любое количество комнат, даже если общая площадь это вроде бы позволяет, не получится, если у каждой из них не будет достаточного естественного освещения. Или, скажем, объединить кухню и гостиную не удастся в тех домах, что оборудованы газовыми колонками или газовой системой индивидуального отопления.

Еще более сложная ситуация – когда возникает желание превратить квартиру-студию в квартиру обычную, с отдельно выделенной комнатой, кухней, коридором. Причем главная проблема возникнет в том случае, если единственное присутствующее в проекте такого жилья выделенное помещение, санузел, попытаться увеличить. Причина в том, что увеличивать его допускается лишь за счет нежилых помещений, например коридора, а в квартире-студии все пространство (за исключением того же туалета) считается жилым. Так что здесь все, как в жизни: свобода квартиры со свободной планировкой – вещь иллюзорная и уж точно заканчивается она там, где начинается закон.

Памятка для владельца квартиры со свободной планировкой, который собирается обустроить ее на свой вкус

Это будет перепланировка

Несмотря на то что в квартирах со свободной перепланировкой межкомнатные перегородки имеются лишь на бумаге, их возведение в других местах считается перепланировкой. Поэтому прежде чем приступить к работам, нужно разработать проект, согласовать его и получить разрешение, а по завершении ремонта – ввести объект в эксплуатацию и получить на квартиру новые документы, иначе перепланировка будет считаться незавершенной.

Документы, которые нужны для получения разрешения на перепланировку

1. Копии правоустанавливающих документов на квартиру
2. Заявление на проведение перепланировки с указанием перечня работ, режима и длительности их проведения, к которому прилагается письменное согласие управляющей домом компании
3. Если перепланировка застрагивает несущие конструкции, общедомовые инженерные системы или архитектурный облик здания, нужна проектная декларация, согласованная с ее разработчиком, а также договор об авторском надзоре за реализацией проекта; если несущие конструкции не затрагиваются, достаточно эскиза перепланировки
4. Копии оформленных в установленном порядке разрешительных документов на изменение функционального назначения помещений, если в процессе перепланировки они планируются
5. Письменное согласие на проведение перепланировки всех собственников квартиры (как правило, это члены семьи) или договор страхования гражданской ответственности перед третьими лицами

Какая перепланировка недопустима в квартирах со свободной планировкой

1. Ухудшающая условия эксплуатации дома и проживания в нем, в том числе затрудняющая доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам
2. Превращающая квартиру (помещение) и смежные с ней в непригодные для проживания
3. Нарушающая прочность, устойчивость несущих конструкций здания или ведущая к его разрушению
4. Установка отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если это повлияет на потребление ресурсов в смежных квартирах (помещениях)
5. Ликвидация или уменьшение сечения каналов естественной вентиляции
6. Увеличивающая нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту при устройстве стяжек в полах, установке и замене межкомнатных и иных перегородок, размещении дополнительного оборудования в квартире

Чем регламентируются правила перепланировки

1. Градостроительный кодекс РФ
2. Жилищный кодекс РФ
3. Строительные нормы и правила (СНиП)
4. Местные законодательные акты и распоряжения

По понятиям

Квартира со свободной планировкой

• Квартира с любым количеством комнат, между которыми, а также кухней и коридором к моменту сдачи дома перегородки еще не возведены
• Объединение нескольких комнат в одну (то есть невозведение между ними присутствующей на плане перегородки) или изменение их габаритов считается перепланировкой

Квартира-студия

• Квартира, в которой на плане выделена лишь зона санузла, а также указана мокрая зона, где допустимо установить кухонную раковину
• Некоторые виды перепланировок, например увеличение санузла, в квартирах-студиях невозможны

Фото: shutterstock.com

Квартиры со свободной планировкой: подводные камни

Подводные камни при покупке жилья со свободной планировкой

Достоинства квартир со свободной планировкой неоспоримы. Однако, как и везде, здесь есть свои существенные недостатки, о которых стоит знать, покупая такое жильё. Во-первых, квартиры со свободной планировкой изначально дороже типовых вариантов. Кроме всего прочего сдаются они всегда с черновой отделкой — в квартире есть лишь бетонные стены, установленные окна и основные коммуникации. Поэтому на покупателя такой квартиры лягут затраты на разработку проекта по возведению перегородок, разводку электрики, устройство полов и чистовую отделку проектируемых помещений квартиры.

Нужно также понимать, что возведение стен принесёт немалые потери площади. Покупая квартиру, вы заплатите, к примеру, за 80 квадратных метров, а в итоге останутся лишь 75 квадратных метров.

