Перепланировка и переоборудование жилых помещений: тенденции судебного порядка легализации

Согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. На практике изменение конфигурации жилого помещения (перепланировка) может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Это позволяет ограничить перепланировку от переоборудования жилого помещения, которое представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ), и включающего, как правило, установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Такое же различие между перепланировкой и переоборудованием изложено п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170. Тем не менее, правовые последствия перепланировки и переоборудования, их правовой режим, существенно не отличается.

Если вы только имеете намерение осуществить перепланировку или переоборудование вашего жилого помещения, вам потребуется подготовить проект, оформление которого целесообразно поручить специализированной организации, в котором наряду с вашими пожеланиями будут учтены установленные требования градостроительных и строительных норм и правил, а также санитарных и противопожарных нормативов.

Это требуется для того, чтобы осуществляемые изменения не причиняли угрозу не только вашим интересам, но также были безопасны и для ваших соседей. Необходимо помнить, что в результате перепланировки (переоборудования) легко нарушить предъявляемые к жилому помещению требования, что может повлечь за собой угрозу признания его непригодным для проживания. А устранение соответствующих недостатков, например, при отступлении от проекта, будет возложено на собственника или нанимателя. Причем согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, если произведенная самовольно (в том числе с отступлением от проекта) перепланировка (переоборудование) не будет устранена путем приведения жилого помещения в прежнее состояние, суд по требованию органа власти вправе вынести решение о продаже жилого помещения с публичных торгов в отношении собственника либо о расторжении договора социального найма в отношении нанимателя. Хотя следует отметить, что судебных решений о выселении собственников и продаже их жилых помещений с публичных торгов нам не известно.
Однако практика расторжения по указанным основаниям договоров социального найма существует, хотя она и не столь широко распространена.

Кроме подготовленного и оформленного в установленном порядке проекта вам потребуется предоставить заявление по установленной форме (утверждена постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 года № 266), правоустанавливающие документы на жилое помещение (договора купли-продажи, дарения, мены, приватизации, долевого участия в строительстве, социального найма, свидетельства о праве на наследство и др.), технический паспорт жилого помещения, а также согласие всех совершеннолетних членов семьи собственника или нанимателя. Кроме того вам потребуется заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры. Непредставление указанных документов либо одного из них является законным основанием для отказа в выдаче разрешения на перепланировку (переоборудование).

Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

Однако самым распространенным основанием отказа в выдаче разрешительной документации является на практике несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Этому вопросу мы уделим внимание чуть ниже.

Очень часто граждане допускают перепланировку (переоборудование) жилым помещений без получения соответствующих разрешений. Согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Таким образом, самовольно выполненная перепланировка (переоборудование) может быть узаконена путем обращения заинтересованного лица в суд. Очень часто такое обращение сопряжено с признанием права собственности на самовольно перепланированное (переоборудованное) жилое помещение в порядке приватизации или наследования, однако данные случае самостоятельного значения не имеют.

Важно в данном случае иное. Если следовать буквальному тексту ст. 29 ЖК РФ, то собственник или наниматель имеют право непосредственно обратиться в суд с заявлением о сохранении жилого помещения в перепланированном (переоборудованном) состоянии. Однако практика диктует свои условия, не совсем отвечающие требованиям закона, на наш взгляд.

Суды все чаще требуют соблюдение так называемого досудебного порядка защиты права, отказывая в принятии исковых заявлений, если граждане до момента обращения в суд не заявляли в муниципальные органы о выдаче разрешительной документации на самовольную перепланировку (переоборудование) и акта приемочной комиссии. Такие требования суда выглядят не в полной мере адекватными, поскольку закон не содержит норм, позволяющих оформление выдачу приемочного акта без разрешительной документации, а выдача последней невозможна после самовольно проведенных работ по перепланировке (переоборудованию).

Кроме того, в настоящее время большинство судов в России наряду с необходимостью соблюдения упомянутого досудебного порядка требуют обращения с заявлением о признании следующих за таким обращением отказов в выдаче разрешительной документации незаконными, что лишено всякого юридического смысла, поскольку выдача разрешения не предусмотрена законом после выполнения перепланировки (переоборудования).

То есть формально, отказ муниципального органа будет носить законный характер, что создает препятствия гражданам в приведении документов на жилое помещение в соответствии с фактическим их состоянием.

