Виды благоустройства многоквартирного дома \ Акты, образцы, формы, договоры \ КонсультантПлюс

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Виды благоустройства многоквартирного дома

Подборка наиболее важных документов по запросу Виды благоустройства многоквартирного дома (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Многоквартирный дом:
• Автономное отопление
• Адресные таблички
• Акт о протечке
• Акт опломбировки
• Благоустройство дворовых территорий
• Показать все

Еще

• Многоквартирный дом:
• Автономное отопление
• Адресные таблички
• Акт о протечке
• Акт опломбировки
• Благоустройство дворовых территорий
• Показать все

Судебная практика

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Апелляционное определение Московского городского суда от 24. 06.2021 по делу N 33-25091/2021
Категория спора: Управление многоквартирными домами.
Требования правообладателя жилого помещения: Об обязании заключить договор управления МКД, приступить к управлению многоквартирным домом.
Обстоятельства: Истица указала, что кооператив с собственниками, не являющимися членами кооператива, не заключил договоры управления, она неоднократно пыталась заключить договор, но ответчик уклоняется от заключения договора.
Решение: Отказано.Доводы апелляционной жалобы о том, что кооператив не вправе отказать собственнику помещения в многоквартирном доме как являющемуся, так и не являющемуся его членом в заключении договора о предоставлении коммунальных услуг того вида, предоставление которых возможно с учетом степени благоустройства многоквартирного дома, а равно не вправе отказать в предоставлении таких коммунальных услуг, не могут являться основанием для отмены решения. Как установлено судом первой инстанции до обращения П. по вопросу заключения договора о предоставлении коммунальных услуг кооперативом не был разработан типовой договор, поскольку никто из собственников многоквартирного дома не обращался. Общим собранием собственником дома такое решение не принималось. Вместе с тем после обращения П., Правлением ЖСК 4 ноября 2020 года такой типовой договор был разработан и утвержден для заключения с собственниками, не являющимися членами кооператива. Таким образом, оснований для понуждения ЖСК «Братск» к заключению договора о предоставлении коммунальных услуг на условиях, предложенных истцом П., не имеется, поскольку в кооперативе имеется утвержденный типовой договор. Сведений о том, что кооператив уклоняется от заключения типового договора с П., сторонами не представлено. Истец П. на такие обстоятельства не ссылалась.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Ситуация: Каковы основные условия договора управления многоквартирным домом?
(«Электронный журнал «Азбука права», 2023)При этом управляющая организация не вправе отказаться от включения в договор условий о предоставлении коммунальных услуг того вида, предоставление которых возможно с учетом степени благоустройства многоквартирного дома, а равно не вправе отказать в предоставлении таких коммунальных услуг, за исключением установленных законом случаев (например, при заключении собственниками помещений в многоквартирном доме соответствующих договоров непосредственно с ресурсоснабжающей организацией или оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами либо при одностороннем отказе последних от исполнения договоров, заключенных с управляющей организацией) (ч. 2, 3 ст. 157.2, ч. 2, 3 ст. 162 ЖК РФ; пп. «а» п. 9, пп. «г» — «ж» п. 17 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354; Письмо Минстроя России от 04.03.2020 N 6760-ОГ/06).

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Статья: Договор управления многоквартирным домом
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2019)Предметом же конкретного договора управления многоквартирным домом является перечень работ (услуг) по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также перечень коммунальных услуг, которые обязуется предоставлять управляющая организация, в том числе услуги по горячему и холодному водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению, отоплению и обращению с твердыми коммунальными отходами (при наличии соответствующего соглашения между органом власти субъекта РФ и региональным оператором). При этом управляющая организация не вправе отказаться от включения в договор условий о предоставлении коммунальных услуг того вида, предоставление которых возможно с учетом степени благоустройства многоквартирного дома, а равно не вправе отказать в предоставлении таких коммунальных услуг (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Нормативные акты

Федеральный закон от 21.12.1996 N 159-ФЗ
(ред. от 14.07.2022)
«О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»
(с изм. и доп., вступ. в силу с 11.01.2023)7. По договорам найма специализированных жилых помещений они предоставляются лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, в виде жилых домов, квартир, благоустроенных применительно к условиям соответствующего населенного пункта, по нормам предоставления площади жилого помещения по договору социального найма. Общее количество жилых помещений в виде квартир, предоставляемых лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, в одном многоквартирном доме, устанавливается законодательством субъекта Российской Федерации и при этом не может превышать 25 процентов от общего количества квартир в этом многоквартирном доме, за исключением населенных пунктов с численностью жителей менее 10 тысяч человек, а также многоквартирных домов, количество квартир в которых составляет менее десяти.

Постановление Конституционного Суда РФ от 21.12.2022 N 56-П
«По делу о проверке конституционности пункта 2 части 1 статьи 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» в связи с жалобой гражданки А.А. Дробковой»1.1. Гражданка А.А. Дробкова — заявительница по настоящему делу, получившая сертификат на материнский (семейный) капитал, с супругом и тремя несовершеннолетними детьми проживают в принадлежащей ей на праве собственности двухкомнатной квартире общей площадью 41,8 кв. м, находящейся в двухквартирном одноэтажном жилом доме (с разделением квартир капитальной сплошной стеной, отдельным выходом на земельный участок с видом разрешенного использования «малоэтажные многоквартирные жилые дома»). С целью получения части средств материнского (семейного) капитала на реконструкцию жилья, позволившую бы увеличить площадь жилого помещения и степень его благоустройства, А.А. Дробкова обратилась в Управление Пенсионного фонда Российской Федерации в городе Коряжме Архангельской области с соответствующим заявлением. В удовлетворении заявления, к которому были приложены разрешение на реконструкцию и выписки из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающие регистрацию за заявительницей права собственности на квартиру и доли в праве собственности на земельный участок, было отказано. При этом заявительницей было получено согласие собственника второй квартиры на реконструкцию.

