кто возмещает, можно ли не пустить подрядчиков в квартиру

В нашем доме домоуправление меняет трубы отопления, которые ведут к батареям между квартирами. Сами батареи менять не будут — только трубу. На месте соединения новой трубы и старой батареи хотят вкрутить кран. При этом им все равно, что в квартире дорогой ремонт. Мне сказали, что сломают и потолок, и плитку, так как трубу надо поменять.

Кто будет возмещать мне убытки за испорченный ремонт? А если я откажусь менять эту трубу, кто будет отвечать, если швы потекут? А то мне звонят и запугивают.

Елизавета Васильева

юрист

За имущество, которое повредят подрядчики, будет отвечать фонд капитального ремонта, УК или ТСЖ — смотря как в вашем доме копят деньги на капремонт. Если они не возместят ущерб добровольно, придется доказывать размер убытков в суде. А если вы откажетесь заменить трубу и из-за этого протечка будет в других квартирах, то за этот ущерб придется заплатить вам.

Расскажу, как найти крайнего, если после капремонта вашей квартире потребуется ремонт, и почему лучше все-таки согласиться заменить трубу.

Кто ремонтирует общее имущество многоквартирного дома

Внутридомовая система отопления — стояки, обогревающие элементы, общедомовые приборы учета тепла — относится к общему имуществу многоквартирного дома. Разница между общим имуществом и имуществом собственника простая: общее имущество обслуживает два или более помещений в доме, а имущество собственника — только его помещение.

ст. 36 ЖК РФ

Письмо Минстроя России от 01.04.2016 № 9506-АЧ/04

К общему имуществу относятся, например, лестницы, лифты, крыша, чердак, подвал, земельный участок, фасад дома. Все это принадлежит всем собственникам помещений в доме.

Труба, которая идет к батарее в вашей квартире, — это стояк отопления. Он хотя и находится внутри квартиры, но считается общим имуществом, потому что используется для нужд всего дома. А радиатор отопления — это уже имущество собственника, потому что обслуживает только вашу квартиру.

Определение ВС РФ от 22.09.2009 № ГКПИ09-725

Так как общее имущество принадлежит всем собственникам в доме, то они должны оплачивать его капитальный ремонт. Деньги на капремонт жильцы могут собирать двумя способами: на специальном счете в банке или в фонде капитального ремонта. Считается, что новым домам лучше копить деньги на спецсчете, а старым — в фонде капремонта.

Специальный счет — это копилка одного конкретного дома. Деньги на нем принадлежат собственникам. Жильцы на общем собрании выбирают владельца счета — обычно это представитель УК или ТСЖ, но можно выбрать и региональный фонд капремонта. Владелец открывает в банке счет, на котором копятся деньги на капремонт. Когда приходит время ремонтировать дом, собственники снова собираются и решают, какие работы нужно провести и кто это будет делать.

чч. 3—5 ст. 170 ЖК РФ

Фонд капитального ремонта, его еще называют региональным оператором, — это общий котел всех домов региона, которые не открыли спецсчет. По умолчанию деньги на капремонт копятся именно на счете регоператора. В этом случае все взносы идут в общак, из которого по мере необходимости берут деньги. Когда придет время конкретного дома, его отремонтируют из общих средств.

Узнать, каким способом жильцы собирают деньги на капремонт в вашем доме, можно на сайте «Реформа ЖКХ». Для этого введите свой адрес в строку поиска на главной странице. Затем нажмите на адрес дома и перейдите во вкладку «Паспорт». Там появятся сведения о доме: общая площадь, год ввода в эксплуатацию, серия и тип постройки здания, а также способ формирования фонда капитального ремонта.

Что делать? 11.06.19

Кто решает, как и куда жильцы платят взносы за капремонт?

Чтобы найти информацию о своем доме на сайте, введите адрес в строке поиска на главной странице Затем нажмите на адрес в результатах поиска Способ формирования фонда капитального ремонта можно найти во вкладке «Паспорт»

Кто оплатит ремонт в квартире, если его испортят подрядчики

Из вашего вопроса непонятно, как формируется фонд капремонта в вашем доме, поэтому опишу порядок действий для обоих случаев.

Если деньги копятся на счете регоператора. Региональный оператор — это государственная организация, которая создана, чтобы ремонтировать общее имущество в многоквартирных домах. Когда приходит время ремонтировать дом, оператор нанимает подрядчиков, дает им задание, а потом принимает и оплачивает работу. Так как подрядчиков выбирает оператор, то именно он отвечает за убытки, которые они причинили. Это касается как ущерба, который нельзя было предотвратить, так и того, что подрядчики причинили по ошибке.

п. 11 ч. 2 ст. 182, ст. 188 ЖК РФ

Расходы на восстановление стен, потолков и пола обычно закладывают в смету капитального ремонта. Поэтому, скорее всего, подрядчики после замены необходимых коммуникаций сразу восстановят все, что сломали. Но это касается только строительных конструкций — клеить обои или класть плитку подрядчики не будут.

Письмо Минстроя России от 16.01.2019 № 794-АО/06

Бывает, что в ущербе виноват сам подрядчик: неправильно закрыли крышу и затопило квартиру, меняли трубы и испортили кухню. Во всех случаях ответственность за действия подрядчиков несет региональный оператор. Причем как до подписания акта выполненных работ, так и в течение пяти лет после этого.

Определения ВС РФ:
от 20.06.2017 № 6-КГ17-4PDF, 836 КБ,
от 05.09.2017 № 57-КГ17-13PDF, 672 КБ

Вот план действий на случай, если подрядчики повредят ваше имущество:

1. Перед началом ремонта стояка отопления сфотографируйте отделку комнаты. Сделайте побольше разных фото — крупным и общим планом. Фотографии пригодятся в суде как доказательства первоначального вида квартиры.
2. После ремонта составьте акт осмотра. Для этого пригласите представителей регионального оператора или организации, которая управляет вашим домом: УК или ТСЖ. Вызывайте их письменно или телеграммой.
3. Оцените ущерб — для этого пригласите независимого оценщика. Заплатить ему за работу придется самостоятельно.
4. Отправьте претензию. Возможно, оператор добровольно компенсирует ущерб.
5. Если регоператор откажется возмещать убытки, придется идти в суд. За основу иска можно взять текст претензии. Напишите, что обращались к ответчику с требованием возместить ущерб, но не получили ответа или вам отказали, и укажите, чего вы хотите. Это может быть компенсация материального ущерба и морального вреда, возмещение расходов на оценку и госпошлину, а также неустойка. Перед подачей иска советую проконсультироваться с юристом — расходы на его услуги тоже можно возместить в суде.

