Подводные камни законопроекта о всероссийской реновации: «территория свободы от всего»
Внесенный в Госдуму законопроект, предлагающий внести изменения в Градостроительный кодекс в целях «комплексного развития территорий» и ускоренного расселения ветхого и аварийного жилья, вызвал бурную реакцию в среде общественников и профессионалов. Документ окрестили «законом о всероссийской реновации» (хоть слово «реновация» в нём даже не присутствует) и подвергли жёсткой критике. Почему, — объяснил «Известиям» преподаватель Московской высшей школы социальных и экономических наук, архитектор Ярослав КОВАЛЬЧУК.
Главные опасения у критиков вызывает перспектива переноса московского опыта реновации на регионы: большая плотность застройки в районах реновации, высокая этажность зданий, отсутствие парковок, качество архитектуры. Эта критика знакома и понятна, но у законопроекта могут быть и другие последствия: например, разрушение системы городского планирования и регулирования, в результате чего развитие городов станет полностью хаотичным.
Правительство настроено решительно: премьер-министр Михаил Мишустин заявил, что законопроект будет принят до конца года. Скорее всего, так и будет, но этого недостаточно для запуска реновации. Без бюджетного финансирования она не состоится. Стоимость проектов реновации выше, чем у строительства на свободных территориях. Нужно расселить жителей, а для этого нужны дома и земельные участки. Потом нужно снести здания и реконструировать инфраструктуру. Это всё серьезно повышает себестоимость проекта.
В Москве реновацию удалось запустить только с большим бюджетным финансированием. В регионах стоимость жилья ниже, чем в Москве, но там потребуется еще большее финансирование из бюджета. В региональных бюджетах, за несколькими исключениями, денег на это нет, в муниципальных — тем более. Если федеральное финансирование будет, реновация состоится. Если нет — будет просто еще один закон.
Кроме того, я считаю, что у этого закона могут быть и такие последствия, как возможность обойти требования генпланов и «правил землепользования и застройки», изымать собственность и возводить что и как угодно, называя это «комплексным развитием».
Документ вводит новый правовой инструмент — «комплексное развитие территорий» (далее — КРТ). Если вы подумали, что это как-то связано с развитием территорий или комплексным развитием, то это не так.
КРТ вводится вместо КУРТ (комплексное устойчивое развитие территорий) и РЗТ (развитие застроенных территорий). Это особый правовой режим, который можно установить на части городской территории. После этого там начинает по-другому работать законодательство — какие-то нормы исчезают, другие начинают действовать. В КРТ не нужно учитывать утвержденные генпланы, проекты планировки и правила землепользования и застройки (ПЗЗ). То есть это такие «острова свободы», где у администрации и девелоперов полностью развязаны руки.
Решение о КРТ принимается городской или региональной администрацией без участия депутатов и публичных слушаний. В течение недели администрация должна опубликовать решение о КРТ и можно начинать «реновацию».
Решением утверждаются границы КРТ — это ключевой момент.
В нынешней редакции законопроекта есть критерии, по которым их нужно устанавливать, но они прописаны так, что оставляют большое поле для интерпретаций. Почти любую территорию можно отнести к КРТ, главное — желание и творческий подход администрации.
Представим себе квартал, застроенный пятиэтажками. Там стоит семь домов, два из них — аварийные. Для реновации нужно, чтобы не меньше половины территории занимали аварийные дома или дома, включенные в адресную программу по расселению. Вопрос: какую территорию в нашем воображаемом квартале занимают аварийные дома? Если земля размежевана и у каждого дома есть земельный участок, это легко посчитать, но обычно земля не размежевана, участков нет и их придется как-то придумывать.
В Москве, например, часто рисуют границы участков по отмостке зданий. Отступаем метр от наружных стен и получаем участки для нормальных домов, а к аварийным относим всю остальную территорию. И всё получается — больше половины территории занимают аварийные дома.
Есть и другая возможность: территория реновации может состоять из нескольких частей в разных местах города.