Что входит в благоустройство придомовой территории многоквартирного дома

Назад

12 мин

При поиске квартиры в новостройке большинство уделяет внимание самой приобретаемой недвижимости — ее цене, площади, планировке, этажности и т.д. А вот состояние общедомовой территории жилого дома интересует единицы, что само по себе большая ошибка. То, насколько она благоустроена, характеризует самого застройщика и управляющую компанию, отвечающую за обустройство земельного участка. Если этому моменту не уделено достаточно внимания, то вполне ожидаемо, что и само проживание в таком многоквартирном доме не будет беспроблемным.

Рассмотрим, что входит в благоустройство придомовой территории, кто ответственен за это и когда можно составлять жалобу на несоответствие состояния двора действующему закону.

Что такое благоустройство придомовой территории?

Еще перед тем, как многоквартирный дом вводится в эксплуатацию, вокруг него должна быть создана комфортная среда. Для этого проводится целый комплекс работ по организации благоустройства. Важно не только оснастить участок объектами комфортной среды, но и обеспечить регулярное их поддержание на стабильном уровне. Среди главных элементов обустройства:

• Освещение;
• Озеленение;
• Асфальтирование;
• Обустройство детских площадок, парковочных зон;
• Установка ограждений;
• Установка контейнеров для мусора, организация уборки.

До сдачи дома все эти задачи лежат на плечах застройщика, затем развитием благоустройства занимаются собственники и местные власти. Чаще всего эта деятельность делегируется ТСЖ или управляющей компании. Работы проводятся за счет коммунальных платежей, но их чаще всего хватает лишь на мелкие работы (например, покраска лавочек, поручней в подъезде и т.п.). В этом случае финансирование благоустройства формируется по остаточному принципу.

Кто отвечает и занимается благоустройством двора жилого дома?

За организацию мероприятий по благоустройству двора, в первую очередь, ответственен собственник земельного участка. Не всегда придомовая территория входит в состав общего имущества — для этого важно, чтобы были соблюдены требования:

• наличие сформированного участка под многоквартирным домом;
• проведение межевание участка;
• земля под домом была поставлена на государственный кадастровый счет;
• наличие межевого плана.

Условия прописаны в ст. 16 ФЗ №189 от 29.12.2004, при их выполнении территория под многоквартирным домом переходит в общее имущество всех жильцов МКД. В этом случае за благоустройство ответственен каждый собственник, все работы проводит управляющая компания или товарищество за счет перечисляемых средств. Если же МКД расположен на муниципальной земле или владельцем участка является другое лицо (например, больница или общеобразовательное учреждение), жильцы дома должны обращаться к собственнику. Он обязуется организовывать все основные работы — так, если двор долго не убирали, жильцы вправе составить акт о некачественной уборке придомового участка.

Сегодня также многие дома попадают под программу общего благоустройства жилых участков. Средства на формирование комфортных условий выделяются из федерального бюджета. В местной администрации предоставляют всю информацию о домах, попавших под программу, а также условиях, при которых можно подать заявку на участие.

Виды благоустройства придомовой территории

Постановлением Правительства РФ №290 от 3.04.2013 зафиксирована информация о необходимом минимуме работ по содержанию придомовой территории. При этом не запрещается проведение любых дополнительных мероприятий по благоустройству участка. Важно лишь то, чтобы они все были прописаны в договоре управления. Если дом является собственностью более, чем одного собственника, решение об организации дополнительных работ принимается на общем собрании.

Асфальтирование

Требования к асфальтированию придомовой территории ровно такие же, как на основных дорогах. Единственное отличие — уменьшенная толщина, так как транспортная нагрузка здесь ниже. Жильцы МКД могут выбрать, какие именно будут проводиться работы. Заасфальтировать можно как всю территорию двора и части, которые к ней прилегают, так и определенную зону — например, тротуары или места для парковки.

Все планируемые работы подлежат письменному согласованию, они не должны нарушать требования СНиП:

1. Перед началом укладки асфальта участок должен быть расчищен и выровнен, с использованием маневренной техники.
2. Обустройство основания включает установку дренажных систем, каналов для стока воды.
3. Границы между проезжей и пешеходной частью разделяются бордюрами.
4. Основание засыпается песком, слой утрамбовывается. Следующий слой — насыпь из щебня, который также подвергается тщательной утрамбовке.
5. После укладки асфальтовой смеси ее раскатывают специальным катком.
6. Важно работы проводить при температуре воздуха, не ниже 5 градусов, иначе асфальт будет плохо и долго затвердевать. В идеале организовывать это летом, поздней весной или ранней осенью.

Огораживание территории

Ограждение земельного участка также относится к благоустройству придомовой территории. Среди плюсов такого решения — чистота двора, отсутствие посторонних людей и чужих машин на парковке. Важно соблюдать все требования к ограждению участка:

• Доступ к МКД не должен быть ограничен для аварийных служб, МЧС, скорой помощи и пожарных. Поэтому обязательно позаботьтесь о специальном пожарном выезде с воротами, которые можно будет закрывать на засов;
• Забор не должен мешать жителям соседних домов. Например, если проход через ваш двор — единственный путь до остановки общественного транспорта;
• Ограждение детской площадки или парковочной зоны проводится по результатам голосования собственников общего имущества. Если придомовая территория не входит в состав общего имущества, все решения по ограждению согласовываются с местным самоуправлением.

Озеленение

Под озеленением подразумевается целый комплекс работ: обустройство клумб, посадка деревьев, кустарников, а также уход за всеми зелеными насаждениями. Если на придомовом участке уже были деревья, то нужно тщательно следить за их состоянием и предупреждать жильцов перед кронированием или срубом. Они должны своевременно убрать машины и обходить стороной зону проведения работ.