Проблема такого рода решается путем одновременного заявления в суд требований о признании отказа незаконным и о сохранении жилого помещения в перепланированном (переоборудованном) состоянии. И вот именно в этом случае существенное значение имеет соответствие выполненных изменений требованиям законодательства. Для подтверждения этого, вам потребуется подготовить и предоставить в суд заключения органов санитарного и противопожарного надзора, а также заключение о технической безопасности перепланировки (переоборудования). Нужно отметить, что в ряде регионов муниципальные органы одним из оснований отказа в выдаче разрешительной документации указывают на то, что выполненные фактически работы по перепланировке являются реконструкцией, поскольку затрагивают общее имущество собственников многоквартирного жилого дома вследствие переноса или демонтажа ограждающих конструкций, межкомнатных стен и дверных проемов, либо при присоединении балконов и лоджий к жилым помещениям.

Особенно интенсивно такая практика проявляет себя в отношении панельных домов. Однако правовые последствия реконструкции объектов жилого фонда существенно серьезнее, требуют получения согласия всех собственников многоквартирного жилого дома, что может существенно повлиять на ваши права и интересы. Рекомендую не забывать о том, что действующий закон не определяет в качестве общего имущества несущие конструкции, расположенные внутри квартиры. Соответственно доводы муниципальных органов в приведенном случае не будет законными.

Не знаю, почему суды не любят рассматриваемой категории дел, однако в рекомендациях и обобщениях судебной практики постоянно обращается внимание на необходимость привлечения к участию в деле в качестве третьих лиц членов семьи собственника или нанимателя, несмотря на то, что суду для целей выполнения требований ст. 26 ЖК РФ достаточно предоставить нотариально оформленные согласия этих лиц на перепланировку (переоборудование).

Требования о досудебном порядке суды мотивируют тем, что результатом предоставления муниципальной услуги в рассматриваемом случае является выдача решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения; выдача решения об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

А установленное законодателем правовое регулирование исключает подмену судебным решением соответствующих действий и решений административного органа по вопросам переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Эта практика основана на позиции Верховного суда РФ, который еще в Обзоре судебной практики за II квартал 2006 года, указал, что имеются два пути судебного решения вопроса о сохранении самовольной перепланировки. Один — это рассмотрение в порядке дел, возникающих из публичных правоотношений, другой — рассмотрение иска органа, осуществляющего согласование о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма (при наличии заявления гражданина о сохранении жилого помещения в существующем виде).

Долгое время суды не воспринимали эту позицию буквально. Сегодня же, кроме требования соблюдения досудебного порядка суды все чаще допускают возможным обращение с требованиями о сохранении жилого помещения в перепланированном (переоборудованном) состоянии после того, как муниципальный орган обратится с требованием о продаже жилого помещения с публичных торгов либо о расторжении договора социального найма.

А сформировавшаяся практика показывает нам, что такие требования муниципальные органы заявляют в суд по истечении срока, предоставленному собственнику или нанимателю для приведения жилого помещения в первоначальное состояние, указываемому в отказах в выдаче разрешительной документации и существенно превышающих трехмесячный срок обжалования этого самого отказа. В итоге, интересы граждан остаются без защиты, что вынуждает их подчиниться требованиям власти и привести жилое помещение в первоначальное положение.

Перепланировка жилых и нежилых помещений

С 01.01.2020 узаконение самовольно произведенной перепланировки возможно только через суд!!!

Что такое перепланировка жилого помещения (квартиры)?

 

Перепланировка жилого помещения (квартиры), есть ни что иное как изменение, перемещение или удаление перегородок в жилом помещении, которое требует соответствующего разрешения. Часто, в результате перепланировки квартиры изменяется площадь жилого помещения, в связи с этим необходимы внесения изменений в сведения о помещении в ЕГРН.

           

Разрешение на перепланировку

 

Стоит понимать, что производить работы по перепланировке возможно только с полученным разрешением, в соответствии с проектной документацией, нежели пытаться ее оформить после завершения ремонтных работ через суд (судебная строительная экспертиза достаточно дорога). Ведь всегда есть риск того, что выполненные работы по перепланировке без грамотных проектных решений могут не соответствовать строительным нормам, а это может повлечь в последующем приведение квартиры в первоначальный вид путем восстановления прежних конструкции и перегородок.

 


Получение разрешения на перепланировку

 

Чтобы провести все необходимые согласования и получить соответствующее разрешение необходимо обратиться в администрацию г. Ульяновска с заявлением о согласовании перепланировки и (или) переустройстве, заполненное по определенной форме с приложением следующих документов:

— право устанавливающий документ на помещение;

— проект перепланировки помещения (должен быть выполнен организацией, имеющей

  соответствующий допуск СРО и оформленный в надлежащем порядке:

— технический паспорт помещение;

— заключение территориального органа по охране памятников истории, архитектуры и культуры, если дом, в котором находится соответствующая квартира, является памятником истории, архитектуры или культуры. В заключении указывается, допустимо ли проведение перепланировки данного жилого помещения.