Кроме территории жилых домов, КРТ можно устанавливать и для нежилой застройки. В этом случае есть те же требования про аварийные здания, но еще могут быть самовольные постройки и здания, не соответствующие установленным «видам разрешенного использования». В этом случае простор для творчества еще больше.
Третий вариант — территории, свободные от застройки. То есть можно взять поле в границах городского округа и проводить там «реновацию».
После утверждения решения о КРТ должен быть создан проект планировки территории. Он разрабатывается без учета градостроительной документации, которая была утверждена ранее, и определяет параметры будущей застройки. Параллельно разрабатываются поправки в генплан и ПЗЗ. Затем проводятся публичные слушания и проект планировки утверждается администрацией. Поправки в генплан и ПЗЗ принимаются автоматически.
Использовать КРТ можно для самых разных проектов.
Это возможность для администраций и девелоперов почти полностью отказаться от градостроительного регулирования. Нашу систему городского планирования часто критикуют за то, что она плохо работает: города развиваются хаотично, появляется точечная застройка, огромные жилые массивы, уродливые здания. Да, она несовершенна, и ее нужно улучшать. Но этот закон улучшений не предлагает. Наоборот, с его помощью можно будет уничтожить то, что есть.
Возможно, это всё напрасные опасения. Например, в 2017 году вступили в силу поправки и появились КУРТы — примерно то же самое, что и КРТ. Однако за прошедшие годы ни одного КУРТ реализовано не было. Возможно, с КРТ будет то же самое.
В любом случае, предложенная редакция законопроекта будет меняться. Сейчас документ дорабатывается. Хочется надеяться, что в итоге он не будет содержать лазейки для обхода Градкодекса, а будет способствовать именно комплексному развитию территорий.
Источник: «Известия»
Темы: законодательство, Реновация
Обсудить на форуме
Все о программе реновации пятиэтажек в Москве
18 мая 2017 года мэр Москвы С.
Собянин подписал закон, согласно которому в столице будет произведена реновация пятиэтажек несносимых серий; свежая информация по этому поводу поступает постоянно – очевидно, что для москвичей реновация пятиэтажек является наиболее злободневной темой последнего месяца.
Нужно отметить, что ни Собянин, ни мэр Москвы по градостроительной политике М. Хуснуллин не прячутся от народа и терпеливо отвечают на вопросы, касающиеся программы реновации пятиэтажек в Москве. Если верить их словам, переселенцам будут обеспечены весьма достойные условия проживания.
Для чего нужна реновация?
Большая часть панельно-каркасных пятиэтажек в Москве была построена ещё в середине прошлого века – в 50-60-х годах. Притом пятиэтажные дома тогда рассматривались как временное жилищное решение, а потому срок эксплуатации изначально задумывался небольшим – 25-50 лет. На данный момент срок эксплуатации большинства пятиэтажек уже завершился; у остальных близок к концу. Мэр Москвы сообщил, что по результатам проведённой экспертизы значительная доля столичных 5-этажных домов пребывает в аварийном состоянии.
Ремонт этих зданий производить бессмысленно – проще построить новые.
Идея переселить москвичей в более комфортные дома не нова – при бывшем мэре Москвы Ю. Лужкове из «хрущёвок» переселили свыше 300 тыс. человек, и среди них недовольных было мало. Однако потрачено на это было 15 лет. Нынешнее правительство столицы рассчитывает действовать более стремительно и масштабно – чем и пугает жильцов. В рамках программы реновации пятиэтажек «под снос» пойдут сразу 3 500 домов.
Реновация – дело добровольно-принудительное!
Пятиэтажку в столице не смогут снести, если собственники дома большинством отдадут голоса «против». Для добавления дома в программу реновации пятиэтажек в Москве нужно, чтобы 2/3 собственников квартир и нанимателей, проживающих в доме по договору социального найма, проголосовали «за». Тогда желание 1/3 жильцов остаться в тех квартирах, которые они сейчас занимают, не будет никого волновать.
Дома, находящиеся в аварийном состоянии, могут оказаться включенными в программу реновации, даже если собственники проголосуют против!
Если дом изначально не принимает участия в программе реновации, но собственники и жильцы считают его непригодным для жилья, то этот дом по итогам внутреннего голосования собственников можно в программу включить.
