Какие работы в квартире считаются перепланировкой и как их выполнить законно – консультация специалиста

Сделать свое жилище более функциональным, пространство квартиры удобным или просто нестандартным мечтают многие хозяева. Остекление балконов, перенос змеевиков, объединение кухни и зала… Какие же работы считаются перепланировкой и требуют согласования, для каких дополнительно потребуется привлечь проектировщиков и госэкспертизу, как происходит процесс согласования и как узаконить уже выполненную перепланировку, в день информирования в контакт-центре Мингорисполкома рассказала ведущий инженер УП «ЖРЭО Московского района г. Минска» Анастасия Курилёнок.

Что такое перепланировка

– В соответствии с постановлением Совета Министров Республики Беларусь № 384 к вопросам переустройства и перепланировки относятся замена и перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоотведения, устройство гидро-, паро-, тепло-, звукоизоляции, изменения в несущих конструкциях, назначении и количестве жилых комнат и подсобных помещений, устройство, увеличение проемов в ненесущих стенах и перегородках

В каких случаях перепланировку можно выполнить самостоятельно и без проекта?

Если речь идет об изменении площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок, устройстве, увеличении проемов в ненесущих стенах и перегородках.

– Сейчас в новостройках есть тенденция к свободным планировкам, где при сдаче дома в квартирах отделены только туалет и ванная, – продолжает специалист. – Зонировать пространство новоселам приходится самим. Но такие манипуляции нужно предварительно согласовать. Для этого собственник с паспортом обращается в службу «Одно окно» районной администрации. При этом надлежит присутствовать всем совершеннолетним, зарегистрированным в квартире, тоже с паспортами. Также потребуется техпаспорт на квартиру, свидетельство о ее государственной регистрации. Владельцу жилья следует приложить к этим документам заявление и план-схему, на которой будет отмечено, где собирается делать перегородки. За подачу заявления нужно заплатить 0,5 базовой величины. Полный список документов, необходимых для подачи в районную администрацию при согласовании перепланировки, содержится в пункте 1.1.21 Указа Президента Республики Беларусь № 200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан»

После подачи заявления собственнику следует предоставить доступ в квартиру сотрудникам администрации и эксплуатирующей организации для составления акта о том, что жилье соответствует проектному состоянию, то есть хозяин еще не приступил к перепланировке.

Документы рассматриваются в течение месяца. Разрешение на работы утверждается решением районной администрации. Заявитель получает выписку из этого решения и может приступать к перепланировке.

– Когда она будет выполнена, следует обратиться в БТИ за составлением ведомости технических характеристик, – описывает порядок действий А.Курилёнок. – Там выделяются цветом отличия от существующего технического паспорта. Затем предстоит снова обратиться в районную администрацию с письменным заявлением о принятии выполненных работ переустройства или перепланировки. Дальше назначается приемочная комиссия (например, в Московском районе она постоянно действующая), которая приходит в квартиру, проверяет и составляет акт приемки выполненных работ. Инициатор обязан предъявить приемочной комиссии ведомость технических характеристик, полученную в БТИ. В течение 15 дней акт утверждается на заседании администрации района. После этого с выпиской из решения администрации и утвержденным актом собственник обращается в БТИ, чтобы получить новый техпаспорт.

Когда обязателен проект?

Разработка проектной документации для предстоящей перепланировки требуется, если запланированы замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления; устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции; изменения в несущих конструкциях. Порядок согласования таких работ несколько отличается.

– Скажем, человек хочет объединить ванну и туалет, – приводит пример собеседница. – Это часто случается. Гидроизоляция в санузле идет внахлест на стены на 30 см вверх, но под перегородкой ее нет. Когда стенку между ванной и туалетом снесут, потребуется устройство гидроизоляции. Прежде чем приступать к работам, следует согласовать предстоящую перепланировку с районной администрацией. Процедура та же, как и в случае с перепланировкой, не требующей привлечения проектировщиков. В решении администрации будет прописано, что необходимо разработать проектную документацию, заключить договоры подряда и технадзора с организациями, аттестованными для проведения таких работ. Когда проект будет готов, его нужно согласовать с управлением архитектуры районной администрации и другими уполномоченными органами, при необходимости пройти Госстройэкспертизу проекта

Какие перепланировки делать нельзя?

Например, не разрешается увеличивать санузел за счет площади жилых комнат более чем на 25 %. Это нарушает права соседей, проживающих ниже. Запрещается объединять комнату с кухней, в которой газовое оборудование. То есть если в квартире установлена газовая плита, делать из кухни и жилой комнаты кухню-гостиную нельзя. Единственный выход – заменить газовое оборудование на электрическое.

Также недопустимо объединять балкон или лоджию с отапливаемым помещением. Если такая перепланировка выявится, собственника обяжут привести все в проектное состояние. В то же время демонтаж подоконной части либо части стены между жилой комнатой и балконом/лоджией допускается, но при условии установки двери между этими помещениями.

Проконсультироваться можно у специалистов районной администрации.

А вот остекление балконов, замена окон не считаются переустройством и (или) перепланировкой, а также реконструкцией. Это ремонтно-строительные работы. Они выполняются с учетом утвержденных местным управлением архитектуры и строительства вариантов остекления балконов и лоджий. Эти варианты (с указанием цвета, материалов и конфигурации) размещаются в доступных для ознакомления местах и на официальных сайтах районных администраций.

К слову, из перечня работ, относящихся к перепланировкам, исключены замена змеевиков, устройство конструкции пола, электрики. Выполнение таких преобразований следует согласовывать только с обслуживающей организацией, но делать это хозяин квартиры не обязан.

Что делать с несогласованной перепланировкой

Если перепланировка уже выполнена и владелец квартиры решил ее узаконить либо получил предписание о необходимости это сделать или привести квартиру в проектное состояние, он обращается в БТИ за предоставлением ведомостей технических характеристик. Затем собственнику предстоит найти аттестованную организацию, которая разработает техническое заключение. Если нет никаких нарушений строительных норм, можно через службу «Одно окно» обратиться для узаконивания. Перечень необходимых документов также содержится в Указе № 200 (пункт 1.1.21/1).