 

После получения разрешения можно осуществлять согласованную перепланировку.

 

Когда все работы по перепланировке будут завершены, необходимо:

1.Подготовить технический план.

2.Получить в Управление архитектуры и градостроительства акт приемочной комиссии о соответствии помещения в перепланированном виде проектной документации.

3. Вложить акт приемочной комиссии в технический план и сдать его в Росреестр для учета изменений характеристик помещения в ЕГРН. 

 

С этого момента перепланировка помещения считается узаконенной.

 

Специалисты  ООО «Гео плюс» помогут в подготовке проектной документации, получении разрешения на перепланировку, либо подготовят необходимые документы для узаконивания уже выполненной перепланировки через суд.

Вы можете отправить заявку на выполнение работ, либо задать свой вопрос, заполнив форму ниже, после чего наши специалисты обязательно свяжутся с Вами!

 

Мы так же можем ответить на все Ваши вопросы по телефонам: 8 (8422) 41-36-19;

                          8 (9510) 99-26-76;

                          8 (9510) 99-01-93.

 

Будем рады взаимно выгодному сотрудничеству!

Ремонт и переделка: 6 больших различий

Фото: istockphoto.com

Слова «ремонт» и «реконструкция» часто используются как синонимы, но если вы планируете капитальный ремонт дома, лучше правильно подобрать терминологию. прежде чем говорить с подрядчиком. В то время как ремонт и реконструкция улучшат и обновят ваше жилое пространство, эти два типа проектов очень разные, каждый со своим набором преимуществ и соображений. Познакомьтесь с шестью ключевыми отличиями, которые помогут вам правильно говорить — ремонт и переделка — и выбрать проект, который лучше всего подходит для вашего дома.

Ремонт обновляет внешний вид комнаты или всей постройки, не меняя ее предназначения.

При ремонте кухня остается кухней, а спальня остается спальней, но делается ремонт и обновления. Обычно это включает в себя такие вещи, как покраска, укладка нового пола и замена таких предметов, как ручки шкафов и смесители. Ремонт также включает в себя структурную перестройку. Например, если будут обнаружены прогнившие деревянные элементы, они будут удалены, а область (стена, черный пол или крыша) будет восстановлена ​​с использованием новых пиломатериалов.

 

Фото: istockphoto.com

Ремоделирование — это процесс изменения функциональности и дизайна помещения. Это может включать в себя снос стены для расширения ванной комнаты и изменение планировки кухни таким образом, чтобы шкафы, холодильник, раковина и плита находились в разных местах. Строительство пристройки к дому также будет считаться реконструкцией. Однако реконструкция не всегда требует серьезных структурных изменений; это может быть что-то столь же простое, как превращение гостевой спальни в домашний офис. Если назначение области было изменено, она была реконструирована.

Реконструкция зачастую обходится дороже ремонта.

Поскольку реконструкция может включать в себя изменение физической структуры дома, часто необходимо изменить конфигурацию проводки, водопровода и воздуховодов, что делает проект более сложным и дорогостоящим. В реконструкции обычно задействован более профессиональный труд, и стоимость материалов также часто выше, поскольку многие проекты реконструкции включают в себя создание новых дополнений. Хотя окончательное сравнение стоимости зависит от масштаба проекта и качества материалов, поскольку ремонт обычно менее сложен, он также легче с точки зрения бюджета.

СВЯЗАННЫЕ: 10 Скрытые расходы на реконструкцию дома

Для реконструкции может потребоваться получение разрешения, но реконструкция почти всегда требует.

Разрешения обеспечивают соблюдение надлежащих строительных норм и правил. Сообщества устанавливают свои собственные правила, но местное строительное управление обычно требует разрешения каждый раз, когда изменяется конструкция, в том числе пристройка к дому или снос и перестройка внутренних стен. Простые ремонтные работы, такие как покраска и укладка нового коврового покрытия, не требуют разрешений, но замена крыши (проект реконструкции, поскольку дизайн и функции не меняются) обычно требуется. Замена кровли относится к особой категории, потому что, если новая крыша установлена ​​неправильно, она может протекать, а структура дома может быть повреждена, поэтому в большинстве сообществ требуется разрешение на замену кровли.

 

Фото: istockphoto.com

Ремонт лучше делать своими руками.