Этот же порядок действий подойдет, если хотите взыскать с регионального оператора стоимость восстановления покрытий на полу или потолке. Мне не удалось найти ни одного решения суда по такому делу. Скорее всего, никому не хотелось судиться из-за куска обоев: время и силы на суды стоят дороже.

/kak-podat-v-sud/

Как подать иск в суд

Другое дело, если собственник закрыл доступ к общему имуществу несъемной конструкцией. Например, вы решили, что трубы не вписываются в интерьер квартиры, и спрятали их за декоративной колонной из гипсокартона. Если подрядчикам потребуется доступ к этим трубам, они демонтируют все, что им мешает, но ущерб вам никто не возместит. Обеспечить доступ к общедомовым коммуникациям — обязанность собственника. Это подтверждает и судебная практика.

подп. «е» п. 34 правил предоставления коммунальных услуг

Если деньги копятся на спецсчете в банке. В этом случае ситуация с возмещением ущерба аналогичная, только обращаться нужно уже не к региональному оператору, а к владельцу спецсчета. Конечно, за исключением случаев, когда владелец счета — фонд капремонта.

Деньги на спецсчете принадлежат собственникам квартир, они распоряжаются ими на общем собрании. Жильцы выбирают банк, в котором собираются открыть спецсчет, и владельца счета. Обычно это организация, которая управляет домом: УК или ТСЖ. Если собственники выбрали владельцем счета фонд капремонта, то отвечать за ущерб будет фонд.

Подрядчиков для ремонта выбирают собственники, но могут уполномочить на это и владельца счета. Заказчиком ремонта будет владелец счета, а значит, он и будет отвечать за подрядчиков. Причем заказчик ремонта будет компенсировать собственнику ущерб своими деньгами. Списывать со спецсчета деньги по убыткам УК, ТСЖ или фонда капитального ремонта нельзя, даже если они связаны с капремонтом.

Апелляционное определение Тверского областного суда от 28.01.2021 № 2-29/2020

Определение ВС РФ от 10.12.2018 № 301-ЭС18-21764PDF, 192 КБ

Порядок действий на случай, если повредят ваше имущество, такой же, как если бы деньги копились на счете регоператора. Только претензию нужно будет писать владельцу спецсчета.

Потолок, настенные и напольные покрытия, которые повредили подрядчики, также будет ремонтировать владелец спецсчета. Но только если вы сами не закрыли их декоративными элементами.

Что будет, если не пустить подрядчиков в квартиру

Капитальный ремонт общего имущества — это один из случаев, когда собственник обязан впустить в квартиру чужих людей. Если отказаться, есть риск потерять деньги или стать ответчиком в суде.

Ну и что? 21.06.19

Сотрудники УК и рабочие хотят зайти в вашу квартиру. Придется впустить

Если из-за отказа менять трубу ущерб понесут другие собственники, они могут обратиться в суд и взыскать с вас деньги. И пустить подрядчиков в квартиру все равно заставят.

Если собственник уверен, что внутридомовые инженерные системы в его квартире в полном порядке и не требуют замены или ремонта, рабочие и представитель УК составят акт. Дальше они могут обратится в суд с иском об обязании вас предоставить доступ в квартиру. А до рассмотрения спора любой ущерб из-за аварии в этих инженерных системах ляжет на вас. Судебной практики по таким делам много.

Письмо Минстроя России от 28.05.2019 № 20295-ОГ/06

Определение ВС РФ от 07.05.2019 № 4-КГ19-6PDF, 963 КБ

Что делать?Читатели спрашивают — эксперты отвечают

Задать свой вопрос

Как по закону потревожить соседей и провести ремонт в квартире — Караван

Конечно, как вы верно поняли, речь идет не только о косметическом ремонте, но и об аварийных ситуациях – не нужно думать, что в этом случае двери радушно распахиваются, и живущие выше этажом охотно допускают сантехников в свои ванны и санузлы, сознательных – единицы. И всё бы ничего, если бы без них при замене аварийного стояка можно было обойтись, технически с канализацией в наших домах так не получается.

История нашей героини проста: от времени чугунный стояк стал разрушаться, на каком-то этапе упрямство соседей сверху удалось обойти, сделав вставку из пластика, но время не обманешь, да и заделали ремонтники аварийный участок трубы абы как, так что процесс распада продолжался и довел до полной несовместимости жизни в таких условиях.

Угроза разрыва канализационной трубы нашла глубокий отклик у соседей снизу – кому охота, чтобы дерьмо на голову полилось, а вот профурсетка, живущая этажом выше, уперлась: мол, и евроремонт у меня, и меня это не касается, и т. д. и т. п.

Для человека интеллигентного – тупик, стояк при строительстве дома тянули так, что начало его находится у соседей этажом ниже, а конец – этажом выше. Здесь нет никакой описки, стояки именно тянут начиная с нижних этажей и заканчивая верхними, отсюда такая крепкая взаимо­связь между жильцами разных этажей. Вот и попала наша героиня меж двух огней.

Скажем сразу, что все активно равнодушные соседи в подобных ситуациях, мягко говоря, занимают ошибочную позицию. По закону они обязаны обеспечить доступ ремонтников к стоякам. Если помните, в прошлом номере мы писали о ситуациях, когда имеется законодательное право даже вскрывать дверь для проведения работ по устранению аварии.