Принимать окончательное решение о включении будут, естественно, власти Москвы, но, судя по словам Собянина, столичное правительство поддерживает проявление инициативы со стороны горожан. Если всё же правительство признает, что дом не нуждается в сносе, здание включат в программу капитального ремонта. Капремонту подвергнут и те пятиэтажки, жильцы которых отдадут максимум голосов «против» переселения.
Список пятиэтажек под реновацию в Москве присутствует здесь. Жильцы этих домов уже получили уведомления, приглашающие принять участие в голосовании по реновации пятиэтажек.
Куда предлагают переселиться?
Закон о реновации пятиэтажек в Москве устанавливает, что новые квартиры жильцам сносимых домов будут выдавать в тех же районах – а возможно, и в тех же кварталах. Жителям Зеленограда, Новомосковского и Троицкого административных округов предоставят жильё в пределах округа. Новая квартира обязательно будет располагаться в шаговой доступности от старой.
Представители правительства Москвы подчёркивают, что переселение окажется для москвичей выгодным – в том числе в материальном плане.
Рыночная цена жилплощади в новостройках будет в среднем на 25-30% больше, чем у аналогичных квартир в разваливающихся пятиэтажках. Самим переселенцам при этом не придётся ничего доплачивать.
Общая площадь новой квартиры окажется больше, однако жилая площадь останется аналогичной. Увеличение общей площади будет достигнуто за счёт того, что кухня, ванная комната, прихожая, коридор станут более просторными. Во всех новых квартирах будут присутствовать чистовая отделка и сантехника. Сами дома смогут похвастать современными фасадами, развитой инфраструктурой, эффективной звукоизоляцией, наличием грузового и пассажирского лифтов, а также продолжительностью срока эксплуатации, составляющего ни много ни мало 100 лет. Отмечаются, что новые дома окажутся адаптированными под нужды людей с ограниченными возможностями. Высота новых домов по словам Хуснуллина будет разной – от 6 до 14 этажей. Претендовать на квартиру на первом этаже не удастся – там расположатся офисы, магазины и, возможно, отделения муниципальных служб.
70% домов для переселения окажутся монолитными и только 30% — панельными. Хуснуллин заявляет, что даже панельные дома будут соответствовать самым высоким стандартам качества.
Где, как и когда проголосовать за переселение?
Сроки голосования определены правительством Москвы – с 15 мая по 15 июня 2017 года. Проголосовать можно тремя способами.
- Во время личного визита в одно из отделений «Мои документы».
- На общем собрании собственников и жильцов дома.
- Через электронную систему «Активный гражданин».
Существует официальный сайт, посвящённый реновации пятиэтажек в Москве – последние новости публикуются на www.mos.ru. Через этот сайт можно попасть в систему «Активный гражданин». Для этого необходимо в блоке «Всё о программе реновации» кликнуть на пункт «Проголосуйте».
Далее нужно выбрать вариант «Дистанционно в электронной системе «Активный гражданин».
Пользователь окажется на сайте www.ag.mos.ru «Активный гражданин», где за реновацию пятиэтажек Москвы удастся отдать голос, не выходя из дома.
Здесь же доступна и карта реновации пятиэтажек в Москве. Нужно прокрутить страницу вниз до раздела «Текущие голосования» и в блоке «Программа реновации пятиэтажек» кликнуть на клавишу «Голосовать».
Далее остаётся заполнить анкету и отдать свой голос «за» или «против» реновации.
Чтобы принять участие в голосовании, необходимо предоставить документы – паспорт, свидетельство о праве собственности (может быть заменено выпиской из ЕГРИП), договор социального найма (необходим нанимателям).
С середины мая действуют сразу 2 горячие линии по реновации пятиэтажек. Первая позволяет получить помощь в выборе нового жилья (8-495-628-12-16), вторая обслуживает недовольных, желающих исключить дом из программы (8-495-628-12-56).
