• Отсутствие универсальных определений пустующего и заброшенного усложняет работу по оценке количества незанятых и заброшенных собственности на национальном уровне.
• Пустующая и заброшенная недвижимость связана с ростом преступности (в частности, поджоги) и снижение стоимости имущества. техническое обслуживание или снос пустующей недвижимости — огромные расходы для многих городов.
• Крайне важно, чтобы стратегии борьбы с вакансиями соответствовали условиям рынка по соседству.

Свободные участки можно озеленить и использовать для новых целей, например, для этой игровой площадки в районе Ист-Либерти в Питтсбурге.
Фото предоставлено Сарой Иннаморато Заброшенные дома, бездействующие фабрики, умирающие торговые центры, и другие виды вакантных и заброшенные объекты относятся к числу наиболее заметные внешние признаки сообщества переворачивание судьбы. Характеристики вышедшие из продуктивного использования вышедшие из употребления встречаются в городах, пригородах, и сельских районах по всей стране, и они сильно различаются по размеру, форме, и бывшего использования. Но эти свободные и заброшенных объектов более всего лишь симптом более крупного экономического силы, действующие в обществе; их связь с преступностью, увеличение риск для здоровья и благополучия, погружая стоимость недвижимости и эскалация муниципальных расходы делают их проблемами в сами, способствуя общему упадок сообщества и сокращение инвестиций.1 Должностные лица местных органов власти, общественность организации и жители, однако, все чаще рассматривают пустующую недвижимость как возможности для продуктивного повторного использования, переосмысления упадка и ветхости в виде городских ферм, общественных садов и медицинских учреждений. Для них пустующие дома могут стать активом стабилизации и возрождения района, который можно отремонтировать и снова заселить.

Свободная и заброшенная недвижимость уже давно досаждает промышленным городам Ржавого пояса Америки, но всплеск случаев лишения права выкупа после недавней рецессии усугубил проблемы для этих районов и привел к резкому росту доли вакантных площадей по всей стране, особенно в недавно процветающих штатах Солнечного пояса, таких как Флорида. , Аризона и Невада.Эти сообщества сталкиваются с растущим упадком и физическим износом собственности, снижением налоговых поступлений и ростом государственных расходов. Хотя общенациональные факторы (в частности, кризис лишения права выкупа) способствовали созданию этих вакансий, местные факторы — состояние недвижимости, здоровье местного рынка жилья и сила региональной экономики — формируют диапазон вариантов, доступных для возвращение этих свойств к продуктивному использованию. Например, подход, используемый для восстановления одной свободной собственности среди многих в бедственном районе Детройта, будет отличаться от подхода, используемого для восстановления собственности в восстанавливающемся пригороде Феникса — или, если уж на то пошло, в другом районе Детройта со здоровым рынком жилья. .

Местный политический и экономический контекст, а также ограниченность возможностей и ресурсов формируют инструменты, которые местные органы власти, некоммерческие организации и соседи используют для поиска и повторного использования пустующей и заброшенной собственности. Самый желанный результат — быстро вернуть свойству его предыдущее использование. жилой дом или процветающий бизнес. Однако ограниченный кредит, слабые рынки, потеря населения или другие факторы могут потребовать других решений, таких как как снос, преобразование собственника- занимаемое жилье в арендное жилье, или замена (например, создание солнечная ферма на бывшей промплощадке).Стратегии повторного использования направлены на стабилизацию и оживление районов и могут стимулировать восстановление и рост экономики или, в случае уменьшающихся городов, управлять спадом таким образом, чтобы улучшить качество жизни оставшихся жителей.

Источник: Бюро переписи населения США. 2012. Годовые оценки опроса американского сообщества. Примечание. Свободные помещения не включают сезонное, рекреационное или периодическое использование. Недвижимость может стать свободной на различных причин, некоторые из которых относительно безобидны.Недвижимость, сдаваемая в аренду или продаваемая, может пустовать в течение короткого времени, а загородный дом может пустовать большую часть года. Если эти свойства находятся в хорошем состоянии со стороны ответственных владельцев, они не станут бельмом на глазу и не снизят стоимость соседней собственности. Как правило, пустующая недвижимость становится проблемой, когда владелец собственности отказывается от основных обязанностей, связанных с владением недвижимостью, таких как рутинное обслуживание, ипотека и уплата налога на недвижимость2. Многочисленные переменные могут привести к тому, что власти объявят недвижимость свободной или заброшенной, включая физическое состояние. состояние структура, количество времени, в течение которого имущество находилось в этом конкретном состоянии, и отношение владельца к собственности.Например, в Балтиморе городские строительные нормы и правила определяют жилые дома как свободные только в том случае, если они непригодны для проживания, а не в том случае, если они просто пустуют.3

Отсутствие универсальных определений вакантности и заброшенности усложняет усилия по оценке количества пустующей и заброшенной собственности на национальном уровне. Лучшие совокупные источники включают Бюро переписи населения США и Почтовую службу США, хотя они не лишены ограничений. Используя эти источники, Счетная палата правительства США (GAO) сообщила в 2011 году, что количество свободных жилых единиц, не считая тех, которые используются сезонно или рабочими-мигрантами, увеличилось с 7 миллионов в 2000 году до 10 миллионов в 2010 году.4 Объединенный центр жилищных исследований Гарвардского университета сообщил, что количество домов этой категории, пустующих и не предназначенных для продажи или сдачи в аренду, достигло рекордного уровня в 7,4 миллиона в 2012 г. Юг и Запад.5 Хотя пустующие дома можно найти по всей стране, они, как правило, сосредоточены; почти 40 процентов незанятых домов в стране расположены всего в 10 процентах всех переписных районов6. Более половины переписных участков с уровнем вакантности 20 процентов или выше приходится всего на 50 округов, большинство из которых находится в городских районах.В округе Уэйн в Мичигане и округе Кук в Иллинойсе, например, более 200 районов с высокой вакантностью. В дополнение к множеству незанятых и заброшенных жилых домов по всей стране, реальное или предполагаемое загрязнение окружающей среды — примерно полмиллиона8

Текущая инвентаризация незанятой недвижимости является результатом двух основных причин: кризиса потери права выкупа, а также долгосрочного упадка городов, сокращения населения и сокращения инвестиций.Во многих городах Ржавого пояса наблюдается значительная убыль населения с момента их пика в двадцатом веке, когда жители уехали в пригороды или другие регионы. Это сокращение числа домохозяйств создало огромный разрыв между предложением жилья и спросом на него. Это несоответствие не только оставляет пустующими многие структуры, но и серьезно ослабляет местные рынки жилья, ограничивая потенциал рыночных решений для вакантных площадей9. производственно-коммерческая деятельность.Сокращающегося населения — и, как правило, более низких доходов тех, кто остается, — часто недостаточно для поддержки коммерческого возрождения. 10 Бывшие промышленные центры, такие как Балтимор, Кливленд, Детройт и Гэри, штат Индиана, усеяны пустующими фабриками и имеют тысячи лишенных права выкупа закладных и вакантных площадей. жилая недвижимость. Городские районы Солнечного пояса, переживавшие бум всего десять лет назад, теперь страдают от широко распространенного отчуждения права выкупа заложенного имущества.11 Как жилые, так и коммерческие объекты подвергаются высокому риску того, что они опустеют или окажутся заброшенными.12 Бывшие жильцы, скорее всего, покинут недвижимость, а поскольку затраты, связанные с процессом обращения взыскания, высоки, а стоимость данного имущества часто очень низка, кредиторы или обслуживающие организации могут уйти. 13 В Неваде, Аризоне, Флориде и Джорджии , во всех штатах с высокими показателями потери права выкупа несезонные вакансии увеличились более чем на 85 процентов в период с 2000 по 2010 год14.