Здесь аналогичный подход, действует та же ст. Закона “О жилищных отношениях”: “По получении заблаговременного письменного уведомления собственник либо другой проживающий обязаны допустить представителя других собственников помещений (квартир) или органа управления объектом кондоминиума в помещение, если необходима проверка состояния общего имущества, ремонт или замена общего имущества, которые могут быть произведены лишь из помещения собственника. В аварийных случаях или при иных чрезвычайных обстоятельствах, создающих угрозу здоровью или жизни человека, доступ должен быть разрешен и без заблаговременного уведомления” (ст. 38).

Внимательный читатель может спросить: в статье речь идет об общем имуществе, причем здесь замена стояка канализации. Самое прямое, ответим мы.

Дело в том, что стояки горячей и холодной воды, а также канализации по закону считаются общедомовой собственностью и называются в законе “инженерные сети”: “Ст. 2. …24) общее имущество – части объекта кондоминиума (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), кроме помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности…”. Согласна, ситуация на первый взгляд странная: трубы считаются общедомовой собственностью, а за их покупку и замену платит собственник, да и находятся они не в подъезде, а в частной квартире.

Ну вот таковы строительные особенности многоэтажек.

Если же говорить о том, кто и за что должен платить, то совсем необязательно это делать собственнику – замена стояков относится к статье “Капитальный ремонт” и вполне может быть оплачена за счет кооператива.

К слову, в советский период так и было: владельцы кооперативных квартир специально копили деньги на ремонт, официально нанималась бригада сантехников и менялись все батареи, трубы, стояки в квартирах и сами инженерные сети в подвале. Хотите повторить советский положительный опыт – милости просим, закон на вашей стороне, теребите председателя. Кстати, собственники дома, стоящего от нас в двух шагах, ровно так и сделали: старая двухэтажка на два подъезда – они поднапряглись, заменили крышу, все трубы (читай – инженерные сети внутри), побелили фасад, выглядит теперь бывшая развалюха чинно-благородно. Понятно, что и стоимость квартиры в таком доме стала иная.

Стоим на своем

Но возвращаемся к одиночным проблемам. Как следует из Закона “О жилищных отношениях”, стояки в квартирах – геморрой председателя, именно он в первую голову отвечает за содержание общедомового имущества, его сохранность, а поэтому обязан впрячься в конфликт. Как мы знаем, этот вид человечества не всегда податлив и законопослушен, поэтому, поговорив с ним и увидев реакцию отрицания, переходим к традиционному способу общения: подаем ему жалобу на действия соседей и требуем, ссылаясь на закон, чтобы товарищ занялся своими прямыми обязанностями и обеспечил доступ ремонтников. В вашем многоквартирном доме потекла крыша: что делать и как заставить работать председателя КСК

Очень трезвит, когда в конце делается приписка, что в случае бездействия прохвоста вопрос будет решаться в судебном порядке и весь ущерб будет отнесен на его счет. Аналогичный текст направляем нехорошим соседям, сам документ называем “досудебная претензия”.

Пишем: такого-то числа мы обратились с просьбой обеспечить доступ к стояку для производства замены трубы канализации, вами было отказано, данные действия незаконны, цитируем ст. 38 Закона “О жилищных отношениях”, приведенную ранее, и в заключение указываем, что если в течение нужного вам срока доступ не будет обеспечен, то вы будете вынуждены обратиться в суд для обеспечения принудительного доступа в помещение. Все судебные расходы, а также понесенный материальный ущерб, расходы на юриста будут взысканы с их сиятельства.

Можно добавить, что принудительный доступ будет осуществлен судебным исполнителем, услуги которого также будут взысканы. Оплата деятельности ЧСИ строго регламентирована, для интересующихся назовем документ – постановление правительства Республики Казахстан от 4 мая 2014 года № 437 “Об утверждении размеров оплаты деятельности частного судебного исполнителя”. И там говорится следующее: “2) для исполнительных документов неимущественного (не денежного) характера: о выселении и (или) вселении, обязании должника совершить определенные действия и (или) воздержаться от их совершения – с физических лиц 50 МРП, с юридических лиц 100 МРП…”. Сегодня 50 МРП – это 126 250 тенге: не дурно за просто дверь открыть. Поэтому объясняем, что цена вопроса: стоит дорого, проще впустить ремонтников и демонтировать часть дорогого сердцу короба.

Приведем также еще один аргумент из Закона “О жилищных отношениях”: “2. Собственники помещений (квартир) обязаны содействовать сохранности и безопасной эксплуатации общего имущества и помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности”. На эти же статьи вы будете ссылаться в суде, если до того дойдет. Как правило, судьи уже на первой встрече со сторонами предлагают им решить дело мирным путем, и все то, о чем мы вам написали, они разъяснят обидчику, давая понять, что у него вариантов нет и дверку ремонтникам открыть придется. Знаю, не однажды слышала о том, что ничего не получится и у соседа связи… Может, они и есть, эти связи, но все они держатся на вознаграждениях: обратился – плати или деньгами, или делами, поэтому цена вопроса не та, чтобы всем там костьми лечь. Ну где сток канализации, а где его человек где-то там.

Поэтому не держите себя в руках, меняйте трубы, обращайтесь в суд и живите красиво. В заключение добавлю, что доступ обязаны обеспечить не только в случае аварии, у каждой трубы свой срок эксплуатации.

Например, ныне широко используемые стояки канализации из пластика имеют срок гарантии 10 лет, чугун и вовсе уже отработал свое, ставили его еще лет 20 назад и более.

Поэтому пришел срок сменить трубу – меняйте, суд и в этом случае будет на вашей стороне, потому как вы также несете ответственность за сохранность общедомового имущества, и все статьи закона, приведенные выше и ниже, имеют к вам такое же прямое отношение. Ну и, наконец, отчего мы каждый раз повторяем, что нехорошие соседи за все ответят: “Ст. 39. Возмещение ущерба, причиненного общему имуществу или другим помещениям. 1. Если собственник помещения (квартиры) наносит ущерб любой части общего имущества или любому другому помещению, он обязан за свой счет устранить ущерб либо возместить расходы по его устранению”.