Неузаконенная перепланировка может привести к проблемам, например, при продаже жилья. Также за самовольные перепланировки предусмотрена административная ответственность. Штраф – от 0,5 БВ.

Что не является перепланировкой квартиры, какие работы к ней относятся?

Перепланировка является законной, если согласован проект и получены разрешающие документы. Варианты проведения переустройства квартиры.

Надоела привычная обстановка в квартире? Хочется снести стены, и расширить помещение? В подобных ситуациях лучшим решением является перепланировка квартиры. Благодаря перепланировке, вы можете расширить ваше помещение, объединить несколько комнат, избавиться от надоедливых кладовок. Большинство квартир в старых домах считаются типовыми, то есть похожи одна на другую, поэтому каких-либо проблем с перепланировкой возникать не должно. Не всегда планировка купленного в новостройке или на вторичном рынке жилья отвечает вкусам и желаниям их хозяев. Как правильно её произвести, не нарушив при этом закон? Как понять, что не является перепланировкой квартиры и какие строительные работы считаются незаконными при отсутствии согласующих документов в 2020 году? В зависимости от методов проведения перепланировку можно условно разделить на несколько вариантов.

Без согласования. Перепланировка без разрешения является не законным способом ее проведения. Кроме того, это является по-настоящему опасной затеей для окружающих, поскольку могут быть повреждены несущие конструкции, что в свою очередь спровоцирует обрушение части здания. А это уже считается преступлением, которое грозит штрафными санкциями, вынесением соответствующего постановления о приведении квартиры в первоначальное состояние и даже уголовным преследованием. Незаконная перепланировка также негативно влияет на цену. Далеко не каждый отважится покупать квартиру, если не в порядке документы. А если квартира приобретается с использованием ипотечного кредита, то банк потребует, чтобы все документы были оформлены в соответствии с законодательством РФ, и если перепланировка произведена не законно банк просто не даст кредит. Подробнее — Как согласовать перепланировку квартиры в ипотеке.

Самостоятельное согласование. Чтобы узаконить перепланировку необходимо получить разрешающие документы, которые выдает исполнительный надзорный орган. Оформление документов выглядит следующим образом. Нужно сделать или заказать план перепланировки. Его готовит специальная организация обладающая допуском СРО, с учетом пожеланий собственника. В пространстве, в котором производится перепланировка, необходимо выделить зоны с определением главной. Нужно заказать дизайн-проект, в котором специалисты подскажут идеи, а также в какой последовательности лучше двигаться. Затем они представят макет или рисунок интерьера, который получится в результате произведенных работ. Но поскольку это удовольствие является недешевым, можно, исходя из плана перепланировки, представить в уме, как это будет смотреться. Обдумываем все перемещения членов семьи, насколько им будет комфортно жить после перепланировки квартиры. Это необходимо для того, чтобы заранее исключить какие-либо неприятные моменты, которые могут возникнуть. Затем рассчитываем и расставляем на свои места мебель. Не забываем предусмотреть места для хранения вещей и имущества. Теперь, когда проект готов, необходимо дать ему оценку, взвесить все за и против: возможно, что-то добавить или, наоборот, убрать, и обратиться в местную Жилищную Инспекцию с целью получения разрешения на перепланировку. После того как разрешение на производство перепланировки было получено, приступаем к ее проведению, затем в уже отремонтированной квартире делаем замеры вновь, а также заказываем новый технический паспорт. Если по каким-либо причинам было отказано в перепланировке, это решение можно обжаловать в суде.

Проведение перепланировки специалистом. Данная услуга является наиболее быстрым и легким способом решить проблему узаконивания. В настоящее время в Москве существуют коммерческие организации, в которых можно заказать согласование уже сделанной или будущей перепланировки. Компания «2ПРОЕКТОР» зарекомендовала себя, как ответственный исполнитель, способный разработать проект «под ключ» и согласовать его в кратчайшие сроки. Наши преимущества: опыт в разработке и согласовании перепланировок более 20 лет, адекватные цены, гарантии на все услуги.

Как согласовать перепланировку в квартире

Сразу определим: дизайн-проект квартиры — это не проект перепланировки. Дизайн-проект юридически бесполезен, его не примут во внимание ни БТИ, ни архитектурное бюро, ни суд. Основание для перепланировки — только официальный проект. Его имеют право делать:

• компании с соответствующим допуском СРО — если при перепланировке не затрагивают несущие конструкции дома. Проверить, есть ли у компании допуск, можно в едином реестре членов СРО;
• проектный институт — автор дома, если при перепланировке затрагивают несущие конструкции.

Правильное решение — сначала сделать проект, а потом ремонт. Но часто происходит наоборот: люди делают перепланировку, а потом пытаются её узаконить. И не всегда успешно, потому что не учли многих нюансов.

Что надо знать о перепланировке

Что это вообще такое. Перепланировка — это изменения внутри помещения. Например, перенос или удаление стен, новый проём или совмещение двух комнат в одну. При перепланировке не трогают инженерные системы и коммуникации, не изменяют площадь квартиры — канализация, отопление, газовые трубы должны оставаться на месте. Если же нужно, например, перенести кухню в нишу в коридоре и провести туда воду — это переустройство, а если надо соединить лоджию с залом — реконструкция. На разные преобразования — свои документы и требования. Все изменения должны быть зафиксированы в техпаспорте квартиры.

В каких домах можно делать перепланировку. Перепланировку можно делать почти везде, кроме домов, построенных до 70-х годов прошлого века, и памятников архитектуры. Если дом попадает под эти статусы, то любые изменения повлекут за собой большие неприятности, поэтому сначала надо получить разрешение, а потом уже вкладываться в ремонт. Узнать статус дома можно на сайте Госреестра или в онлайн-сервисе Дом.минжкх.