Свободная и заброшенная недвижимость имеет негативные побочные эффекты, которые влияют на соседние объекты и, в случае концентрации, на целые сообщества и даже города.Исследования связывают изъятое, пустующее и заброшенное имущество со снижением стоимости имущества, ростом преступности, повышенным риском для общественного здравоохранения и благосостояния и увеличением затрат для муниципальных органов власти.

Исследования, пытающиеся количественно оценить влияние лишения права выкупа на стоимость окружающего имущества, показывают, что лишение права выкупа привело к снижению продажных цен на близлежащие дома от 0,9 до 8,7 процента15. проблемное имущество может иметь более выраженное влияние на окружающие свойства.В исследовании, проведенном в Колумбусе, штат Огайо, Микелбэнк обнаружил, что пустующая недвижимость оказывает более серьезное воздействие на свое непосредственное окружение, чем лишение права выкупа, которое оказывает относительно скромное воздействие, но на большей территории. побочные эффекты, обнаружив, что в районе Кливленда нахождение в пределах 500 футов от незанятой собственности снижает цену продажи непроблемного дома на 1,7 процента в районах с низким уровнем бедности и на 2,1 процента в районах со средним уровнем бедности.17 Исследования также показывают, что чем дольше недвижимость остается незанятой, тем больше ее влияние на стоимость окружающей собственности и тем больше радиус этого эффекта. 18 Изучение Балтимора показывает, что это воздействие ограничивается в пределах 250 футов от владений, которые были заброшены менее чем за 3 года; Однако через 3 года воздействие может продлиться до 1500 футов (хотя и с меньшей величиной)19.

Проект «Я хочу, чтобы это было…» в Лансинге, штат Мичиган, приглашает членов сообщества, таких как женщина, изображенная выше, переосмыслить использование этого заброшенного магазина.
Фото предоставлено Управлением развития города Лансинг Пустующая и заброшенная недвижимость широко считается источником преступности. из-за «теории разбитых окон» — один признак заброшенности или беспорядка (разбитое окно) будет способствовать дальнейшему беспорядку. 20 Увеличение числа вакансий оставляет меньше соседей, которые должны контролировать преступную деятельность и бороться с ней. Заколоченные двери, неухоженные газоны и разбитые окна могут сигнализировать о неконтролируемом убежище для преступной деятельности или цели для кражи, например, меди и бытовой техники. 21 Исследование Питтсбурга, проведенное Кюи, показывает, что лишение права выкупа не влияет на уровень преступности; однако после того, как собственность освобождается, уровень насильственных преступлений в пределах 250 футов от собственности на 15 процентов выше, чем уровень в районе от 250 до 353 футов от собственности. Кроме того, более длительные периоды вакантности оказывают большее влияние на уровень преступности.22 В исследовании, проведенном в Филадельфии, Бранас, Рубин и Го сообщают о связи между незанятостью недвижимостью и риском нападения. показатели после поправки на другие демографические и социально-экономические переменные.23

Поджоги представляют собой особую проблему для пустующей и заброшенной недвижимости. По оценкам Управления пожарной охраны США, в период с 2006 по 2008 год в пустующих жилых домах ежегодно возникало 28 000 пожаров, половина из которых распространилась на остальную часть здания, а 11 процентов — на соседнее здание. По оценкам организации, 37 процентов этих пожаров были преднамеренными и что ежегодно в результате этих пожаров погибают 45 человек, 225 получают травмы и материальный ущерб составляет 900 миллионов долларов. 24 Поскольку пустующие помещения так тесно связаны с поджогами, вандализмом и другими преступлениями, местные постановления обычно клеймят пустующие или заброшенные объекты как угрозу для здоровья и благополучия общества.25

Местные органы власти несут расходы по содержанию, управлению и сносу пустующих и заброшенных объектов, а также их обслуживанию полицией, пожарной охраной и общественной инфраструктурой. Одно исследование подсчитало, что город Филадельфия ежегодно тратит более 20 миллионов долларов на содержание около 40 000 незанятых объектов недвижимости, что, по консервативным оценкам, обходится городу и школьному округу в 5 миллионов долларов в год в виде недополученных налоговых поступлений.26 В чикагском исследовании 2005 г. Апгар, Дуда и Навроцкий оценили прямые муниципальные расходы варьируются от 430 долларов за изъятое и освобожденное имущество, проданное на аукционе, до 34 199 долларов за пустующая собственность, уничтоженная пожаром, в зависимости от продолжительности незанятости, усилий по восстановлению и других обстоятельств, таких как преступление. 27 Двери и окна должны быть закреплены и часто закрыты фанерой, газоны подстрижены, а мусор вывезен. Стоимость обслуживания варьируется в зависимости от местоположения и состояния объекта. Например, официальные лица Чикаго оценили затраты в 875 000 долларов на обшивку или охрану 627 объектов недвижимости в 2010 году, тогда как официальные лица Детройта оценили затраты в 1 доллар.4 миллиона, чтобы сделать то же самое для 6000 объектов недвижимости в течение почти полутора лет. Расходы на стрижку газонов могут быстро возрасти, как в случае с 25 долларами, потраченными на каждый из 45 000 городских участков и участков собственности в Детройте.28 Исследование, проведенное в Балтиморе в 2009 году, пришло к выводу, что каждый свободный участок земли в квартале увеличивает ежегодные расходы полиции и пожарных на 1472 доллара.29 . Согласно исследованию пустующей и заброшенной недвижимости в Оклахома-Сити, коммерческая недвижимость непропорционально влияет на эти расходы на общественную безопасность. Хотя коммерческая недвижимость составляет всего 3 процента вакансий в Оклахома-Сити, на нее приходится примерно 40 процентов всех вызовов полиции и пожарных30.

