Текущий ремонт многоквартирного дома: перечень работ, периодичность проведения, сроки выполнения и нюансы

Собственников жилья часто волнуют вопросы, связанные с текущим ремонтом многоквартирного дома. Кто и на основании какой документации должен выполнять все работы? Можно ли повлиять на очередность выполнения текущего ремонта многоквартирного дома? В данной статье мы постараемся ответить на все животрепещущие вопросы и дать полное обоснование всем правам собственников жилья.

Согласно законодательству РФ все граждане не только имеют определенные обязанности, но и обладают неоспоримым правом на проживание в безопасном и комфортабельном жилье. Получая ежемесячные квитанции, в которых присутствует графа «текущий ремонт» каждый собственник вносит указанную сумму. Впоследствии она уходит на их выполнение.

Что такое текущий ремонт многоквартирного дома?

Под термином «текущий ремонт многоквартирного дома» специалисты подразумевают комплекс работ, направленных на поддержание строения в состоянии пригодном для проживания. А также на  устранение неисправностей, которые могут угрожать безопасности и благополучию собственников жилья. Манипуляции должны проводиться организациями, ответственными за содержание здания в удовлетворительном состоянии.

Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-41-00 Москва; +7 (812) 467-41-55 Санкт-Петербург; +7 (800) 350-84-13 доб.480 Бесплатный звонок для всей России.

Специалисты отмечают, что они могут быть направлены на:

• Восстановление структуры целого многоквартирного дома и поддержание его в исправном состоянии.
• Частичного восстановления инженерных коммуникаций или замены определенных элементов строения.

Все ремонтные работы регламентированы технической и нормативной документацией. Решение о полной или частичной замене инженерных коммуникаций или каких-либо элементов осуществляется на основании нижеуказанных документов.

Нормативная база

Законодательная база РФ четко регламентирует кто, в какие сроки и на какие средства должен выполнять текущий ремонт многоквартирного дома. К числу таких документов относятся:

Изучив указанные нормативные акты собственники получают полное представление о своих правах и о том, на какие средства и в каком объеме УК осуществляет необходимые мероприятия.

Решение о проведении восстановительных мероприятий в МКД

Решение о проведении текущего ремонта в конкретном здании принимается на основании планового осмотра и оценки технического состояния многоквартирного дома, определения степени износа инженерных коммуникаций, а также иных факторов, влияющих на очередность выбора работ. Плановые осмотры необходимо проводить дважды в год:

• Весной, после окончания отопительного сезона.
• Осенью, непосредственно перед его началом.

Составляется комиссия, которая включает в себя специалистов управляющей компании и представителей собственников. На основании осмотра следует составить акт, который станет основанием для проведения текущего ремонта в МКД.

Какие работы входят в текущий ремонт?

Полный перечень работ, который может быть выполнен в ходе текущего ремонта в многоквартирном доме, четко прописан в методическом пособии по содержанию и ремонту жилого фонда МКД. Он включает в себя:

• Ликвидация локальной деформации, работы по восстановлению поврежденных участков фундамента, отмостки, продухов и системы вентиляции подвала.
• Герметизация стыков конструкции и работы, направленные на восстановление разрушенных архитектурных элементов.
• Покраска фасадов, стен и потолков в подъездах.
• Восстановление целостности оконных рам, стекол или работы по остеклению подъездов.
• Ремонт входных дверей, включая помещение тамбура.
• В ряде случаев возможно проведение работ по усилению и восстановлению целостности межквартирных перегородок.
• Мероприятия по восстановлению технического состояния или полная замена части системы отопления, водоснабжения, канализации, насосной установки или оборудования домовой котельной.
• Поддержание бесперебойной работы вентиляционной системы в доме.
• Устранение неисправностей системы электроснабжения, включая электроплиты. Остальные электрические приборы не попадают в зону действия нормативных актов.
• Установка или замена ящиков для получения корреспонденции.
• Восстановление покрытия пола в подъездах.
• Работы по окрашиванию металлических элементов отопительной системы.
• Замена светильников в местах общего пользования.
• Ремонтные работы, проводимые в электрощитках МОП, а также их полная замена в случае необходимости.
• Работы по поддержанию удовлетворительного состояния козырьков на подъездах. Актуально для элементов, выполненных из мягкой кровли или листового металла.
• Замена клапанов мусоропровода.

Все мероприятия по текущему ремонту в многоквартирном доме должны осуществляться на основании вышеуказанных нормативных документов и соответствовать приведенному здесь перечню допустимых работ.

Отличие капитального ремонта от текущего

Существует ряд отличий между капитальным и текущим ремонтом. Первый вариант предусматривает выполнение глобальных работ с целью предотвратить износ здания (полная замена электрической проводки, системы канализации и водоснабжения и т.д.). А текущий предназначен для поддержания нормального технического состояния и сохранения работоспособности многоквартирного дома (устранение неисправностей, частичная замена участка инженерных коммуникаций и т.д.).

Деньги на капитальный ремонт МКД выделяют из соответствующего фонда, куда жильцы ежемесячно перечисляют денежные средства. В ряде случаев возможно получение дотаций или субсидий от государства. Работы по текущему восстановлению и поддержанию удовлетворительного состояния жилья проводятся только за счет средств собственников, которые те оплачивают в ежемесячных квитанциях вместе с квартплатой. Средства накапливаются на счетах управляющей компании и расходуются по мере необходимости конкретного МКД.

Текущий ремонт многоквартирного дома осуществляется несколько раз в год, а для капитального  характерна периодичность один раз в несколько лет. При этом, продолжительность текущего варианта составляет несколько дней или недель. А для капитальных мероприятий этот срок может достигать нескольких месяцев.

Составление плана текущего ремонта в многоквартирном доме

Для проведения текущего ремонта многоквартирного дома необходимо составить план выполнения мероприятий. Основным фактором, влияющим на выбор ремонтных работ, является осмотр здания с целью выявления проблемных участков, а также оценки степени износа инженерных коммуникаций и конструктивных элементов.