Если дом относится к памятнику архитектуры или объекту исторического наследия, то делают не Проект перепланировки, а Проект приспособления для современного использования. Сначала надо получить заключение о том, что в этом доме допускается делать перепланировку, а потом заниматься остальными документами. Заключение выдаёт отдел по охране памятников архитектуры, истории и культуры в администрации города. В Москве это Мосгорнаследие, в Санкт-Петербурге — КГИОП.

Какие есть требования к метражу помещений. Есть установленный метраж помещений в квартире, при перепланировке надо его учитывать. Если после ремонта получившиеся комнаты или кухня будут меньше хоть на 5 см², проект не согласуют.

Проектная организация знает все нормы, поэтому специалисты подготовят проект, который точно согласуют. А вот если вы делаете перепланировку сами, то лучше изучите закон. Если квартира в Москве, то можно руководствоваться этими правилами.  

Можно ли сделать квартиру-студию. Можно, но есть нюансы. В панельном или блочном доме согласовать такую перепланировку сложно — внутренние стены чаще всего несущие. В этом случае проектная организация должна будет определить, возможно ли сделать проём, и рассчитать усиление. При этом после перепланировки должна остаться изолированная жилая комната с окном, площадью не менее 14 м², санузел обязательно отделён от жилой зоны дверью или раздвижной перегородкой. Это касается и кухни, если дом газифицирован.

Нужно ли согласие соседей на перепланировку. Если перепланировка затрагивает домовое имущество или изменения могут ухудшить условия жизни других людей, то да. Например, вы живёте на последнем этаже и хотите увеличить площадь за счёт мансарды, то есть вы забираете часть общего имущества себе. На такую переделку нужно согласие всех собственников вашего дома. При этом они должны присутствовать на общем собрании жильцов лично или дать нотариально заверенное согласие, если присутствовать не могут. Или вы хотите пристроить тамбур за счёт лестничной клетки, тогда надо получить согласие у ⅔ собственников, иначе проект не согласуют. Если вы планируете увеличить мокрые зоны, то нужно будет согласие только соседей снизу, так как такая перепланировка влияет непосредственно на них.

Что можно делать. Всё, что безопасно и не причинит неудобств соседям: новые перегородки, проёмы в стенах, замена пола, расширение санузла или кухни за счёт коридора, остекление балкона (кроме домов с индивидуальным дизайном), объединение комнат. Проще руководствоваться тем, что нельзя.

Что нельзя категорически. Закон в этом случае строг. Если вы сделали что-либо из списка ниже, то вам выпишут штраф и обяжут вернуть всё в исходное состояние. За свой счёт, разумеется.

Запрещено:

• сносить несущие конструкции;
• делать проёмы в несущих конструкциях без усиления. Какое должно быть усиление — рассчитывает специалист проектной организации;
• демонтировать межэтажные перекрытия;
• переносить или устанавливать новые батареи на балконе или лоджии;
• увеличивать балкон за счёт комнаты;
• делать тёплые полы, подключённые к общему отоплению или воде;
• скрывать в стенах стояки газо-, водо-, теплоснабжения и канализации;
• прятать электропроводку в панельных швах;
• объединять санузел с жилой комнатой;
• переносить санузел в помещения, которые находятся над/под кухней или комнатами соседей снизу или сверху;
• увеличивать кухню за счёт жилых помещений;
• объединять кухню и жилую комнату в однокомнатной газифицированной квартире;
• сносить вентиляционные короба или уменьшать их диаметр.

Все запреты основаны на правилах безопасности и санитарных нормах, игнорировать их не выйдет.

Краткая памятка о том, что можно, а что нельзя при перепланировке

Кто может получить разрешение на перепланировку. Только собственник квартиры или человек, который действует по доверенности от собственника.

Как показывает практика, оформление произведённой в квартире перепланировки люди откладывают, пока не придут сотрудники Жилищной инспекции, или до момента оформления сделки по её продаже. Покупатели всегда хотят быть уверены, что проблем с будущей покупкой не будет, и перед сделкой просят предоставить справку из БТИ или технический паспорт, чтобы убедиться, что незаконной перепланировки нет (красных линий на техпаспорте). Если сделку совершают за счёт кредитных средств (ипотека), документы БТИ запрашивает и банк.

Незаконная перепланировка может сорвать сделку по продаже квартиры, Жилищная инспекция наложит штраф и выставит предписание о приведении планировки в первоначальное состояние. Вернуть всё к исходному виду надо будет за свой счёт и в сроки, которые установит инспекция.

Чтобы согласовать будущую планировку, надо заказать проект перепланировки в соответствующей проектной организации. Затем с этим проектом и документами о собственности на квартиру необходимо обратиться в Жилищную инспекцию или в отдел архитектуры при Администрации за получением «Решения о согласовании будущей перепланировки». После выполнения всех работ по перепланировке нужно повторно обратиться в соответствующий орган за получением «Акта о завершённой перепланировке» квартиры.

Если перепланировка произведена без согласования, необходимо заказать «Техническое заключение о допустимости и безопасности произведённых работ по перепланировке» и обратиться с указанным заключением в уполномоченный орган за получением «Акта о завершённой перепланировке» квартиры.

Но не каждую перепланировку можно согласовать в том виде, в котором она произведена. И как выход из ситуации, придётся частично приводить планировку в соответствие с требованиями законодательства.

Как согласовать перепланировку в обычном доме

Согласование перепланировки — долгий этап, документы будут готовы в течение нескольких месяцев, когда точно — сказать сложно. Что надо сделать:

Разработать дизайн-проект. Или хотя бы придумать, как вы хотите перестроить своё жильё, и набросать эскиз. 