Затраты на снос могут широко варьироваться в зависимости от нескольких факторов, в том числе от того, примыкает ли дом к жилым домам, таким как рядный дом в Балтиморе, снос которого может стоить 40 000 долларов, или содержит ли он асбест или краску на основе свинца. GAO заявляет, что снос обычно стоит от 4 800 до 7 000 долларов за объект недвижимости.31 Муниципалитеты также несут административные расходы, связанные с поиском владельцев, обеспечением соблюдения кодексов и надзором за лишением права выкупа, хотя они могут возместить часть этих расходов за счет штрафов или сборов, если владелец может быть идентифицирован. и заставил заплатить.Вакансии также напрямую сокращают доходы местных органов власти, потому что владельцы могут отказаться от своих налоговых обязательств, и косвенно, из-за их влияния на стоимость близлежащей собственности и налоговые оценки. Хотя в некоторых случаях города могут компенсировать упущенный доход за счет продажи налоговых залогов, в других случаях право собственности возвращается к городу, у которого нет другого выхода, кроме сноса.32

Источники: данные за 1965–1999 годы из «Таблицы 7. Ежегодные оценки жилищного фонда: с 1965 года по настоящее время» и данные за 2000–2010 годы из «Таблицы 7a.Ежегодные оценки жилищного фонда». Бюро переписи населения США. 2012. «Свободные жилые помещения и домовладение: исторические таблицы», Текущее обследование населения/Обзор вакансий жилья. Дополнительные пояснительные примечания см. в источниках. www.census.gov/housing/hvs/data/histtabs.html . По состоянию на 6 февраля 2014 г. Из-за растущих затрат и трудностей, которые пустующая и заброшенная собственность создает для сообществ, правительство, некоммерческие организации и заинтересованные стороны сообщества принимают меры, чтобы остановить и даже обратить вспять волну потери права выкупа, вакансий и заброшенности. В некоторых случаях масштаб проблемы — а также инфраструктура данных, персонал по обеспечению соблюдения кодекса, опыт и финансирование, необходимые для ее решения — превышают возможности местных органов власти по ее решению.33 Серьезной проблемой для большинства юрисдикций является определение количества , местонахождение и право собственности на пустующую недвижимость.34 Информация о возможных вакансиях часто распространяется между несколькими агентствами, а записи о владении или ответственности за недвижимость могут быть туманными, рассредоточенными среди жильцов, инвесторов, сервисных служб и кредиторов.Несмотря на эти трудности, сообществам нужны свежие и надежные данные, чтобы понимать проблемы, с которыми они сталкиваются, информировать о принятии решений и политике, а также адаптировать ответные меры к различным условиям и характеристикам городов, районов и объектов недвижимости, о которых идет речь.35 Чтобы помочь местным властям отслеживать проблемные объекты. , во многих юрисдикциях приняты постановления о регистрации вакантной собственности, которые требуют от владельцев регистрации своей собственности и, как правило, уплаты сбора. 36 Сборы, которые увеличиваются по мере того, как дольше недвижимость остается незанятой, могут создавать препятствия для владельцев законсервировать собственность, поощряя их возвращать эту собственность. к продуктивному использованию; кроме того, доход от этих сборов компенсирует расходы, связанные с пустующей недвижимостью.37

Фонд реинвестирования и Национальное партнерство по индикаторам соседства были важными ресурсами для местных органов власти, разрабатывающих инструменты и системы данных для отслеживания и решения проблем с незанятой недвижимостью. В городе Сиракузы, штат Нью-Йорк, команда IBM Smarter Cities разработала модель прогнозирования, помогающую определить районы и объекты недвижимости, подверженные риску возникновения проблем, связанных с вакансиями, а также те, в которых вмешательство может оказать наибольшее влияние. Как говорят исследователи, «Цель города — отказаться от принятия решений на основе «образованных анекдотов» и реактивных стратегий, направленных на в случае крайней необходимости, к разработке политики на основе информированного, целостного понимания и упреждающих мер, которые предотвращают и обращают вспять спад»38 (см. «Определение стратегий для развития соседства»).

Когда местные чиновники узнают о потенциальных незанятых и заброшенных объектах посредством регистрации, жалоб соседей, визуальных осмотров, неуплаты налога на имущество или другими способами, они обычно обращаются в первую очередь к применению кодекса и налоговым залогам, чтобы заставить владельцев взять на себя ответственность за имущество и вернуть его продуктивное использование. Пустующая и заброшенная недвижимость может быстро прийти в негодность и перестать соответствовать местным строительным нормам. Должностные лица по обеспечению соблюдения кодекса, уполномоченные охранять объекты, представляющие угрозу для здоровья, безопасности и благосостояния населения, могут затем выносить предупреждения и налагать штрафы на проблемные объекты.39 Успешное раннее вмешательство — лучший способ действий, потому что износ быстро накапливается с течением времени. По словам Джозефа Шиллинга, директора, одно из самых больших препятствий для своевременного и эффективного соблюдения кодекса из Института Метрополитен в Технологическом институте Вирджинии, отслеживает и привлекает к ответственности владельцев и тех, кто обслуживает кредиты в случае дефолта40. Недвижимость, находящаяся в собственности (REO), создает особые проблемы. Агенты по обслуживанию ипотечных кредитов, которыми обычно являются национальные или международные компании, должны соблюдать местные законы и кодексы, применимые к данному имуществу.Когда должностные лица могут установить владельцев собственности и привлечь их к ответственности, они могут обеспечить устранение нарушений кодекса и смягчить негативное воздействие собственности. Если владельцы не реагируют, местные органы власти могут взять имущество под свой контроль и принять соответствующие меры: либо восстановление, либо снос и повторное использование.

Хотя пренебрежение содержанием может быть наиболее заметный признак вакансии (и тот, который может привести к нарушению кодекса), «неуплата налога на имущество», Александр и Пауэлл находят, что «является наиболее важным общим знаменателем среди пустующей и заброшенной собственности.41 Когда владелец прекращает платить налоги на имущество, местные органы власти инициируют процесс обращения взыскания на налог, налагая налоговый залог на имущество. Залоговое удержание предназначено как для возмещения причитающихся налогов, так и для побуждения владельца взять на себя ответственность за имущество. Владельцы обычно имеют возможность погасить залог, но имущество возвращается муниципалитету, если владелец ушел от него. Как недополученные доходы от налога на имущество, так и возвращенное имущество могут создавать проблемы для местных органов власти, хотя последнее может также предоставить возможность осуществлять некоторый контроль над повторным использованием имущества, если муниципалитет готов это сделать, например, через земельный банк.