«Подводные камни» реновации
Казалось бы, власти столицы предлагают москвичам переселиться из ветхого жилья, пребывающего в аварийном состоянии, в новые квартиры, более комфортабельные и дорогие – чем тут быть недовольным? На самом деле «подводных камней» у реновации пятиэтажек – масса, и всё отнюдь не так радужно и однозначно.
Чиновники рисуют перед москвичами поистине утопические картины, убеждая их в том, что условия им будут предоставлены самые роскошные. Однако есть проблема: новые, «сказочные» дома пока существуют только на словах градоправителей. Фактически же их нет. Собянин отмечает, что строить современные дома под переселение начнут примерно через год после принятия закона – якобы из-за юридических препон. Пока есть только 3 дома в районе Бескудниково, которые московский муниципалитет может предложить переселенцам из пятиэтажек. До того момента как новые дома окажутся построенными, людям придётся жить в так называемых стартовых домах – проще говоря, «на чемоданах». Де-юре переселенцы будут иметь недвижимость, а вот де-факто…
Совершенно очевидно, что от переселения финансово пострадают те граждане, которые незадолго до принятия нового закона сделали в своих квартирах капитальный ремонт. Правительство уже успело заметить, что компенсироваться расходы на ремонт не будут.
Есть и другие минусы реновации пятиэтажек.
- Местоположение «хрущёвок» крайне удачное – многие из них находятся аккурат в центре Москвы. Правительство обещает, что новые квартиры будут выделять в тех же районах и в шаговой доступности от старых – однако и в пределах одного района местоположение домов может быть более и менее удобным. Шаговая доступность – вообще понятие растяжимое. 5-10 км человек вполне способен преодолеть пешком – но захочет ли?
- Людям предлагают переселиться в районы более плотной застройки – то есть фактически в «муравейники».
Транспортная и социальная инфраструктура близ новых домов окажется под большой нагрузкой. - Гражданам придётся менять документы – все, в которых фигурирует адрес. Заметьте, что этим станет заниматься не муниципалитет – в многочасовых очередях будут вынуждены простаивать сами переселенцы.
Транспортная и социальная инфраструктура близ новых домов окажется под большой нагрузкой.Недовольных много – правительству Москвы уже пришлось вынести из списка домов, подлежащих сносу, пятиэтажки районов Хамовники и Якиманка. Согласно свежей информации о реновации пятиэтажек несносимых серий (её привёл в ВК сам Собянин), 88% жителей пятиэтажек поддержали инициативу правительства. Однако, учитывая общий, откровенно говоря, шквальный уровень недовольства москвичей, в эту статистику верится с трудом – как и в то, что в своих действиях градоправители руководствуются исключительно заботой о горожанах. Пока всё это выглядит, как стремление удовлетворить меркантильные интересы застройщиков за счёт упаковки москвичей в «консервные банки» многоэтажек. В противном случае гражданам предложили бы переселиться в новые аккуратные пятиэтажки, а не в безликие небоскрёбы.
Дорогостоящая реконструкция Москвы меняет лицо российской столицы
Этим летом власти российской столицы приняли решение полностью отремонтировать более 50 оживленных улиц в историческом центре. Эта работа является частью гигантского проекта стоимостью 126 миллиардов рублей (1,8 миллиарда евро) под названием «Моя улица», целью которого является ремонт почти 200 улиц в течение трех лет.
Ратуша может похвастаться «крупнейшим планом реставрации в современной истории города», который меняет лицо российской столицы, известной своими широкими перегруженными артериями. Сейчас тротуары расширяются, велосипедные дорожки расцветают, но в мегаполисе с 15-миллионным населением исчезают и продавцы, и уличные музыканты, рискуя потерять душу.
В ближайшем будущем это скорее неудобства, связанные с работами, которые досаждают автомобилистам, застрявшим в пробках еще дольше, чем обычно, или пешеходам, которым после долгой московской зимы, пробираясь по раскисшему снегу, приходится прокладывать путь между кучами песка и барьеры.
19-летний Владимир Молчанов, жалуясь на медленное движение транспорта, терпеливо набирается терпения: «Город меняется и становится все красивее».