Дизайн-проект нужен, если вы не знаете точно, что изменить в квартире, и вам сложно оценить, сколько будет стоить ремонт. Специалисты подготовят визуализированную модель перепланировки, подберут материалы и мебель, составят подробный план и техзадание для строителей. Плюс дизайн-проекта — вы видите, как будет выглядеть квартира после перепланировки, и можете точно рассчитать, сколько денег вам нужно для ремонта. Минус — это дорого. Цена может доходить до 5000 ₽ за кв. м. Если без документации, то дешевле. 

Можно обойтись без дизайн-проекта и сэкономить деньги. Решите, что вы хотите изменить, и нарисуйте примерный план на бумаге. Специалисту проектного бюро этого будет достаточно.

Заплатить госпошлину. В пакет документов для перепланировки надо будет приложить квитанцию об оплате госпошлины. Фиксированной суммы госпошлины нет, её устанавливают местные власти. Узнать можно на сайте администрации города или в БТИ. 

Заказать техдокументацию на квартиру. Техпаспорт и поэтажный план квартиры будут нужны для проекта перепланировки. Можно взять копию или получить план в электронном виде, разницы нет. Заявление пишут по утверждённому образцу, его выдадут в МФЦ или БТИ. Можно заполнить его онлайн, через Госуслуги, но в этом случае нужна электронная подпись. Если вы в Москве, то заказать техпаспорт можно на сайте Мэра Москвы.

Стоимость паспорта зависит от региона. Например, сейчас в Москве это 2400 ₽.

Документы, которые потребуются:

• паспорт собственника или человека, который действует по доверенности;
• право собственности на квартиру, договор социального найма или выписка из ЕГРН. Выписка платная, до 700 ₽, будет готова в течение суток;
• нотариально заверенная доверенность, если техпаспорт заказывает не собственник;
• квитанция на оплату госпошлины;
• заявление. Его можно заполнить прямо в бюро.

Пример заявления на выдачу техдокументации для перепланировки квартиры

Пример заявления на выдачу техдокументации для перепланировки квартиры

Паспорт будет готов в течение 10 дней.

Заказать проект и получить дополнительные разрешения. Если ваша перепланировка не будет затрагивать несущие стены, то часто проект не нужен — достаточно эскиза. Специалист БТИ или сотрудник организации с допуском СРО внесёт планируемые изменения в копию техпаспорта на квартиру. Если планируете затронуть несущие конструкции или перенести мокрые зоны, то проект обязателен — за ним надо идти в институт — автор дома. Проект обычно делают за 3–7 дней, стоимость — от 15 000 ₽ до 150 000 ₽, зависит от компании и сложности перепланировки.

Есть типовые утверждённые проекты. Если возьмёте какой-нибудь из них, то индивидуальный проект делать не нужно. В заявлении надо будет указать только номер типового проекта.

Проект действителен год. Если вы не сделаете ремонт за это время, придётся собирать документы на перепланировку заново.

С компанией, которая будет делать проект, надо сразу заключить договор об авторском надзоре. Он нужен, чтобы организация сама контролировала этапы перепланировки и отмечала их в журнале работ — его выдают вместе с разрешением на перепланировку. Заполнять журнал может только организация с допуском СРО, сами вы делать это не имеете права. Не вести журнал тоже не получится — без него комиссия не подпишет Акт о выполненной перепланировке. Кроме того, если в перепланировке затрагиваются несущие конструкции или инженерные сети, то надо составлять Акт скрытых работ — его тоже имеет право делать только организация с допуском СРО. В общем, без договора об авторском надзоре не обойтись. Стоимость такого договора зависит от объёма и сложности работ, её рассчитывают исходя из общей стоимости сметы.

Иногда нужно получить дополнительные разрешения от пожарников, газовщиков, СЭС и водоканала. Обычно только в тех случаях, когда при перепланировке затрагивают инженерные системы и мокрые зоны. Если дом — историческая и архитектурная ценность, то потребуется согласие комитета по контролю памятников архитектуры в администрации города. Нужны ли дополнительные разрешения, скажут в БТИ или организации, которая делает проект.

Получить согласие совладельцев и соседей. Осталось взять согласие на перепланировку у соседей, если изменения их касаются (например, если будет перенос мокрых зон или если вы объединяете тамбур с квартирой), и у всех совершеннолетних членов семьи. Если хоть один не согласен — разрешение на работы не выдадут. Если ремонт уже сделали, а сгласие не получили — перепланировку признают незаконной и обяжут вернуть квартиру к исходному состоянию.

Подать заявление на согласование перепланировки. Заявление и документы надо отнести на рассмотрение. Лично — в администрацию города или МФЦ, онлайн — через Госуслуги, правда, так можно не во всех городах. Например, в Брянске это сделать не получится.

Образец заявления на согласование перепланировки

Образец заявления на согласование перепланировки

Образец заявления на согласование перепланировки

Образец заявления на согласование перепланировки

Образец заявления на согласование перепланировки

Образец заявления на согласование перепланировки

Инспекция, которая принимает заявление, должна выдать расписку о приёме документов, где будет указана дата, номер заявления и кто принял.  

В Москве заявление можно заполнить онлайн, документы отсканировать и прикрепить к заявлению. В этом случае проект должен быть заверен электронной подписью компании, которая его разрабатывала. Если подписи нет, то после отправки документов в течение 5 рабочих дней после оформления заявления надо принести весь пакет документов в бумажном виде в центр госуслуг «Мои документы».

Документы, которые нужны для согласования перепланировки:

• паспорт собственника, который подаёт заявление;
• свидетельство о праве собственности на квартиру — его надо заверить нотариально;
• техдокументация БТИ;
• проект и все разрешения;
• согласие на перепланировку всех совершеннолетних членов семьи.

Другие документы вы не обязаны предоставлять — в законе об этом написано. Решение будет принято в течение 45 дней, хотя часто его отправляют раньше, примерно через месяц. Вы получите разрешение или мотивированный отказ. В отказе будут указаны причины, по которым разрешение не выдано. Выполните требования и снова отправьте документы на согласование. Если не согласны с причинами отказа — подавайте в суд.