Текущий ремонт осуществляется в том случае, если:

• Подошел срок профилактических или косметических ремонтных работ;
• Участки инженерных коммуникаций пришли в аварийное состояние и требуют срочного восстановления;
• Неожиданно возникли повреждения окон и дверей в подъездах, выявлено незначительное разрушение фасада;
• И т.д.

После осмотра и оценки состояния здания представители УК составляют перечень работ по текущему ремонту. Председатель ТСЖ или председатель совета согласовывает готовый перечень или его утверждают на общем собрании собственники жилья. После этого управляющая компания определяет сроки выполнения.

Проведение текущего ремонта многоквартирного дома

Для грамотного проведения текущего ремонта в многоквартирном доме необходимо наличие нескольких этапов выполненных работ:

1. Осмотр комиссией технического состояния МКД.
2. Составление плана мероприятий и очередности их устранения.
3. Проведение тендера и определение подрядной организации для проведения мероприятий по восстановлению работоспособности инженерных коммуникаций или конструктивных элементов строения.
4. Заключение договора, в котором оговорены сроки выполнения работ, штрафные санкции и способы урегулирования спорных моментов.
5. Выполнение ремонтных работ силами подрядной организации.
6. Приемка работ с привлечением комиссии, в которую входят как сотрудники управляющей компании, так и представители собственников. В спорных ситуациях возможно включение в состав комиссионной группы независимого эксперта.
7. Составление и подпись акта о выполнении работ.

Четкое следование вышеуказанному алгоритму позволяет обезопасить собственников жилья и получить гарантии того, что при некачественно выполненном ремонте многоквартирного дома в судебном порядке будет осуществлен возврат денежных средств или ремонтные работы будут переделаны на должном уровне.

Текущий ремонт подъезда в МКД

Текущий ремонт подъездов в многоквартирных домах осуществляется за счет средств, перечисляемых собственниками жилья. Дополнительного внесения средств не требуется. Обязанность поддержания подъездов в надлежащем состоянии лежит на управляющей компании за счет средств собственников. При составлении плана ремонтных работ необходимо указать перечень пожеланий, который не противоречит ЖК. После окончания текущего ремонта подъезда многоквартирного дома порядок наводит выбранная подрядная организация (если это прописано в договоре), осуществляющая текущий ремонт или УК. В дальнейшем, поддержание чистоты и порядка полностью ложится на управляющую компанию.

Если еще остались спорные вопросы, вы также можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-41-00 Москва; +7 (812) 467-41-55 Санкт-Петербург; +7 (800) 350-84-13 доб.480 Бесплатный звонок для всей России.

Сроки проведения

Продолжительность выполнения ремонтных работ напрямую связана с их объемом, сезонностью (восстановление работоспособность отопительной системы в зимнее время или в летний период может быть различным), а также от возможностей выбранной подрядной организацией. Сроки проведения текущего ремонта МКД прописаны в договоре с подрядчиком, который выполняет все работы.

Отклонение от установленного периода времени является поводом для обращения в управляющую компанию, а при ее бездействии в надзорные органы и прокуратуру.

Оплата и стоимость

Важно понимать, что текущий ремонт многоквартирного дома осуществляется управляющей компанией за счет средств собственников. Ежемесячно каждый жилец перечисляет определенную сумму на проведение. После проведенного осмотра и составления планов мероприятий по их устранению, управляющая компания проводит тендер и выбирает подрядную организацию с наилучшими условия по стоимости и качества выполнения работ, которая и будет восстанавливать работоспособность инженерных коммуникаций или конструктивных элементов здания.

Отчет по текущему ремонту МКД

Ежегодно управляющая компания должна предоставлять собственникам отчет по текущему ремонту в МКД. Срок предоставления отчета составляет 1 квартал нынешнего года, а период учета данных включает в себя предыдущий год. Предоставление отчета возможно не только в течение 1 квартала текущего года только в том случае, если это оговорено договором по управлению МКД.

Периодичность текущего ремонта в многоквартирном доме

Согласно законодательству текущий ремонт в многоквартирном доме не имеет какой-либо четко установленной периодичности и может быть выполнен по заявке собственников жилья при наличии свободных денежных средств на расчетном счету МКД.

Планирование необходимых мероприятий может быть проведено раз в квартал, полугодие или год, в зависимости от состояния здания и инженерных коммуникаций.

Жалоба за некачественный текущий ремонт МКД

После окончания всех мероприятий в многоквартирном доме и при его неудовлетворительном качестве, неоправданном увеличении срока выполнения или несоответствии заявленных материалов, собственники могут подать жалобу. Для этого необходимо составить заявление в 2-х экземплярах и передать его в УК. Свой экземпляр рекомендовано заверить подписью секретаря, принявшего документы. При бездействии сотрудников управляющей компании следует обратиться в прокуратуру.

Если в результате недобросовестного выполнения договора был нанесен материальный ущерб имуществу собственников, то в этом случае в судебном порядке можно требовать компенсации.

Также не лишним будет направить обращение в Государственную Жилищную инспекцию. Данная организация проведет расследование, на основании которого будет выявлено нарушение и вынесено предписание с целью его устранения.

Нюансы

Существует несколько моментов, которые следует учитывать при планировании сметы в МКД:

• Часть манипуляций может быть выполнена собственниками. Это позволяет существенно сократить стоимость процесса, самостоятельно закупив необходимые материалы. Экономия достигается за счет отсутствия стоимости доставки, дополнительной накрутки подрядными организациями стоимости материалов;
• Собственники получают отказ от УК выполнять определенные виды манипуляций. В данном случае следует ориентироваться на позицию Высшего Арбитражного суда РФ. Она гласит, что все ремонтные работы, направленные на восстановление инженерных коммуникаций и сохранение структурных элементов конструкции считаются автоматически необходимыми и разрешенными для проведения в МКД с привлечением УК.

Изучение всех постановлений и норм позволяет собственникам поддерживать МКД в удовлетворительном состоянии.

Входит ли ремонт подъезда в капитальный ремонт? Чем текущий ремонт подъезда многоквартирного дома отличается от капитального?

