Содержание

Кто должен менять стояки в приватизированной квартире?

Замена стояков в многоквартирном доме – процесс, знакомый большинству владельцев жилплощадей. При решении вопросов, касающихся установки нового оборудования, собственнику недвижимости следует знать, в чьи обязанности входит монтаж труб и за чей счет осуществляется процедура.

Обязанности собственника и управляющей организации

Полномочия по обслуживанию и ремонту какого-либо оборудования, расположенного в многоквартирном доме возложены и на собственника жилплощади, и на управляющую компанию, к которой относится строение. Здесь все зависит от места установки элементов и приборов, необходимых для оптимального функционирования здания и квартир в нем, а также является ли оборудование общим либо личным имуществом.

Обязанности управляющей организации

Обслуживающая организация обязана осуществлять бесплатную замену оборудования, относящегося к общедомовому имуществу, поскольку жильцы ежемесячно осуществляют взнос денежных средств на ремонт и поддержание такового в исправном виде.

Согласно нормам, установленным МДК (Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда), перечень работ, включенных в квартплату, содержит:

  • поддержание различного общедомового имущества в соответствующем порядке;
  • техническое обслуживание коммуникационных систем;
  • аварийные работы;
  • текущий ремонт.

Иными словами, любые элементы коммуникаций, используемые в целях обеспечения оптимальной жизнедеятельности жильцов всего дома, подлежат ремонту за счет управляющей конторы. При этом часть из них может быть расположена в пределах квартиры.

За счет эксплуатационной организации осуществляется ремонт и замена следующего оборудования:

  • трубы газового снабжения до подвода к плите либо отопительным приборам;
  • стояки водоснабжения до соединения с разводкой труб внутри квартиры;
  • отопительные стояки до стыка с отводящими трубами;
  • система водоотведения до соединения с внутриквартирными трубами;
  • система вентиляции;
  • система электроснабжения.

Фактически собственник приватизированной квартиры заранее оплачивает ремонт и поддержание в должном порядке всех систем жизнеобеспечения в доме, выплачивая установленную сумму, прописанную в ежемесячной квитанции. По этой причине работники не имеют права требовать каких-либо дополнительных средств за замену вышедшего из строя оборудования.

Обязанности собственника приватизированной квартиры

Владелец приватизированной недвижимости обязан производить работы по устранению неполадок в приборах и оборудовании, расположенных в границах его собственности. При этом существует ряд нюансов, относительно того, за чей счет будет происходить замена оснащения. Здесь все зависит от того, является ли прибор частью общего имущества или же находится в пользовании лишь жильцов квартиры.

В личное имущество, устранение неполадок которого лежит на плечах владельца недвижимости, входят:

  • газовые и электроплиты;
  • система отопления, в частности, батареи и подводящие к ним трубы;
  • электрооборудование, такое как внутриквартирный кабель;
  • сантехническое оборудование;
  • счетчики.

В случае каких-либо неполадок в оборудовании, относящемся к общедомовому, владелец приватизированной квартиры обязан вовремя сообщить о нарушениях в управляющую компанию, для скорейшего их устранения. В иной ситуации, из строя может выйти та или иная система жизнеобеспечения, что негативно отразится на всех жильцах многоквартирного дома и доставит множество неприятностей конкретному собственнику. В подобных случаях владельцу неисправного оборудования нередко приходится оплачивать ущерб, нанесенный иным жильцам вследствие собственного халатного отношения к системам жизнеобеспечения.

Замена стояков в приватизированной квартире

Что касается замены стояков в приватизированной квартире, здесь все достаточно просто. Стояк представляет собой трубу, вертикально проходящую через все квартиры, начиная с первого этажа и до последнего. Служит для обеспечения жильцов горячей и холодной водой, газом.

Стояки, несомненно, относятся к общедомовому имуществу, поэтому замена и ремонт таковых являются обязанностью управляющей компании и не требуют каких-либо расходов из кармана владельца приватизированного жилья. При этом стоит помнить, что на бесплатной основе осуществляется лишь ремонт самого стояка до точки соединения его с системой разводки труб внутри квартиры. Данное оборудование уже считается собственностью жильца, и его замена происходит за счет последнего.

В некоторых случаях, сотрудники эксплуатационных организаций утверждают, что работы по ремонту стояков входят в обязанность собственника и требуют с владельца дополнительной оплаты. Подобное незаконно, поскольку жильцы приватизированных квартир ежемесячно оплачивают установленный взнос за ремонт и обслуживание, соответственно никаких дополнительных сумм за замену стояков жители квартир оплачивать не должны.

Процедура замены стояка

Важным моментом является обращение владельца по поводу замены вышедшего из строя эксплуатационного элемента. Заметив, что стояк находится в непригодном состоянии, собственнику следует как можно быстрее обратиться в управляющую фирму и написать соответствующее заявление. В бланке потребуется указать информацию о замеченных неполадках в оборудовании, а также сформулировать просьбу о проведении тщательного обследования.

В ходе экспертизы, сотрудниками компании устанавливается степень непригодности стояка и необходимость в ремонте. В ходе проверки обязательно составляется соответствующий акт, включающий заключение специалиста о необходимости ремонтных работ, составе и очередности таковых. Здесь же указывается информация относительно момента, за чей счет будет осуществлен процесс.

Далее, между работниками и владельцем жилья согласовывается дата работ и осуществляется замена оборудования, непригодного к дальнейшей эксплуатации.

Процесс замены стояков осуществляет фирма, заключившая с управляющей компанией соответствующий договор. В случае если оборудование относится к личному имуществу и устранение неполадок оплачивается хозяином жилья, последний вправе решать самостоятельно, кто именно произведет ремонтные работы в его квартире.

Замена стояков в приватизированном жилье входит в обязанности управляющей фирмы, поскольку каждый собственник ежемесячно выплачивает сумму, покрывающую расходы по содержанию и ремонту всего общедомового эксплуатационного оборудования.

При требовании внести дополнительные средства за замену стояка, владелец квартиры вправе обратиться в правоохранительные органы с заявлением, поскольку подобное незаконно.

Замена канализационного стояка в квартире — за чей счет? | life in Russia

С приобретением долгожданного жилья у новоявленного владельца улучшаются жилищные условия, но вместе с тем появляется ряд обязанностей по его содержанию и вероятных проблем, связанных с находящимися в ней трубами и прочими частями систем снабжения. К жильцу в собственность переходят как находящиеся внутри квартиры, так и общедомовые коммуникации.

С течением времени некоторые из них могут прийти в непригодное к использованию состояние, дать течь, забиться. Одной из самых неприятных проблем является протечка канализационного стояка, и тогда возникает резонный вопрос: кто должен осуществлять ремонт стояка канализации в квартире? Разберемся, кто несет за это ответственность и как заполнить заявление в ЖКХ.

Кому принадлежит канализационный стояк

Для понимания того, кто должен заниматься ремонтом, следует обозначить, кому он принадлежит. Сделать это поможет действующее законодательство РФ. В кодексе сказано, что трубы водоснабжения, водоотведения (канализации) относятся к долевому общедомовому имуществу согласно статье 36 ЖК РФ.

При этом в документе также описывается ремонт, капитальный и текущий, при котором для всех труб, находящихся в доме, может применяться:

  • смена вышедших из строя;
  • установка новых;
  • восстановление работоспособности имеющихся в наличии.

Таким образом, все трубы считаются собственностью жильцов многоквартирного дома. То есть канализационный стояк – это общедомовое имущество.

Замена стояка канализации

Коммуникации, находящиеся непосредственно в квартире, являются частной собственностью ее владельцев и жильцов. И они вправе решать самостоятельно, что с ними делать, с единственной оговоркой: все планируемые и произведенные манипуляции не должны навредить общедомовому или имуществу прочих жильцов, правам и интересам соседей.

Таким образом, владельцы квартиры обладают правом на:

  • замену трубы на современную;
  • установку новых смесителей и приборов учета;
  • изменить количество сантехники в меньшую или большую сторону;
  • сменить батареи и так далее.

Все вышеперечисленные действия законны, правомерны и понятны. Но если речь заходит о замене стояка, а именно канализационных труб, соединяющих квартиры на всех этажах подъезда в МКД, то мнения разнятся. Так как, по мнению жильцов, осуществлять ремонт стояка должна управляющая компания, а УК считает, что жильцы, так как стояк находится уже в квартире.

Стояки, которые находятся вне жилых помещения и соединяют несколько квартир, так же считаются общим имуществом. Их ремонтом и заменой на основании денежных средств, ежемесячно поступающих от жильцов в счет уплаты услуг по содержанию и ремонту общедомовой собственности, занимаются:

  • управляющая компания;
  • ЖЭК;
  • ЖЭУ;
  • ТСЖ.

Также управляющие организации ЖКХ не имеют права отклонить заявку о замене стояка, так как обращение регулируется нормативными документами:

  • Правилами содержания общего имущества МКД.
  • Методическими рекомендациями.

Для подтверждения права на требование ремонта следует предоставить квитанции о своевременной уплате коммунальных услуг и их копии к заявлению о протечке.