Не стоит также надеяться на то, что свободная планировка — это право делать в квартире всё, что душе угодно. Здесь тоже есть нюансы. Светлана Юреня, заместитель директора РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру», разъяснила для нас ключевые моменты:

— Если собственник решил не устанавливать никаких перегородок и его квартира будет однокомнатной, то всё просто. Но если собственник думает возводить перегородки, перед ним открывается ряд непростых вопросов: как их ставить, на каком расстоянии они должны быть, как укладывать напольное покрытие и какое оно должно быть. К слову, сегодня по Постановлению Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 N 384 «О некоторых вопросах переустройства и перепланировки, установки на крышах и фасадах многоквартирных жилых домов индивидуальных антенн и иных конструкций, а также реконструкции жилых домов», именно устройство полов становится головной болью для собственников квартир со свободной планировкой и не только, так как требует обязательной разработки проекта. Именно поэтому первое, с чем сталкивается собственник квартиры со свободной планировкой — необходимость получения соответствующего разрешения в местном исполнительном распорядительном органе и разработки проекта на квартиру со свободной планировкой. Так, в работу включается проектировщик, который разрабатывает и согласовывает в установленном порядке проект, а заказчик реализует и проводит приёмку в эксплуатацию выполненных работ.

— Процесс согласования перепланировки зависит от сложности проекта. Если проект простой, то согласование не займёт много времени, но чем он будет сложнее, тем процесс станет более длительным. Всем кто еще только планирует выполнить у себя в квартире перепланировку, советую обязательно получить разрешение.

Планировки квартир в новостройках. Миф о свободной планировке — Статьи — RealtyPress.ru

На современном рынке новостроек потенциальный покупатель квартиры от застройщика все чаще натыкается на определение «свободная планировка». В рамках данной статьи специалисты портала Realtypress.ru рассматривают преимущества и недостатки квартир со свободной планировкой.

Подобная формулировка применяется, главным образом, к квартирам в домах, выстроенных по монолитно-каркасной технологии. Имеется в виду квартира, в которой отсутствуют внутренние стены, а количество несущих опор сведено к минимуму. Другими словами, владелец новой квартиры получает возможность распланировать пространство – расположение и конфигурацию помещений соответственно своим предпочтениям.

Что предлагается покупателю

Предлагая квартиры со свободной планировкой, застройщики преподносят отсутствие внутренних стен как несомненное благо для владельца, аргументируя это отсутствием препятствий для того, чтобы новосел мог обустроить все «по-своему». Единое пространство нового жилья выглядит весьма заманчиво в глазах покупателя, ведь жильцам привычных «панелек», тиражируемых по всем городам в советские времена, об индивидуальной планировке можно было только мечтать. С другой стороны, все не так радужно, как это кажется на первый взгляд.

Оплата за мифы

Квартиры со свободной планировкой предлагаются большей частью в монолитном доме, технология возведения которого предполагает минимальное количество (и площадь) несущих опор, что, в сущности, и дает широкие возможности в плане создания индивидуальных интерьерных решений. Но, с другой стороны, подобная технология призвана сэкономить средства на постройку жилого здания, а потому квартиры могли бы иметь более низкую цену. К примеру, стоимость возведения дома по монолитной технологии, как и сроки, очень сильно отличаются от стоимости и сроков возведения дома из кирпича, причем, в сторону уменьшения.

Дополнительную экономию приносит застройщику отсутствие необходимости строить стены внутри квартиры, фактически, застройщик продает лишь «коробку» по цене готового жилья. Многие потенциальные покупатели, слушая увлекательные рассказы застройщика, не понимают, что покупают «кота в мешке» — вместо готовой квартиры за эти же деньги приобретается, фактически, «недострой». Стены, которые по определению должны быть на своем месте, новый владелец будет достраивать за собственные деньги.

В результате создания мифа о выгодах приобретения квартиры в подобном состоянии, застройщикам удается повысить прибыльность проекта, а риэлторам – продать квартиру со свободной планировкой дороже ее фактической стоимости.

Свобода с ограничениями

Относительно свободы дизайнера интерьера в плане организации пространства тоже не все гладко – есть определенные ограничения, которые регулируются законодательством, а также техническими возможностями. Так, санузлы в новой квартире могут быть расположены только там, где это предусмотрено проектом, поскольку согласовать перенос стояков практически нереально. Поэтому ванна и туалет, а также кухня в любом случае будут не там, где хочется владельцу, а в строго отведенном для этого месте.

Кроме того, существует закон «О порядке переустройства помещений на территории г. Москвы», в пятой статье которого говорится о том, что подсобная площадь не может быть увеличена за счет жилой, в соответствии с разграничениями, отображенными в БТИ. Далее, лоджия и балкон не могут стать частью жилого помещения, поскольку нельзя переносить радиаторы центрального отопления, есть ограничения по метражу жилых комнат (нельзя строить комнаты менее 9 кв. м.).