Ремонт в подъезде – это отнюдь не прихоть жильцов, а поддержание жилого фонда в нормальном состоянии. Но далеко не все собственники, а также представители управляющих компаний следят за соблюдением этого правила. Ремонт в подъезде относится к видам текущего ремонта и должен проводиться организаций, осуществляющей техническое обслуживание дома, как минимум один раз в 3–5 лет в зависимости от степени физического износа здания (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 №170).

Вообще текущий ремонт заключается, прежде всего, в систематическом и своевременном проведении работ по предупреждению износа конструкций, инженерного оборудования, отделки, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей. Он должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства до момента постановки на очередной капитальный ремонт.

Управляющая компания не имеет права отдельно собирать денежные средства на проведение текущего ремонта в подъезде, т.к. его стоимость уже заложена в тариф на содержание жилья. Для инициирования текущего ремонта жильцам нужно провести общее собрание собственников, на котором также необходимо присутствие представителей управляющей компании. Жильцы должны определить необходимый к проведению объем работ и оформить протоколом свое решение.

В список работ по текущему ремонту в подъезде могут входить косметические и восстановительные работы:

• Покраска, побелка, шпаклевка потолка и стен;

• Ремонт или замена входной двери, ремонт входного проема, системы открывания дверей;

• Ремонт пола и замена напольной плитки или иного покрытия в случае его изнашивания;

• Покраска батарей и труб отопления;

• Замена или покраска почтовых ящиков, лестничных перил;

• Ремонт или замена оконных рам, остекление;

• Замена или ремонт светильников;

• Замена или покраска надподъездного козырька;

• Мелкий электроремонт, замена проводов, уборка их в специальные короба.

После чего управляющая компания выставляет жильцам счет на ремонт. Жильцы вправе сами выбрать строителей, либо же воспользоваться услугами строительной бригады от УК. После решения всех организационных вопросов, управляющая компания выделяет денежные средства в оговоренном размере на проведение запланированного ремонта. Как показывает практика, достаточной суммы на обновление подъездов в домах не накапливается, поэтому в большинстве случаев управляющая компания дает собственникам своего рода кредит на данный ремонт. По примерным подсчетам жильцы, исправно оплачивая коммунальные услуги, должны рассчитаться с управляющей компанией в течение 2-3 лет. Однако собственникам необходимо понимать, что в течение этого периода, управляющая компания, не сможет выполнять другие дополнительные работы, за исключение устранения аварийных ситуаций, если таковые будут происходить, так как финансы на счете дома ограничены.

Ремонт в подъезде, относится к видам текущего ремонта и ответственность за его проведение лежит на управляющей компании за счет средств, которые ежемесячно вносятся жильцами по строке «Содержание жилья».

Текущий ремонт поможет освежить внешний вид помещения, тогда как капремонт может существенно улучшить состояние основных артерий дома – внутридомовых инженерных систем, а также крыши, фасада.

В рамках капитального ремонта подъезды не ремонтируют, так как капитальный ремонт предполагает выполнение более масштабных работ, направленных на полное устранение неисправностей изношенных элементов общего имущества в целях повышения их эксплуатационных характеристик.

Капитальный ремонт в многоквартирном доме проводится за счет средств собственников, аккумулируемых на счете регионального оператора, либо на специальном счете дома. Жилищным Кодексом установлен перечень работ, которые финансируются собственниками жилых помещений по статье «капремонт» (п. 1 ст. 166 ЖК РФ). В него включены:

— ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения;

— ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт

— ремонт подвальных помещений;

Отметим, что на официальном сайте Фонда капремонта Свердловской области www.fkr66.ru в разделе «Найти дом» собственники всегда могут уточнить виды работ и сроки их выполнения по конкретному многоквартирному дому, включенному в Региональную программу.

Сегодня совмещение текущего и капитального ремонтов является удачной перспективной практикой, которая уже была неоднократно отмечена на федеральном уровне и рекомендована для выполнения в рамках реализации проектов по формированию комфортной городской среды.

Текущий ремонт подъезда многоквартирного дома: виды работ и за чей счет

Добрый день, дорогие друзья. В этой статье мы поговорим о том, как организовать текущий ремонт подъезда многоквартирного дома (МКД), как добиться от управляющей компании (УК), правления товарищества собственников жилья (ТСЖ) или недвижимости (ТСН) проведения такого ремонта.

Подъезд – это общее помещение, которым владеют все собственники квартир на праве долевой собственности в зависимости от того, сколько процентов составляет площадь квартиры в общем фонде жилья МКД.

В подъезде мы бываем каждый раз, когда покидаем квартиру или возвращаемся в нее. Поэтому каждый житель дома заинтересован в том, чтобы подъезд был чистым, ухоженным, в нем хорошо пахло, было красиво и безопасно.

Заказываем текущий ремонт

Иногда, идя в гости к друзьям или родственникам, и заходя в их подъезд (а у некоторых и в своем) видишь ужас: висящую клочьями краску и побелку, проплешины, выбитую плитку и ступени с выщербинами, разбитые почтовые ящики, поломанные окна и двери.

А при вопросе, а почему вам не делают ремонт, жильцы жалуются на УК или ТСЖ, которые затягивают начало его проведения. Разберемся, как можно поторопить организацию, управляющую вашим общим домовым имуществом. Ведь в случае такого отношения к вашей собственности можно говорить о том, что УК не выполняет свои обязательства по договору и требуется ее замена на более работоспособную.

Хотим, чтобы было красиво

Есть такой законодательный документ – Постановление Госкомитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 года № 170, в котором говорится о том, что периодичность исполнения косметического ремонта в подъезде составляет 3-5 лет, что зависит от фактического износа здания и его классификации. Хотя могут быть исключения.

Например, нашему дому больше 5 лет, но состояние подъезда очень хорошее, поэтому от проведения текущего ремонта мы отказываемся уже третий год подряд. У нас никто подъезд не разрушает, все жильцы купили квартиры на собственные средства, поэтому сложилось такое бережное отношение.