Ответственность

Проблема протечки канализационных стояков стоит остро, так как страдают из-за случившегося и сами жильцы квартиры, в которой это произошло, и соседи снизу. Стояк прогнил по всему дому, но прорвало или протекает он в одной квартире, кто виноват в этом случае?

Учитывая тот факт, что канализационный стояк относится к общедомовому имуществу, как было установлено выше, его содержанием и ремонтом обязаны заниматься организации коммунального хозяйства, которые управляют домом и обслуживают его.

Жильцы ежемесячно вносят средства на содержание дома и имущества, которым владеют на долевой основе, а потому имеют полное право требовать качественного обслуживания общедомового имущества. И поменять прогнивший стояк обязана жилищно-коммунальная организация или фирма, с которой был заключен договор об обслуживании дома.

Поводом для проведения ремонтных работ служат:

  • соответствующий план;
  • акт осмотра с указанием необходимости в устранении дефектов оборудования, в данном случае – замены стояка;
  • наличие протечки или иной неполадки, которая может привести к аварийной ситуации.

Для осуществления всех необходимых работ жильцы должны обратиться в управляющую организацию, написав заявление на замену канализационного стояка.

Обязанности владельца жилья

Принимать решение о необходимости проведения текущего или капитального ремонта должны все собственники квартир, они также обязаны содержать в нормальном состоянии общедомовые сети коммуникации.

Сами владельцы также имеют право по собственному усмотрению отремонтировать или заменить трубы, но только те, которые находятся на территории квартиры и в силу этого признаются частной собственностью. Для этого с управляющей компанией заключается договор, подразумевающий ежемесячную уплату услуг УК, на основании которого жильцы получают техническое обслуживание оборудования на жилой площади, то есть внутриквартирного имущества.

Как заполнить заявку

Если в квартире произошло затопление по причине прорыва, протечки или какого-либо иного дефекта канализационной трубы, следует написать заявление на замену стояка в ЖЭК или управляющую компанию о замене стояка. А если случай экстренный, то и в аварийную службу.

На основании указанной в заявке информации и данных, собранных в ходе осмотра всеми заинтересованными лицами, а именно членами УК, жильцами и представителями аварийной службы, составляется соответствующий акт.

ВНИМАНИЕ! Это очень важный документ, так как он позволяет установить причину и виновника случившегося, а значит, и определить, кто должен заниматься ремонтом и заменой.

Например, если в поле причины указано, что прорыв произошел из-за прогнившей трубы, то виноваты коммунальные службы, которые обязаны следить за состоянием технического оборудования, в том числе трубопроводов.

Образец заявления в ЖЭК должен содержать следующую информацию:

  • наименование организации, данные ее руководителя и самого заявителя;
  • сведения о квартире: адрес, номер дома, этаж;
  • требование заменить канализационный стояк в квартире;
  • указание причин возникшей необходимости: протечка, износ, прорыв;
  • сведения о регулярной оплате за содержание и ремонт.

Необходимо отметить о необходимости проведения работ в ближайшее время, а также указать, что при отказе будет направлена жалоба в прокуратуру или государственную жилищную инспекцию. К заявлению приложить акт проверки и копии оплаченных квитанцией.

В случае если жильцы произвели самовольную замену труб, оборудования, в ходе чего нанесены механические повреждения стояку, тогда ответственность ложится на собственника квартиры. Образец заявления на замену стояка, а также акта протечки находится в УК или ЖЭКе, также образцы документов можно найти в интернете или написать в свободной форме.

Вопрос оплаты

Всем жильцам многоквартирных домов следует знать: ремонт канализационных стояков осуществляется бесплатно. Коммунальные службы не имеют права взимать и требовать уплаты дополнительной суммы ни на каких основаниях. Собственники жилья его оплатили, внося ежемесячную плату за содержание дома.

Таким образом, все работы по обслуживанию оборудования и ремонту в МКД, которым жильцы владеют на долевой основе, уже оплачены. Заявление в ЖЭК или управляющую компанию обязывает их сделать ремонт канализационных стояков в квартире без взимания дополнительной платы. При этом все попытки заставить жильцов оплатить ремонт будут незаконны. Исключение, когда прорыв канализационной или любой другой трубы произошел по вине жильцов из-за их своевольных действий.

Если же квартира, в которой произошла протечка стояка или пострадавших соседей застрахована, тогда с заявлением о возмещение вреда следует обратиться в страховую компанию. Она определит наличие страхового случая и предъявит счет о возмещении виновному.

Жильцы квартир, пострадавшие в результате инцидента, имеет право подать иск в суд о возмещении ущерба и взыскать его, в том числе с управляющей компании, ТСЖ или ЖЭКа, если те признаны виновником произошедшего. Основанием для искового заявления послужит составленный ранее акт протечки. Если таковой составлен не был, то доказать вину коммунальщиков вряд ли получится.

Возможно ли осуществить замену стояка холодного водоснабжения в рамках текущего ремонта?

Возможно ли осуществить замену стояка холодного водоснабжения в рамках текущего ремонта?

У потребителей возникает вопрос – возможно ли осуществить замену стояка холодного водоснабжения в рамках текущего ремонта при положительном голосовании собрания собственников МКД? За чей счет должны быть проведены данные работы?

Полная замена системы холодного водоснабжения относится к капитальному ремонту, а не к текущему ремонту. Собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта. Финансирование осуществляют собственники помещений, региональный оператор, возможно с помощью мер государственной поддержки, муниципальной поддержки.

Обратимся к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 .

Согласно п. 12 Приложения № 7 к Правилам — к текущему ремонту относится установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения включая насосные установки в жилых зданиях.

Согласно п. 3 Приложения № 8  к Правилам — к капитальному ремонту относится полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения.

Соответственно, полная замена системы холодного водоснабжения относится к капитальному ремонту, а не к текущему ремонту.

Согласно ч. 1 ст. 189 ЖК РФ проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Часть 2 ст. 189 ЖК РФ устанавливает, что собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе.

Порядок финансирования капитального ремонта закреплен главами 15, 16, 17 ЖК РФ. То есть, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Региональный оператор обеспечивает финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора.

Финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах может осуществляться с помощью мер государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта.

 

 

 

 

 

 

 

Почему это так дорого?

Нет ничего более тревожного, чем вода, льющаяся через потолок. Откуда это взялось? Сколько там стоит? И как это остановить? Для владельцев квартир и их управленческих команд вопросы сантехники еще более сложны. Разделение стен и потолков с другими жильцами затрудняет решение проблемы. В кондоминиумах используются общие стояки для воды, которые могут перекрывать высоту нескольких квартир. Обнаружение течи или неисправной трубы — занятие при раскопках. Ремонт стояка дополняется ремонтом окружающих материалов.Давайте посмотрим, почему ремонт водяного стояка в кондоминиуме стоит так дорого и кто должен нести за это ответственность.

РАСШИРЕННОЕ ВОЗДЕЙСТВИЕ

Водные стояки предназначены для подачи воды на каждый этаж кондоминиума. Это означает, что утечка может начаться в вашей квартире или может просочиться через много этажей выше. Поскольку одна неисправная труба может повлиять на несколько агрегатов, ущерб может быть весьма значительным. В одноэтажном доме ущерб часто ограничивается одной комнатой, но в кондоминиумах ущерб может быть обширным.

РАБОЧИЕ УСИЛИЯ

Иногда проблему нелегко найти, особенно когда поражено много юнитов. Это может потребовать от сантехников разорвать пол, разрезать гипсокартон или удалить гниющие балки, чтобы добраться до источника. Даже перекраска или замена молдинга может добавить к дорогостоящему ремонту. Если вода пролежала в стенах какое-то время, на счет накапливается средство от плесени и грибка. Установщики говорят, что поиск проблемы удваивает стоимость. Например, если ремонт трубы стоит 1000 долларов, ожидайте еще 1000 долларов на ремонт гипсокартона и покраску.

ДОРОЖНЫЕ МАТЕРИАЛЫ

Хотя утечки случаются, хорошо сделанный стояк рассчитан на 40-70 лет. Установщики говорят, что эти материальные затраты означают, что вы будете платить 40-90 долларов за фут, чтобы заменить изношенные стояки. Осмотр и ремонт в пути могут продлить срок службы ваших стояков. Но чрезмерное использование также сократит их жизнь, а использование в кондоминиуме трудно регулировать. Вы хотите, чтобы ваш ремонтник использовал трубы самого высокого качества, что означает предварительную оплату и профилактику на долгие годы.

НЕОБХОДИМОСТЬ АРЕНДАТОРА

Неспособность арендатора сообщить о проблеме с водой может значительно увеличить стоимость.То, что начинается с одного водяного кружка на потолке, может превратиться в недели ремонта. Вода проникает сквозь мельчайшие трещины и может нанести удивительный ущерб. А плесень и грибок быстро распространяются, представляя потенциально широко распространенную угрозу. Хотя менеджеры кондоминиумов имеют доступ к квартирам в экстренных случаях, если арендатор не сообщит о проблеме, ущерб будет накапливаться до закрытия шлюзов.

РАСХОДЫ НА ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ

Когда водяной стояк забивается или выходит из строя, кажется, что проблемы множатся.Расходы на обслуживание могут резко возрасти от низкого давления воды у одного арендатора до забитого душа у другого и водяных пятен у другого. В квартире соединенная сантехника означает, что одна проблема может привести к другой. Стоимость ремонта вялого водопровода накладывается на стоимость фактического ремонта стояка воды.