Если ваша квартира стоит на учёте в Росреестре, то можно не подавать техдокументацию и свидетельство на право собственности — жилинспекция сама запросит эти данные. Но в этом случае согласование будет дольше примерно на 1–1,5 месяца. 

Если проект согласовали, то вы получите разрешение на перепланировку. В нём будет указан срок, до которого вы должны будете сделать ремонт — обычно до года. Когда вы выполните все работы, надо будет вызвать жилищную комиссию, она проверит, соответствует ли сделанное проекту. Если всё в порядке, представитель подпишет Акт о выполненной перепланировке и на основании его в администрации вам выдадут решение о том, что перепланировка законна. Решение отнесите в Технадзор и БТИ, там выдадут новый техпаспорт на квартиру.

Теперь надо ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого:

• напишите заявление в администрацию города с просьбой ввести квартиру в эксплуатацию;
• приложите копии паспорта, Акта о выполненной перепланировке, решения о том, что перепланировка законна, и нового техпаспорта.

Возьмите с собой оригиналы — их будут сверять с копиями. Через месяц вы получите разрешение на ввод в эксплуатацию. 

Последний рубеж — обновление информации о квартире в Росреестре. За изменение данных нужно уплатить госпошлину, стоимость отличается в разных регионах, в среднем это 350 ₽. Запрос можно подать в МФЦ или в отделении Росреестра. Нужны:

• документы, которые вы собирали для перепланировки;
• техническая документация на квартиру;
• разрешение на ввод в эксплуатацию;
• квитанция об оплате госпошлины;
• заявление.

Информацию обновят в течение недели, вам выдадут выписку из ЕГРН и новый план квартиры. Всё, перепланировка узаконена.

Как согласовать перепланировку в новостройке

В новостройках узаконить перепланировку проще, чем в типовых домах, потому что внутри помещения мало или совсем нет несущих конструкций. Но это не означает, что можно делать всё, как захочется.

В техпаспорте квартиры стены, которые построены, очерчены сплошной линией, пунктиром — те, которые собственник должен возвести на этих местах. Возвёл не там — нарушил план, нужно согласование.

Пример «свободной» планировки — вы обязаны возвести стены там, где указано пунктиром. Если нет — оформляйте перепланировку по закону

Понятие «свободная планировка» в новостройках — маркетинговый ход застройщиков. Юридически эта формулировка не имеет никакого значения — у каждой квартиры в новом доме есть утверждённый план, и если вы хотите его изменить, придётся собирать документы и получать разрешение.

Квартиры в новостройках могут сдавать без отделки. Без отделки — это голые бетонные стены, потолки и полы без покрытия. Если вы будете делать ремонт строго по плану квартиры — проект перепланировки не нужен, хотя надо будет согласовать конфигурацию полов по эскизу в компании с допуском СРО. Если хотите сделать по-другому — готовьте пакет документов.

Техпаспорт на квартиру. План квартиры находится у застройщика, он обязан бесплатно его вам выдать. Но есть нюанс — чтобы сэкономить, застройщики заказывают обмеры не в Бюро технической инвентаризации, а в компаниях, где услуги дешевле. А для жилинспекции нужны бумаги именно оттуда — другие они могут не принять. В этом случае вам придется самостоятельно заказывать техпаспорт в БТИ.

Документы, которые нужны для получения техпаспорта:

• паспорт собственника или человека, который действует по доверенности;
• право собственности на квартиру, договор социального найма или выписка из ЕГРН;
• нотариально заверенная доверенность, если техпаспорт заказывает не собственник;
• квитанция на оплату госпошлины;
• заявление.

Если в БТИ есть обмеры квартиры, то они подготовят документы и отправят их вам в течение 10 дней. Если обмеров нет, то назначат выезд специалиста, который должен будет провести замеры жилья. Обычно это занимает несколько дней. 

Свидетельство о праве собственности. Перепланировку можно согласовать сразу, ещё до регистрации права собственности на квартиру. Для этого нужно собрать пакет документов и представить их в БТИ. Нужны:

• договор участия в долевом строительстве или другой документ, который подтверждает переуступку прав на квартиру, — нотариально заверенная копия;
• копия разрешения на ввод дома в эксплуатацию;
• акт приёма-передачи квартиры — нотариально заверенная копия;
• письменное согласие застройщика на проведение перепланировки;
• справка от застройщика о том, что к вам нет претензий, все договорные обязательства были исполнены;
• справка, что дому присвоен официальный адрес;
• свидетельство, что адрес стройки соответствует почтовому адресу;
• паспорт.

Если свидетельство уже есть, сделайте нотариально заверенную копию.

Проект перепланировки. Его делает компания с допуском СРО. В проект перепланировки дополнительно вносят раздел о конфигурации полов — без этого проект не согласуют. Вместе с проектом компания сделает и техническое заключение о безопасности работ, оно тоже входит в пакет документов для согласования перестройки. 

Согласие собственников квартиры. Если вы не единственный владелец квартиры, то нужно взять письменное согласие у других собственников и заверить его нотариально.

Когда соберёте все документы, несите их в отдел архитектуры. Там вы напишете заявление на перепланировку и сдадите вместе с ним собранный пакет документов. Сотрудник обязан выдать вам расписку, что принял документы, с датой, печатью и указанием должности.

Теперь ждите — в течение 45 дней вам выдадут разрешение на перепланировку. Или откажут с объяснением причин. Вы можете выполнить предписания, которые там будут указаны, и снова подать документы на согласование, или можете оспорить отказ в суде.

Когда получите разрешение — начинайте ремонт. Но следите, чтобы всё было выполнено строго по проекту, иначе комиссия не утвердит перепланировку и придётся всё переделывать. Как закончили ремонт — вызывайте инженера БТИ. Он должен сделать замеры квартиры и подготовить новый техпаспорт и техплан. Его выдадут в бумажном виде и на диске. Услуга платная, от 250 ₽. Вместе с техпланом в БТИ возьмите и справку о том, что перепланировка произведена.