Сложнее тем, у кого в соседях проживают лица, получившие жилье по социальной помощи. Такие «товарисчи» не имеют привычки беречь ни свое, ни чужое имущество, и их соседям можно только посочувствовать. И в таких подъездах, где проживают подобные личности, ремонт можно делать хоть каждый год – толка все равно не будет.

А это у кого надо ремонт

Необходимо различать текущий и капитальный ремонты. За чей счет производится текущий ремонт? На его проведение УК или ТСЖ не имеют право собирать деньги отдельно, т.к. его стоимость заложена в тарифе на содержание и ремонт мест общего пользования.

За некоторым исключением, если, например, при проведении ремонта вы захотите поставить более дорогие светильники или нанять художника для росписи стен – в этом случае придется раскошелиться.

УК не сможет отказаться от текущего ремонта на основании того, что в договоре управления отсутствует пункт о его проведении. Для инициации текущего ремонта нужно провести собрание жильцов, определить виды работ, написать в УК письмо или заявление, в котором указать место проведения работ (например, подъезд № 2 дома по ул. Советской, 44), дату последнего ремонта (если она есть), перечень необходимых к выполнению работ.

В заявлении должны расписаться все собственники жилья подъезда, в котором планируется ремонт, или всего дома, если ремонт нужен всем подъездам. Не забудьте выбрать представителя от жильцов, которому будут делегированы полномочия по контролю процесса обновления интерьера и подписи всех документов со стороны жильцов.

Необъявленная война

Сначала изучим, что входит в список работ, которые можно определить как текущий или косметический ремонт и указать в заявлении:

• Покраска, побелка, шпаклевка потолка и стен;
• Устранение неисправностей и покраска лифтовых кабин;
• Замена, покраска электрощитов, расположенных на каждом этаже;
• Ремонт или замена входной двери, ремонт входного проема, системы открывания дверей;
• Ремонт пола и замена напольной плитки;
• Покраска батарей и труб отопления;
• Отладка, замена или покраска почтовых ящиков;
• Замена и покраска лестничных перил;
• При наличии – замена частей мусоропровода и его покраска;
• Установка, замена или покраска перил у входа в подъезд;
• Ремонт или замена оконных рам, остекление;
• Замена или ремонт светильников;
• Замена или покраска надподъездного козырька;
• Мелкий электроремонт, замена проводов, уборка их в специальные короба.

Можно добавить дополнительные детали, главное, чтобы они не относились к видам капитального ремонта: демонтажу и монтажу инженерных систем, лифтового оборудования, крыши, подвала, фундамента и фасада дома.

Над полем танки грохотали

Заявление оформляем в двух экземплярах: на одном секретарь в приемной УК должна зарегистрировать ваше заявление, проставив на вашем втором экземпляре входящий номер, дату приема заявления, печать и свою подпись.

Для подстраховки отошлите копию своего зарегистрированного заявления в общественную приемную городской или районной администрации, указав, что заявление прислано им для контроля выполнения.

Начинаем ждать 15 дней, в течение которых УК должна вам дать ответ, будет ли произведен ремонт, когда и в каком объеме. Если УК согласна провести ремонт, улыбаемся и машем руками. Что мы будем делать, если УК нам отказывает?

Я укутываю, убаюкиваю

Понятно, что УК не хочется расставаться с таким трудом добытыми деньгами и она начнет вести словесную баталию. Например, скажет, что у них нет денег на ремонт, потому что в подъезде проживают должники.

Мол, пока они все не погасят задолженность, ремонт делать не будем. УК лукавит: право требовать у должников квартплату у нее никто не отнимал, в том числе в судебном порядке, и она не должна перекладывать свои обязанности по работе с должниками на третьих лиц.

Если УК вам отказала, или никак не прореагировала на ваше заявление, нужно написать жалобу в Госжилинспекцию города или района о бездействии вашей УК. Жалобу нужно также составить в двух экземплярах, зарегистрировать и на втором экземпляре поставить входящий номер, печать и подпись сотрудника инспекции, принявшего жалобу.

Если жалобу вы прислали в электронном виде, то должны получить ответ на электронную почту, что ваша жалоба принята к рассмотрению и номер регистрации. В течение 30 дней вы должны получить ответ.

Если же и Госжилинспекция оказалась бессильной и УК продолжает сопротивляться, вы вправе обратиться в мировой суд с исковым заявлением, для острастки указав в нем требование возмещения морального вреда.

Если документы оформлены правильно, суд вы обязательно выиграете. УК будет стараться не доводить дела до суда, потому что в случае проигрыша у нее могут отозвать лицензию и заблокировать счета.

Ура, у нас будет ремонт

Итак, вы выиграли, и УК согласилась сделать ремонт в вашем подъезде. Следующим шагом будет составление дефектной ведомости, в которой постарайтесь перечислить все, что нужно сделать, даже мелкие работы, иначе бригада строителей не будет их делать, так как их нет в ведомости.

Подписать ведомость должны представители от УК и от жильцов. Затем составляется и подписывается Акт начала ремонтных работ, где имеется график производства работ. Договор подряда со строителями заключает УК, или она проводит ремонт силами своих работников. Смету работ с указанием цены составляет тоже УК. Жильцам необходимо контролировать процесс ремонта, в случае, если рабочие нарушают технологию или затягивают сроки, нужно сразу же жаловаться в УК.

Когда ремонт закончен, составляется Акт приемки работ, и после его подписания вы можете забыть о ремонте на ближайшие 3-5 лет, а выявленные мелкие недочеты исправлять придется или самим, или за свой счет.

В советское время жильцам точно так же приходилось оббивать пороги ЖЭУ и райкомов, потому что средства на капитальный ремонт отчисляло государство, и приходилось шевелить чиновников, чтобы ремонт был начат.

Качество его было, естественно, плохонькое. Сейчас в этом плане легче всего жильцам ТСЖ или ТСН, они сами управляют своим фондом. А всем остальным, бывает, что приходится и побегать.