ТАК, КТО ЗА ЭТО ПЛАТИТ?

После первоначального антикризисного управления возникает неизбежный вопрос: «Кто за все это заплатит?» Ответ не является полностью черно-белым, это зависит от нескольких факторов.В некоторых штатах есть законы, определяющие, кто несет расходы, хотя страховые компании все же могут участвовать. Если ремонт водяного стояка проводится в местах общего пользования, ответственность за ремонт несет товарищество домовладельцев. Владельцы кондоминиумов часто несут ответственность за удобства и бытовую технику, такие как холодильники, посудомоечные машины, туалеты, ванны и раковины, а также за сливные линии и водонагреватели, которые обслуживают только их квартиру.

Становится немного мутным, когда отряд вашего соседа несет ответственность за ущерб.Страхование соседа обычно вмешивается, но в вашем собственном полисе могут быть некоторые вещи, которые нужно покрыть. Иногда ассоциация покрывает исправление, особенно если они требуют, чтобы это было сделано, или если пренебрежение с их стороны может быть доказано.

Унция профилактики стоит намного больше, чем фунт лечения, когда речь идет о ремонте стояка воды в кондоминиуме. Регулярные осмотры и профилактическое обслуживание могут предотвратить возникновение проблем. Поощряйте жильцов сообщать о проблемах с водой, какими бы простыми они ни казались.Слабый напор воды или медленный слив раковины могут показаться незначительными неприятностями, но могут сигнализировать о более серьезных проблемах под поверхностью. Профессионально управляемая ассоциация владельцев кондоминиумов играет ключевую роль в профилактике и техническом обслуживании.

Ремонт кооперативов и кондоминиумов — кто несет ответственность?

Представьте себе это. Ваш подрядчик, наконец, завершил ремонт вашей ванной комнаты — это заняло три месяца, а не три недели, которые он обещал.Обои, настенная и напольная плитка по специальному заказу идеально сочетаются друг с другом, и, хотя вы превысили свой бюджет, вы очень довольны результатом. Вы отправляетесь в путешествие, а по возвращении в дом швейцар рассказывает вам о «большом наводнении» в вашей квартире и о том, как вам повезло, что вас не было дома. В тревоге вы бросаетесь в квартиру и с ужасом смотрите на свою ванную комнату. Поток ушел, и, по сути, ваши обои и плитка, которые были разрушены во время ремонта труб в стене.Вы звоните управляющему зданием, чтобы выяснить, что произошло, и подтвердить, что здание полностью восстановит вашу прежнюю красивую ванную комнату. Вам говорят, что это не так. Затем вы звоните своему страховому агенту, чтобы известить его или ее о повреждении и подать иск. Наконец, вы звоните своему туристическому агенту, чтобы забронировать следующий рейс из города, чтобы избежать проблемы.

Приведенный выше сценарий описывает неуверенность, которую разделяют многие жители кооперативов и кондоминиумов: кто именно отвечает за ремонт квартир и мест общего пользования? Если вы столкнетесь с подобной ситуацией, придется ли вам раскошелиться на ремонт? Как часто поднимаемый вопрос, влияющий на кооперативную жизнь, он является источником значительных споров и расходов для многих кооперативных корпораций и их акционеров.

Обязательства сотрудничества

Чтобы проанализировать вопрос о том, какая сторона несет ответственность за ремонт в кооперативной квартире, важно понимать отношения между кооперативной корпорацией («Арендодатель») и акционером («Арендатор»). Житель индивидуальной кооперативной квартиры, в отличие от собственника кондоминиума, является не «прямым» владельцем квартиры, а акционером корпорации. Корпорация, в свою очередь, является правообладателем или арендатором земли и улучшений, составляющих кооперативную собственность. Владение акциями кооперативной корпорации дает арендатору право на долгосрочную имущественную «аренду», которая дает акционеру право занимать квартиру.

Договор аренды подписывается должностным лицом кооперативной корпорации в качестве Арендодателя и акционером в качестве Арендатора и содержит, среди прочего, положения об ответственности за ремонт обеих сторон. В договоре аренды обычно предусматривается, что арендатор несет ответственность за поддержание и ремонт интерьера квартиры, в то время как кооперативная корпорация будет обязана поддерживать и ремонтировать все другие части здания.Типичный договор аренды содержит четыре параграфа, непосредственно касающихся ремонта: ремонт арендодателя, ремонт арендатора, повреждение квартиры или здания и параграф о праве въезда.

Кооператив несет ответственность за поддержание всего здания, включая все квартиры, тротуары вокруг дворов, оборудование и оборудование в хорошем состоянии. Кооператив должен содержать все объекты, кроме тех частей, которые прямо заявлены как ответственность акционера в соответствии с договором аренды.Однако акционер несет ответственность за ремонт, если он был вызван его собственными действиями, халатностью или небрежностью, или кем-либо из его семьи, гостей, сотрудников или субарендаторов.

Акционер несет ответственность за поддержание в хорошем состоянии интерьера квартиры (включая внутренние стены, пол и потолок, окна, оконные стекла, оконные рамы, створки, подоконники, входные и террасные двери, рамы и седла).Кроме того, акционер должен выполнить все необходимые отделочные работы в своей квартире, включая внутреннюю часть оконных рам, створок и подоконников. Он также отвечает за обслуживание, ремонт и замену сантехники, газовой и отопительной техники и оборудования, а также холодильников, посудомоечных машин, кондиционеров, центральных кондиционеров, стиральных машин, плит и другой бытовой техники, которая есть в квартире. Акционер также несет ответственность за открытые газовые, паровые и водопроводные трубы, а также за приборы и оборудование, к которым они прикреплены.Любые специальные трубы или оборудование, которые он устанавливает в стене, потолке или под полом, также являются его обязанностями. Эти обязанности не включают газ, пар, воду или другие трубы или трубопроводы в стенах, потолках или полах, а также оборудование для кондиционирования / обогрева, которое является частью стандартного строительного оборудования. Акционер несет ответственность за все осветительные и электрические приборы, приборы и оборудование, включая все счетчики, коробки предохранителей, автоматические выключатели, электропроводку и кабелепроводы от распределительной коробки на стояке в квартиру Арендатора и через нее.

Если квартира или здание повреждены в результате пожара или по другой причине, охватываемой полисами страхования от нескольких рисков, которые обычно осуществляются кооперативными корпорациями в Нью-Йорке, кооператив будет нести ответственность за ремонт или замену квартиры, включая стены, полы, потолки. , трубы, электропроводку и кабелепроводы с использованием стандартных материалов, привычных для зданий этого типа. В здании не требуется ремонтировать или заменять оборудование, приспособления, мебель, предметы интерьера или украшения, установленные акционером или любым из его предшественников, или перекрашивать или заменять обои или другие украшения в квартирах или обновлять полы.

Устранение недостатков

Удивительно, но существует пробел в том, что кооператив обязан отремонтировать и / или заменить в случае потери, возможно, даже если ущерб вызван небрежной эксплуатацией и / или техническим обслуживанием здания. Как правило, кооперативу не требуется ремонтировать или заменять что-либо, кроме фактического структурного интерьера (стены, пол, потолок) квартиры. Тем не менее, этот пробел может быть восполнен за счет страхового полиса для домовладельцев.Это обеспечит источник средств для покрытия справедливой рыночной стоимости не только потери личного имущества, такого как одежда и мебель, но и таких предметов, как краска, обои и полы на момент потери. Более того, за несколько более высокую премию можно приобрести «подтверждение восстановительной стоимости», которое должно предоставить арендатору дополнительные средства, необходимые для фактического ремонта и замены всех поврежденных предметов в момент потери.

Хотя большинство договоров аренды содержат в основном один и тот же язык, небольшие различия могут значительно изменить ответственность за ремонт между Арендодателем и Арендатором.Кроме того, внутренние правила каждой кооперативной корпорации различаются, и, хотя рекомендуется включать все положения о ремонте в договор аренды, определенные требования могут содержаться в правилах внутреннего распорядка, которые, в отличие от договора аренды, могут время от времени изменяться правлением. директоров.

Ответственность за внешние удобства

Ответственность за ремонт террас, балконов и крыш, прилегающих к пентхаусу, была источником множества судебных споров и споров, поскольку они затрагивают не только кооперативную корпорацию, но часто и других акционеров. Утечки повредили квартиры и личное имущество соседей. Некоторые здания внесли поправки в договор аренды, чтобы предоставить владельцам террас дополнительные обязанности сверх требований, типичных для большинства договоров аренды. Например, большинство договоров аренды просто требуют, чтобы акционер содержал террасу, балкон или крышу без мусора, снега, льда и листьев. Многие договоры аренды теперь требуют, чтобы арендатор содержал террасу, балкон и крышу в «хорошем ремонте». Большинство договоров аренды предусматривают, что любые расходы, связанные с демонтажем конструкций, установленных акционером на террасах, балконах или крышах, когда необходим ремонт крыши или конструкции здания, несет такой акционер вместе с расходами на восстановление таких конструкций. .