Обустройство парковки или стоянки

Организация парковочных зон также имеет требования, которые нужно соблюдать:

• При организации наземной парковки более, чем на 100 машиномест, в обязательном порядке составляется проект;
• Расстояние от стоянки до дома — не менее 10 м. Если парковочная зона располагает более, чем 10 машинами — не менее 15 м;
• Большая парковка должна иметь более одного въезда;
• Планируйте место так, чтобы автомобили на стоянках не мешали пешеходам и проезду специальных служб;
• Если представлено много места под парковочную зону, лучше разделить ее на три отдельные: для жильцов, гостей, а также места для людей с ограниченными возможностями.

Детские площадки

Требования к организации детских площадок на территории МКД указаны в ГОСТ Р 52169-2012. Согласно документу, каждый проект должен разрабатываться отдельно, а установкой игрового оборудования могут заниматься лишь лицензированные предприятия. При этом само оборудование должно быть предназначено для определенной возрастной категории. Лучше всего поделить площадку на разные зоны: для младшей и старшей дошкольной группы, школьников и подростков. Детская территория должна располагаться вдали от парковки и проезжей части.

В летнее время она должна находиться в тени, чтобы не перегревались металлические детали и сами дети не получили солнечный удар. Нужно либо заранее продумывать проект так, чтобы игровая зона находилась в тени, либо позаботиться о дополнительной высадке кустарников и деревьев. В соответствии с ГОСТом, управляющая компания или ТСЖ должны регулярно обеспечивать ремонт оборудования, покраску, уборку, замену покрытия.

Уборка придомовой территории

Последним, но не по важности, пунктом в обязанностях управляющей компании или ТСЖ по отношению к благоустройству территории МКД является ее регулярная уборка. Рассмотрим ее требования и нормы:

• въезд на тротуар для спецтехники оснащен пандусом;
• для поддержания порядка на дорогах, тротуарах, а также палисадниках привлекаются специальные службы;
• на территории дома находится специальная зона для хранения инвентаря и оборудования для уборки;
• места, до которых не может добраться спецтехника, обрабатываются вручную;
• зимой пешеходные тротуары посыпаются песком. Уборка снега при расчистке дорог производится исключительно на полосу, которая обслуживается снегоуборочной техникой;
• если уборка придомового участка производится днем, скорость техники не превышает 4 км/ч;
• периодичность уборки определяется органами самоуправления. Масштаб работ, а также количество необходимых материалов, оборудования зависит от площади участка, его покрытия.

Кто оплачивает благоустройство придомовой территории

За оплату работ на придомовой территории отвечают собственники имущества. Так, если оно общее, то за финансирование ответственны все жители МКД. Организация самих работ — занятие для управляющей компании или ТСЖ, при этом используются средства, перечисленные собственниками на содержание имущества. Если нужно проведение дополнительных мероприятий по благоустройству, оплата их так же лежит на плечах собственников, только перевод предстоит делать с отдельного счета.

За обустройство и уборку муниципальной земли отвечает муниципалитет, финансирование идет из бюджетных средств. Жителям, в этом случае, не требуется оплачивать статью расходов.

Также двор может попасть в программу “Формирование комфортной городской среды”. Организация благоустройства придомовых территорий проводится органами местной власти, финансирование осуществляется из госбюджета. Процент финансирования складывается на основе требуемого количества работ, сметы на проект и процента собираемости платежей собственников.

Правила благоустройства придомовой территории МКД

Согласно законодательству, собственники имущества, которое включает придомовую территорию, обязаны придерживаться установленных правил. В их числе — действия, обязательные к выполнению, а также то, что делать категорически запрещено.

Обязательства	Ограничения
Уборка мусора, установка мусорных контейнеров во дворе	Увеличение количества машиномест на парковке за счет уменьшения зеленых насаждений
Уборка снега, наледи в зимнее время. С крыши должны сбиваться сосульки, для предотвращения несчастного случая	Размещение моек, киосков, автомастерских, торговых точек
Обустройство садов, палисадников, регулярный уход за насаждениями	Организация платной стоянки
Обустройство автопарковки	Сплошные ограждения, а также высотой, превышающей 60 см
Уход за оборудованием на детских, спортивных площадках возле МКД
Окраска скамеек, перил в подъездах, других объектов
Организация отвода осадков

Программы благоустройства

Во многих регионах вопрос благоустройства входит в специальные программы по развитию придомовых участков. Распространенный пример — программа “Формирование комфортной городской среды”. Она была актуальна до февраля 2022 года, но до сих пор многие субъекты продолжают являться ее участниками. Многоквартирные дома финансируются органами местного самоуправления, чтобы стать участником нужно выполнить определенные условия:

1. Жильцы МКД собираются на общее собрание для обсуждения объемов необходимых работ.
2. Составляется план по обустройству земельного участка.
3. Заявка, включающая план жильцов, передается в орган местного самоуправления.

Это же касается любых новых региональных программ. Конечно, далеко не каждый МКД становится участником, даже при правильной подаче заявки. В России 85 регионов, между которыми проводится распределение государственных бюджетных средств. Учитывается размер территории и численность придомовых участков, при этом в преимуществе — отдаленные районы, нуждающиеся в благоустройстве больше, чем дворы столицы или крупных городов.

10 способов увеличить стоимость вашего жилого комплекса

Популярность проживания в многоквартирных домах растет, особенно по мере того, как жилые комплексы становятся все более современными. Инвесторы в недвижимость ищут многоквартирные дома с высокой стоимостью, потому что они стоят больше денег и приносят больше дохода. В то время как новые жилые комплексы имеют современные популярные функции, встроенные в их дизайн, существующие квартиры могут нуждаться в обновлении. В таких ситуациях владельцам зданий необходимо знать, как повысить стоимость квартир, чтобы не отставать от конкурентов, повышать свою прибыльность и привлекать новых арендаторов.