На этом с вами прощаюсь. Надеюсь, что тема затронута нужная, поэтому подписывайтесь на новые статьи нашего сайта и дайте ссылку на нее своим друзьям и родственникам в социальных сетях. А мы постараемся, чтобы наши статьи были информативными и полезными.

Текущий и косметический ремонт: отличия и какие работы обязательны?

Статьи по теме

Что подразумевается под текущим ремонтом в многоквартирном доме и какие работы при этом проводятся? Отличия планового от косметического и капитального вида работ. Как и кто организует, проводит и оплачивает ремонт мы расскажем в этой статье.

из статьи вы узнаете:

Содержание городских многоэтажек предусматривает проведение работ, нацеленных на поддержание имущества в хорошем техническом состоянии. В данной сфере есть несколько ключевых нормативных документов, в которых прописывается перечень необходимых восстановительных мероприятий. Характер восстановительных работ может быть разным. Например, ремонт бывает косметическим, текущим и капитальным.

Различия между разными видами восстановительных работ нужно знать и организациям, занимающимся обслуживанием МКД, и жильцам. УК и ТСЖ это необходимо для лучшего понимания перечня своих обязанностей. Жильцам различать тонкости разных видов ремонта полезно и с финансовой точки зрения (они его оплачивают), и с позиции собственного удобства и безопасности.

Что такое плановый ремонт

Текущим ремонтом МКД называется перечень мероприятий, проводимых ответственными организациями для сохранения хорошего технического состояния объекта. В том числе, в процессе него ликвидируются неисправности, сказывающиеся на комфорте и безопасности жильцов.

При выполнении ремонтных работ восстанавливаются эксплуатационные характеристики здания, которые оно утрачивает с течением времени. Восстановление проводится в отношении различных составных частей дома. По необходимости производится их замена или возобновление технического ресурса.

Особенностью ремонта считается минимальное использование финансовых ресурсов и технических средств. Это отличает его от более масштабного капремонта. Такие работы в большинстве своем являются плановыми и проводятся для восстановления объекта, у которого нет серьезных нарушений.

При выполнении такого ремонта специалисты не касаются капитальных элементов строения. В работу инженерных коммуникаций при необходимости они могут вмешиваться, но лишь ограниченно. Впрочем, объем работ по всем возможным направлениям прописать на бумаге невозможно. В связи с этим он определяется лишь в общих чертах, а на практике проводятся те мероприятия, которые необходимы в конкретной ситуации.

Отличия от косметического ремонта

Косметический ремонт отличается от остальных видов тем, что он проводится для поддержания нормального внешнего вида помещений многоквартирного дома. В первую очередь, речь идет о подъездах. Однако здесь подразумеваются и другие общедомовые помещения.

При проведении косметического ремонта восстанавливается отделка полов, стен, потолков, а также других имеющихся элементов. Для примера приведем наиболее часто выполняющиеся здесь работы:

• окрашивание стен;
• побелка потолков или нанесение на них водоэмульсионной краски;
• окрашивание лестничных перил и покрытие их лаком;
• обновление напольных покрытий, которые наиболее интенсивно изнашиваются в районе первого этажа: рядом с лифтом, мусоропроводом и почтовыми ящиками. Сюда может входить укладка линолеума и напольной плитки, восстановление небольших повреждений лестничных ступеней и прочие работы.

Основной перечень мероприятий в рамках косметического ремонта на этом завершается. Если нужно проводить работы, связанные с восстановлением целостности и работоспособности строительных конструкций и инженерных коммуникаций, то здесь начинается текущий ремонт. Например, замена дверей и окон к косметическим мероприятиям уже не относится.

Перечень работ, которые могут выполняться в рамках капитального обновления, определяется с участием собственников квартир. По их желанию он может дополниться различными необязательными пунктами:

• установка в подъездах зеркал;
• оборудование осветительных приборов декоративными элементами;
• художественная покраска стен и так далее.

Главное отличие от косметического ремонта заключается в том, что здание без проведения последнего остается безопасным и полностью пригодным для эксплуатации. Помещениям будет не хватать только одного – качественно выполненной отделки.

Капитальный ремонт – различия

Скажем сразу, что нельзя провести четкую грань между двумя этими видами отделки. Во многих случаях входящие в них мероприятия пересекаются. Однако все же есть принципиальные различия, которые позволяют разделить капитальный и текущий ремонт.

При таких реставрационных работах, в первую очередь, выполняются мероприятия, направленные на поддержание исправного состояния конструкций здания и его инженерных систем. При капремонте производится полное восстановление элементов дома и коммуникаций. Например, полная замена крыши будет капитальным, а ее частичное восстановление – плановым ремонтом.

Особенно хорошо разница видна в случае с ключевыми элементами конструкции дома и инженерными коммуникациями. Серьезные работы с газопроводами или электрической проводкой проводятся только в ходе капремонта. Текущее восстановление в этом плане ограничено. В ходе них можно лишь починить отдельные узлы, причем далеко не все.

Отличие от капитального ремонта может проходить также и в экономической плоскости. Капремонт из-за своей масштабности стоит значительно дороже. Однако различия кроются не только в этом.

Такие работы с точки зрения экономики относятся к косвенным расходам. Его оплачивают жильцы, но без выделения особой строкой. Для капремонта есть не только отдельная статья, но и специальный счет, на который поступают денежные средства. Потратить их можно лишь на проведение строго определенного комплекса работ. В связи с этим, за исключением некоторых условностей, КР и считается прямыми расходами.

Различать можно также по срокам проведения. Во втором случае работы могут проводиться несколько раз за год. Капремонт выполняется значительно реже – обычно раз в несколько лет.

Продолжительность восстановительных работ в зависимости от их сложности исчисляется днями и неделями. На капремонт зачастую уходит несколько месяцев.

Виды работ при среднем (малом) ремонте

Текущие ремонтные работы должны проводиться в строго определенные сроки. Установкой этих сроков занимается главный орган управления многоквартирным домом – общедомовое собрание. УК или ТСЖ обычно предлагает перечень работ и сроки их проведения, а жильцы обсуждают и выносят решение путем голосования.