Теперь надо вызвать жилкомиссию, чтобы она проверила, что перепланировка сделана по проекту. Принесите в администрацию новые документы из БТИ и дайте заявку на приезд проверочной комиссии. После проверки жилкомиссия выдаст Акт о перепланировке и решение администрации, что перепланировка выполнена законно и в полном соответствии с проектом.

Последние шаги — ввести квартиру в эксплуатацию и зарегистрировать в Росреестре. Процедура точно такая же, как и при согласовании перепланировки в обычном доме — надо написать заявление о вводе квартиры в эксплуатацию и приложить документы:

• копию паспорта;
• Акт о выполненной перепланировке;
• решение о законности проведённой перепланировки;
• новый техпаспорт.

Разрешение на ввод в эксплуатацию вам выдадут в течение месяца. 

Теперь надо внести данные о квартире в Росреестр. Это можно сделать в городском отделении Росреестра или в МФЦ. Принесите: 

• пакет документов, который вы подготавливали для перепланировки;
• новый техпаспорт и техплан на диске;
• разрешение на ввод в эксплуатацию;
• квитанцию об оплате госпошлины. Сколько платить, скажут в МФЦ, стоимость разная — от 350 ₽.

Через неделю вам выдадут выписку из ЕГРН и новый план квартиры. Информация на сайте Росреестра может обновляться дольше — до 2-х недель. Если новые данные не появились, надо будет снова сходить в отделение Росреестра, случается, что данные не вносят вовремя.

На этом эпопею с согласованием перепланировки в новостройке можно считать законченной.

Автор: Наталья Фейн, иллюстрация — Лами Аль Дари

Что такое перепланировка?

Вопрос: Добрый день. Мы с мужем затеяли ремонт в полученной новостройке. Краем уха слышала что-то о том, что на ремонт нужно получать какие-то документы, если ремонт относится к перепланировке. Является ли ремонт перепланировкой? Что такое перепланировка?

Здравствуйте. Согласно части 2 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации перепланировка- это изменение конфигурации квартиры, требующее внесение изменений в её технический паспорт. Согласно части 1 статьи 25 ЖК РФ переустройство квартиры- это изменение санитарного, электрического и инженерного оборудования квартиры, требующее внесения изменений в её технический паспорт. Что такое технический паспорт? Технический паспорт- это документ, в котором содержатся сведения и планировка квартиры. Чаще всего он выполняется Бюро технической инвентаризации (БТИ). Подробнее данный документ мы рассмотрели в этой статье.

Что такое перепланировка?

Что такое перепланировка? План БТИ из техпаспорта.

Главным в определении перепланировки и переустройства квартиры является фраза о том, что изменения необходимо внести в техническсий паспорт объекта. Иными словами, всё, что требует внесения изменений в план БТИ на квартиру из технического паспорта и является перепланировкой или переустройством. К примеру, перенос, возведение или демонтаж любой перегородки; перенос, заложение или устройство проема в любой стене; перестановка сантехнических приборов, таких как унитаз, ванна, биде, душ, раковина, кухонная плита и так далее. В техпаспорте не указывается расположение мебели, стиральной машины, посудомоечной машины, а потому их перестановка, демонтаж или установка не требует согласования переустройства и (или) перепланировки. Также к перепланировке не относятся установка кондиционера и остекление балкона, изменение конструкции полов в домах с железобетонными перекрытиями.

Согласно части 1 статьи 26 ЖК РФ на перепланировку и (или) переустройство квартиры необходимо получать разрешение согласующего органа. Ремонт можно начинать только после получения такого разрешения. Подробнее о порядке оформления перепланировки мы рассказывали тут. Работы, описанные в пунктах 2 и 3 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы № 508, требуют согласования по проекту перепланировки. Подробнее о них можно прочесть здесь. В частности, в этих пунктах есть изменение конструкции полов (их «пирога») в домах с деревянными перекрытиями. Это, как исключение, тоже относится к перепланировке, хотя не указывается в техпаспорте БТИ. Также исключением яаляется замена газовой плиты на электрическую, которая также требует получения разрешения на ремонт. Таким образом, даже простая перестановка унитаза или замена ванной на душ относится к переустройству и требует получения соответствующего согласования. Работы, которые не перечислены в пунктах 2 и 3 Приложения №1 к ППМ № 508, но требуют внесения изменений в техпаспорт БТИ квартиры, необходимо также соглаовывать по эскизу.

Надеемся, нам удалось ответить на Ваш вопрос: «Что такое перепланировка?». Также рекомендуем Вам прочесть статью о штрафах за незаконную перепланировку.

«С чего начинать перепланировку квартиры?» – Яндекс.Знатоки

Здравствуйте!

Согласование перепланировки – сложный и долгий процесс, включающий в себя множество этапов, которые с каждым годом только усложняются. Вот основные этапы перепланировки

1. Во-первых, необходимо разработать Проект перепланировки и Техническое заключение.

Техническое заключение – это документ по обследованию объекта, инженерных конструкций. Главная цель создания технического заключения – определить, возможна ли такая перепланировка в квартире, есть ли в ней какие-либо особенности, аварийные участки, которые не позволят выполнить работы или потребуют дополнительных работ по восстановлению. Подробное техническое заключение особенно необходимо в старых домах. Также обследование носит серьезный характер, если в новых домах затрагиваются несущие конструкции – проемы в несущих стенах, когда может потребоваться вскрытие каких-либо элементов. Это уже, по сути, начала согласования. В новых домах обследование и создание технического заключения без затрагивания несущих стен обычно носит довольно формальный характер.

Также важно заметить, что инженер кроме указания информации о состоянии дома, обязательно делает выводы о возможности перепланировки. И они являются основополагающими для инженера, который будет разрабатывать проект перепланировки. К слову, это может быть как один человек, так и два разных специалиста.

2. Подача Проекта перепланировки и Технического заключения через МФЦ в Жилинспекцию.