Способы повысить стоимость вашего многоквартирного дома могут варьироваться от масштабной реконструкции до простых проектов «сделай сам». Узнайте о некоторых из лучших способов повысить ценность ваших квартир.

Способы увеличения стоимости вашего жилого комплекса

Как владелец жилого комплекса или инвестор, вы хотите максимально эффективно извлекать выгоду из своей собственности. Вот несколько примеров того, что можно сделать, чтобы увеличить стоимость многоквартирного дома и улучшить условия жизни ваших арендаторов.

1. Сделать внутренний ремонт

Внутренний ремонт — отличный способ улучшить внешний вид ваших квартир. Будь то улучшения мест общего пользования, вестибюля или самих квартир, вы можете значительно повысить стоимость своего жилого комплекса с помощью простого ремонта. Подумайте, как свежий слой краски может осветлить комнату, новая кухонная техника может улучшить функциональность, а новый пол может улучшить эстетику. Поскольку многие люди готовы платить за более красивые помещения, эти улучшения также могут помочь новым арендаторам принять более высокие арендные ставки.

Самое важное, о чем следует помнить, это то, будет ли рентабельность инвестиций (ROI) превышать стоимость ремонта. Другими словами, сколько времени вам понадобится, чтобы начать получать финансовую выгоду от этих ремонтных работ? Делайте только те ремонты, которые окупятся.

2. Улучшите ситуацию с парковкой

Парковка – это первое, на что обращают внимание потенциальные арендаторы при осмотре объекта. Если ваша текущая парковка разбита или полна выбоин, ее внешний вид и плохое состояние могут отпугнуть арендаторов. Кроме того, вы должны быть уверены, что у вас есть достаточное количество парковочных мест. Недостаточное количество парковочных мест означает, что арендаторам, возможно, придется парковаться дальше, что создаст серьезные неудобства.

Ваши квартиры станут более ценными, если вы улучшите возможности парковки. Вы можете отремонтировать участок, расширить его, добавив места или добавить гараж или навес для машины. Что бы вы ни выбрали, вы повысите ценность своего жилого комплекса и поможете жильцам найти парковку рядом со своей квартирой.

3. Установка стиральных и сушильных машин

Удобство комплексной прачечной очень желательно для современных арендаторов. Вместо того, чтобы отправлять жильцов вашего комплекса в прачечную самообслуживания, установите собственные стиральные и сушильные машины, чтобы обеспечить легкий доступ и увеличить свой доход.

Стиральные и сушильные машины в каждой квартире могут повысить ценность квартиры, хотя удобства для стирки в местах общего пользования по-прежнему добавляют значительную ценность вашему многоквартирному дому. Независимо от того, решите ли вы повысить стоимость аренды, чтобы отразить эти новые удобства, или взимать плату за каждое использование, вы сможете заметно увеличить свой ежемесячный доход.

4. Предложение складских помещений

Добавление складских помещений может стать отличной возможностью для повышения стоимости жилых комплексов с учетом потребностей арендаторов. В то время как квартиры идеально подходят для многих людей в самых разных ситуациях, они являются одним из небольших вариантов жизни. Многие из ваших жильцов, скорее всего, имеют больше вещей, чем могут поместиться в их квартирах. В этих случаях им, возможно, придется искать варианты хранения вещей, которые они не используют или для которых нет места.

Места для хранения могут быть такими же простыми, как дополнительные шкафы, встроенные в неиспользуемые места общего пользования. Например, вы можете предложить арендаторам кладовые площадью 10 и 20 квадратных футов в аренду в дополнение к их квартирам. Эти помещения дают вашим арендаторам дополнительное пространство для хранения и дают вам возможность увеличить свой доход.

5. Установка технических удобств

Технические удобства могут стать отличным способом повысить ценность ваших квартир. Такие гаджеты, как интеллектуальные термостаты, замки без ключа и другие совместимые технологии, повысят ценность вашего жилого комплекса. Кроме того, по мере того, как все больше многоквартирных домов будут внедрять эти технологии, они станут стандартом, который ожидают увидеть жильцы.

Несмотря на то, что технические пакеты могут принести большую пользу, при выполнении этих обновлений важно помнить о демографических характеристиках вашей квартиры. Возьмем, к примеру, возраст: более молодые люди более склонны хотеть технических обновлений, чем представители старшего поколения. Установите технические удобства, которые имеют смысл для вашего конкретного жилого комплекса.

6. Предложение услуг для домашних животных

Квартиры, в которых жильцы могут иметь домашних животных, ценны и могут стоить больше, особенно если вы берете залог за животное. Установив этот депозит, вы сможете предлагать жилые помещения с высокой стоимостью, извлекая выгоду из возможности иметь в квартирах домашних животных. Поскольку некоторые питомцы по своей природе больше других, вы можете использовать многоуровневые цены в зависимости от веса питомцев.

Другие удобства для домашних животных могут повысить ценность жилого комплекса. Например, парк для собак или огороженные дворы могут быть чрезвычайно ценны для владельцев собак. Поскольку доступ к этим привилегиям и удобствам ценен для многих арендаторов, вы можете взимать более высокую арендную плату или плату за собаку за доступ к этим помещениям.

7. Улучшение внутреннего и внешнего освещения

Надлежащее освещение необходимо для любого жилого помещения. Если ваш многоквартирный дом получает меньше естественного света, особенно важно обеспечить дополнительное освещение во всем интерьере, включая коридоры, лестничные клетки и подъезды. Что касается наружного освещения, убедитесь, что парковки, тротуары и дверные проемы хорошо освещены. Освещение в вашем жилом комплексе и вокруг него помогает повысить безопасность пространства, помогая жильцам легко перемещаться в свои квартиры и обратно.