«Достроенные улицы великолепны», — добавил Максим Лагвиенко, 28-летний специалист по информатике. «Даже будучи автомобилистом, я понимаю, что центр должен быть для пешеходов и велосипедистов».
По данным градостроительной фирмы «Стрелка», которая играет консультативную роль при власти, почти три четверти москвичей выступают за текущие работы.
«Со времен Московской Олимпиады 1980 года благоустройство города не проводилось. Предстоит многое сделать», — сказал AFP Алексей Муратов, консультант института.
Мэр Москвы Сергей Собянин в 2013 году выиграл второй срок у оппонента Алексея Навального после кампании, направленной на улучшение качества жизни в российской столице, городе богатом, но известном своими бесконечными пробками и загрязнением.
С тех пор городские власти вложили значительные средства в дорожную инфраструктуру и общественный транспорт, в том числе для финансирования строительства новой линии пригородных поездов, соединяющих отдаленные районы через 54-километровое кольцо, которое будет введено в эксплуатацию этой осенью.
.
Критики Сергея Собянина, в том числе оппонент Алексея Навального, тем не менее обвиняют реновацию города в коррупции.
Они также сожалеют, что проект дает городскому муниципалитету возможность вытеснить продавцов и уличных художников.
На Арбате, одной из самых туристических артерий Москвы, музыкант Сергей Садов сообщил, что в прошлом году его арестовали за игру на гитаре и обвинили в «нарушении общественного порядка». По его словам, большинство других уличных артистов постигла та же участь, и их инструменты были конфискованы.
«Кабинеты префектуры забиты музыкальными инструментами и портретами», — сожалеет музыкант. «Они строят все эти пешеходные улицы, но они пустуют».
Уличный художник Яков Пулнов говорит, что 130 его коллегам все-таки удалось уговорить власти выделить им пятнадцать мест на Арбате после многомесячных переговоров.
«Почему мы должны уезжать? Это наша улица», — говорит Владимир Доцоев, который более 30 лет рисует портреты на знаменитой артерии.
Уличные художники говорят, что теперь вся их деятельность должна быть интегрирована в мероприятия, спонсируемые муниципалитетом, такие как «Фестиваль варенья» или «Фестиваль льда».
И наоборот, два крупных фестиваля альтернативной музыки были отменены в последний момент по решению властей.
«Мы заменяем реальную общественную жизнь декоративными украшениями», — пожалел влиятельный российский архитектор Эжен Асс в недавнем интервью оппозиционному сайту «Открытая Россия».
Унылые сборные башни Восточной Европы созрели для ремонта игнорировать отсутствие комфорта. Миллионы до сих пор живут в сборных домах коммунистической постройки.
Ласло Линг, пенсионер, смотрит с балкона своего дома в сборном железобетонном здании в Мишкольце, Венгрия, 6 ноября 2007 года. REUTERS/Karoly Arvai
Теперь жители Восточной Европы, забитые в унылые, неуклюжие высотные дома по прихоти бывших диктаторов, ищут творческие идеи, чтобы скрасить жизнь в своих крошечных квартирах, и архитекторы и застройщики говорят, что пришло время для реконструкции.
«Вы приезжаете в такое место, как Ясенево, недалеко от Москвы, со всеми этими старыми советскими постройками, и единственный вопрос, который приходит на ум: «Что курили эти архитекторы?», — сказал Денис Соколов, руководитель отдела исследований в московский офис международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield.
За несколько «пятилеток» примерно в 1960-х и 70-х заводы штамповали миллионы блоков железобетона или панелей, а целые деревни из глиняных домов переселяли в 10-этажные бетонные монолиты.
Примерно через два десятилетия после краха коммунизма они остро нуждаются в обновлении, которое, по мнению некоторых, дает возможность сделать их привлекательными и пригодными для жизни.
«Это действительно подходящий момент, чтобы сделать что-то важное для этих зданий», — сказал Андреас Хермелинк из Университета Касселя в Германии, который руководил проектом, финансируемым Европейским союзом, по реконструкции одного из многих таких зданий в Венгрии.
«Определенно (имеет) огромный потенциал для крупного бизнеса, банков и энергетических агентств», — сказал Хермелинк.