Алматы

Фото — Ибрагим КУБЕКОВ

Не думайте, что наша сегодняшняя тема пустяшная – немало семей сейчас, желая навести красоту и порядок в квартире, наткнулись на яростное равнодушие соседей. Ну не хотят они, чтобы у них ломали полы в ванной за-ради новых стояков, это бы ничего, если бы те не были канализацией и не источали зловоние.

Что изменилось для арендаторов и арендодателей?

Автор Соня Госине, представитель Hauseit® / 3 сентября 2019 г. 19 августа 2022 г.

Недавно в Нью-Йорке вступил в силу ряд новых законов и правил об аренде после принятия Законодательным собранием штата Нью-Йорк Закона о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года. Были внесены изменения в законы о стабилизации арендной платы, закон о недвижимости, а также в процедуру жилищного суда.

В то время как большая часть изменений затрагивает квартиры со стабилизированной арендной платой, некоторые из новых правил затрагивают квартиры с рыночной (нестабилизированной) ставкой, включая индивидуальные многоквартирные дома и кооперативные квартиры.

Содержание

Изменения в дерегулировании стабилизированной арендной платы

Изменения в увеличении арендной платы для квартир со стабилизированной арендной платой

Изменения в законах о завышении арендной платы для стабилизированных единиц

Изменения в отношении использования владельцем жилья, регулируемого арендной платой

Изменения в Законе о недвижимости для всех квартир в Нью-Йорке

Изменения в жилищных судебных процедурах

Неопределенности, связанные с недавними изменениями в законах об аренде в штате Нью-Йорк

Изменения в дерегулировании квартир со стабилизированной арендной платой

Подавляющее большинство способов дерегулирования квартир со стабилизированной арендной платой было отменено в соответствии с Законом о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года.

Дерегулирование, по сути, осталось в прошлом, за исключением квартир со стабилизированной арендной платой в зданиях с налоговыми льготами 421a. Стабилизированные квартиры в зданиях 421a по-прежнему могут со временем отменять регулирование вакансий с высокой арендной платой в соответствии с новым законодательством.

В Нью-Йорке имеется около миллиона единиц жилья со стабильной арендной платой, на которые распространяется действие законодательства 2019 года. Квартиры со стабилизированной арендной платой в Нью-Йорке состоят из всех квартир, построенных до 1974 года (и после 1947 года), за исключением тех, которые не регулировались до принятия нового закона. В зданиях, построенных после 1974 года, также есть квартиры со стабилизированной арендной платой, которые получили налоговые льготы в рамках программ налоговых льгот 421a и J-51. Новое законодательство не регулирует какие-либо квартиры, которые ранее были исключены из программы стабилизации арендной платы.

До принятия законодательства 2019 года можно было со временем «дерегулировать» стабилизированную квартиру посредством дерегулирования вакансий с высокой арендной платой или дерегулирования с высокой арендной платой и высоким доходом.

Объявляя о законопроекте, законодатели сослались на кризис доступности и заявили, что более 300 000 квартир со стабильной арендной платой были исключены из программы регулирования арендной платы и преобразованы в квартиры с рыночной ставкой в ​​Нью-Йорке и близлежащих округах с тех пор, как в 1994.

В соответствии с дерегулированием вакантных квартир с высокой арендной платой свободная квартира могла быть дерегулирована, если арендатор переезжал в свободную квартиру, а установленная законом арендная плата превышала порог дерегулирования. Последний раз этот порог составлял 2774,76 доллара США на 2019 год в Нью-Йорке. Дерегулирование в соответствии с этим методом по-прежнему будет применяться, если новый арендатор заплатил сумму арендной платы, которая была ниже порога дерегулирования арендной платы (DRT), при условии, что законная арендная плата была выше порога.

Также можно было дерегулировать занятую единицу, если арендная плата превышала порог дерегулирования арендной платы (DRT), а общий годовой скорректированный федеральный валовой доход домохозяйства превышал порог дерегулирования дохода (DRT) в размере 200 000 долларов США для каждого из двух предыдущих календарных дней. годы. Это было известно как дерегулирование с высокой арендной платой и высоким доходом.

Наше усмотрение, ваше преимущество

Наши традиционные брокеры-партнеры никогда не делают открытых скидок, что означает меньше сбоев и лучшее исполнение для вас.

Узнать больше

Изменения в повышении арендной платы для квартир со стабилизированной арендной платой

Способы повышения арендной платы на квартиры со стабилизированной арендной платой также были значительно сокращены в соответствии с Законом о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года. Ранее существовало четыре (4) способа законодательно скорректировать арендную плату на квартиры со стабилизированной арендной платой до принятия законодательства, включая возможность повышения арендной платы до 20% при наличии вакансии с использованием «установленного законом бонуса за вакансию». Под 2019законодательства, единственный способ скорректировать арендную плату в будущем основан на капитальном ремонте, проведенном в стабилизированных единицах (IAI) и зданиях (MCI).

Кроме того, в соответствии с новым законодательством возможности арендодателя повышать арендную плату на основании индивидуального улучшения квартиры («IAI») были резко сокращены. До принятия закона 2019 года улучшение квартир позволяло повышать арендную плату на 1/40 в зданиях с 35 или менее квартирами и на 1/60 в зданиях с более чем 35 квартирами. Это было уменьшено до 1/168 и 1/180 в соответствии с Законом о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года.. Кроме того, объем работы, который может квалифицироваться в соответствии с IAI, теперь ограничен общей суммой в 15 000 долларов США за три (3) улучшения в любой 15-летний период времени.

Возможность повышения арендной платы за счет капитального ремонта (MCI) по всему зданию также была ограничена в соответствии с Законом о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года. увеличение на 1/96 для зданий с 35 или менее квартирами и 1/108 для зданий с более чем 35 квартирами. В соответствии с новым законодательством это было изменено на 1/144 и 1/150.