Такой ремонт нужно отличать от аварийного. Последний проводится по необходимости с целью устранения внезапно появившихся неполадок. Ремонтные работы четко планируются с учетом состояния дома и требующихся мер по его поддержанию и улучшению.

Частоту проведения восстановительных работ также определяют сами жильцы. В большинстве случаев он выполняется от 1 до 4 раз в год. Если работы осуществляются каждый квартал, то он касается разных направлений. Например, летом можно ремонтировать кровлю, а в зимнее время заняться заменой осветительных приборов в подъездах.

Что же относится к текущему ремонту? В многоквартирном доме сюда включаются работы, касающиеся всех общедомовых помещений:

• подъезды;
• подвалы;
• чердаки и кровля;
• технические помещения;
• проемы лестниц;
• лифты и прочие.

В квартирах и других помещениях, принадлежащих частным собственникам, ремонт за счет управляющих организаций не проводится. Исключения возможны только в случаях, когда поломки или ущерб появились из-за ненадлежащего исполнения сотрудниками УК своих обязанностей.

Перед началом работ представители управляющей организации обходят обслуживаемый участок. Они фиксируют все нарушения и поломки. На основании этого составляется конкретный перечень работ и определяется способ устранения неисправностей.

На подготовительном этапе могут принимать участие владельцы квартир. От жильцов принимаются жалобы и пожелания относительно состояния общедомового имущества, которые учитываются при составлении плана работ. У каждого собственника есть право на ознакомление с перечнем запланированных мероприятий.

Распишем по пунктам те работы, которые могут проводиться в рамках текущего ремонта МКД.

1. Кровля. Укрепление опор кровельных конструкций, ремонт и замена отдельных элементов, устранение протеканий. Замена стоков для дождевой и талой воды.

2. Перекрытия. Замена отдельных элементов, упрочение конструкции за счет установки дополнительных деталей.

3. Фундамент. Общие мероприятия по укреплению основания здания. Дополнительный залив отдельных элементов, разрушившихся с течением времени или в результате непредвиденных обстоятельств. Работы по отведению влаги, разрушительно воздействующей на фундамент. Прочистка вентиляционной системы.

4. Стены. Восстановление разрушенных архитектурных элементов. Заделка и герметизация трещин и стыков.

5. Окна. Замена оконных блоков полностью, либо замена вышедших из строя отдельных деталей. Герметизация проемов.

6. Двери. Замена отдельных изношенных компонентов или их восстановление.

Если требуется расширение дверного проема, то это уже не входит в перечень работ, проводимых в ходе ремонта.

7. Межквартирные перегородки. Заделка трещин, усиление конструкции.

что входит, виды, сроки и перечень работ, какой тариф и порядок расчета,

Текущий ремонт – это комплекс мероприятий, направленных на обеспечение состояния жилого объекта, при котором он будет полностью пригоден для проживания. Сюда же входят работы, связанные с ликвидацией неисправностей, несущих потенциальную опасность собственникам квартир. Кто несет ответственность за их проведение, как все происходит на практике – об этом сегодняшний материал.

Решение о проведении восстановительных работ в многоквартирном доме

Аргументом для проведения текущего ремонта является определенная степень износа здания, придомовых сооружений и внутренних коммуникаций строения. Кроме указанных причин, на очередность проведения мероприятия могут влиять и иные факторы.

Решение о необходимости восстановительных действий принимается после планового осмотра МКД. Их следует проводить не реже одного раза в 6 месяцев. При выявлении поломок, разрушений или неисправностей составляется акт – документ является официальным решением к началу ремонта.

Что входит в текущий ремонт, какие работы?

Перечень работ, которые должны выполнить подрядчики в процессе проведения ремонта общего имущества в многоквартирном доме, регламентирован нормативными документами Министерства Государственного строительства. Методические рекомендации включают большое количество пунктов. Вот лишь базовые из них, которые сюда относят:

• устранение масштабных деформаций, укрепление фундамента;
• чистка вентиляционных проходов;
• восстановление поврежденных участков нежилых помещений – чердаков, подвалов, подсобок;
• герметизация стыковочных мест;
• реставрация архитектурных фрагментов;

• покраска внутренних и внешних стен, потолков, дверей;
• частичная замена оконных стекол;
• ремонт тамбура;
• укрепление межквартирных перегородок;
• ликвидация повреждений отопительной системы, водопровода, канализационных сливов и стационарных домовых котельных;
• замена элементов половых покрытий, пришедших в негодность;
• покраска или замена почтовых ящиков;
• покраска металлических элементов отопительных систем, перил, поручней;
• при необходимости — замена осветительных приборов в лифте, подъезде, подвалах;
• ремонт щитовых клеток;
• укрепление козырьков;
• замена отдельных частей мусоропровода;
• устранение поломок в системе электрообеспечения. Устройства, находящиеся внутри квартир, ремонту или замене не подлежат.

Кто проводит?

Весь спектр услуг осуществляет управляющая компания – при ее наличии. Финансируют мероприятие собственники жилых квартир. Инициировать его проведение можно двумя способами:

• на общем сборе жильцов дома – на основании протокола собрания;
• по коллективным заявкам собственников квартир.

Планирование текущих ремонтов осуществляется заранее, ежегодно. Если возникает экстренная необходимость, график корректируется.

В качестве подрядчиков выбирают компании, победившие в конкурсном отборе, или организации, которые выберут сами жильцы. В случае если работы нужно проводить срочно, их может взять на себя жилищная управляющая компания.

Конкурсы проводят владельцы жилого фонда и профильные учреждения, осуществляющие свою деятельность на договорных условиях.

Контроль за ходом работ ложится на плечи УК и региональной жилищной инспекции. Качество работ оценивает специально сформированная комиссия, результатом проверки которой является акт приема объекта. При необходимости, в ее состав включают независимых экспертов –это повышает объективность проверки.

Сроки проведения и периодичность

Дата начала ремонтных работ планируется заблаговременно. Периодичность их проведения зависит от результатов проверок состояния объекта – они так же носят последовательный характер.