При строительстве конструкций на крышах необходимо согласие совета. Правлению важно установить и / или прояснить, среди прочего, ответственность за последующее техническое обслуживание и ремонт. Как и во всех предлагаемых изменениях, здание должно требовать от арендатора заключения «Соглашения об изменении», которое может включать в себя будущие обязанности арендатора по ремонту внесенных им улучшений. Принятие правил внутреннего распорядка, установленных советами для одобрения или неодобрения размещения горшков или других предметов на террасах на крыше квартир, было признано судами разумным.Решение совета директоров заменить поверхность террас на крыше бетонной брусчаткой, а не каменной плиткой также было поддержано судами, ссылаясь на полномочия совета как в уставе кооперативной корпорации, так и в договоре аренды. Суды подчеркнули, что «поскольку совет директоров обязан отремонтировать террасу на крыше, он также должен иметь возможность выбирать, какой тип поверхности пола подходит в данных обстоятельствах».

Законы города Нью-Йорка

Закон о многоквартирных домах и Кодекс обслуживания жилья Административного кодекса города Нью-Йорка требуют, чтобы домовладелец (включая кооперативную корпорацию) содержал помещения в хорошем состоянии. В эту обязанность входит структурный ремонт здания. Как правило, ответственность за внутренние стены и потолок в квартирах несет домовладелец. Кроме того, раздел 235 (b) Закона о недвижимости штата Нью-Йорк, именуемый «гарантией пригодности для проживания», требует от домовладельца предоставить здание, которое является безопасным и пригодным для проживания. Однако договор аренды и факты, относящиеся к любому спору, будут определять ответственность арендодателя и арендатора за любой ремонт в здании и квартирах.

При определении того, чья обязанность устранять нарушения жилищного кодекса, должно быть получено жилье между обязательствами сторон по аренде с учетом обязательств по Кодексу эксплуатации жилищного фонда и «гарантии пригодности для проживания».»Таким образом, хотя акционер имеет право на льготы в соответствии с гарантией пригодности для проживания и Кодексом по эксплуатации жилья, а кооперативная корпорация может быть обязана устранить нарушения в квартире в первую очередь, кооперативная корпорация может использовать любые средства правовой защиты против арендатором за невыполнение им своих обязательств по договору аренды. Например, в большинстве договоров аренды требуется, чтобы акционер, а не кооперативная корпорация, красил интерьер квартиры. здания, ответственность за устранение этого нарушения в конечном итоге будет возложена на арендатора.Таким образом, даже несмотря на то, что кооперативная корпорация в первую очередь может нести законодательную ответственность за устранение нарушения и покраску квартиры, она может затем взимать с акционера плату за ремонт, предъявить иск о возмещении своих расходов или приступить к расторжению договора аренды в результате. договорных обязательств по аренде.

А как насчет кондоминиумов?

В отличие от кооперативов, суды определили, «что предусмотренная законом гарантия пригодности для проживания не применяется между владельцем единицы кондоминиума и советом управляющих, поскольку владение единицей кондоминиума — это форма платной собственности, а не семейный интерес с участием арендодателя / арендатора. отношение.«Однако применительно к кооперативам к кондоминиумам применяются Закон о многоквартирных домах и Кодекс эксплуатации жилья, Строительный кодекс и Кодекс здравоохранения города Нью-Йорка.

Ответственность за ремонт отдельных единиц кондоминиума и общих частей основана на подзаконных актах кондоминиума, которые обычно содержат раздел, озаглавленный «Техническое обслуживание и ремонт». В этом разделе указывается, какие элементы подлежат техническому обслуживанию, ремонту и замене. владельцем квартиры или кондоминиума.Владелец единицы обычно несет ответственность за все приспособления, приборы, электрические и сантехнические установки в пределах единицы, за исключением случаев, когда они расположены в общих элементах и ​​обслуживают одно или несколько единиц. Совет менеджеров обычно отвечает за все общие области, за исключением тех ограниченных общих элементов, которые поддерживаются владельцами единиц, которые используют их исключительно. Аналогичным образом, правление не несет ответственности за ремонт, если он вызван небрежностью, небрежностью или неправильным использованием владельца помещения или его приглашенных, лицензиатов или агентов.В таком случае расходы оплачиваются владельцем квартиры.

Статья 9-B Закона о недвижимости (Закон о кондоминиумах), в частности, гласит: «каждый владелец квартиры считается лицом, контролирующим квартиру, принадлежащую ему или ей, а совет управляющих считается лицом в контроль общих элементов в целях обеспечения соблюдения любого такого закона или кодекса, при условии, однако, что все другие положения Закона о многоквартирном доме или Закона о многократном проживании, если они применимы, должны иметь полную силу.»

Знайте правила своего здания

Хотя большинство положений об аренде и подзаконных актов являются стандартными в отношении обязательств по ремонту, бывают случаи, когда факты и структура здания являются конкретными и требуют конкретных положений для адекватного и справедливого урегулирования ситуации. Каждое здание имеет свою индивидуальность — то, что подходит для одного здания, может не подходить для другого. Каждому совету директоров важно обсудить со своим поверенным и управляющим агентом юридические и практические вопросы, связанные с этой темой.Введение требования о наличии у всех арендаторов страховки также может сократить дорогостоящие и затяжные споры и судебные разбирательства. Правление должно разработать договор аренды, подзаконные акты и требования к страхованию, которые четко определяют обязанности здания и его жителей. Надеемся, что этот процесс приведет к разъяснению условий договора аренды, подзаконных актов и / или правил внутреннего распорядка, что сведет к минимуму споры и расходы, которые возникают так часто.

г.Гринштейн — поверенный и партнер Манхэттенской юридической фирмы Greenstein Starr Gerstein & Rinaldi LLP.

Обязанности совета директоров и владельца

по техническому обслуживанию — Кто отвечает за ремонт?

Допустим, вы лежите в постели и слышите звук, похожий на то, что идет душ. Уже поздно, а ты устал, так что не обращайте на это внимания. Вы просыпаетесь в 4 утра, чтобы выпить стакан воды и обнаружите, что половина комнат в вашей квартире затоплена — вы забыли выключить душ! Вы бросаете одеяла и полотенца на пол чтобы впитать воду и вызвать обслуживающий персонал вашего здания.

С помощью осушителя они могут удалить большую часть влаги из затопленных участков. Но деревянный сама напольная плитка сильно повреждена, и изрядное количество воды просочилось в квартиру вашего соседа внизу, повредив потолки, стены и некоторые произведение искусства. Кто отвечает за восстановление пола? А как насчет воды, которая лилась в квартиру внизу?

Основы

Выяснение того, какие системы и функции в квартире владельца принадлежат ему ответственность и ответственность ассоциации может быть очень сложной.Многие принципы универсальны, но другие детали могут варьироваться от здания к зданию в зависимости от правил этого конкретное сообщество.

По словам Ли Хеллера, директора по управлению бизнесом Associa, ( управляющая компания с офисами в США, в том числе две в Чикаголенд) владельцы «обычно несут ответственность за интерьер своей квартиры, стены, потолок и напольные покрытия.Есть водонагреватель или кондиционер, их бытовая техника, сантехника и электрическая панель ». К сожалению, это скорее всего будет та деревянная напольная плитка, если только вы не Администрация здания решает проявить щедрость.

«Исключение составляют трубы внутри стен», — говорит Роберт Мейер, режиссер. инженерных услуг для национальной управляющей компании FirstService Жилой Иллинойс. «В типичной ассоциации кондоминиумов вся бытовая сантехника находится в пределах стены (подступенки) принадлежат товариществу.И наоборот, ответственность владельца лежит на его стороне (или внутри) этой стены. Владелец квартиры отвечает за все сантехнические устройства в своем блоке — ванны, туалеты, раковины, краны и дренажные линии от своего блока до вертикального главная линия », — поясняет Мейер.

Итак, за что еще отвечает здание или застройка? Ассоциация отвечает за все, что считается частью конструкции здания, а также общие и ограниченные общие элементы.Это будет включать коридоры, холл, лифты, подвал, бойлеры или кондиционер на крыше, а также электропроводка от точки входа в здание с улицы до точки входа автоматический выключатель или распределительную коробку.

Все эти разговоры о частном использовании, общих и ограниченных общих элементах могут стать довольно запутанно. Мейер предлагает простой совет для понимания основ ответственность за ремонт. «Хороший способ понять, в чем заключается ответственность, — это спросить:« Кто может использовать это приспособление? Это только жители единицы или все, кто проживает в строительство?’ Если ответ — только жильцы квартиры, то это их ответственность за его надлежащее техническое обслуживание и ремонт », — говорит он.

Серые области

Как и почти во всем, когда дело доходит до того, кто обязан починить то, что в многоквартирном доме.

«Большинство недоразумений возникает после того, как произошел инцидент, т. Е. Повреждение водой. и проблемы с электричеством », — говорит Мейер. «Водопроводные ветки — всегда проблема. В то время как в стенах эти ответвления считаются ограниченным общим элементом, потому что они обслуживает кухню или ванную комнату.Электрическое обслуживание устройства также может быть проблемой. Услуга начинается со счетчика, но у большинства владельцев сложилось впечатление, что он начинается с их панель автоматического выключателя ».