Кроме того, новый закон ограничивает право на работу MCI основными функциями здания и другими улучшениями, такими как окна, кровля, водопровод и отопление. Стоимость таких улучшений также будет регулироваться в соответствии с графиком разумных затрат, установленным Отделом жилищного и коммунального ремонта (DHCR). Здания с регулируемыми арендаторами менее 35% также не имеют права на повышение арендной платы MCI в соответствии с законодательством 2019 года.

Кроме того, в соответствии с новым законодательством срок действия всех повышений арендной платы в результате IAI (отдельных улучшений квартир) и MCI (капитальных улучшений) истекает через 30 лет. Ранее такие повышения были постоянными.

Законодательство 2019 года также ограничило возможность арендодателя взимать законную арендную плату после продления аренды, если арендатор ранее получал льготную арендную плату. Льготная арендная плата — это арендная плата ниже установленной законом арендной платы за квартиру со стабилизированной арендной платой.

Ранее при продлении аренды льготная арендная плата могла полностью или частично отменяться. Согласно новому законодательству, все будущие продления основаны на льготной арендной плате плюс любое увеличение арендной платы, разрешенное Советом по арендной плате г. Нью-Йорка.

Сэкономьте 2% на покупке дома

Сэкономьте тысячи на покупке дома благодаря скидке комиссии агента по закупкам от Hauseit

Узнать больше

Изменения в законах о завышении арендной платы для стабилизированных единиц

Правила взимания завышенной арендной платы были радикально изменены в пользу арендаторов в результате принятия Закона о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года. Закон 2019 года расширил срок исковой давности для взыскания завышенная арендная плата до шести (6) лет с четырех (4). До принятия закона существовал 4-летний срок исковой давности для подачи жалобы на завышение арендной платы.

Следовательно, ранее арендодателям разрешалось распоряжаться арендными записями старше 4 лет.

Суды установили некоторые ограниченные исключения из этого срока давности, например, если арендатор мог доказать, что арендодатель обманным путем увеличил арендную плату. На основании законодательства 2019 года в том виде, как оно написано, в настоящее время нет ограничений на период ретроспективного анализа, несмотря на тот факт, что арендодателям ранее было сказано, что они могут распоряжаться документами старше 4 лет.

Закон о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года также увеличил риск возмещения арендодателем трехкратного ущерба за завышенную арендную плату с двух (2) до шести (6) лет. Законодательство также лишило владельцев возможности избежать тройного ущерба, если они добровольно вернут сумму завышенной арендной платы до принятия решения судом или Департаментом жилищно-коммунального хозяйства (DHCR).

Совет профессионала: Думаете о покупке недвижимости для сдачи в аренду? Оцените доходность сдаваемой в аренду недвижимости с помощью интерактивного калькулятора сдаваемой в аренду недвижимости Hauseit.

Листинг полного обслуживания за 1%

Продайте свой дом по традиционному листингу с полным спектром услуг всего за один процент комиссии.

Узнать больше

Изменения в исключении для использования собственником жилья с регулируемой арендной платой

Закон о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 г. ограничивает положение о «использовании владельцем» до использования одной единицы регулируемого арендной платы жилого фонда владельцем или его ближайшими родственниками в качестве их основного места жительства. Кроме того, арендодатель должен продемонстрировать «немедленную и убедительную» необходимость вместо менее ограничительного стандарта «добросовестности», использовавшегося до 2019 года.законодательство.

Новое законодательство также ограничивает право на исключение использования собственником жилья, если арендатор старше 62 лет, является инвалидом или проживает в квартире не менее 15 лет. Кроме того, закон 2019 года предоставляет арендаторам основания для иска в случае их выселения из-за того, что арендодатель делает мошенническое заявление о предполагаемом использовании квартиры.

В соответствии с новым законодательством по-прежнему возможно объединение или разделение квартир для получения «первой арендной платы». Кроме того, «существенная реконструкция здания» по-прежнему выводит его из стабилизации в соответствии с новым законом. Арендодатель все еще может запросить разрешение на снос, и внешние стены не должны разрушаться. Возможность «видеть небо из подвала» при наличии разрешения на снос выведет здание из состояния стабилизации.

Изменения в Законе о недвижимости для всех квартир в Нью-Йорке

Ряд изменений был внесен в недвижимость, которые применяются как к регулируемым, так и к нерегулируемым квартирам в Нью-Йорке. Были внесены изменения в положение о ответном выселении, требования об уведомлении о непродлении и повышении арендной платы выше 5%, черные списки проверки арендаторов, повторная сдача квартир, квитанции об аренде, залоговые взносы и сборы за подачу заявления.

Репрессивное выселение

Положение о репрессивном выселении для

всех квартир в Нью-Йорке (регулируемых и нерегулируемых) было усилено в рамках Закона о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года. добросовестная жалоба на них о нарушении гарантии обитаемости.

Кроме того, срок, в течение которого арендодатель должен доказать, что выселение не является возмездием, был увеличен до одного года с шести месяцев после подачи добросовестной жалобы арендатором в соответствии с предыдущим законодательством.

Новый закон расширяет сферу применения и включает жалобы, подаваемые арендаторами непосредственно арендодателям, тогда как в соответствии с предыдущим законодательством жалобы должны были подаваться в государственные органы. Кроме того, законодательство 2019 года добавляет положение о судебных издержках в случае успешных действий арендатора.

Требования к уведомлению о непродлении договора аренды и значительном повышении арендной платы Уведомление от 5% до 30 дней для аренды до года, 60 дней для аренды на срок от одного до двух лет и 90 дней при аренде на 2 года и более. До принятия закона арендодатели нерегулируемых квартир не должны были рассылать уведомления о непродлении.

Обязанность уменьшить ущерб при повторной сдаче в аренду

Закон о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 г. требует, чтобы арендодатели как регулируемых, так и несвязанных единиц предпринимали разумные и добросовестные попытки сдать квартиру, если арендатор освобождается до истечения срока аренды. Арендодатели должны повторно арендовать жилье по меньшей из двух величин: предыдущей арендной платы или рыночной арендной платы, а существующий арендатор освобождается от возмещения убытков после подписания нового договора аренды.