Помимо повышения безопасности в вашем здании, улучшение освещения также может помочь повысить энергоэффективность вашего здания. Светодиодные лампочки потребляют до 90% меньше энергии, чем лампы накаливания, и могут работать в 25 раз дольше, экономя ваши деньги и повышая стоимость вашего жилого комплекса.

8. Добавление торговых автоматов

Если вы ищете простой способ увеличить свой доход и стоимость вашей квартиры, рассмотрите возможность добавления торговых автоматов. Поскольку многие компании, занимающиеся торговыми автоматами, хранят и обслуживают свои автоматы, вы будете получать процент от дохода при минимальном обслуживании.

Проявите творческий подход, думая о том, как установить торговые автоматы в вашем комплексе. Торговые автоматы с едой и напитками наиболее распространены и могут быть удобны для арендаторов, которые хотят быстро перекусить. Однако вы также можете снабдить эти машины полезными предметами домашнего обихода. Например, рассмотрите возможность установки в торговых автоматах в общих прачечных пятновыводителя, моющего средства, сушильных салфеток и других вещей, которые могут пригодиться.

9. Добавление арендуемых квадратных метров

Добавление квадратных метров к вашей собственности — отличный способ увеличить стоимость. Дополнительное пространство вокруг вашей собственности или в вашем здании становится отличной возможностью для сдачи помещения в аренду. Например, рассмотрите возможность добавления сдаваемых в аренду помещений, таких как комната отдыха, место для вечеринок или медиа-зал. Арендаторы могут заплатить арендную плату, чтобы зарезервировать эти помещения для различных мероприятий и встреч. Оценка неудовлетворенных в настоящее время потребностей ваших арендаторов — отличное место для начала при принятии решения о том, какой тип пространства вы можете добавить.

10. Установите детскую площадку или открытый фитнес-центр

Удобства, такие как игровые площадки или фитнес-центры, значительно повышают ценность жилых комплексов. Детская площадка или фитнес-центр под открытым небом делают квартиры более желанными, что повышает спрос на них. Спрос на квартиры с такими удобствами позволяет устанавливать премиальные арендные ставки и получать большую прибыль. Простое проживание рядом с парком может увеличить стоимость дома — наличие такого в вашем жилом комплексе значительно увеличит стоимость вашей собственности.

Почему стоит инвестировать в детскую площадку для многоквартирного дома?

В то время как любое благоустройство может принести дополнительную пользу, детские площадки могут быть особенно ценны для многоквартирных домов. Рассмотрим эти причины, чтобы инвестировать в детскую площадку квартиры.

Привлекает семьи в ваш комплекс

Во многих случаях семьи являются источником жизненной силы жилых комплексов. Семьи ценны для жилищного бизнеса, потому что они, как правило, олицетворяют стабильность — они часто являются долгосрочными арендаторами, что делает их надежным источником дохода от аренды. Для потенциальных арендаторов другие семьи в здании означают, что вокруг будут другие родители и дети для общения.

Игровые площадки предоставляют детям и семьям место для игр, занятий спортом и общения, что может стать ключевым решающим фактором при выборе той или иной квартиры.

Помогает улучшить здоровье и благополучие сообщества

Регулярная физическая активность значительно улучшает долгосрочное здоровье как детей, так и взрослых. Центры по контролю и профилактике заболеваний (CDC) рекомендуют детям заниматься физической активностью не менее часа в день, чтобы способствовать правильному росту и развитию. Добавление игровой площадки в ваш жилой комплекс помогает поощрять активность семей. Это поможет снизить риски, связанные с малоподвижным образом жизни, и улучшит общее состояние здоровья жителей вашей квартиры.

Создание чувства общности среди жителей

Проживание в квартире означает проживание в одном здании с потенциальными сотнями людей. Однако, несмотря на то, что они живут рядом друг с другом, многие из ваших жильцов могут никогда не взаимодействовать с другими людьми в здании. Игровая площадка или фитнес-центр под открытым небом создают пространство, где люди разных возрастов могут познакомиться друг с другом, создавая ощущение общности в вашем жилом комплексе.

Проектирование игровой площадки для сдаваемых в аренду квартир

Важным аспектом установки детской площадки в многоквартирном доме является ее проектирование, которое заинтересует нынешних жильцов и привлечет новых. При проектировании игровой площадки существует почти бесконечное количество вариантов, хотя не все они подходят для вашей ситуации. Чтобы получить максимальную отдачу от инвестиций в детскую площадку, рассмотрите некоторые из этих советов по дизайну.

Разнообразные возможности для игр

Дети могут участвовать в различных играх. Например, активная игра включает в себя раскачивание, лазание и прыжки, в то время как сенсорная игра включает в себя стимуляцию органов чувств ребенка. Хорошо спроектированная игровая площадка предоставит детям различные способы играть, заниматься спортом и взаимодействовать с другими. Многочисленные игровые возможности помогают детям добиться более всестороннего развития в детстве и внести разнообразие в свое игровое время.

Разрешите играть бесплатно

Создайте свою игровую площадку, чтобы вдохновлять на творчество и творческие игры. У детей богатое воображение, что позволяет им свободно играть без структурированных занятий. Например, игровая площадка в стиле джунглей может вдохновить детей представить себя исследователями. Когда они притворяются, они входят в свои собственные миры с правилами, которые они создают и играют, которые они могут контролировать. Свободная игра помогает детям развить чувство независимости.

План инклюзивности и доступности

Инклюзивность и доступность являются важными аспектами любой игровой площадки. Эти концепции помогают обеспечить доступность игровой площадки для всех и дают детям возможность играть вместе независимо от уровня их способностей. Инклюзивные игровые площадки обеспечивают равные возможности для игр для всех детей в вашем многоквартирном доме, давая всем равные возможности получать пользу от игр и физических упражнений.