Как правило, комиссия осматривает вверенные территории дважды в год – весной и осенью. При этом осмотр следует проводить до того момента, пока в дома не будет подано отопление. Все несоответствия фиксируются и подтверждаются актом технического состояния МКД. На основании данного документа определяется объем работ и выбирается подрядная организация.

На сроки начала ремонта влияют следующие нюансы:

• степень разрушений или поломок;
• сложность их устранения;
• скорость работы бригады.

Оплата и стоимость

Действующим законодательством, в частности, статьей 39 Жилищного Кодекса страны определено, что все виды текущих ремонтных работ осуществляются на средства собственников МКД. Им, на праве долевого владения, принадлежит площадь общего пользования, ремонт которой они оплачивают самостоятельно.

В квитанции за коммунальные услуги есть графа – обслуживание МКД. Сюда входит и текущий ремонт. Каждый владелец квартиры ежемесячно перечисляет фиксированную сумму за содержание жилого объекта. В дальнейшем эти средства идут на устранение неисправностей, ремонт или замену имущества общего пользования.

Величина ежемесячного сбора напрямую зависит от площади квартиры – ее умножают на тарифный коэффициент, актуальный на конкретный момент времени.

Отличие текущего ремонта от капитального

Перечень текущих мероприятий направлен на ремонт:

• крыши;
• стен;
• водных коммуникаций;
• газового оборудования;
• электропроводки;
• лифтовых;
• подвала.

Принципиальная разница капитального и текущего ремонта — в масштабности работ. В первом случае речь идет о замене или восстановлении несущих перекрытий, ограждающих стен и конструкций, полная замена кровельных материалов. Во втором – действия подрядчика носят поддерживающий характер – ликвидация протечек, заделка дыр, прочистка вентиляции.

Капитальные мероприятия предполагают:

• полное перекрытие крыши;
• комплексный демонтаж и замену стояков труб системы отопления и холодной воды;

• замену окон и дверей;
• внешние облицовочные работы, реконструкцию фасада.

Еще одно отличие этих двух видов работ – их периодичность. Текущие – по факту выявления проблем, капитальные – по специальному графику.

И, наконец – источники финансирования. Текущий ремонт оплачивается из карманов собственников жилья, капитальный – из федеральных и региональных фондов.

Составление плана ремонта многоквартирного дома

Текущие мероприятия выполняются в следующих ситуациях:

• пришло время проведения восстановительных или профилактических работ;
• фрагменты коммуникаций находятся в аварийном состоянии и нуждаются в скорейшем восстановлении;
• появились неисправности или поломки окон, дверей, фасад здания претерпел незначительные повреждения.

При наличии этих факторов комиссия осматривает объект и составляет план устранения недостатков. Перечень работ проходит согласование с собственниками квартир, после чего утверждается на общем собрании жильцов дома. Завершающий этап –определение сроков реализации проекта.

Порядок проведения текущего ремонта

Все восстановительные работы осуществляются в строгой последовательности и включают следующие шаги:

• изучение технического состояния объекта – проводится уполномоченной комиссией;
• определение перечня мероприятий по устранению недостатков и составление графика работ;
• проведение конкурсного отбора для определения исполнительной организации – подрядчика;
• подписание двустороннего договора – с указанием объемов работ, сроков их исполнения, штрафных санкций;
• восстановление функциональности инженерных и строительных коммуникаций, приведение в надлежащее состояние элементов здания;
• комиссионный прием выполненных работ;
• составление и подписание акта готовности объекта к эксплуатации.

Данный алгоритм действий является гарантом своевременности и качества проведенных работ, а так же позволит в случае несоблюдения условий договора оспорить услуги подрядчика в суде и вернуть деньги.

Текущий ремонт подъезда в МКД

Все плановые работы выполняются за счет владельцев – иные источники финансирования законодательно не предусмотрены. Обязательства по обеспечению надлежащего состояния подъездов и иных нежилых помещений возложены на управляющие организации.

При разработке комплекса мероприятий следует рассматривать только те работы, которые классифицируются как текущие и не противоречат установленному перечню. После того, как все задачи, включенные в договор, будут выполнены, общий порядок обеспечивает УК или сам подрядчик.

Обязана ли управляющая компания проводить текущий ремонт без решения общего собрания

ТСЖ и иные организации, уполномоченные нести ответственность за состояние многоэтажных домов, для проведения восстановительных ремонтных работ не должны ждать решения собственников жилья.

Нормативно-правовыми актами управляющим компаниям вменяются обязанности:

• проводить плановые текущие мероприятия не реже одного раз-в в 5 лет;
• инициировать работы можно без протокола собрания жильцов;
• даже, есть владельцы квартир в МКД отказались от проведения ремонта или его финансирования, данное обязательство за УК сохраняется автоматически.

Юридическая справка! Управляющая организация, не исполняющая свои обязательства по плановому ремонту, или осуществившая данный спектр услуг ненадлежащим образом, попадает под административную ответственность – это определено Жилищным Кодексом РФ, а так же Постановлением Госстроя.

Куда обращаться, если ремонт не производился или выполнен не качественно

Предварительным этапом любых работ является подписание двустороннего договора с указанием взаимных обязательств сторон. В документе отражен перечень услуг подрядчика и ответственность за их неисполнение. Здесь же прописывается и мера ответственности за нарушение пунктов договора.

При выявлении нарушений жильцы имеют право:

• письменно обратиться в свою управляющую организацию с соответствующей претензией. Бланк составляется в двух экземплярах. Один – регистрирует секретарь, второй остается у заявителей;
• подать жалобу в администрацию города или района;
• при отсутствии реакции вышеуказанных ведомств — обращаться с иском в прокуратуру или судебные органы.

Когда деньги подрядчику перечислены, а работы не выполнены, граждане могут подать требование о проведении перерасчета. Если УК необоснованно отклонит претензию, следует обращаться в суд.