Если рыночная арендная плата падает после подписания договора аренды, текущий арендатор несет ответственность только за более низкую рыночную арендную плату, в отличие от ежемесячной арендной платы, согласованной в договоре аренды.

Ограничения на использование протоколов жилищного суда для отбора арендаторов

В соответствии с новым законодательством арендодатель не может знакомиться с протоколами жилищного суда в рамках процесса отбора потенциальных арендаторов.

Доступ к судебным протоколам или черным спискам арендаторов автоматически создает опровержимое предположение о том, что арендодатель нарушил этот закон. Хотя этот закон подлежит исполнению Генеральным прокурором Нью-Йорка, еще неизвестно, могут ли он также применяться отдельными арендаторами.

Несмотря на то, что плохая кредитная история по-прежнему является законным основанием для отказа арендатору в соответствии с новым законодательством, использование кредитного отчета, включающего предыдущие записи судебных разбирательств по жилищным вопросам, по-прежнему будет противоречить этому новому положению.

Ограничения залога для всех квартир

Закон о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года предписывает максимальный залог как для регулируемых, так и для нерегулируемых квартир в размере не более одного (1) месяца арендной платы. Максимальная сумма, которая может быть получена при заключении договора аренды, составляет арендную плату за один месяц и гарантийный депозит в размере одного месяца.

Согласно новому законодательству, сбор предоплаты за аренду более чем за один месяц приведет к тройному возмещению арендодателю ущерба в виде жалобы на завышение арендной платы.

Кроме того, страховой залог теперь должен быть возвращен арендатору в течение 14 дней после выезда. Если арендодатель не предоставит арендатору подробный отчет об удержании и любой оставшейся части депозита в течение 14 дней, «арендодатель лишается права удерживать любую часть депозита».

По новому закону арендодатель должен предложить арендатору сопровождение для осмотра квартиры при первоначальном подписании договора аренды. Арендодатель должен предоставить письменное соглашение, в котором указываются любые дефекты или повреждения, обнаруженные во время осмотра.

Кроме того, арендаторы имеют право запросить инспекцию перед выездом и получить подробный отчет от арендодателя с указанием любого ремонта или уборки, которые могут служить основанием для уменьшения залога арендатора. Теперь у арендаторов есть возможность устранить дефекты, обнаруженные в ходе проверки, до истечения срока аренды.

Ограничения по подаче заявления и штрафы за просрочку платежа

В соответствии с новым законодательством «арендодателю, арендодателю, субарендодателю или доверителю» запрещено взимать сбор за подачу заявления, превышающий 20 долларов США. Это ограничение также распространяется на агентов по недвижимости, действующих в качестве агента «арендодателя, арендодателя, субарендодателя или доверителя».

Агент по недвижимости, представляющий арендодателя, не может взимать плату за подачу заявки, превышающую 20 долларов США, в попытке обойти ограничение платы за подачу заявки, которое применяется к арендодателям. Однако ограничение в размере 20 долларов США на сборы за подачу заявления не распространяется на агентов по недвижимости, которые представляют арендаторов.

Кроме того, с арендатора может взиматься не менее 20 долларов США или фактическая стоимость кредитного отчета (в зависимости от того, что меньше).

Арендодатели также должны предоставить копию любого кредитного отчета, полученного потенциальным арендаторам. Если арендатор предоставляет копию проверки биографических данных или проверки кредитоспособности, проведенной в течение последних 30 дней, плата за подачу заявления не взимается.

Законодательство в его нынешнем виде несколько расплывчато, поскольку оно касается нескольких арендаторов по одному договору аренды. В настоящее время неясно, будет ли максимальная сумма в размере 20 долларов США в этом сценарии или 20 долларов США на каждого отдельного арендатора по договору аренды.

Ограничение сбора за подачу заявления в размере 20 долларов США не применяется к (i) продаваемой недвижимости (в том числе в рамках кооператива или кондоминиума) и (ii) сборам, взимаемым кооперативом или правлением кондоминиума в связи с арендой.

Новое законодательство также ограничивает штрафы за просрочку платежа как для регулируемых, так и для нерегулируемых единиц до менее чем 50 долларов США или 5% от арендной платы.

В качестве льготного периода должен быть предоставлен как минимум 5 дней, прежде чем может быть начислена любая плата за просрочку платежа. Новое законодательство также запрещает уплату неуплаченных штрафов за просрочку платежа в качестве предиката судебного разбирательства по делу о неуплате.

Сэкономьте 2% на покупке дома

Сэкономьте тысячи на покупке дома благодаря скидке комиссии агента по закупкам от Hauseit

Узнать больше

Изменения в процедурах жилищного суда

Закон о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года значительно расширяет процедуру рассмотрения неуплаты арендной платы. Если арендная плата не получена в течение 5 дней с установленной даты, арендодатель должен отправить арендатору письменное уведомление «с указанием неполучения такой арендной платы» заказным письмом.

Арендодатель должен сохранить квитанцию, и если квитанция не сохранена, она может быть использована в качестве защиты от неуплаты, чтобы закрыть дело о неуплате против арендатора.

Кроме того, непредоставление этого уведомления «может быть использовано таким арендатором в качестве положительной защиты в процессе выселения на основании неуплаты арендной платы». Кроме того, арендатор также должен получить требование об арендной плате за четырнадцать (14) дней в дополнение к вышеупомянутому 5-дневному уведомлению.

Любые требования об арендной плате и последующее суммарное решение о неуплате могут быть только в размере арендной платы и не могут включать какие-либо другие расходы, такие как штрафы за просрочку платежа. Кроме того, срок, в течение которого арендатор должен ответить на заявление о неуплате, увеличился с пяти (5) до десяти (10) дней. Кроме того, адвокат арендодателя теперь обязан подать письменное ходатайство о продолжении выплаты арендной платы в ходе разбирательства. До 2019 годазаконодательством разрешено устное ходатайство о продолжении выплаты арендной платы.