Учитывайте необходимое пространство

Обязательно учитывайте размер и пространство, необходимое для установки игровой площадки на вашем участке. Подумайте о:

• Размер вашего жилого комплекса и количество людей, которые могут использовать детскую площадку.
• Размер игрового оборудования.
• Сколько места у вас есть для добавления игровой площадки.

Если ваше пространство ограничено, ваша игровая площадка должна быть меньше.

Дизайн с учетом возраста

Как и в случае с игрушками и другими интересами, некоторые игровые площадки больше подходят для определенных возрастных категорий. Вы захотите подумать, какое оборудование будет соответствовать возрасту детей в вашем жилом комплексе. Например, качели для маленьких детей часто имеют ремни или пряжки для обеспечения их безопасности, в то время как качели для детей постарше обеспечивают большую автономность.

Учитывайте потенциальный возрастной диапазон детей, которые будут пользоваться игровой площадкой, чтобы выбрать безопасное и интересное игровое оборудование для разных возрастов.

Инвестируйте в игровую площадку Playworld Оборудование для вашего многоквартирного дома

Когда потенциальные арендаторы рассматривают ваш жилой комплекс как потенциальный дом, они ищут красивую, ухоженную квартиру, которую они могут назвать своей. В дополнение к их ожиданиям от здания, многие также будут искать чувство общности. Удобства, такие как детская площадка, могут увеличить стоимость вашей собственности и показать потенциальным арендаторам, что ваш комплекс подходит для семейного отдыха, что важно для многих арендаторов.

В Playworld вы найдете широкий выбор игровых площадок и фитнес-систем, которые идеально подходят для игровых площадок жилых комплексов. Свяжитесь с нами сегодня для получения дополнительной информации о продуктах Playworld и о том, как мы можем помочь вам создать лучшую детскую площадку для ваших квартир.

10 способов улучшить NOI в многоквартирных домах

Содержание

Опытные инвесторы в недвижимость всегда ищут способы увеличить прибыль, связанную с многоквартирными инвесторами. Это верно, если кто-то владеет собственностью в течение десятилетий. Или они хотят приобрести актив и должны обосновать цену покупки. Есть много стратегий добавления стоимости, которые могут рассмотреть инвесторы. Тем не менее, те, кто хочет просто увеличить чистую операционную прибыль, могут начать с внесения скромных улучшений и операционных корректировок, которые мгновенно повысят стоимость собственности.

В этой статье мы рассмотрим десять способов повышения NOI в многоквартирных жилых домах.

Чистый операционный доход, обычно называемый просто NOI среди инвесторов в недвижимость, относится к общему доходу, который получает владелец недвижимости после вычета операционных расходов и других затрат.

Однако это обслуживание долга не включается в расчет NOI. Ни капитальные затраты, ни износ, ни амортизация. Валовой операционный доход за вычетом операционных расходов — это то, на чем NOI концентрируется исключительно.

Почему NOI важен для инвесторов в многоквартирные дома

NOI особенно важен для инвесторов в многоквартирные дома, поскольку они сравнивают потенциальные инвестиционные возможности. Это связано с тем, что одним из основных способов, с помощью которых инвесторы оценивают недвижимость, является просмотр их ставок капитализации. Чем прибыльнее недвижимость, тем выше будет ее ставка капитализации. Одним из ключевых исходных данных для расчета ставки капитализации является NOI. Как правило, чем выше NOI, тем выше стоимость собственности на основе ставки капитализации.

Это имеет несколько последствий. Например, инвестор, оценивающий недвижимость с низкой ставкой капитализации, должен подумать, могут ли внесение определенных улучшений увеличить NOI собственности в краткосрочной или долгосрочной перспективе. Это создает дельту между входной ставкой капитализации и выходной ставкой капитализации. Однако инвесторы захотят определить, сколько будут стоить эти улучшения. А также оправданы ли эти затраты исходя из полученной ставки капитализации (т. е. стоимости имущества).

Чистый операционный доход (NOI) среди инвесторов в недвижимость, относится к
общий доход, который получает владелец недвижимости после вычета
операционных расходов и других расходов.

Кроме того, существующий владелец может использовать различные стратегии для повышения NOI в своих многоквартирных домах. Таким образом, инвесторы увеличат денежный поток, который может быть распределен между ними в течение периода удержания. Это также повысит стоимость имущества, что принесет пользу всем сторонам при рефинансировании или продаже актива.

1. Увеличение базовой арендной платы

Очевидный способ увеличить и улучшить NOI в многоквартирном доме — это увеличить арендную плату, взимаемую за каждую отдельную квартиру. Как правило, эту стратегию применяют при продлении аренды или обороте единицы.

Индекс потребительских цен (ИПЦ)

Арендодатели хотят быть уверены, что повышение арендной платы, по крайней мере, соответствует темпам инфляции. Обычно это измеряется увеличением индекса потребительских цен (ИПЦ). В последние годы индекс потребительских цен увеличивался всего на 2-3 процента в год. Совсем недавно инфляция взлетела до 6,5% и более в годовом исчислении.

Повышение арендной платы на эту сумму может кому-то показаться неприятным. Для борьбы с шоком арендаторов при продлении аренды. Арендодателям следует подумать о добавлении в свои договоры аренды формулировки, предусматривающей, что ставки продления аренды будут индексироваться, как минимум, в зависимости от любого повышения ИПЦ.

В условиях инфляции затраты, связанные с владением и эксплуатацией многоквартирного дома, увеличатся (например, коммунальные услуги, содержание/управление имуществом и т. д.), поэтому повышение арендной платы важно не только для покрытия этих расходов, но и для увеличения NOI.

Вот почему так важно, чтобы потенциальные покупатели и существующие владельцы хорошо понимали местный рынок. Давние владельцы могут не чувствовать необходимости повышать арендную плату, но потенциальный инвестор должен оценить, соответствуют ли текущие арендные ставки рыночным ставкам, и рассмотреть возможность их повышения для улучшения чистого операционного дохода (NOI).