Когда местное самоуправление вступает в собственность собственности, оно обычно попытаться как можно быстрее передать ответственность новому владельцу путем продажи либо налоговых залогов или сами свойства. Эти процессы, которые могут различаться по форме, должны уравновешивать права владельцев собственности с заинтересованностью общества в скорейшем переводе собственности в ответственное владение и продуктивное использование. Налоговые залоговые права и имущество, лишенное права на налогообложение, могут быть проданы с аукциона, проданы оптом или, если это законно, переданы земельным банкам, корпорациям местного развития (CDC) или другим некоммерческим организациям.В исследовании практики взыскания налогов во Флинте и Детройте Дьюар обнаружил, что ускоренные аукционы собственности, которые требуют полной оплаты в день аукциона и не дают участникам торгов возможности заранее оценить качество собственности, благоприятствуют инвесторам и спекулянтам. . Эти продажи приносят муниципалитетам немедленный доход, но в конечном итоге они приводят к продолжающемуся сокращению инвестиций и повторяющимся обращениям взыскания.42 Точно так же законы, требующие от муниципалитетов продавать имущество, лишенное права выкупа, тому, кто предложит самую высокую цену, отдают предпочтение спекулянтам по сравнению с другими типами участников торгов.43 Спекулятивные инвестиции в пустующую и заброшенную недвижимость не обязательно вредны для стабильности района; эти инвесторы вполне могут быть ответственными собственниками. Дьюар, однако, утверждает, что более взвешенные процессы могут привести к тому, что большее количество собственности будет передано владельцам, проживающим в собственности, соседям, земельным банкам и некоммерческим организациям.44 Среди инструментов, доступных местным органам власти для противодействия безответственным инвесторам, — строгое соблюдение кодекса; регистрация аренды и лицензирование; плата за конвертацию арендной платы, взимаемая, когда собственность, занимаемая владельцем, становится арендной; и требование, чтобы все залоговые права, налоги и нарушения кодекса были устранены до любой передачи собственности.45

и обращение взыскания на налог могут привести к тому, что владельцы возьмут на себя ответственность за недвижимость или продадут ее, станут публичными собственниками незанятой собственности или публичной продажей собственности новым владельцам. Местные рыночные условия будут определять возможное повторное использование этих объектов. Правительства и некоммерческие организации используют инструменты данных для создания типологий районов, основанных в первую очередь на рыночных условиях, чтобы определять стратегии повторного использования. На более сильных рынках политики и общественные организации пытаются в первую очередь предотвратить появление вакантных площадей или не допустить их распространения, как можно быстрее привлечь ответственных владельцев и арендаторов к вакантным объектам, а также попытаться стабилизировать стоимость недвижимости и обратить вспять упадок.Возникающая тенденция среди этих заинтересованных сторон заключается в том, чтобы направлять ресурсы в более сильные районы, которые подвержены риску, но еще не находятся в бедственном положении.46 В других случаях ресурсы были сосредоточены в целевых районах с низким доходом, чтобы достичь критической массы, необходимой для поддержания частных инвестиций.47 В таких неблагополучных районах рынки могут быть слишком слабыми, чтобы способствовать повторному заселению пустующей недвижимости. В сокращающихся городах необходим крупномасштабный снос и перепрофилирование, чтобы сократить предложение жилья, чтобы соответствовать спросу, а также заняться недвижимостью, которая не может быть экономически эффективно восстановлена ​​​​для продажи на рынке или сдачи в аренду.(Более подробно о методологиях и применении таких усилий см. «Стратегии выбора целей для развития соседства».)

Стратегии укрепления рынков. Более устойчивые рынки дают возможность удерживать жильцов владельцев в домах, которые рискуют стать свободными, или быстро заселять дома, которые уже освободились. вакантный. Программы предотвращения потери права выкупа, реабилитация для продажи или аренда жилья в разбросанных участках являются одними из более сильных рыночных стратегий, которые обещают сократить количество свободных домов.Маркетинг района и стратегии коммерческого оживления могут помочь этим районам удержать и привлечь жителей путем стимулирования спроса, необходимого для повторного заселения пустующих домов. Некоторые сильно обветшавшие свободные участки в этих районах все еще могут нуждаться в сносе, но, как правило, это будут отдельные участки, которые дадут возможность для повторного использования в небольших масштабах, например, для усыновления боковых участков или общественных садов.

Поскольку потеря права выкупа является основной причиной вакансий на более сильных рынках, их ограничение может иметь большое значение для стабилизации этих районов.«Не все заемщики, находящиеся в бедственном положении, могут избежать потери своих домов, — объясняет профессор права и эксперт по финансовым услугам Патрисия А. Маккой, — но в соответствующих случаях — когда изменения могут увеличить доход инвесторов по сравнению с лишением права выкупа заложенного имущества и заемщики могут позволить себе новые платежи — кредит модификации могут быть беспроигрышными для всех».48 Программы модификации ссуды и рефинансирования, дополненные консультированием по обращению взыскания, направлены на то, чтобы владельцы жили в своих домах. Основные инициативы по предотвращению потери права выкупа включают две федеральные программы: Программу доступной модификации дома (HAMP) и Национальную программу консультирования по смягчению последствий потери права выкупа (NFMC).С 2009 года HAMP обработала более 1,2 миллиона постоянных модификаций кредита.49 Участники HAMP имеют высокие показатели повторного невозврата, однако, достигнув 46 процентов в 2013 году для модификаций, инициированных в 2009 году.50 Оценка HAMP в 2012 году показала, что, хотя программа привела к умеренному снижению случаев обращения взыскания на заложенное имущество оно коснулось лишь около трети домохозяйств, имеющих право на получение кредита, и оказало негативное влияние на пересмотр условий кредита за пределами программы.51 Mayer et al. найти лучшие результаты для NFMC, заключив, что программа улучшила качество кредита для участников, сократив ежемесячные платежи на 7.8 процентов.52 Оставляя жильцов-собственников в своих домах, программы по предотвращению потери права выкупа могут избежать многих проблем, таких как нарушение кодекса (видимые признаки пренебрежения), которые возникают, когда собственность становится свободной.