Законодательство 2019 года также разрешает арендаторам выдвигать постановления об обосновании и добиваться дальнейшего приостановления решения суда после суда.

Ранее судебное разбирательство являлось окончательным решением в деле о неуплате.

Кроме того, новое законодательство ввело новое уголовное преступление неправомерного выселения. Арендодатели, которые незаконно выселяют арендатора или преследуют арендатора из жилой единицы, подлежат судебному преследованию за мисдиминор класса А и штрафу в размере от 1000 до 10 000 долларов США.

Неопределенность, связанная с недавними изменениями в законах об аренде в штате Нью-Йорк

Самым значительным неизвестным эффектом поправок 2019 года в законах об аренде в штате Нью-Йорк будет влияние, которое они окажут на оценку старых сдаваемых в аренду зданий, в которых есть квартиры со стабилизированной арендной платой. До внесения законодательных изменений у владельца или потенциального покупателя было несколько способов повысить арендную плату и исключить объекты из сферы стабилизации арендной платы. Эта способность увеличивать чистый операционный доход (NOI) с течением времени учитывалась при оценке зданий, продаваемых в Нью-Йорке.

Поскольку новое законодательство серьезно ограничивает возможность повышения арендной платы и исключения квартир из программы стабилизации, предполагается, что NOI для зданий со стабилизированной арендной платой может фактически снизиться с течением времени. Кроме того, «кратные» оценки могут со временем снижаться, чтобы отразить повышенный риск, связанный с владением зданием в Нью-Йорке со стабилизированной арендной платой. Следовательно, вполне возможно, что законодательство 2019 года может серьезно снизить стоимость многоквартирных домов в Нью-Йорке.

Недавнее законодательство также неясно, когда речь идет о законности утверждения советом кооператива, которое зависит от того, что покупатель или арендатор размещает деньги на условном депонировании.

Листинг полного обслуживания за 1%

Продайте свой дом по традиционному листингу с полным спектром услуг всего за один процент комиссии.

Узнать больше

Опубликовано: 03.

09.2019

Раскрытие информации: Hauseit® и ее дочерние компании не предоставляют налоговых, юридических, финансовых или бухгалтерских консультаций. Этот материал был подготовлен только для информационных целей и не предназначен для предоставления, и на него не следует полагаться при консультировании по вопросам налогообложения, права, финансов или бухгалтерского учета. Не делается никаких заверений или гарантий любого рода в отношении полноты или точности предоставленной информации.

Как это работает и варианты ремонта

Ваш кондоминиум или многоквартирный дом был построен до 1985 года? Вы сталкиваетесь с регулярными остановками туалетов и резервными копиями, проникновением корней деревьев или запахом канализации? Если это так, то долгосрочное решение — это НЕ прокладывать канализационные трубы каждые несколько месяцев.

Управляющие недвижимостью, члены правления ТСЖ/кондоминиумов и домовладельцы сегодня сталкиваются с реальной проблемой, особенно в районах, где подавляющее большинство кондоминиумов построено до 19 лет. 85, таких как Южная Флорида. Чем старше здание, тем больше управляющие недвижимостью и члены правления должны быть осведомлены об инфраструктурных системах внутри здания. Как известно, ВСЕ нужно обслуживать. В этой статье будут освещены основы, которые вам необходимо знать о дренажной системе вашего здания — как она работает, распространенные типы труб и какие у вас есть варианты ремонта.

Знаете ли вы?: Структурная целостность санитарно-канализационной системы вашего здания НЕ проверяется во время 40-летних повторных сертификационных проверок. (источник: http://www.mamidade.gov/permits/library/structural-recertification.pdf)

Общие сведения о санитарно-канализационной системе вашего здания

состоит из трех основных компонентов – вертикальных труб, ответвлений и горизонтальных подземных линий.

Типы вертикальных труб

Трубы представляют собой вертикальные линии труб, которые проходят от горизонтального водостока здания под плитой или в подвале до крыши здания и через нее. Хотя общее направление, в котором проходят эти трубы, является вертикальным, они могут быть смещены или проходить в горизонтальном положении на верхних этажах и все же идентифицироваться как вертикальная труба. В промышленности эти трубы известны как грунтовые трубы, трубы для отходов или вентиляционные трубы в зависимости от целей, которым они служат.

Грунтовые колодцы

Отличительной особенностью грунтовых колодцев является то, что они получают стоки из туалетов и писсуаров. Приспособления для чистой воды, такие как раковины и душевые, также могут быть связаны с почвой.

Стоки для отходов

Стоки для отходов связаны только с приспособлениями для чистой воды, такими как раковины, душевые кабины, ванны, туалеты и т.п. В мусоросборники никогда не попадают отходы из таких приспособлений, как туалеты или писсуары. Если какое-либо приспособление, такое как туалет или писсуар, когда-либо было привязано к стоге для отходов, оно в результате превратилось бы в стог с почвой.

Вентиляционные трубы

Вентиляционные трубы не содержат жидкости. Их роль заключается в обеспечении притока воздуха через дренажную систему, чтобы при протекании воды через ветки и штабели ловушки не подвергались воздействию противодавления. Часть вертикальной трубы, которая находится выше самой высокой врезки, становится вентиляционной трубой.

Лидеры

Лидеры дождя представляют собой вертикальные трубы, поскольку они проходят от горизонтального ливневого или комбинированного канализационного стока до крыши. Их называют лидерами дождя, потому что они переносят только дождевую воду.

Ответвления

Ответвления являются ответвлениями вертикальных стеков, как ветви дерева. Эти ответвления соединяют туалеты, душевые, раковины, стиральные и посудомоечные машины и т. д. с соответствующей вертикальной трубой, которая отводит отходы в канализацию здания под землей или в подвале.

Горизонтальные подземные линии

Горизонтальные линии проходят под плитой здания, часто под зонами общего пользования, такими как вестибюль и отдельные помещения первого этажа. Эти линии обычно имеют диаметр 6-8 дюймов в зависимости от размера здания. Поскольку санитарный дренаж работает самотеком, подземные магистрали имеют небольшой уклон, чтобы отводить отходы от здания в городскую канализацию. Горизонтальная труба, которая получает сброс от стогов отходов и грунта и расположена в пределах основания здания, называется «канализация здания», а затем известна как «канализация здания».