2. Оценить сборы

Еще один способ улучшить и увеличить NOI в многоквартирных домах — увеличить доход, связанный с сборами, взимаемыми с арендаторов. Например; сборы за подачу заявления, сборы за кредитную отчетность и штрафы за просрочку платежа.

В наши дни у все большего числа арендаторов также есть домашние животные, поэтому арендодателям следует рассмотреть возможность взимания платы за содержание домашних животных на ежемесячной основе — стратегия, которая решительно отличается от простого взимания дополнительного залога с владельцев домашних животных. Плата может взиматься владельцем, в то время как гарантийный депозит должен храниться на условном депонировании и должен быть возвращен арендатору, если в конце срока аренды нет явного ущерба, причиненного указанным домашним животным.

Арендодателям, которые в настоящее время не принимают домашних животных, следует подумать, будет ли разумным размещение с домашними животными за дополнительную плату, учитывая тип их собственности, планировку, демографические данные и страховые полисы.

3. Учитывайте доход от коммунальных услуг

Доход от коммунальных услуг может быть огромным источником дохода для владельцев многоквартирных домов. Если владелец еще не сделал этого, ему следует подумать об индивидуальном учете каждой единицы. Это позволит собственнику переложить расходы на коммунальные услуги на арендаторов. Ожидается, что арендаторы выставят каждый счет за коммунальные услуги на свое имя, а затем будут оплачивать эти счета соответственно. Это может потребовать от арендодателей снизить базовую арендную плату, по крайней мере на начальном этапе, но арендодатель сразу же начнет экономить на коммунальных расходах.

Система выставления счетов за коммунальные услуги Ratio

Альтернативный подход заключается во внедрении того, что часто называют системой «RUBS» или «системой выставления счетов за коммунальные услуги с учетом пропорций». Вместо того, чтобы замерять каждую единицу, арендодатель вместо этого выставляет счет арендаторам за их пропорциональную долю коммунальных услуг здания на основе нескольких факторов, таких как площадь единицы площади, количество людей, проживающих в квартире, или их комбинация. Коммунальные услуги, оплачиваемые жильцам, могут включать отопление, горячую воду, газ, электричество, вывоз мусора.

Пример системы RUBS

Предположим, что система RUBS позволяет владельцу 20-квартирного дома зарабатывать дополнительно 30 долларов в месяц за единицу. Это приносит 600 долларов в месяц или дополнительно 7200 долларов в год. Этот дополнительный доход обязательно повысит NOI, если в остальном затраты останутся прежними.

Стратегия RUBS, возможно, более доступна для владельцев, поскольку им не нужно нести расходы на измерение каждой единицы. Более того, это способ увеличить NOI в многоквартирном доме без увеличения арендной платы.

Один из недостатков, однако, заключается в том, что арендаторы должны согласиться на биллинговую систему RUBS как часть своего договора аренды, а это означает, что, как правило, она может быть реализована только после оборота квартиры, когда новые арендаторы подписывают совершенно новый договор аренды. Существующие арендаторы должны будут заключить договор об аренде, что может стать препятствием для некоторых арендодателей.

RUB оплата разрешена не во всех городах. Некоторые муниципалитеты запретили эту практику, поскольку считают ее несправедливой по отношению к арендаторам. Арендодатели захотят проверить местные правила, прежде чем приступить к этому подходу.

4. Добавить хранилище на месте

Склад на месте, обычно в виде шкафов с замками. Может быть еще одним отличным источником дохода для владельцев многоквартирных домов. Можно добавить решения для хранения в любые малоиспользуемые помещения, такие как подвалы или унылые места общего пользования. Владельцы также могут рассмотреть вопрос о добавлении хозяйственной постройки — по сути, нового вспомогательного строения, — которое предназначено специально для хранения арендаторов. Затем можно ежемесячно сдавать индивидуальные шкафчики арендаторам за дополнительную плату.

В некоторых случаях арендодатели будут управлять складскими помещениями как отдельным бизнесом. Арендаторы могут в первую очередь арендовать камеры хранения, возможно, со скидкой. Затем они могут сдать оставшиеся шкафчики для хранения населению. Эта стратегия наиболее применима, когда складское помещение находится во вспомогательном здании, а не в жилом комплексе.

5. Увеличьте доход от прачечной

Это может показаться легкой задачей, и большинство домовладельцев уже изучили эту концепцию. Вместо того, чтобы предлагать бесплатные услуги прачечной в номере. Рассмотрите возможность установки монетных стиральных машин в местах общего пользования, доступных для всех жильцов. В ситуациях, когда можно разместить прачечную в помещении, арендодатели должны взимать дополнительную плату за эти помещения.

Информационный бюллетень — Предприниматели, инвесторы, финансисты, партнеры

Будьте в курсе

Другая стратегия заключается в «аренде» стиральной машины и сушилки, предоставляемых жилым помещениям за небольшую плату (например, 10 долларов в месяц). . У арендаторов будет возможность отсрочить эти расходы, если они решат приобрести собственную стиральную машину и сушилку.

(Примечание: если арендатор поставляет свои собственные устройства, обязательно потребуйте профессиональную установку для предотвращения любых утечек и т. д., которые могут возникнуть в случае неправильной установки.)

6. Увеличение доходов от парковки

Большинство многоквартирных домов, особенно расположенных в густонаселенных городских районах, имеют ограниченное количество парковочных мест. Владельцы многоквартирных домов захотят взимать дополнительную плату за эту парковку, особенно если она подземная или крытая. На некоторых рынках одно парковочное место можно арендовать за 100 долларов и более в месяц. Арендаторы ценят эту гибкость: те, у кого нет автомобиля, не платят за парковку, которой не будут пользоваться; и те, у кого более одного транспортного средства, имеют возможность арендовать более одного места, если они того пожелают.