В партнерстве с общественной организацией Operation Better Block Jr. Green Corps Питтсбургская некоммерческая организация GTECH Strategies привлекла местную молодежь к озеленению этого пустыря в районе Хоумвуд.
Фото любезно предоставлено: GTECH Strategies Свободные объекты недвижимости могут потребовать восстановления, прежде чем их можно будет снова заселить.Здоровые рынки могут предложить частным инвесторам достаточные экономические стимулы для покупки, восстановления и перепродажи ранее пустующей недвижимости. В других случаях государственная субсидия или вмешательство некоммерческой организации могут превратить пустующий дом в дом, в котором проживает владелец. Хотя размещение владельца может быть наиболее желательным повторным использованием отчужденной и освобожденной собственности, активность инвесторов, посредством как рыночных продаж, так и аукционов по взысканию налогов, открыла возможность сдачи в аренду домов на одну семью в разбросанных участках как один из способов иметь дело с все еще пригодными для жилья жилыми домами. расположены в районах с достаточным спросом на аренду.Данило Пеллетьер, бывший директор по исследованиям Национальной жилищной коалиции с низким доходом и нынешний экономист HUD, предполагает, что «новые и возвращающиеся домохозяйства, которые необходимы для сокращения вакантности и стабилизации районов, скорее всего, будут арендаторами, будь то по выбору или по необходимости, тенденция, которая уже заметна».53 Центры по контролю и профилактике заболеваний также, вероятно, будут заинтересованы в приобретении объектов, лишенных права на налогообложение, и сдаче их в аренду, как для увеличения запаса доступного жилья, так и для стабилизации районов, в которые они уже вложили средства.Однако ЦКЗ, вероятно, столкнутся со значительными трудностями при управлении разрозненными арендными объектами, которые, по одной из оценок, обходятся на 25–30 % дороже по сравнению с многоквартирными домами54. Программы «первого выбора» позволяют некоммерческим организациям или определенному типу покупателей, таких как соседи, чтобы делать ставки на REO или недвижимость, лишенную налогов, прежде чем это сделают другие инвесторы. Национальная программа First Look дает грантополучателям Программы стабилизации района возможность приобрести недвижимость, принадлежащую Fannie Mae и Freddie Mac, до того, как она будет предложена тому, кто предложит самую высокую цену.55 В некоторых случаях кредиторы или ипотечные службы могут согласиться сдавать в аренду бывшим владельцам домов, лишенных права выкупа, предлагая обществу некоторые из тех же преимуществ, что и предотвращение потери права выкупа.56

Стратегии повторного заселения пустующих домов владельцами или арендаторами зависят от способности района удерживать и привлекать жителей. Усилия по маркетингу района могут помочь стабилизировать рынки жилья и уменьшить вакантность и заброшенность. Инициатива «Здоровые районы» Фонда Большого Милуоки, например, провела экскурсии по районам, которые были выбраны для продвижения имиджа, в результате чего 22 пустующих дома были проданы тем, кто покупает жилье впервые.57 NeighborWorks America, национальная некоммерческая организация по жилищному и общественному развитию, признала маркетинг и брендинг района в качестве стратегии повышения спроса на жилье и привлечения частных инвестиций. В 2012 г. организация активно работала с 16 районными организациями, чтобы активно рекламировать районы.58

Жилищная стабилизация и оживление будут помогать и дополняться за счет оживления коммерческой деятельности в тех областях, где рынки достаточно сильны, чтобы его поддерживать.Яркие жилые районы могут лучше поддерживать местную розничную торговлю, а обилие торговых точек, в свою очередь, поможет привлечь и удержать резидентов. «Восстановление розничной торговли по соседству должно планироваться всесторонне как неотъемлемая часть более крупного сообщества, которое ее окружает, и оно должно быть адаптировано к реалиям района», — пишут Бейярд, Павлюкевич и Бонд.59 Они утверждают, что государственно-частное партнерство с долгосрочные обязательства по реинвестированию необходимы для восстановления розничной торговли по соседству.60

Сообщество Макаллена, штат Техас, превратило этот заброшенный большой магазин в новый дом для своей главной публичной библиотеки.
Фото любезно предоставлено: Публичная библиотека Макаллена Однако даже в районах с относительно стабильным рынком жилья выборочный снос может быть необходим, когда пустующая недвижимость сильно обветшала. Когда стоимость реабилитации вакантного или брошенное имущество превышает ожидаемую рыночную стоимость после восстановления, рыночные решения вряд ли приведут к восстановлению.Хотя пустующий участок обычно оказывает меньшее негативное воздействие на окружающую собственность, чем пустующая или заброшенная постройка, программы сноса также могут планировать, что делать с пустующим участком, оставшимся после сноса строения, например, превращение участка в благоустроенную пешеходную дорожку. или велосипедная дорожка, парк, автостоянка или общественный сад.61 Исследования показывают, что программа Philadelphia LandCare Пенсильванского садоводческого общества, которая расчищает и озеленяет пустующие участки, улучшила восприятие жителями безопасности, снизила количество преступлений с применением огнестрельного оружия и увеличила значения свойств.62 Согласно одному исследованию, пустующие участки, повторно используемые в качестве общественных садов, оказывают положительное влияние на стоимость близлежащих участков на расстоянии до 1000 футов от сада. Исследователи обнаружили, что такие сады могут оказать наибольшее влияние на районы с высоким уровнем бедности.63

Стратегии для слабых рынков и уменьшающихся городов. В районах со слабыми рынками жилья, где предложение намного превышает спрос, а также в городах, теряющих население, многие из обсуждавшихся выше стратегий вряд ли приведут к тому, что когда-то пустующая недвижимость будет использоваться владельцами.Как советуют Маллах и Брахман, «в таких городах, как Янгстаун или Детройт, где 30 процентов их земель пустуют — и которые продолжают терять население, — нужно думать о повторном использовании земли принципиально иначе, чем в городе, в котором 10 процентов или менее часть его территории пустует или население города, как представляется, стабилизируется, как, например, в Милуоки или Ньюарке»64. арендное жилье с разбросанными участками или местный маркетинг.

Города, которые потеряли половину или более своего пикового населения, имеют гораздо больше жилья, транспортной и коммунальной инфраструктуры, а также площадь обслуживания, чем людей, которые могут их использовать и платить за них. На протяжении десятилетий планировщики и политики пытались вырастить свои города из таких проблем. Однако они все чаще обращаются к «правильному размеру» или «разумному сокращению» как к способу приспособить городские услуги и жилой фонд к меньшему населению. Янгстаун, штат Огайо, и Флинт, штат Мичиган, — это два города, в которых планировщики прямо признали необходимость приспосабливаться к сокращающемуся населению.65 Уменьшенные города будут более эффективно распределять ограниченные ресурсы, если, например, жители будут сконцентрированы в более густонаселенных районах, что позволит городу шунтировать инфраструктуру, которая в настоящее время обслуживает небольшое количество жителей. Но, говорит Брент Д. Райан, профессор городского дизайна и государственной политики в Массачусетском технологическом институте, оптимизация размеров является спорным, «еще непроверенным процессом», который, среди прочего, поднимает вопросы справедливости.66 Городские власти не могут заставить жителей переселяться в более густонаселенные районы, и создание стимулов для поощрения жителей покинуть свои дома может быть затруднено. Даже в городах с безудержной вакантностью есть жители, разбросанные среди пустых кварталов67.