Как и многие изделия коммунистической промышленности, панельные дома представляют собой прочные конструкции, способные прослужить от 80 до 100 лет.
«Проблема в том, что за такое короткое время было построено так много квартир: полмиллиона (только в Венгрии) за одно-два десятилетия, так что у всех полумиллиона сейчас одни и те же проблемы», — говорит архитектор Сара Хорват. в Будапештском университете технологии и экономики, который получил признание за другой проект по реконструкции здания с дружелюбным, красочным дизайном.
«МОЕ ЗДАНИЕ ЕС»
Проект, над которым Hermelink работал вместе с Тамашем Чокняи из Будапештского университета технологии и экономики, стоил 2,2 миллиона евро (3,23 миллиона долларов США) для решения проблем, типичных для панельных зданий и установить новейшие экологически чистые технологии в одной модели конструкции.
Названный Соланова, он сосредоточился на доме в Дунауйвароше, городе под названием Сталин-Сити во время стремления Венгрии построить «Страну железа и стали».
Здание, построенное заключенными, выходит окнами на крупнейший сталелитейный завод Венгрии.
Вместо ржавых труб и потраченной впустую энергии в доме теперь солнечные панели, низкие счета за коммунальные услуги и растения, растущие на крыше.
Серый однообразный вид, на который жаловались жильцы, сменился желто-оранжевым рисунком, а сквозняки сменились двойными и тройными стеклопакетами и системой вентиляции с рекуперацией тепла.
Смотритель Иштван Каник, административный работник, с гордостью демонстрирует то, что она называет «моим зданием ЕС», и демонстрирует свое умение считывать показания высокотехнологичных датчиков, контролирующих потоки энергии на экране на ее кухне.
Реконструкция не могла дать 110 жителям всего, что они хотели, включая большие кухни, ванные комнаты и балконы, но они получили общую зеленую «рекреационную» крышу, на которой они загорают, устраивают вечеринки и смотрят фейерверки.
Каник сказал, что проект, на реализацию которого ушло три года, позволил достичь чего-то большего, чем инженерное дело.
«Это объединило всю общину. Все помогали друг другу, мы делили трапезу на лестнице», — Каник, живущий в доме с 1970-х, напомнил о ремонтных работах.
Ремонт миллионов домов в регионе остается сложной задачей, и лишь немногие места могут позволить себе такое радикальное преобразование.
Большинство из 140 миллионов человек в России живут в домах советской эпохи, и многие ласково называют свои дома «хрущевками» в честь советского лидера, при правлении которого они были построены в 1960-х годах.
Кухни в хрущевках крошечные, но, по крайней мере, есть, в отличие от так называемых «коммуналок», где кухню, ванную и часто спальни делили на несколько семей до 19 века.80-х годов, что делает конфиденциальность практически невозможной.
«С точки зрения консультанта по недвижимости единственное, что имеет смысл, — это сломать эти строения и построить на их месте новые, современные», — сказал Соколов.
«Но, с точки зрения обычного человека в Москве, это невозможно, так как в этих местах проживает намного больше людей».
Германия, унаследовавшая 2 миллиона сборных железобетонных зданий на некогда коммунистическом Востоке при воссоединении в 1990, ищет «путь между сносом зданий и строительством новых», — сказал Клаус Асам, инженер Немецкого института ухода за зданиями и модернизации.
В нем даже есть музей бетонных зданий в юго-восточном городе Дрезден, где также представлены новые конструкции из современных материалов.
«Сейчас в этих домах живет все меньше и меньше людей. Электрические системы часто устаревают, а окружающая их инфраструктура нуждается в улучшении», — сказал Асам.
Феномен не ограничивается бывшим восточным кварталом: в столице Баварии Мюнхене и в соседней Франции есть большой комплекс сборных домов.
Тем не менее, многоэтажки сильно находят отклик у жителей бывших коммунистических стран. Бетонные многоквартирные дома в Польше, называемые блоками, даже дали название музыкальному типу — блокерси — поскольку хип-хоп стал ассоциироваться с жилыми комплексами.