«Например, — продолжает Мейер, — когда происходит сбой между счетчиком и блоком, это обычно неправильно понимается как ответственность здания, но это не так. В большинстве зданий есть метровая комната на каждый этаж, а в некоторых случаях расстояние от этой комнаты до панели выключателя блока может составлять 30 футов или более.Тем не менее, все расстояние — это ответственность собственника за то, что электричество проходит через счетчик, выходят из измерительной комнаты и запитывают их панель выключателей », — говорит Мейер.

Другие места на пересечении стены и конкретного оборудования. являются частым источником конфликтов, например, окна, оборудование для кондиционирования воздуха и рукава для кондиционирования воздуха в стенах.

Изменения — еще одна потенциально опасная область, хотя, возможно, немного меньше, чем некоторые другие, упомянутые выше, поскольку в большинстве сообществ есть правила и положения, касающиеся изменений, прописанных прямо в их руководящих документах.В общем, если вы сделаете переделка, ответственность за нее лежит на вас, говорят профессионалы.

Это в Документах

Самый эффективный способ уменьшить всю эту неопределенность в отношении обязательств по ремонту — и, надеюсь, предотвратить ее материализацию в первую очередь — это знание жильцами правил в своем доме. А со своей стороны администраторы зданий должны следить за тем, чтобы правила были ясными, краткими и однозначный.

Для владельцев изучение правил начинается с чтения руководящих документов, которые содержат всю специфику ответственности за ремонт, — говорит Джеймс Эрвин, партнер-учредитель чикагской юридической фирмы Erwin & Associates LLC.

«Есть предположения, сделанные по обе стороны медали, и иногда советы директоров пытаются поступать правильно, или они стараются вести себя хорошо и, поступая так, на самом деле нарушают свои декларации и устав, и они платят за то, что не должны есть, — говорит он. «В большинстве случаев серые зоны возникают из-за простого непонимания и отсутствия образования в концепциях. Они не понимают, что делает ограниченное общий элемент. Даже если они прочитают это, они не поймут, что это значит.Если Я говорю им: «Балкон за твоим окном служит только тебе», что они кажутся получить. Но трубы, идущие в их агрегат, им это не кажется правильным. Вот почему мы говорим: «Покупатель, берегись». Когда вы покупаете, вы должны прочитать заявление и убедитесь, что вы согласны с этим, — советует Эрвин.

«Это заявление, которое обычно определяет конкретный ответ или ответы, относящиеся к их собственности и конкретным системам, будь то радиаторы, воздуховоды или дымоходы », — продолжает он.

«Закон Иллинойса о собственности кондоминиумов содержит требование, которое должно быть в пределах регулирующие положения в определенной степени, но большинство деклараций идут дальше чем это. Я всегда подчеркиваю, что важно различать между ответственностью за техническое обслуживание и ремонт и ответственностью за Стоимость обслуживания и ремонта. В некоторых случаях первое, ответственность за техническое обслуживание или ремонт ложится на ассоциацию, но с владельца все еще может взиматься плата за эту стоимость.”

«Не так давно у нас был случай, — объясняет Эрвин, — когда произошел инцидент с трубой, расположенной сразу за стеной помещения, таким образом, владелец единицы предположил, что ответственность за издержки ляжет на ассоциацию. Но как и многие декларации в Чикаго, в них указывалось, что если это была трубка или в другой системе, обслуживающей только одно или меньшее количество единиц — то есть это был ограниченный общий элемент — расходы будут нести владелец единицы, даже если она находится за пределами единицы.В этом случае мы вернули ее владельцу квартиры. Это конкретно то, что декларация требовала ».

Профессионалы сходятся во мнении, что большинство ассоциаций области Чикаголенд имеют особенности построения системы ответственности изложены в их документах. Таким образом, хотя правление может редко иметь необходимость вносить изменения в свои документы с положениями об ответственности за ремонт и техническое обслуживание и уточнения, при необходимости это можно сделать.Иногда даже просто разрабатывая упрощенная версия этих пунктов может помочь владельцам понимание обязанностей по техническому обслуживанию, говорит Мейер. Если доска действительно чувствует необходимость идти по этому пути, его поверенный должен внимательно изучить эти документы чтобы убедиться, что они соответствуют текущим или желаемым практикам здания.

Важность страхования

Помимо документов, все акционеры или владельцы паев должны иметь соответствующую страховку. покрытие.Это один из способов, которым руководство может быть уверено в том, что пробелы закрыты и предотвращение конфликтов «, — говорит Хеллер. Такая политика может охватывать не только личные такие предметы, как компьютеры и мебель, а также краски, обои и полы.

Адекватное страховое покрытие также играет важную роль на пересечении — ответственность за техническое обслуживание и ремонт, — добавляет Хеллер. Он иллюстрирует этот момент попросив читателей визуализировать диаграмму Венна.

«Один круг — это право собственности: кто владеет предметом, второй — ответственность за техническое обслуживание, а третий — страхование. ответственность », — говорит он.«С хорошо написанными или умными документами они все одинаковы. Но, к сожалению, во многих случаях они не совпадают. Так что в некоторых регионах государственный статут входит в и говорит, что по закону ассоциация несет ответственность за страхование система кондиционирования от крыши до кондиционера. Итак, в пострадавшем событие — шторм, пожар или что-то еще — претензия будет проходить через страховку ассоциации, и они уплачивают страховой взнос для этого.»

«Однако, — продолжает Хеллер, — это сразу заставляет владельцев думать, что ассоциация несет ответственность за поддержание система кондиционирования, которой нет. Итак, когда он ломается, или это не так регулярно обслуживаются, возникают эти проблемы, и это проблема владельца агрегата. абсолютная ответственность. В третьем круге предположим, что владелец объекта владеет кондиционер в их блоке и компрессор кондиционера на крыше. У них есть это оборудование, но этот блок на крыше находится в общей зоне. это не обязательно доступно владельцам квартир. Итак, это иногда создает — тоже проблема », — говорит он.

Зачастую определить ответственность за ремонтные элементы непросто.Большую часть времени, говорите ли вы о кондоминиумах, кооперативах или таунхаусах, и когда владельцы хорошо заботятся о их подразделения, проблем не возникнет. В тех случаях, когда они это делают, обязательно проконсультируйтесь со своим адвокатом и управляющего зданием и обратитесь к руководящим документам за ответами.

Раанан Геберер — писатель-фрилансер и частый автор Chicagoland Cooperator. Ассистент редактора Энджоли Эстев внес свой вклад в это статья.

Кто отвечает за ремонт в кондоминиумах и кооперативах?

Когда у вас есть квартира в Нью-Йорке, некоторые вещи неизбежно требуют ремонта. Может быть трудно понять, за что вы несете ответственность, и за что нависает ваше здание. Например, вам может потребоваться помощь в выяснении, чья работа заключается в замене окон. Или какова роль доски, если из соседней квартиры нанесен ущерб от воды.

Ответы на эти вопросы зависят от того, владеете ли вы зданием кооператива или кондоминиумом.Кооперативное здание структурировано как корпорация с советом директоров, поэтому вместо получения документа, как в кондоминиуме, вы становитесь акционером. Как владелец кооператива вы подписываете договор аренды, который имеет сходство с договором аренды здания.

Кроме того, для арендаторов из г. Нью-Йорка существует набор правил, называемых гарантией пригодности для проживания, в котором подробно описаны услуги, которые домовладелец должен предоставить для обеспечения безопасности здания и квартиры в любое время. Эти правила также защищают владельцев кооперативов. Однако между платой и владельцем квартиры в кондоминиуме нет гарантии пригодности для жилья.

Вот некоторые из наиболее спорных вопросов обслуживания и рекомендации о том, кто обычно за них отвечает.

[Примечание редактора: предыдущая версия этого поста была опубликована в мае 2021 года. Мы представляем ее снова, если вы ее пропустили.]

Район Манхэттен, Бронкс, Бруклин, Квинс, Статен, Айленд, Вестчестер, Джерси, Сити, цена до 1 000 000 долларов, до 1 000 000 долларов США, до 1 000 000 долларов США, до 1 000 000 долларов США. до 1 250 000 долл. США до 1 500 000 долл. США до 2 000 000 долл. США до 3 000 000 долл. США до 5 000 000 долл. США до 6 000 000 долл. США до 7 000 000 долл. США до 8 000 000 долл. США не более

спальнистудия минимум 1 спальня минимум 2 спальни минимум 3 спальни минимум 4 спальни5 или более спален

ванные комнаты минимум 1 ванная комната минимум 1. 5 ванных комнат минимум 2 ванные комнаты минимум 2,5 ванных комнаты минимум 3 ванные комнаты минимум 3,5 ванные комнаты минимум 4 ванные комнаты 4,5 или более ванных комнат

Представлено

Замена окон

В кооперативе обязанности акционера прописаны в договоре аренды. Адвокат Марк Дж. Люксембург, партнер Gallet Dreyer & Berkey, говорит, что хорошее руководство — использовать то, что он называет «правилом большого пальца». Если прижать ноготь к стене и вонзить его в гипсокартон, можно продвинуть его на долю дюйма в стену.Вот и все, что касается ответственности акционера. «Все, что вы можете коснуться пальцем или ногтем, — это ответственность акционеров», — говорит он.