Вмешательства, которые могут быть необходимы для решения проблемы пустующей и заброшенной недвижимости в районах со слабым рынком и в сокращающихся городах, включают крупномасштабный снос и перепрофилирование68. Такие города, как Буффало, который в 2000-х годах провел кампанию «5 из 5» 5000 объектов в 5 лет едва справляется с накопившимися тысячами незанятых владений69. Как отмечалось выше, снос может обойтись очень дорого.Чтобы помочь штату и местным усилиям по финансированию крупномасштабного сноса, Министерство финансов США санкционировало использование Фонда наиболее пострадавших (часть Программы помощи проблемным активам) для сноса в 18 штатах, имеющих право на снос, и округе Колумбия, хотя по состоянию на 30 июня 2013 г. средства на эти цели не расходовались.70 В штате Огайо генеральный прокурор решил выделить до 75 миллионов долларов из доли штата в Национальном ипотечном урегулировании для возмещения округам расходов на снос. По состоянию на 4 февраля 2014 года округа Огайо потратили более 65 миллионов долларов на снос 8 390 квартир, из которых генеральный прокурор возместил примерно 41 миллион долларов.71 Хотя эти источники финансирования имеют жизненно важное значение для сообществ, пытающихся удовлетворить потребности в сносе, они не являются постоянными, поэтому потребуются альтернативы, если большое количество объектов недвижимости по-прежнему планируется снести.

Большие участки свободных земель требуют крупномасштабных стратегий перепрофилирования, таких как городское сельское хозяйство, лесные массивы, парки и места отдыха.72 Такое повторное использование зеленых насаждений обещает дополнительную выгоду от улучшения управления ливневыми стоками. Сильные ливни часто перегружают комбинированную канализационную и ливневую инфраструктуру многих старых городов, вынуждая их сбрасывать неочищенные сточные воды, смешанные с ливневыми стоками, в водные пути примерно в 850 миллиардов галлонов. ежегодно. 73 Отвод дождевой воды в эти 13 Перепрофилирование недвижимости не только решает эту серьезную экологическую проблему, но также снижает загрязнение воздуха и температуру поверхности, снижает затраты на управление муниципальными ливневыми стоками и улучшает эстетику района74. Банки борются с вакансиями и упадком»). Заброшенные поля, распространенные в бывших промышленных центрах, открывают возможности для крупномасштабного перепрофилирования в открытые зеленые зоны или зоны отдыха, общественные сады или фермы или светлые поля — площадки для выработки ветровой или солнечной энергии.75 Потенциальные застройщики заброшенных участков должны учитывать затраты на оценку участка, рекультивацию и ответственность в отношении ожидаемой прибыли, которая может быть ограничена слабым рынком и другими макроэкономическими факторами. и другие жители опережают городские власти, земельные банки или застройщиков (см. «Временный урбанизм: альтернативные подходы к незанятым землям»). В Брайтмуре, районе Детройта с высоким уровнем вакантных площадей и населением около 1700 человек, жители приобрели или взяли на себя ответственность за почти 100 близлежащих свободных участков, объединив их со своей собственностью для собственного использования. Иногда такое органическое использование является незаконным, как в случае уборки мусора или сквоттинга.77

Пустующая и заброшенная недвижимость представляет собой серьезную проблему для населения по всей стране. Факты показывают, что пустующая и заброшенная недвижимость подрывает местную экономику, препятствует росту населения, снижает стоимость собственности, увеличивает преступность и ложится тяжелым бременем на местные органы власти.

Пример успешной реконструкции заброшенного участка: бывший кожевенный завод Pfister & Vogel (слева) теперь является местом расположения апартаментов The North End вдоль реки Милуоки в центре города. Милуоки, Висконсин (справа).
Фото предоставлено Mandel Group Города и сообщества все чаще используют данные для информирования о целевом использовании ограниченных ресурсов и решают проблемные свойства с помощью ряда стратегий, которые соответствуют местным рыночным и демографическим условиям. «То, что вы должны уметь делать, — говорит Алан Маллах из Института Брукингса и Центра общественного прогресса, — это придумывать способы повторного использования лотов, которые, как мы надеемся, будут улучшать и, как минимум, не умалять , привлекательность района для покупателей жилья, инвесторов и ремонтников. 78 В некоторых случаях такие меры могут подстегнуть реконструкцию и оживление экономики. В других случаях, возможно, было бы более уместно сосредоточиться на управлении спадом таким образом, чтобы улучшить качество жизни тех, кто остался. «Вместо того, чтобы города так много внимания уделяли росту, им действительно следует сосредоточиться на том, чтобы сделать себя привлекательными и заставить рынок реагировать на это», — говорит Джастин Холландер, доцент городской и экологической политики и планирования в Университете Тафтса. «Если место становится более желанным, это, вероятно, приведет к дальнейшему росту в будущем.79

Потребуются дополнительные исследования, чтобы дать возможность политикам, инвесторам и гражданам принимать основанные на фактических данных решения о сложном выборе, например, когда реабилитировать и когда сносить, проводить ли судебный или административный строительство доступного жилья или зеленых насаждений, или следует ли определенной области стремиться к разумному росту или разумному упадку. Инновационные методы проектирования обещают расширить спектр возможностей повторного использования.По мере того, как специалисты-практики экспериментируют с новым творческим использованием ранее пустовавших и заброшенных объектов, исследователям необходимо будет оценить стратегии и определить, какие из них работают, а какие нет, какие из них наиболее рентабельны, а какие являются наиболее устойчивыми. Дополнительные исследования помогут лицам, принимающим решения, лучше подготовиться к превращению проблемной недвижимости в активы, которые стабилизируют и оживляют районы и улучшают качество жизни жителей.

:

Местные службы поддержки федеральных ресурсов

Свежий взгляд на пустующие и заброшенные здания

1. Джон Аккордино и Гэри Т.Джонсон. 2000. «Решение проблемы незанятого и заброшенного имущества», Journal of Urban Affairs 22:3, 302–3.
2. Маргарет Дьюар и Джун Мэннинг Томас. 2013. «Введение: город после заброшенности», Маргарет Дьюар и Джун Мэннинг Томас, ред. , Город после заброшенности , Филадельфия: University of Pennsylvania Press, 2.
3. Счетная палата правительства США. 2011. «Свободная недвижимость: рост числа увеличивает затраты и проблемы сообществ», 9.
4. Там же, 12.
5. Объединенный центр жилищных исследований. 2013. Жилищное состояние страны , 2013 , Гарвардский университет, 9.
6. Элизабет А. Дьюк. 2012. «Обращение к долгосрочно незанятой недвижимости для поддержки стабилизации района», выступление в Федеральном резервном банке Нью-Йорка, 3.
7. Объединенный центр жилищных исследований, 31–2.
8. Джастин Б. Холландер, Найл Г. Кирквуд и Джулия Л. Голд. 2010. Принципы регенерации заброшенных земель: очистка, проектирование и повторное использование заброшенных земель , Вашингтон, округ Колумбия: Island Press, 1, 4.
9. Алан Маллах и Дженнифер С. Вей. 2011. «Возвращение земли для экономического и финансового роста», Проект Брукингса-Рокфеллера по государственным и городским инновациям, 1.
10. Анастасия Лукаиту-Сидерис. 1997. «Коммерческие полосы внутри города: эволюция, упадок — модернизация», The Town Planning Review 68: 1, 3–4; Дэниел Хартли. 2013. «Упадок городов в городах ржавого пояса», Федеральный резервный банк Кливленда; Майкл Д. Бейярд, Майкл Павлюкевич и Алекс Бонд.2003. «Десять принципов восстановления розничной торговли по соседству», Институт городских земель, iv.
11. Джастин Холландер, Колин Польски, Дэн Зиндер и Дэн Ранфола. 2011 г. «Пространственный анализ незанятого жилья в США — 2000–2011 гг.», Институт земельной политики Линкольна, стр. 4; Маргарет Дьюар. 2009 г. «Влияние на города передовой практики взыскания налогов: данные из Детройта и Флинта», Серия рабочих документов CLOSUP, № 2, 1; Маллах и Вей, 1.
12. Хе-Сон Хан. 2013.«Влияние заброшенной собственности на стоимость близлежащей недвижимости», Дебаты по жилищной политике, , 4; Билл Барнс, Кристина МакФарланд и Кейтлин Гири. 2011. «Власть боли: свободная и заброшенная недвижимость в вашем центре города», Муниципалитеты Южной Дакоты , 24–5.
13. Хан, 4.
14. Счетная палата правительства США, 14.
15. Скотт В. Фрейм. 2010. «Оценка влияния обращения взыскания на ипотеку на стоимость близлежащей недвижимости: критический обзор литературы», Economic Review: Федеральный резервный банк Атланты 95: 3, 6–7; Дэн Иммерглюк и Джефф Смит.2006. «Внешние затраты на отчуждение права выкупа: влияние отчуждения ипотечного кредита на одну семью на стоимость имущества», Дебаты по жилищной политике 17:1, 57; Чжэнго Линь, Эрик Розенблатт и Винсент В. Яо. 2009. «Побочные эффекты потери права выкупа на стоимость недвижимости по соседству», Journal of Real Estate, Finance, and Economics 38:4, 387. Нижняя оценка дана Иммерглюком и Смитом, а верхняя — Линем, Розенблаттом и Яо. .
16. Брайан А. Микелбэнк.2008. «Пространственный анализ воздействия незанятой, заброшенной и отчужденной собственности», Федеральный резервный банк Кливленда, 2.
17. Стефан Уитакер и Томас Дж. Фитцпатрик IV. 2012 г. «Деконструкция вторичных эффектов проблемной собственности: влияние вакантной, неплатежеспособной и конфискованной недвижимости на субрынках жилья», Федеральный резервный банк Кливленда, 24.
18. Хан, 21.
19. Там же, 20.
20. Теория разбитого окна получила широкое распространение в книге Джорджа Л.Келлинг и Джеймс К. Уилсон. 1982. «Разбитые окна: полиция и безопасность соседей», The Atlantic Monthly 249: 3, 29–38.
21. Эшли Н. Арнио, Эрик П. Баумер и Кевин Т. Вольф. 2012. «Современный кризис потери права выкупа и уровень преступности в США», Social Science Research 41:6, 1599–1600.
22. Линь Цуй. 2010. «Выкуп, вакансии и преступность», факультет экономики Питтсбургского университета, стр. 23.
23. Чарльз С. Бранас, Дэвид Рубин и Вэньшэн Го.2012. «Свободная недвижимость и насилие в микрорайонах», Международная научно-исследовательская сеть: общественное здравоохранение , 2012, 5.
24. Управление пожарной охраны США. 2010. «Пожары в пустующих жилых домах», Актуальная серия отчетов о пожарах 11:3, 1.
25. Бентон С. Мартин. 2010 г. «Постановления о регистрации вакантного имущества», , Журнал права на недвижимость, , 39:1, 12–3.
26. Econsult Corporation, Пенсильванский институт городских исследований и May 8 Consulting.2010. «Управление свободными землями в Филадельфии: затраты на действующую систему и преимущества реформ», Управление реконструкции города Филадельфия, 9, 11.
27. Уильям С. Апгар, Марк Дуда и Рошель Навроцки Гори. 2005. «Муниципальные затраты на отчуждение права выкупа: пример из Чикаго», Фонд сохранения домовладения, стр. 23.
28. Счетная палата правительства США, 37–8.
29. Боб Уинтроп и Ребекка Херр. 2009. «Определение себестоимости вакансий в Балтиморе», Обзор государственных финансов 25:3, 39.
30. ГСБС Ричман Консалтинг. 2013. «Решение проблемы пустующих и заброшенных зданий в Оклахома-Сити: распространенность, затраты + предложение по программе», 12.
31. Счетная палата правительства США, 39–40.
32. Там же, 40–1.
33. Там же, 69; Каролина К. Рид. 2010. «Закрытые жилые кварталы: REO и проблемы стабилизации микрорайонов в пригородных городах», REO и вакантная недвижимость: стратегии стабилизации микрорайонов , под ред.Прабал Чакрабарти, Мэтью Ламберт и Мэри Хелен Петрус, Федеральные резервные банки Бостона и Кливленда и Совет Федеральной резервной системы, 23–4.
34. Роберта Ф. Гарбер, Юнг Ким, Керри Салливан и Эбен Доуэлл. 2008. «60 миллионов долларов и подсчет: стоимость незанятой и заброшенной недвижимости в восьми городах Огайо», Партнеры по исследованию сообщества, 3-3.
35. Кэтрин Л.С. Петтит и Г. Томас Кингсли. 2011. «Структура: новый потенциал данных в управлении изменениями в районе», в . Использование данных в работе: основанные на данных подходы к укреплению районов , под ред.Мэтт Ламберт и Джейн Хамфрис. Совет управляющих Федеральной резервной системы, 27–8.
36. Для получения дополнительной информации о постановлениях о регистрации вакантной собственности см. Юн Сан Ли, Патрик Терранова и Дэн Иммерглюк. 2013. «Новые данные о местных постановлениях о регистрации вакантной собственности», Cityscape: Journal of Policy Development and Research 15:2, 259–66; Мартин, 6–43.
37. Йозеф Шиллинг. 2009. «Применение кодекса и стабилизация сообщества: забытые лица, принимающие первые ответные меры в отношении свободных и изъятых домов», Обзор законодательства правительства Олбани 2, 127, 131.
38. Шейла У. Аппель, Дерек Ботти, Джеймс Джемисон, Лесли Плант, Джинг Ю. Шир и Лав Р. Варшни. Предстоит. «Прогнозная аналитика может способствовать проактивной политике вакансий в городах», Технологическое прогнозирование и социальные изменения, 2. Исправленное доказательство доступно по адресу www.sciencedirect.com/science/article/pii/S0040162513002138 . По состоянию на 1 февраля 2014 г.
39. Кейт Х. Хирокава и Ира Гонсалес. 2010. «Регулирование вакантной собственности», The Urban Lawyer 42:3, 627–37, 629.
40. Шиллинг, 124.
41. Фрэнк С. Александр и Лесли А. Пауэлл. 2011. «Стратегии стабилизации микрорайонов для пустующей и заброшенной собственности», Закон о зонировании и планировании 34:8, 3.
42. Дьюар 2009, 1–3, 22–3.
43. Уильям Вебер. 2013. «Лишение права выкупа налогов: препятствие для жизнеспособности сообщества или инструмент экономического роста?», University of Cincinnati Law Review 81:4, 1628–30.
44. Дьюар 2009, 22–3.
45. Сара Треухафт, Калима Роуз и Карен Блэк.2010. «Когда инвесторы скупают соседство: предотвращение того, чтобы собственность инвесторов вызывала упадок соседства», PolicyLink, 6, 24, 28–9; О. Эмре Эргунгор и Томас Дж. Фицпатрик IV. 2011. «Замедление спекуляций: предложение по уменьшению нежелательных жилищных сделок», Forefront , Федеральный резервный банк Кливленда.
46. Дейл Э. Томсон. 2013. «Ориентация на районы, стимулирование рынков: роль политических, институциональных и технических факторов в трех городах», в Город после заброшенности , 104.
47. Джордж Галстер, Питер Татьян и Джон Аккордино. 2006. «Нацеливание инвестиций на возрождение района», , журнал Американской ассоциации планирования, , 72:4, 458.
48. Патрисия А. Маккой. 2013. «Барьеры для предотвращения обращения взыскания во время финансового кризиса», Arizona Law Review 55: 3, 725.
49. Департамент жилищного строительства и городского развития США. 2013 г. «Усилия администрации Обамы по стабилизации рынка жилья и помощи американским домовладельцам: декабрь 2013 г.», стр. 1.
50. Офис специального генерального инспектора по программе помощи проблемным активам. 2013. «Ежеквартальный отчет Конгрессу», SIGTARP (24 июля 2013 г.), 161.
51. Сумит Агарвал, Джин Амромин, Ицхак Бен-Давид, Суфала Чомсисенгфет, Томаш Пискорски и Амит Серу. 2012. «Политическое вмешательство в пересмотр долга: данные программы модификации дома по доступной цене», Национальное бюро экономических исследований, ii.
52. Нил Майер, Питер А. Татиан, Кеннет Темкин и Чарльз А.Калхун. 2012. «Помогло ли консультирование по обращению взыскания на проблемных домовладельцев?: Данные оценки Национальной программы консультирования по смягчению последствий лишения права выкупа», Столичный жилищно-коммунальный центр, 4.
53. Данило Пеллетьер. 2010. «Использование аренды для ускорения восстановления района», Chakrabarti et al. , 137.
54. Иван Леви. 2009 г. «Стабилизация районов, затронутых массовым изъятием права выкупа: проблемы и возможности аренды жилья в разбросанных участках», NeighborWorks America, 13.
55. Департамент жилищного строительства и городского развития США. 2010. «Секретарь HUD объявляет о национальной программе первого взгляда, чтобы помочь сообществам стабилизировать районы, сильно пострадавшие от потери права выкупа», пресс-релиз от 1 сентября. Программа стабилизации района — это федеральная программа, финансируемая в три этапа и предназначенная для оказания помощи местным органам власти в реагировании на кризис потери права выкупа. Мероприятия включают покупку, ремонт, снос и повторное использование изъятых и пустующих объектов недвижимости. См. Пол А.Джойс. 2011. «Программа стабилизации района», Городской пейзаж: журнал разработки и исследований политики 13:1, 136–8.
56. Пеллетьер, 133.
57. Фонд Большого Милуоки. 2012 г. «Инициатива здорового соседства: основные моменты 2012 г.», стр. 3.
58. «NeighborWorks America объявляет о новой инициативе по маркетингу и брендингу района, чтобы помочь сообществам, пострадавшим от жилищного кризиса, привлечь новые инвестиции и жителей», пресс-релиз от 26 июля 2012 г.
59. Беярд и др., 22.
60. Там же, vii–viii.
61. Алан Маллах. 2012 г. «Закладка основы для перемен: снос, городская стратегия и реформа политики», Программа городской политики Брукингса, 3–5, 29; Кентский государственный университет, Cleveland Urban Design Collaborative. 2009 г. «Переосмысление Кливленда: книга образцов повторного использования пустующих земель», Neighborhood Progress, Inc., 14, 17, 26.
62. О преступности и здоровье см. Eugenia C. Garvin, Carolyn C. Cannuscio и Charles C.Бранас. 2012. «Озеленение пустырей для снижения уровня насильственных преступлений: рандомизированное контролируемое исследование», Injury Prevention 2013:19, 198; а о стоимости собственности см. Susan M. Wachter, Kevin C. Gillen и Carolyn R. Brown. 2008. «Зеленые инвестиционные стратегии: положительная сила в городах», Communities & Banking 19:2, 24–7.
63. Йоан Войку и Вики Бин. 2008. «Влияние общественных садов на стоимость соседней собственности», Real Estate Economics 36:2, 241–83, 243.
64. Алан Маллах и Лавея Брахман. 2010. «Формирование федеральной политики в отношении городов с переходной экономикой: аналитическая записка», Центр политики Большого Огайо, стр. 6.
65. Маргарет Дьюар, Кристина Келли и Хантер Моррисон. 2013. «Планирование лучших и небольших мест после потери населения: уроки Янгстауна и Флинта», в Город после заброшенности , 291.
66. Брент Д. Райан. 2013. «Правильный размер сокращающихся городов: измерение городского дизайна», в Город после заброшенности , 268, 282–3.
    