Как правильно подать жалобу

Если подрядная строительная компания не справилась со своей задачей, владельцы квартир вправе подать письменную жалобу. Документ не имеет строго регламентированного образца. Форма подачи претензии — произвольная. Главное условие – отразить в документе как можно больше доказательств допущенных нарушений. В качестве аргументов предоставляются:

• фото недоработанных участков;
• результаты проведения независимых экспертиз;
• письменные коллективные свидетельства граждан, проживающих в этом доме.

Весь собранный пакет бумаг необходимо приложить к заявлению. В основной части жалобы подробно приводится перечень услуг, выполненных некачественно, либо не исполненных вовсе. В заключительной части документа излагаются конкретные требования по устранению недостатков. Так же определяются временные параметры, в течение которых все недоработки должны быть ликвидированы.

Обратите внимание! Жалоба может носить как персональный, так и коллективный характер.  Во втором случае следует подробно указать персональные данные всех, от чьего имени подается претензия, а так же, уточнить, что это коллективная бумага от собственников квартир МКД, расположенного по конкретному адресу.

Как показывает практика, именно массовые жалобы удовлетворяются чаще и быстрее, чем персональные. Сроки, в течение которых уполномоченные к их рассмотрению, организации, должны дать официальный ответ — 10 рабочих дней.

Если по факту обращения в первичный орган, никаких действий не принято, при подаче заявлений в вышестоящие инстанции копии предыдущих жалоб прилагаются.

Целевое предназначение текущего ремонта – ликвидировать неисправности и поломки, обнаруженные в жилом доме, а так же наладить функционирование систем, не допустить возникновения аварийных ситуаций. Инициируют мероприятие управляющие компании, а финансируют – жильцы квартир. Порядок и принцип его осуществления регламентирован действующим законодательством и основан на итогах проверки технического состояния помещений.

Текущий и капитальный ремонт в подъезде. Перечень работ, финансирование и приемка

Состояние подъезда — один из главных показателей состояния многоквартирного дома и эффективности работы ТСЖ и управляющей компании. В домах с чистыми и светлыми подъездами жильцы чувствуют себя комфортно, платежи за ЖКУ собираются лучше, а квартиры стоят дороже. В этой статье мы расскажем о том, как ремонтировать подъезды и чем отличаются текущий и капитальный ремонт

Когда необходим ремонт подъезда

Ремонт подъездов МКД относится к текущему ремонту. Проводят его раз в 3-5 лет, но возможно и чаще, если в этом есть необходимость. Технически перед текущим ремонтом подъезд должен находиться в удовлетворительном состоянии, без конструктивных повреждений стен, лестниц, входной группы и коммуникаций, а для его восстановления до нормативного состояния необходимо отремонтировать не более 30% имущества.

Если же более 30% общего имущества МКД повреждено и требует восстановления, обнаружены серьезные косметические и конструктивные дефекты, то возникает вопрос о капитальном ремонте, причем не только подъезда, но и всего жилого дома.

Юридические основания и финансирование ремонта подъездов

Юридическим основанием текущего ремонта подъезда МКД является договор между собственниками квартир и управляющей компанией, где оговариваются обязанности УК, порядок выделения средств, а также периодичность ремонта.

Решение о внеочередном ремонте подъезда принимает собрание собственников жилья, в ходе которого они составляют и принимают заявление, адресованное управляющей компании. После получения такого заявления, согласно Жилищному кодексу, создается оценочная комиссия, которая исследует состояние подъезда и выносит решение.

Финансирование косметического ремонта подъезда МКД осуществляется из средств, ежемесячно вносимых собственниками на содержание и ремонт жилья. Если же имеются повреждения входной группы, коммуникаций, окон и т.д., требующие капитального ремонта, то средства выделяются из фонда, который формируется по статье «Капитальный ремонт».

Перечень работ при ремонте подъездов

В перечень работ по текущему ремонту подъездов, согласно постановлению Госстроя России №170 от 27.09.2003 о правилах и нормах технической эксплуатации жилого фонда, входит ремонт отдельных участков отделки стен, потолков и полов. Периодичность определяется там же и составляет 3-5 лет. Документальное сопровождение включает сметы, опись работ, а также акты о приемке результатов работ.

Как правило, при текущем ремонте подъездов выполняют следующий перечень работ:

• Побелка и покраска стен, батарей, перил и потолков
• Ремонт тамбура, включая двери
• Ремонт входной группы, в том числе козырьков
• Замена или вставка стекол в окна
• Ремонт или замена почтовых ящиков
• Ремонт или замена подъездных электрических щитков
• Ремонт или замена клапанов мусоропроводов
• Частичное восстановление или замена покрытия пола и т.д.

Не все работы проводят одновременно, в каждом конкретном случае список составляется отдельно, в зависимости от результатов обследования подъезда. Подробней об этом написано, в методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004 (утв. Госстроем РФ).

Капитальный ремонт жилого дома и ремонт подъездов

Капитальный ремонт многоквартирного дома, согласно ст. 166 Жилищного кодекса РФ, должен включать:

• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
• ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
• ремонт крыши;
• ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
• ремонт фасада;
• ремонт фундамента многоквартирного дома.

Как видно из цитаты, ремонт подъезда, даже значительный, не может считаться капитальным юридически, но при этом может именоваться капитальным в обиходе. Вместе с тем, управляющая компания обязана проводить косметический ремонт подъезда, несмотря на то, что он не носит капитальный характер. Отдельно следует отметить, что при проведении текущего ремонта действительно может быть выполнен капитальный ремонт инженерных систем и конструктивных элементов, расположенных в подъезде.

Приемка работ по текущему ремонту подъезда

Приемка ремонта в подъезде — ответственный этап не только для подрядчика, но и для ТСЖ и жильцов. Акты приемки подписываются представителями подрядчика, управляющей компании и уполномоченным собственником.  Компания-подрядчик, в свою очередь, предоставляет гарантию на результаты выполненных работ сроком на 2 года.

Запросить стоимость ремонта, пригласить специалиста и задать вопросы о ремонте подъездов МКД в Екатеринбурге можно по телефону:

+7 (343) 268-30-61