Таким образом, за структуру окна и уход за внешней стороной обычно отвечает совет директоров, но акционер будет нести ответственность за поддержание покраски и отделки внутри.

«В девяти случаях из 10 окнами занимается кооператив», — говорит адвокат Эндрю Фридленд, партнер отдела недвижимости Херрика. Он занимается именно этой проблемой для клиента и говорит, что в большинстве случаев, если оконные рамы находятся в аварийном состоянии, кооперативная доска несет ответственность за их обслуживание. Однако большинство кооперативов было преобразовано в 1970-е и 1980-е годы, а в некоторых случаях договор аренды был обновлен. Если в договор аренды были внесены изменения, ответственность могла быть передана акционерам.

Коллега Фридленда, адвокат Дебора Копловиц, партнер судебного отдела Херрика, говорит, что важно помнить, что гарантия пригодности для жилья Нью-Йорка не распространяется на все ситуации, связанные с окном.Совет кооператива несет ответственность за то, чтобы квартира была пригодна для проживания людей, но не несет ответственности, если ущерб причинен арендатором. Например, если житель бросает бутылку, и она разбивает окно, кооператив не несет ответственности. «Этому будет защита», — говорит она.

Если окно поцарапано или изменит цвет каким-либо образом, повреждение не подпадет под гарантию пригодности для жилья. «Это должна быть реальная проблема здоровья и безопасности», — говорит Копловиц.

Повреждение водой

Если возникла проблема с водопроводом, не связанная с приборами в квартире, в большинстве случаев ответственность за ремонт ложится на доску совместной работы.Опять же, вам стоит взглянуть на договор аренды, чтобы убедиться в этом. «Если он находится внутри стен здания, это ответственность кооператива по договору аренды. Если он находится за пределами стен — если это кран, если это унитаз, если это раковина — в девяти случаях из 10 это ответственность акционера. , — говорит Копловиц.

Вот сценарий, с которым имел дело Копловиц: в здании говорится, что вода будет отключена на время для технического обслуживания, и все краны должны быть закрыты.Возможно, вы случайно включили их, забыв, что воды нет. Вы выходите из квартиры, и пока вас нет, снова включается вода. Открытый кран затопляет вашу квартиру и квартиру вашего соседа в очереди под вами. Кооператив может помочь вам получить сушилку в качестве любезности, но Копловиц говорит, что «ущерб от наводнения и весь связанный с ним ущерб будет проблемой для акционеров».

Вот почему так важно иметь страховку домовладельца. Фридленд говорит, что стандартный договор аренды в стиле 80-х, как правило, не требует, чтобы акционеры получали страховку, но это одна из наиболее часто запрашиваемых поправок к собственному договору аренды.

Но что, если в описанном выше сценарии вы являетесь соседом, а ответственный акционер не торопится с ремонтом? Возможно, вы беспокоитесь, что на стенах растет плесень. Адвокат Ян Брандт, партнер Wagner, Berkow & Brandt (и спонсор Brick Underground), говорит, что в некоторых случаях для совета директоров разумно взять на себя ответственность за основной ремонт: «Время — это ответственность и деньги», — говорит он, и рекомендует доскам решать проблемы в первую очередь. Если они могут передать ответственность позже, они всегда могут пойти по этому пути.

Брандт считает, что кооперативные советы имеют большие страховые полисы и должны их применять. Это не означает, что ответственный акционер в конечном итоге не заплатит, но правление также несет ответственность в соответствии с гарантией пригодности для проживания, чтобы исправить положение пострадавших соседей.

Опять же, в кондоминиумах ситуация иная: в кондоминиуме вам придется либо ремонтировать это самостоятельно, либо подавать в суд на виновного соседа, либо позже. Однако, чтобы добиться успеха, вам нужно доказать их халатность.

Краска и обои

Арендодатели — и, в случае необходимости, кооперативные доски — обязаны красить или покрывать стены квартиры обоями. Стены вашей квартиры не должны быть оголены гипсокартоном. Однако очень часто в договоре аренды указывается, что акционеры несут ответственность за покраску.

Возможно, для устранения плесени, нанесенной вашим соседом водой, необходимо проделать отверстие в стене. Кооперативная доска обязана следить за тем, чтобы стена была должным образом отремонтирована и покрашена.Они обязаны переставлять ваши дорогие обои? Нет. Скорее всего, вы получите слой грунтовки.

Как акционер кооператива, вы можете позвонить по номеру 311 и узнать о нарушении правления, если краска или настенное покрытие в вашей квартире в плохом состоянии. Копловиц говорит, что советы директоров кооперативов справедливо раздражены, когда это происходит, «потому что это не в духе сотрудничества».

«Юридические кодексы не заменяют частную аренду», — говорит Люксембург, поэтому может случиться так, что совет кооператива, если к этому вынудит суд, покрасит вашу квартиру в соответствии с кодексом, но затем потребует от акционера работа.Возможно, вам даже придется оплатить судебные издержки.

Копловиц говорит, что в некоторых кооперативах есть акционеры с менталитетом арендатора. «Может быть, они купили, когда были арендаторами, и остались после преобразования», — говорит она. По ее словам, для этих жителей важно хорошее общение с руководством. Также полезно информировать акционеров о том, за что они несут ответственность по договору аренды, а за что нет.

Эти вопросы не касаются владельцев квартир.Когда вы покупаете кондоминиум, вы владеете недвижимостью. Однако, если вы сдаете свою квартиру в аренду и становитесь арендодателем, у вас будут обязательства перед арендаторами по гарантии пригодности для жилья.

Электрические провода, паровые стояки и входная дверь

Если вы используете «правило большого пальца», чтобы определить, кто за что отвечает, Люксембург указывает, что есть пара исключений.

Первое: электрические провода в стенах. Возможно, вы не сможете физически прикоснуться к проводке, но, как правило, это ответственность акционера.Это означает, что если вы меняете какую-либо электрическую систему в своей квартире, вы берете на себя ответственность за качество работы.

Еще одно исключение в довоенных кооперативных домах — паровой стояк. Это трубы, которые очень часто открыты и проходят от пола до потолка для выпуска пара из котла. Техническое обслуживание и ремонт этих стояков является обязанностью совета директоров кооператива.

Парадная дверь вашего кооператива — еще одно исключение. «Он принадлежит правлению», — говорит Люксембург, хотя роспись и оформление ложатся на долю акционера.Дверь должна быть оснащена стандартным замком, но если акционер добавит второй для дополнительной безопасности, это не входит в обязанности совета директоров.

Следует ли ремонтировать или заменять оцинкованные трубы в многоквартирных домах и кондоминиумах?

Опубликовано
27 июля 2020 г.

У вас есть оцинкованные трубы в квартире или многоквартирном доме в Нью-Йорке, которыми вы владеете или управляете? Если да, то вы, возможно, задались вопросом: «Стоит ли заменять оцинкованную сантехнику?» Вот некоторая важная информация по вопросу, чтобы вы могли принять лучшее решение для своей собственности.

Что такое оцинкованная сантехника?

Старомодные стальные трубы

Оцинкованная сантехника — это тип стальных трубопроводов, который впервые был введен в начале 19 века. Он стал популярным в середине 1800-х годов, потому что в то время продлевал срок службы труб, используемых в жилых домах. Сталь покрыта жидким цинком, что делает ее менее подверженной коррозии, чем старые материалы.

Недостатки

Во многих старых домах все еще есть оцинкованные трубы.Однако это больше не считается золотым стандартом для жилищного водопровода.

Некоторые ранние оцинкованные стальные трубы были покрыты неочищенным цинком, содержащим свинец. С тех пор содержание свинца в питьевой воде строго регулируется в целях безопасности, а это означает, что старые оцинкованные трубы могут нарушать стандарты для питьевой воды.

Кроме того, со временем оцинкованные трубы склонны к образованию накипи. Элемент цинк связывается с минералами в водопроводной воде. По мере образования накипи в трубе уменьшается ее диаметр — как и объем воды, производимой трубой.

Во многих случаях мы также видим скопление ржавчины на внутренней части трубы, что явно нежелательно. Трубы, которые почти не производят воду и вот-вот будут полностью забиты, — это катастрофа, ожидающая своего часа в вашем здании. Если ваши оцинкованные трубы были проложены в 1940-х годах, возможно, вам придется на десятилетия просрочить ремонт или замену.

Как узнать, есть ли у меня оцинкованная сантехника?

Простой тест

Есть простой способ узнать, есть ли у вас оцинкованные трубы.Просто поцарапайте трубу отверткой или другим острым инструментом, чтобы удалить всю краску или мусор, прилипшие к внешней поверхности. Если к нему прикреплен сильный магнит, у вас стальная оцинкованная труба.

Другие подсказки

Есть еще несколько предупреждающих знаков о оцинкованных трубах:

  • Объем воды значительно уменьшен и почти не течет (образование накипи).
  • Вода из одних труб течет тонкой струйкой, в других — нормальная (некоторые трубы оцинкованные, некоторые, вероятно, заменены).
  • Питьевая вода без привкуса.
  • Тестирование воды выявляет в питьевой воде свинец или другие нежелательные элементы.
  • Вы заметили коричневое пятно на белых фарфоровых раковинах и кадках (железо от ржавчины).
  • На трубах произошли утечки (хотя эти утечки также могут быть связаны с другими причинами).