Подача документов в Жилинспекцию через МФЦ – бесплатная процедура. Получить ее можно либо самостоятельно, либо в комплексе услуг компании, ведущей согласование перепланировки. После подачи заявления мы ждем от Жилинспекции ответ в течение 1- 1,5 месяцев. Причем ответ может быть совершенно разный: либо это 1) решение о согласовании перепланировки, либо 2) отказ в проведение перепланировки.

Дальше в зависимости от ответа, у нас два пути действий:

· Если мы являемся счастливыми обладателями разрешения, то наша перепланировка согласована, и у нас есть 1 год на проведение ремонтных работ. В течение этого года мы выполняем работы. Важно, что если ремонтные работы не выполнены в течение года, то разрешение утрачивает силу. Продлить его можно только одноразово на полгода.

· При отказе в перепланировке мы можем вернуться к проектировщику и поменять проектное решение, либо мы можем исправить проект, так как в отказе четко прописано, что не так. И, исправив ошибки, мы можем заново подать заявление в Жилинспекцию и ждать новый ответ.

3. Оформление акта о завершенном переустройстве жилищной инспекцией.

Второе обращение в Жилинспекцию – это приемка квартиры, результатом которой при принятии квартиры является выдача акта о завершенном переустройстве. Самое печальное на этом этапе, что в случае непринятия квартиры, нам необходимо запускать весь процесс заново. На этом настаивает Жилинспекция. В редких случаях она идет навстречу и разрешает внести изменения в проект, но это действительно очень редкие случаи.

span>Дальше в зависимости от ответа, у нас два пути действий:

· Если мы являемся счастливыми обладателями разрешения, то наша перепланировка согласована, и у нас есть 1 год на проведение ремонтных работ. В течение этого года мы выполняем работы. Важно, что если ремонтные работы не выполнены в течение года, то разрешение утрачивает силу. Продлить его можно только одноразово на полгода.

Здесь разбираемся во всех тонкостях этапов перепланировки: http://zhilex.ru/stati/pereplanirovka-kvartiry-v-2019-godu.html

Перепланировка квартиры — что это и как осуществляется

Автор Кристина Барышникова На чтение 8 мин. Опубликовано 14 января, 2020

Если стоит вопрос о перепланировке квартиры – закономерно многие могут спросить, а какие работы будут законны, какие нет? Да и сама перепланировка квартиры как процедура – дело тонкое, как с технической позиции, так и с норм закона, когда практически все внесенные изменения надо узаконить. Потому далее поговорим, как проводится регистрация перепланировки, какие работы подлежат узакониванию, какие можно проводить самому.

Перепланировка – что это такое

Если говорить о том, как правильно узаконить саму перепланировку, важно знать, что именно представляет собой данный термин. Как термин перепланировка квартиры или сокращенно ПК прописана в ст. 25 Жилищного кодекса и предусматривает собой любые работы, приводящие к изменению в расположении, как и конфигурации помещения.

Регистрация перепланировки предусмотрена в техническом паспорте и при отсутствии узаконивания – в будущем это может привести ко многим спорным проблемам и вопросам. В практике законодателей прописаны работы, которые не подлежат согласованию с разрешающими инстанциями. К таковым относят:

• поклевка обоев, как и покраска потолка и стен;
• установка, как и замена элементов мебели, встроенного типа модулей;
• замена и установка сантехники и отопительных систем, любые работы, проводимые на лоджии/балконе;
• установка и подключение кондиционера и мачт антенны со стороны улицы;
• перестановка в помещении кухонной плиты или же их замена;
• установка дверного проема и перегородок, не давящие весом на перекрытие;
• снос не несущих в комнате стен и тамбура, как и оборудование проема в не несущего типа стенах.

Разрешение на данные работы в таком случае не требуется – это можно проводить собственными силами. Все остальные работы обязательно должны согласовываться с соответствующими государственными органами. Если разрешение на работы не получено, но уже нагрузка на несущие стены увеличена – это может иметь негативные последствия. Как со стороны закона, так и обрушением здания.

Какие работы нужно предварительно согласовать

Перепланировка квартиры в новострое или на вторичном рынке предусматривает внесение изменений как в саму конструкцию, так и план квартиры для улучшения жилищных условий. Каждое изменение должно быть зарегистрировано в БТИ и к мероприятиям по переустройству, которые подлежат узакониванию, законодатели относят:

• Монтаж новых, как и переустановка уже существующих газовых проборов, требующих установку в помещении дополнительной, ранее не предусмотренной сети.
• Монтаж бытовых электро/газо приоров либо кухонных очагов.
• Замена, как и перенос, монтаж дополнительного в доме оборудования, связанного с увеличением энерго/водонагревателя, замена уже проложенных или прокладка дополнительных, ранее не предусмотренной подводного типа сетей.

Мероприятия, проводимые при ПК:

• Устройство либо перенос/изменение самих грани санитарных узлов, как и несущих стен.
• Внесение перемен в перекрытия, связанных с изменением границ жилого/нежилого помещения, обусловленные обустройством лестниц, проема в несущего типа стенах.
• Обустройство проема в несущего типа межквартирных стенах при изменении в доме границ.
• Заделка самих проемов в несущего типа межквартирных стен, позволяющие изменить границы самого помещения.
• Смена несущего типа стен в их первоначальной конструкции, проемах, изменение уровня пола в доме, где установлены деревянного типа перекрытия.
• Разборка установленных перегородок, которые воспринимают принимают на себя дополнительную нагрузку перекрытия.
• Монтаж перегородок, которые дают нагрузку на перекрытия в многоквартирного типа доме. Даже если в последнем установлены железобетонного типа монтажные перекрытия.
• Монтаж перегородки в домах, где установлены деревянные перекрытия, как и кухонь, кухни по типу ниш, если их площадь не превышает 40% помещения, где она установлена.