Распространенные типы труб в вашем здании

Здесь, в Южной Флориде, чаще всего в канализационных системах старых зданий используются трубы из чугуна. Далее идет глина. Однако новые здания часто строятся из ПВХ. Вот краткий обзор этих различных материалов для труб.

Чугунные трубы

Чугунные канализационные трубы имеют предполагаемый срок службы 25-35 лет, после чего в них начинают образовываться трещины и каналы. (источник фото: https://www.flickr.com/photos/jdicert/)

Чугунные трубы по-прежнему являются наиболее распространенным материалом, используемым для канализации в многоэтажных зданиях, таких как кондоминиумы и многоквартирные дома.

Вот некоторые основные преимущества чугунных труб, которые вступают в игру:

• Чугунные дренажные трубы отличаются долговечностью и могут выдерживать нагрузку 4877 фунтов на погонный фут.
• Чугунные трубы снижают уровень шума благодаря своей плотности, что является важным преимуществом для кондоминиумов, многоквартирных домов и гостиниц.
• Огнестойкость является еще одним ключевым фактором чугунных труб, поскольку они не горят и не способствуют распространению огня.

К основным недостаткам относятся:

• Чугунные трубы стоят дорого.
Чугун
• имеет относительно короткий срок службы 25-35 лет (в Южной Флориде).

После ожидаемого срока службы чугуна в Южной Флориде в течение 25–35 лет можно ожидать, что в трубах начнут образовываться каналы в горизонтальных линиях и трещины как в горизонтальных, так и в вертикальных линиях. В зданиях, расположенных в непосредственной близости от океана, происходит ускоренный износ чугунных труб из-за присутствия в воздухе солей, которые уносятся вниз по вентиляционным трубам, а также из-за того, что подземные чугунные трубы часто дважды в день погружаются в соленую воду во время прилива. Соль и чугун — агрессивная комбинация. Однако трубы из чугуна часто по-прежнему предпочтительнее ПВХ в многоквартирных домах из-за преимуществ, перечисленных в начале.

Трубы из керамической глины

 

Трубы из керамической глины датируются 4000 г. до н. э., однако сегодня они редко используются. – – (источник: http://www.freeimages.com/photographer/algojo-43026)

Глиняные канализационные трубы чаще всего используются в исторических домах и зданиях. Канализационные трубы из стеклокерамики использовались с древних времен, самый ранний из известных примеров относится к Вавилонии, 4000 г. до н.э.

Преимущества труб из стеклокерамики включают:

• Долговечность
• Химически стойкий материал для сантехнического дренажа

Однако к недостаткам глиняных труб относятся:

• Глина очень чувствительна к проникновению корней деревьев, так как пористая внешняя поверхность легко прикрепляется корням к
• Очень тяжелый и трудно режется
• Скорее всего, вы не найдете его в ближайшем магазине товаров для дома.

Источник: http://www.sewerhistory.org/grfx/components/pipe-cly1.htm

Трубы из ПВХ

 

Согласно исследованиям, срок службы труб из ПВХ составляет 100 и более лет. (источник: https://www.flickr.com/photos/fontplaydotcom/)

Начиная с 1970-х годов начали массово устанавливать трубы из ПВХ. Сторонники чугуна сказали бы, что еще не прошло достаточно времени, чтобы определить срок службы ПВХ, однако исследования предполагают, что срок службы ПВХ составляет 100 лет или более. (источник: http://www.plasticsnews.com/article/20140515/NEWS/140519940/study-100-year-life-for-pvc-pipe-conservative).

Сравнение ПВХ и чугуна уже много лет является горячей темой в производстве труб. Однако некоторые преимущества очевидны и включают:

• Долговечность
• Экономическая эффективность

Однако некоторые недостатки также очевидны и включают в себя:

• Негорючесть, при монтаже требуются дополнительные противопожарные мероприятия.
• Канцерогенные пары при воздействии чрезмерного тепла.
• Не такой прочный, как чугун.
• Шумный водный транспорт (не подходит для многоэтажных жилых домов, таких как кондоминиумы и гостиницы).

Замена обычной канализации

 

Замена обычной трубы требует доступа к старым трубам путем рытья траншей в полу и разрушения стен.

Обычная труба Замена является ОСНОВНЫМ мероприятием для многоквартирных домов. Теперь, когда вы понимаете, где проходят трубы в вашем здании, и знаете типичный срок службы чугунных труб, у вас может быть представление о том, что будет связано с традиционной заменой этих труб, сносом стен, срывом нестандартной отделки пола и плиты, перемещением арендаторы, большой беспорядок, расходы и т. д.

Бестраншейная прокладка труб Ремонт канализации

Прокладка трубопроводов – также известная как бестраншейная прокладка труб, C.I.P.P. (Cured-In-Place-Pipelining) — процесс ремонта канализационных труб без копания и разрушения. В двух словах, пропитанный эпоксидной смолой войлочный вкладыш вставляется в трубу, которая надувается, отверждается на месте и оставляет после себя совершенно новую трубу.

 

К преимуществам бестраншейной прокладки относятся:

• Ремонт канализации без разрушения стен и полов
• Экономит вашему зданию 30-40% стоимости замены традиционной канализации
• Бестраншейный ремонт канализации позволяет жильцам оставаться дома во время ремонта
• Может быть выполнен в несколько раз быстрее, чем замена традиционной канализации.

В Южной Флориде мы имеем дело со многими кондоминиумами, построенными еще в 1960-х годах, в которых есть чугун и еще не выделены средства на ремонт. Если ваше здание было построено до 1985 года, вам необходимо начать составлять бюджет на ремонт труб сейчас, чтобы избежать дорогостоящих оценок в случае выхода из строя канализации. Первым шагом к диагностике состояния вашей канализации станет комплексный видеоосмотр.