В итоге, все, что подразумевается под «свободной планировкой», ограничивается возможностью несколько изменить конфигурацию жилой зоны. В остальном владельцу приходится осуществлять окончание строительства согласно первоначальному плану, утвержденному застройщиком.

Юридический взгляд на свободу планировки

Дополнительным ограничением выступает тот факт, что с юридической точки зрения формулировки «свободная планировка» не существует. Это чисто маркетинговый ход, позволяющий укрепить в сознании потенциальных покупателей мысль о полной свободе действий относительно создания планировки. В каждой предлагаемой квартире планировка есть, и эта планировка вовсе не является свободной, расположение и вид каждого элемента утверждены официально еще до начала строительства.

Если клиент захочет что-либо изменить, он обязан согласовать эти изменения в БТИ, в противном случае могут возникнуть проблемы при дальнейших операциях с недвижимостью. После согласования (в случае успеха) планировка опять-таки остается статичной, дальнейшие изменения потребуют дополнительных согласований и утверждений. Так что, на самом деле, со стороны застройщика было бы уместнее говорить о богатых возможностях проведения перепланировки в чисто техническом плане, чем о свободной планировке как таковой.

Оплачиваем время ожидания

Закон предполагает, что застройщик ведет строительство по заранее утвержденному плану, причем, это относится и к планировке квартиры. Ко времени сдачи дома в эксплуатацию должны быть закончены все строительные работы, а к моменту оформления права собственности квартира должна находиться в состоянии, соответствующем заявленному плану.

Другими словами, владелец новой квартиры не может приступать к ремонту, если он принял решение использовать планировку отличную от той, которую спроектировал и утвердил застройщик. Оформление собственности занимает времени, как правило, от месяца до полугода после сдачи новостройки в эксплуатацию, к этому времени следует прибавить еще полгода на утверждение новой планировки. И уже после этого можно начинать капитальный ремонт, на который уйдет, по меньшей мере, три-пять месяцев.

Все это время счастливому новоселу, который приобрел недостроенную квартиру, будет необходимо снимать жилье для проживания, проводить ремонт и утверждение этой самой «свободной планировки».

Выгодно для тех, кто может себе это позволить

Исходя из вышесказанного, приобретение квартиры со свободной планировкой не может рассматриваться, как самый экономичный способ улучшить собственные жилищные условия. Также сложно говорить о том, что покупать подобную недвижимость выгодно при ограниченном бюджете, поскольку расходы, на которые придется идти владельцу после подписания акта приемки-передачи, могут быть равны половине уже уплаченных средств.

Кроме того, рекомендуется как можно подробнее изучить планировку квартир, предлагаемых застройщиком уже в готовом виде, возможно, в целом расположение и конфигурация помещений устроит покупателя в полной мере. В крайнем случае, всегда есть возможность внести частичные изменения после того, как строительные (и отделочные) работы уже окончены. Утвердить в БТИ небольшие изменения намного проще, чем глобальную перепланировку.

А вот тем покупателям, которые располагают достаточными средствами, чтобы оплатить дорогостоящий индивидуальный ремонт, подобное предложение от застройщика придется в самый раз. В любом случае, работа дизайнера предполагает создание проекта, отличного от типовой планировки, и большинство имеющихся стеновых перегородок все равно придется сносить. Профессиональные дизайнеры же предпочитают оптимизировать пространство интерьера вплоть до нескольких сантиметров, так что если готовая стена стоит всего в десятке сантиметров от намеченной линии, эта стена будет разрушена.

Тем, кто планирует приобретение недвижимости в виде способа долговременных инвестиций или получения дополнительной прибыли за счет аренды, рассматривать приобретение квартиры свободной планировки от застройщика лишено смысла. Поскольку потребуются дополнительные, и весьма значительные вложения, которые неблагоприятно отразятся на доходности проекта.

Заключение

Рассматривая достоинства и недостатки квартир со свободной планировкой, портал Realtypress.ru ни в коей мере не ставил цель отговорить потенциального покупателя от рассмотрения соответствующих предложений застройщиков. Напротив, выделяя недостатки таких предложений, мы стремились подчеркнуть широкие возможности жилых домов, которые возводятся по монолитно-каркасной технологии.

Квартиры, на площади которых имеется небольшое количество несущих опор, предоставляют огромное поле деятельности для дизайнеров интерьера, позволяя заказчику реализовать самые смелые фантазии относительно обустройства своего жилья. Однако мы склоняемся к мнению, что потенциальному покупателю необходимо быть осведомленным не только о достоинствах «свободной планировки», но и о недостатках, о которых застройщик старается не распространяться, а также о истинных причинах, побуждающих последних формировать столь заманчивые предложения.

Realtypress.ru