Если у вас есть навыки, время и желание заняться благоустройством дома самостоятельно, подумайте о ремонте, а не о переделке. Большинство сообществ не разрешают домовладельцам, не имеющим лицензии, прокладывать электропроводку или устанавливать сантехнику, но разрешается покраска, поклейка обоев, установка новых дверей и установка отделки. Даже если сообщество разрешает домовладельцам делать собственный ремонт, у среднего мастера может не хватить сил для выполнения проекта, который включает заливку нового фундамента для пристройки или обрамление стен и линий крыши.

Ремонт предлагает более высокую рентабельность инвестиций (ROI).

Поскольку ремонт обычно стоит дешевле и поскольку он включает в себя ремонт и обновление основных характеристик дома, домовладельцы часто видят более высокую рентабельность инвестиций в проекты ремонта, чем в проекты реконструкции при продаже своего дома.

Вы могли бы потратить большие деньги, чтобы добавить большую трехсезонную комнату в задней части вашего дома (переделка), но если ваша крыша протекает и печь не работает, покупатели уйдут в другое место. Журнал Remodeling Magazine публикует ежегодный анализ стоимости и стоимости для обычных проектов по благоустройству дома и отмечает, что проекты реконструкции, такие как замена входной двери или двери гаража или перепланировка дома, принесут домовладельцу примерно 75% прибыли9.8 процентов и 76 процентов ROI соответственно при продаже дома. Тем не менее, капитальный ремонт кухни принесет только около 60% ROI, а добавление основного люкса к дому принесет около 50% ROI.

СВЯЗАННЫЕ: Стоит того: 8 ремонтов, которые окупятся

Если вам нужно пройти через одну спальню, чтобы добраться до другой, или если линии подачи воды к вашей кухонной раковине установлены во внешней стене и замерзают почти каждый зима, ремонт не решит проблемы. Когда дом плохо спроектирован, часто реконструкция является единственным решением. Плохой дизайн чаще встречается в старых домах до того, как строгие строительные нормы и правила стали нормой.

В некоторых исторических домах разрешен только ремонт.

Если вы настроены на покупку красивого викторианского дома, внесенного в Национальный реестр исторических мест, вам не разрешат его переделывать. Мало того, что домовладельцам не разрешается изменять структуру дома, внесенного в Реестр, им рекомендуется восстанавливать его как можно ближе к первоначальному виду. Это может включать такие вещи, как замена старого сайдинга новым сайдингом из того же типа дерева и ремонт исходных оштукатуренных стен вместо замены их гипсокартоном. Хотя может быть разрешена некоторая свобода действий, например, установка штормовых окон поверх старых стальных окон, реконструкция для изменения дизайна или цели невозможна.

Разница между реконструкцией дома и ремонтом дома

Слова «реконструировать» и «ремонтировать» часто используются как синонимы. Однако для профессионалов в области дизайна и строительства эти термины означают две совершенно разные вещи.

Реконструкция ≠ Ремонт

Для специалистов по проектированию и строительству слова «реконструировать» и «реконструировать» имеют два совершенно разных значения, хотя и взаимозаменяемы.

Начнем с определения слов. Согласно определениям словаря:

  • Реконструировать   означает «изменить структуру или форму чего-либо».
  • Renovate  означает «восстановление до хорошего состояния».

Реконструкция дома

Реконструкция  : изменить структуру, форму или внешний вид чего-либо.

1

Изменение использования пространства

Реконструкция будет включать изменение использования пространства. Реконструкция меняет структуру и стиль пространства и полностью преображает его. Когда вы меняете планировку комнаты, изменяя план этажа, вы переделываете ее.

2

Повышение функциональности 

Например, при реконструкции кухни вы можете объединить кухню с гостиной и создать открытую планировку кухни. Или, возможно, вы хотели бы установить кухонный остров, чтобы создать более функциональное пространство для приготовления пищи.

3

Вдохните новую жизнь в комнату

Если вы начали выпотрошить, добавлять или удалять стены, поднимать потолки или увеличивать площадь своего дома, вы перешли на территорию реконструкции. Что бы это ни было, реконструкция вдыхает новую жизнь в комнату, придавая пространству совершенно новый вид и ощущение.

Ремонт дома

Ремонт : что означает восстановить (что-то старое, особенно здание) до хорошего состояния или сделать новое снова.

1

Акт обновления

В жилищном строительстве это включает перекраску, облицовку шкафов, установку новых светильников или добавление других отделок и приспособлений.

2

Обновление и модернизация

Первоначальная цель состоит не в радикальном изменении, а в обновлении до нового стандарта.