Консультация сантехника

Если вы все еще не уверены, попробовав описанные выше методы, проконсультируйтесь с отделом сантехники.Мы можем проверить ваши трубы, проверить качество и поток воды, а также предоставить нашу профессиональную оценку.

Какие есть альтернативы оцинкованным трубам?

Новые и безопасные варианты

Существуют более безопасные и долговечные альтернативы оцинкованной сантехнике. По возможности мы рекомендуем медные трубы как лучший выбор.

Трубопровод

PEX или ПВХ также могут быть вариантами, в зависимости от вашего местоположения и размера вашей собственности. Однако использование пластиковых труб в Нью-Йорке для домов высотой более нескольких этажей запрещено.

Стоит ли заменять оцинкованную сантехнику?

Как правило: да, мы рекомендуем по возможности заменять оцинкованные трубы. Во многих зданиях требуется замена оцинкованных стояков при ремонте квартиры и открытии стен. Мы согласны с этим типом строительных правил. При замене оцинкованной сантехники следует учесть многое. Возраст и размер вашего здания будут иметь значение, особенно если нужно беспокоить арендаторов. И, конечно же, важен и ваш бюджет.Полная замена трубопроводов — это серьезная работа, которая может повлечь за собой вырывание стен, которые затем необходимо отремонтировать и перекрасить.

Возможные варианты

Если вам нужно заменить оцинкованную сантехнику в вашем доме, есть несколько возможных вариантов.

  • Замена части трубопровода на медь: будьте осторожны! Это не так идеально, потому что смесь металлов все еще может создавать опасные условия. Убедитесь, что для соединения новой меди и существующих оцинкованных труб используется диэлектрический фитинг.
  • Замена всех трубопроводов на медь: как уже упоминалось, это лучшее решение. Медь — самый долговечный раствор.

Нужна помощь с оцинкованными трубами?

Позвонить в сантехнику

Если вы считаете, что ваш оцинкованный трубопровод, возможно, придется заменить, и вам нужна помощь в выполнении следующих действий, обратитесь в отдел сантехники сегодня. Мы эксперты, помогающие владельцам и менеджерам зданий в Нью-Йорке оценивать и устранять проблемы с водопроводом.

Не ждите, пока у вас возникнут серьезные проблемы с водопроводом из-за старых труб или непитьевой воды. Позвоните нам по телефону 212-734-5000 или воспользуйтесь нашей простой онлайн-формой, чтобы сообщить нам, как мы можем помочь обновить вашу сантехнику.

Кто несет ответственность? — Управление кооперативами и кондоминиумами г. Нью-Йорка

Внутренний ремонт в квартирах кооператива или кондоминиума не такой простой, как при сдаче в аренду.В отличие от аренды, где большая часть ремонта ложится на арендодателя, существует четкое разграничение ответственности между акционером / владельцем паев и зданием.

В большинстве корпоративных документов для кооперативных зданий и кондоминиумов (проприетарная аренда для кооперативов, подзаконные акты для кондоминиумов) будет требоваться ремонт, за который несет ответственность здание, и за ремонт, принадлежащий акционеру / владельцу. Общее практическое правило в этих зданиях заключается в том, что если вы видите ремонт, скорее всего, ответственность за это несет акционер / владелец единицы.В тех случаях, когда все здание в целом занимается ремонтом под их собственную ответственность, это основные трубы (отопление, вода и т. Д.), Которые находятся внутри стен и обслуживают несколько блоков, окна, двери квартир и другие общие предметы, как описано в договор аренды или подзаконные акты.

Трубы, обслуживающие отдельные блоки, и электрические коробки с предохранителями, а также проводка, обслуживающая отдельные блоки, обычно считается принадлежащей акционеру или владельцу блока. Например, U-образное колено под раковиной протекает и требует ремонта; это проблема местного жителя, поскольку она связана с трубами в этой конкретной квартире.Отремонтировать стояк горячей воды, протекающий за стеной, будет обязанностью здания, поскольку он является частью общей системы здания.

Хотя здание само по себе не является ответственностью, часто здание кооператива или кондоминиума берет на себя ремонт незначительных утечек из кранов, душевых и туалетов. Причина такого образа действий заключается в том, что если здание может устранить простую утечку по относительно низкой цене, в долгосрочной перспективе это позволит сэкономить за счет экономии воды и возможных повреждений в будущем. У каждого здания будет своя политика, но этот мелкий ремонт для компенсации будущих убытков — практичная и достойная идея.

Ремонт

и его ответственная сторона могут быть сложной проблемой в зависимости от того, где он возникает, кому он служит, где он доступен и связанных с этим затрат. Взглянув на договор аренды или устав, вы сможете определить, что является вашей ответственностью, а за что нет.

* Документы на каждое здание различаются, поэтому просмотрите свою, чтобы узнать, каковы ваши обязательства.

Справочник по бесплатной и недорогой гражданской правовой информации и услугам в Вирджинии

Какие обязанности есть у всех домовладельцев?

В соответствии с законодательством Вирджинии, независимо от того, подпадаете ли вы под действие VRLTA, все арендодатели должны выполнять следующие действия:

  • Соблюдайте строительные и жилищные нормы, касающиеся здоровья и безопасности.
  • Сделать все необходимые ремонтные работы, чтобы место оставалось пригодным и пригодным для жилья.
  • Следите за чистотой и безопасностью мест общего пользования.
  • Поддерживать в хорошем и безопасном рабочем состоянии все электрические, сантехнические, санитарные, отопительные, вентиляционные, кондиционирующие и другие устройства и приборы, которые арендодатель поставляет или должен поставить. Это включает в себя обслуживание сигнализатора угарного газа, установленного домовладельцем. Арендодатель должен установить сигнализацию содержания угарного газа, если арендатор просит об этом в письменной форме, и это должно быть сделано в течение 90 дней после подачи запроса. Арендодатель может взимать с арендатора разумную плату за установку.
  • Подача воды, горячей воды, кондиционирования воздуха, если таковые имеются, и отопления в сезон; если только арендатор не контролирует отопление, кондиционирование или горячую воду, или если коммунальная компания не предоставляет арендатору напрямую по отдельному счетчику.
  • Следите за местом, чтобы предотвратить накопление влаги и рост плесени.
  • Предотвратить или устранить заражение грызунов.

Вы и арендодатель можете договориться в письменной форме о том, что вы будете выполнять некоторые обязанности арендодателя, за исключением обязанности соблюдать строительные и жилищные нормы, касающиеся здоровья и безопасности.Арендодатель должен это сделать, несмотря ни на что. Арендодатель и арендатор могут договориться о том, что арендатор будет делать, это поддерживать общие зоны в чистоте и безопасности, предоставлять емкости для мусора и вывоз мусора, а также обеспечивать воду, кондиционирование воздуха и отопление. Если вы и арендодатель соглашаетесь, что вы будете выполнять некоторые из его обязанностей, это должно быть сделано в письменной форме и должно быть сделано добросовестно. Письмо, которое пытается переложить на арендатора какие-либо обязанности, которые не допускаются законом, не может быть принудительно исполнено.

Какие дополнительные обязанности возлагаются на арендодателей, на которые распространяется действие VRLTA?

Арендодатели, на которые распространяется действие VRLTA (см. Второй абзац данного раздаточного материала), должны выполнять следующие дополнительные действия:

  • Поддерживайте чистоту и безопасность в любых местах общего пользования, используемых более чем одним домохозяйством-арендатором.
  • Поставьте и содержите контейнеры для мусора (кроме частных домов).
Какие обязанности у всех арендаторов?

В соответствии с законодательством Вирджинии все арендаторы, независимо от того, подпадают ли они под действие VRLTA или нет, должны выполнять следующие действия:

  • Держите арендованное помещение и водопровод настолько чистыми и безопасными, насколько позволяют условия.
  • Следите за тем, чтобы на арендуемой площади не было насекомых и вредителей, и незамедлительно уведомляйте арендодателя о их наличии в вашем доме.
  • Используйте все коммунальные услуги и бытовую технику разумно и избавьтесь от мусора.
  • Не разрушайте и не повреждайте собственность, и не позволяйте кому-либо другому.
  • Не беспокоить соседей и не позволять делать это членам семьи или гостям.
  • Соблюдайте договор аренды и разумные правила арендодателя.
  • Оплачивайте арендную плату вовремя.
Что делать, если что-то нужно исправить?

Некоторые арендаторы просто перестают платить арендную плату, когда что-то идет не так. Это плохая идея, из-за которой вас могут выселить. Существует законный и эффективный способ исправить плохие условия. Однако ваша арендная плата должна быть текущей и оставаться в текущем состоянии . Вам нужно выполнить пять шагов:

1) Определите проблему и виновных.

2) Соберите доказательства.

3) Уведомите арендодателя надлежащим образом.

4) Дайте арендодателю разумную возможность отремонтировать.

5) При необходимости обратиться в суд.

А как насчет постельных клопов?