В жилом комплексе из 50 квартир помещения, сдаваемые в аренду за 100 долларов в месяц, будут приносить дополнительные 5000 долларов в месяц к арендной плате — немалая цифра, особенно для владельцев, стремящихся увеличить NOI в своей сдаваемой в аренду недвижимости.

Все более популярным способом максимизации доходов от парковки является добавление станций зарядки электромобилей. С ростом цен на бензин все больше людей будут стремиться приобрести гибридные и полностью электрические автомобили. Добавление зарядной станции для электромобилей — это перспективная стратегия для тех, кто хочет привлечь арендаторов электромобилей.

Связано с этим: Инвестирование в многоквартирные дома: добавление стоимости за счет добавления удобств

7. Преобразование выбранных единиц жилья в краткосрочную аренду

Более трудоемкий в управлении способ получения дополнительного NOI в сдаваемых в аренду объектах — это преобразование одной или двух единиц жилья. в краткосрочную аренду. Краткосрочная аренда, как правило, приносит больше дохода в сутки, чем традиционная аренда.

Однако при использовании этого подхода необходимо учитывать некоторые особенности. Во-первых, нужно полностью обставить эти помещения, чтобы использовать их в качестве краткосрочной аренды. Арендодатель также берет на себя расходы по оплате всех коммунальных услуг. Кто-то должен быть доступен, чтобы перевернуть устройство между пребываниями. Будь то управляющий недвижимостью на месте или сторонняя служба уборки.

При рассмотрении того, какой дополнительный доход можно получить, используя подход к краткосрочной аренде, следует учитывать эти расходы. Наконец, убедитесь, что местный муниципалитет разрешает краткосрочную аренду. В некоторых городах действуют ограничения на недвижимость, размещенную на Airbnb, VRBO и других платформах краткосрочной аренды.

В дополнение к стратегиям получения дохода, упомянутым выше, есть также несколько стратегий экономии, которые должны рассмотреть владельцы многоквартирных домов:

8. Сокращение времени оборота

«Время оборота» означает, как долго квартира остается свободной между арендаторами. Время оборота обычно зависит от того, насколько быстро владелец может подготовить квартиру к аренде и показать ее потенциальным арендаторам, а также от того, как быстро арендодатель может подписать новые договоры аренды этих квартир.

Сокращение времени оборота относится к тому, как долго единица
остается свободной между арендаторами.

Арендодателям следует провести исследование рынка, чтобы понять, сколько времени требуется, чтобы жилье было готово к аренде на их рынке. Имеют ли тенденцию сдавать квартиры быстро, или арендодатели должны ожидать некоторого простоя между арендными договорами? Какие факторы влияют на возможность повторной аренды объекта?

На некоторых рынках, особенно в студенческих городках. Квартиры сдаются 31 августа, а арендаторы заселяются на следующий день, 1 сентября. На таких рынках арендодатели выигрывают от небольшого времени простоя. Тем не менее, они должны быть в состоянии быстро передвигаться, чтобы сделать любой необходимый ремонт и убрать квартиры до того, как въедут новые жильцы.

Владельцы многоквартирных домов должны проверить свои процессы подготовки квартир к сдаче в аренду. Чем быстрее будет сдана квартира, тем ниже будут затраты, связанные с этой вакансией.

9. Сокращение количества оборотов

В связи с вышеизложенным, владельцы многоквартирных домов должны искать способы ограничить общее количество оборотов, с которыми они сталкиваются каждый год. Этого можно добиться путем тщательного отбора арендаторов (более качественные арендаторы, как правило, остаются дольше) и путем предоставления многолетней аренды вместо стандартной годовой или помесячной аренды. Арендодатели часто упускают из виду затраты на текучесть арендаторов, которые являются одной из самых больших затрат, которые они будут нести. Таким образом, сокращение частоты оборотов — отличный способ улучшить NOI в сдаваемых в аренду объектах.

10. Повторные торги в отношении контрактов с поставщиками

Последний способ увеличить NOI в многоквартирных домах — это повторные торги в отношении контрактов с поставщиками. Многие собственники покупают многоквартирные дома с действующими договорами. Они предполагают, что предыдущий владелец договорился о лучшей цене, и для простоты сохраняют существующих поставщиков. Тем не менее, стоит пересмотреть эти контракты и, возможно, время от времени пересматривать работу.

Скромное 10-процентное сокращение затрат на вывоз мусора, благоустройство территории, страховые взносы и другие затраты могут составить в течение года тысячи долларов. Важно быть уверенным, что вы получаете лучшие ставки и условия по всем контрактам, если вы хотите максимизировать NOI.

Заключение

Поиск новых источников дохода невероятно важен для арендодателей, стремящихся улучшить NOI в своих многоквартирных домах. Есть бесконечное количество способов сделать это, самым большим ограничением, как правило, является творческий подход владельца. Определить экономию затрат может быть сложнее, поскольку некоторые затраты являются фиксированными (например, налоги на имущество) или иным образом имеют небольшую изменчивость.

Чистый операционный доход особенно важен для
инвесторов в многоквартирные дома, поскольку они
сравнивают потенциальные инвестиционные возможности.

В любом случае, учитывая важность NOI для стоимости недвижимости, каждому владельцу многоквартирного дома или инвестору полезно рассмотреть множество способов повышения NOI в многоквартирных домах. В краткосрочной перспективе можно генерировать дополнительный денежный поток, который можно передать инвесторам. В долгосрочной перспективе это повысит ценность объекта. По существу, делая его более привлекательным для потенциальных покупателей, когда придет время избавиться от актива.

Вы заинтересованы в инвестировании в многоквартирный дом? Свяжитесь с нами сегодня, чтобы узнать больше о стратегиях, которые Smartland использует для повышения NOI — и, следовательно, доходности — от имени наших инвесторов в многоквартирные дома.