67. Там же, 270.
68. Агентство по охране окружающей среды США. 2013 г. «На пути к повторному использованию: инструмент разработки спецификаций заявок на снос жилых домов», 5.
69. Райан, 269 лет.
70. Офис специального генерального инспектора по программе помощи проблемным активам. 2013. «Ежеквартальный отчет Конгрессу», SIGTARP (29 октября 2013 г.), 99–100.
71. Генеральный прокурор штата Огайо. 2013. «Генеральный прокурор продлевает срок подачи округами заявок на получение средств на снос», пресс-релиз от 29 августа; Интервью с Мэттом Лэмпке, советником по вопросам обращения взыскания на ипотеку, 4 февраля 2014 г.
72. Детройтский заводской проект. 2012. Город будущего Детройта: Детройтский стратегический рамочный план , Детройтский рабочий проект, 93, 99, 103, 116, 117.
73. Нэнси Стоунер, Кристофер Клосс и Кристал Каларусс. 2006 г. «От крыш к рекам: экологические стратегии контроля ливневых вод и комбинированных канализационных стоков», Совет по защите природных ресурсов, 1, 4.
74. Там же, 10–11.
75. Холландер, Кирквуд и Голд, 54–55.
76. Там же, 1–4, 16.
77. Дьюар и Томас 2013, 7–10.
78. Интервью с Аланом Маллахом, 13 ноября 2013 г.
79. Интервью с Джастином Холландером, 12 ноября 2013 г.