Как объяснялось выше, арендодатель по закону обязан поддерживать ваше арендованное пространство так, чтобы оно было пригодным, безопасным и здоровым местом для проживания. Наличие клопов делает место непригодным для жилья. Таким образом, домовладелец несет ответственность за избавление от клопов за его счет.

Помните, что вы, как арендатор, также обязаны защищать свое жилище от насекомых и вредителей. И вы обязаны незамедлительно уведомить арендодателя о существовании насекомых и вредителей. Если вы не выполните свои обязательства, домовладелец может попытаться привлечь вас к ответственности.

Если вы заметили постельных клопов или других вредителей и насекомых в своей съемной квартире, вам следует немедленно уведомить арендодателя и попросить их удалить. Ниже приведены рекомендации о том, как это сделать.

Как определить проблему?

Попытайтесь выяснить причину плохого состояния. Например, если вода течет с потолка, попытайтесь выяснить, происходит ли это из-за протечки крыши, ванны или туалета наверху.Выясните, не был ли причиной проблемы кто-либо из членов вашей семьи. Выясните из приведенного выше списка, отвечает ли домовладелец или арендатор за ремонт. Пока вы занимаетесь этим, составьте список всех проблем в вашем доме, чтобы их все можно было исправить.

Как мне собрать доказательства?

Для большинства жилищных проблем лучшим доказательством является осмотр местного строительного инспектора. Назначьте встречу с инспектором у вас дома.Составьте список проблем, на которые инспектор будет обращать внимание.

Если вы не можете пройти осмотр или даже если можете, вы можете сфотографировать или снять на видео проблемы. Вы также можете попросить доверенного лица взглянуть на проблемы, чтобы они могли выступить свидетелями в случае необходимости.

ЧТОБЫ СООБЩИТЬ О НАРУШЕНИИ КОДА, ПОЗВОНИТЕ ИНСПЕКТОРА ЗДАНИЙ ВАШЕГО ГОРОДА / ОКРУГА ПО СЛЕДУЮЩЕМУ НОМЕРУ:

Амелия — 804-561-3039

Амхерст — 434-946-9302

Appomattox — 434-352-8183

Бедфорд — 540-587-6021

Брансуик — 434-848-2962

Букингем — 434-969-4242

Кэмпбелл Каунти — 434-592-9596

Шарлотта — 434-542-5094

Камберленд — 804-492-9114

Данвилл — 434-799-5263

Франклин — 757-562-8580

Гринсвилл — 434-348-4232

Галифакс — 434-476-3300

Генри — 276-634-4615

Остров Уайт — 757-365-6213

Луненбург — 434-696-2143

Линчбург Сити — 434-856-2489

Мартинсвилл Сити — 276-634-4615

Мекленбург — 434-738-6191

Nottoway — 434-645-8696

Патрик — 276-694-4143

Питтсильвания — 434-432-7755

Принц Эдуард — 434-392-8838

Южный Бостон — 434-476-3300

Саутгемптон — 757-653-3011

Саффолк Сити — 757-514-4150

Суссекс — 434-246-4390

Как я могу уведомить арендодателя?

Если проблема заключается в том, что арендодатель должен устранить, вы должны уведомить об этом. Если инспектор обнаружил серьезные проблемы, письмо инспектора домовладельцу является достаточным уведомлением о проблеме, поэтому арендодатель будет нести ответственность. Если письма о проверке нет или вы просто хотите убедиться, вы должны сами уведомить арендодателя. Ваше уведомление должно соответствовать следующим правилам:

  • Уведомление должно быть оформлено в письменной форме. Вы должны сохранить копию для себя.
  • В вашем уведомлении должны быть перечислены все проблемы, которые необходимо исправить.Не думайте, что домовладелец знает о них только из-за ваших предыдущих жалоб.
  • В вашем уведомлении домовладельцу должно быть указано время для устранения каждой проблемы.
  • Вы должны отправить уведомление арендодателю по почте. Отнесите его в почтовое отделение и отправьте заказным письмом с уведомлением о вручении. Сохраните заказное письмо и зеленую квитанцию ​​о вручении.
Сколько времени я должен дать арендодателю на ремонт?

Вы должны дать домовладельцу достаточно времени для разумного ремонта. Если проблема носит экстренный характер (например, нет отопления зимой или воды), арендодатель должен немедленно ее устранить. Это означает, что в течение нескольких часов или, самое большее, дня или двух. Для других видов ремонта вы должны предоставить разумное время, например 10-15 дней, на выполнение необходимого ремонта. (Закон предполагает, что задержка ремонта более чем на 30 дней является необоснованной.)

Вы также должны предоставить домовладельцу доступ к вашему дому для ремонта. Если это не чрезвычайная ситуация, домовладельцу потребуется ваше разрешение, чтобы войти в ваш дом для ремонта.Вы должны максимально упростить это, дав разрешение в своем письме-уведомлении. Вы также можете сообщить арендодателю в своем письме, какое время суток лучше всего, или как связаться с вами для получения разрешения. Не давайте домовладельцу никаких оправданий, чтобы заявить, что вы откажетесь сотрудничать, когда он попытается отремонтировать.

Что делать, если ремонт не сделан?

Если ремонт не был произведен в разумные сроки, вы можете подать на арендодателя в суд с иском об условном депонировании арендной платы. Чтобы воспользоваться этой процедурой, у вас должна быть текущая арендная плата арендодателю. На этом этапе, вероятно, лучше всего обратиться за юридической помощью.

Чтобы воспользоваться процедурой условного депонирования, вы вносите полную арендную плату в суд в течение 5 дней с даты первой даты уплаты арендной платы. Вы заполняете форму «Заявление и жалоба арендатора» № DC-429 в Генеральном окружном суде округа или города, в котором вы проживаете. Вы должны приложить копию любого отчета о проверке и свои письма арендодателю.Вы также можете указать плохие условия в форме. Хранение и вручение документов будет стоить около 38 долларов. Если вы не можете позволить себе оплатить регистрацию и сборы за обслуживание, попросите «Ходатайство о рассмотрении гражданского дела без уплаты пошлин или затрат», также называемое формой «Форма CC-1414».

Когда вы заполняете заявление и жалобу арендатора, вам необходимо решить, что должен делать судья. Вы можете попросить судью обо всем этом.

  • Чтобы заказать завершенный ремонт до того, как арендная плата будет передана арендодателю.
  • Заказать ремонт и вернуть вам часть (или всю) арендную плату за то, что вы мирились с плохими условиями.
  • Чтобы приказать закончить аренду, чтобы вы могли выехать, не платя будущую арендную плату.

Вы должны попросить клерка вызвать в суд строительного инспектора, если проводилась проверка, и любых других свидетелей, которые согласились помочь вам. Судебная повестка стоит 12 долларов каждая, если не были отменены ваши регистрационные сборы. Суд назначает день слушания и требует от домовладельца явиться в суд.Слушание состоится в течение 15 дней после того, как домовладелец получит уведомление. Но слушание может быть проведено раньше, если возникнет чрезвычайная ситуация, например, из-за отсутствия тепла, канализации или других проблем со здоровьем или безопасностью.

Что происходит на судебном заседании?

До даты слушания вы должны собрать свой список проблем, копию вашего письма-уведомления, заказную квитанцию, зеленую квитанцию ​​о вручении, отчет инспектора, любые фотографии или видео, ваш договор аренды (если он написан) и ваши квитанции об аренде . Когда дело будет слушаться, вы в первую очередь представите свои доказательства. Арендодатель или судья могут задать вам вопросы. Попросите инспектора и ваших свидетелей дать показания после вас. Затем домовладелец представляет доказательства и свидетелей. Вы можете расспрашивать их о том, что они сказали, но не спорьте с ними.

Если вы не явитесь в суд в день судебного разбирательства, суд отклонит ваш иск. Если вы обратились в суд, а другая сторона не пришла, вы должны получить приговор.Если обе стороны придут в суд, судья выслушает обе стороны и решит, кто победит.

Какое уведомление мой домовладелец должен направить мне, прежде чем я приеду ко мне для ремонта?

В случае чрезвычайной ситуации домовладелец может войти без вашего согласия. В противном случае, как правило, закон гласит, что домовладелец должен заблаговременно уведомить об этом и может войти только в разумные сроки. Закон также гласит, что домовладелец должен уведомить не менее чем за 24 часа о плановом техническом обслуживании, которое не было запрошено вами.

Арендодатель должен уведомить вас как минимум за 48 часов о своем намерении применить инсектициды или пестициды. Если вы тот, кто попросил их подать заявку, требование об уведомлении за 48 часов не применяется.

Может ли арендодатель заставить меня переехать в другое место во время ремонта?

Да, но есть условия, которые должны быть выполнены. Если домовладелец решит, что:

Ø есть состояние, требующее ремонта,

Ø состояние не аварийное, и

Ø необходимо выехать для ремонта,

, затем домовладелец может

Ø уведомить вас не менее чем за 30 дней о временном переезде в место, выбранное арендодателем, но не более чем за 30 дней

Ø, что сопоставимо с местом, которое вы снимаете

Ø бесплатно для вас

Ø, но вам все равно нужно продолжать платить свою обычную арендную плату, пока вы отсутствуете и пока ведутся ремонтные работы.

Это относится к аренде, на которую распространяется действие VRLTA.