Старт перепланировки

Узаконивание перепланировки процесс трудоемкий и тщательный, от которого зависят эксплуатационные характеристики помещения. И говоря о том, как узаконить перепланировку квартиры – специалисты выделяют такие этапы.

• Узаконивание предусматривает определение в самом начале определение конкретного проекта.
• Перепланировка в новостройке или вторичке предусматривает получение разрешения от Жилищной инспекции.
• Далее проводится сама перепланировка.
• Регистрация изменения технического плана квартиры в соответствующем акте о завершении работ.

Важно! Когда все законно — просто оформляется акт о завершенных работах.

Проект перепланировки – содержание и кто выдает

Говоря о том, как узаконить перепланировку – важно оформить проект перепланировки. Но если узаконивание работ и предусматривает его оформление – где его взять? В данном случае согласование проводят с жилищной инспекцией – его составляю заказчику Проектные организации.

Как получить разрешение на перепланировку квартиры – важно оформить проект перепланировки, который в себе содержит такие пункты:

• планировочные, а также архитектурно-технологические решения;
• план обустройства инженерных коммуникаций, как и итоговое заключение об их функционировании;
• решение в вопросе охраны окружающей среды, как и противопожарных, мер;
• решение о проведении работ, как и обеспечению доступности маломобильными группами населения, при условии, если это нежилого типа помещение.

Конкретные требования, которые выдвигают к данным документам, прописаны в соответствующих нормативных актах.

Пакет документов

Если говорить о пакете документов – в список попадают следующие:

• важны правоустанавливающие документы на недвижимость;
• подается и техпаспорт на недвижимость;
• сам проект изменения технического плана недвижимости.

И последнее. Говоря о том, что такое перепланировка, как узаконить – приложить к пакету документов письменное согласие каждого владельца/квартиросъемщика, если они есть.

Куда подать документы

Перепланировка в новостройке или недвижимости вторичного рынка проводится в таких органах:

• БТИ;
• муниципалитет;
• жилищная инспекция.

Куда обращаться при проведении соответствующих работ – непосредственно в данные государственные органы. Именно в данные госорганы  подают на согласование все бумаги, тут же проводится выдача и нового плана перепланировки.

И в обязательном порядке на объект, где проводили работы, выезжает специалист данных государственных органов и на месте по результатам проверки составляет соответствующие акты.

Сама перепланировка, и ответ на вопрос с чего начать – при отсутствии отказа заявитель повторно обращается в соответствующие государственные органы и уже у них получать новые техпаспорта с внесенными изменениями после проведенных работ.

Что учитывают в работе

Как сделать перепланировку квартиры и узаконить ее – принимать во внимание несколько моментов.

• Проводят ПК не самим владельцем квартиры, а специальными строительными организациями.
• Все ПК поэтапно отражаются в соответствующе документации, журналах ведения перепланировки.
• Проводят их в соответствии с нормами и правилами возведения жилых/нежилых строений, производства и приема работ.

Важно! После приемная комиссия утверждает решение о проведенных работах, согласует утвержденное изменение.

Продление разрешительных сроков

Действительно разрешение на проведение работ год с момента его визирования – именно за данный промежуток времени надо успеть выполнить все работы, как и после подать документы на их утверждение.

Продлевать сроки можно разово, и не более нежели на полгода. Главное подать заявление о продлении в сроки действия разрешения в соответствующие инстанции, а собирать какие-либо дополнительные документы – нет потребности.

Акт о завершенных работах – где и кто выдает

Как согласовать перепланировку в квартире? По завершении последних – обратиться в государственные органы, в приемную комиссию и получить на руки соответствующий акт об оформлении узаконенной и разрешенной перепланировки. Главное подать заявление на получение акта до окончания срока разрешения на перепланировку.

При подаче заявления, прилагают следующие документы:

• паспорт заявителя или его законного представителя;
• нужно согласование с соседями – данный акт;
• журнал проводимых работ;
• итоговый акт освидетельствования скрытых работ – его дает организации, готовившая проект перепланировки.

Если ремонтные работы не требуют предварительного согласования – подают такие документы:

• правоустанавливающий акт;
• учетно-технические акты;
• поэтажный самого дома план, эксплуатация к нему после проведенной перепланировки;
• письменное согласие каждого члена семьи, прописанных в жилом помещении.

После регистрации поданного запроса в Мосжилинспекции – проводится проверка поданных данных, последующие взаимодействия между ведомствами. Далее с заявителем согласуют день и время приезда комиссии и проводимой проверки.

Проверка выполненных работ

Приемная комиссия состоит из таких членов:

• самого заявителя;
• представитель от утверждающей проект перепланировки проектной организации;
• фактических исполнителей всех работ;
• управдом, в котором проводили изменения планировки.

Важно! Далее проводится проверка на месте – доступ в помещении проводят на протяжении 8 рабочих дней с момента подачи заявки. Иначе заявитель может получить отказ от оказываемых услуг.

Если при проведении проверки комиссия выявит несоответствие фактического процесса изменений и документации – выдается соответствующий акт несоответствия. Когда таковые отсутствуют, комиссия выдает заключение об узаконивании перепланировки, передав в Мосжилинспекцию для последующего оформления. Срок данной услуги – 10 рабочих суток.

Отказ от перепланировки

Решение уполномоченные органы могут отзывать, если:

• Вступает в силу решение суда об отмене акта о проводимых работах.
• Изменение не соответствует плану проводимых работ, утвержденной схеме.
• В поданных документах указаны неправдивые, недостоверные данные, если таковые были выявлены после принятия утверждения работ.
• Если дом находиться в статусе объекта культурного наследия, а изменение может привести к его видоизменению.

Помимо всего прочего, само заявление может отозвать и собственник, его представитель. И причинами могут быть:

• изменения как таковые не проводили;
• если право на изменения перешло в силу смерти предыдущего собственника помещения, но работы не были выполнены.

Потому по мере потребности стоит подать заявление об отказе от проводимых работ в соответствующие инстанции. Подавать какие-либо дополнительные документы, нет потребности.