Содержание

Ремонт в подъезде многоквартирного дома 2020

Чистые лестничные клетки, аккуратные перила, свежеокрашенные панели – для многих жителей многоквартирных домов это всего лишь мечты, которые хотелось бы воплотить в жизнь. Кто-то решается и самостоятельно реализует, проводя ремонт в подъезде многоквартирного дома собственными силами, забывая, что уже оплачивает указанную услугу.

Обязанности управляющей компании

Подъезд относится к общему имуществу жилого дома, а потому ремонт в нем должен финансироваться средствами Управляющей компании, которая отвечает за содержание подъезда в хорошем состоянии.

Это правило справедливо как к текущим ремонтам, проводимым раз в три – мять лет, так и капитальному, тоже включаемому в квитанции.

Все эти моменты зафиксированы в договоре управления, заключаемом между собственниками и Управляющей компанией, даже если данный пункт в договоре отсутствует, это не освобождает компанию от исполнения своих обязанностей.

Капитальный же ремонт проводится по мере необходимости после согласования всех моментов с общим собранием собственников, на котором и должен быть утвержден план работ.

Законодательная база

Основой законодательного регулирования ремонтных работ является Жилищный кодекс РФ, в котором прописаны основные права и обязанности всех участников процесса.

Федеральный закон № 185 от 21.07.2007 г. «О Фонде содействия реформирования ЖКХ» определяет механизм сбора средств на проведение ремонтных работ, в том числе в подъезде.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ № 170, нормируют объемы работ и обязанности УК.

Постановление Минжилкомхоза № 12 от 04.06.2014 г. регулирует распределение финансирования, обозначая перечень работ, реализуемых за счет жильцов и за счет обслуживающей организации.

В отдельных регионах действуют местные законодательные инициативы, дополнительно регулирующие обязанности и стороны ремонтного процесса. Их содержание не может противоречить законам вышестоящих инстанций, от которых и должны отталкиваться местные законодатели.

К примеру, в Подмосковье действует программа «мой подъезд», действующая по принципу софинансирования. В ней 5 процентов ремонта оплачивают собственники, 17 процентов – муниципалитет, 30 процентов – правительство области, а остальное остается на долю управляющей компании.

И конечно, договор между жителями дома и обслуживающей организацией. В нем прописываются не только виды работ, но и их периодичность. Если организация дает отказ на проведение установленных действий в срок. Жильцы всегда могут обратиться с жалобой в жилищную инспекцию, прокуратуру или суд.
Нередко обоснование в отказе служит наличие долгов по оплате среди жильцов. Однако, решать этот вопрос обслуживающая организация должна через суд отдельно по каждому случаю, а не лишать всех остальных жителей комфортных условий проживания.

Ремонт в подъезде многоквартирного дома

Проводится ремонт подъездов многоквартирных домов управляющими компаниями согласно имеющимся у них планам на выполнение работ. Это план должен быть согласован с собранием собственников.

Кроме того, ремонт может производиться вне плана, если на него поступило заявление от жильцов и имеются обоснованные причины для проведения. Они подтверждаются оценочной комиссией, составляющей акт по результатам осмотра. К примеру, после прорыва трубы подъезд сильно затопило и требуется косметический ремонт.

В зависимости от сложностей работ ремонт подразделяется на несколько видов. 

Текущий и капитальный

Текущий включает:

  • заделку швов, восстановление штукатурки, облицовки, замазку выбоин и трещин в стенах;
  • смену и ремонт некоторых элементов мусоропровода;
  • проведение малярных работ;
  • чистку и ремонт дымоходов и печей;
  • установку и укрепление лепных декоративных элементов на подъездах;
  • выравнивание стен и потолков подъездов;
  • устранение трещин и выбоин на бетонных и цементных полах подъездов и другие.

Капитальный включает более широкий перечень работ, в том числе сложные технические операции. Что в него входит в 2020 году:

  • устранение неисправности лифтов;
  • ремонт в подвалах и на чердаках;
  • полное или частичное изменение системы тепло-, газо-, водо-, электроснабжения, а также канализации;
  • оштукатуривание стен и прочее.

Проводиться он может совместно с капитальным ремонтом всего дома, и приниматься вместе со всем домом. Либо по заявлению жильцов капитальный ремонт может пройти отдельно, в таком случае, собственники оплачивают пять процентов от его стоимости.

Косметический

Косметический ремонт включает процедуры по улучшению внешнего вида подъезда, при котором не устраняются серьезные повреждения, а только наводится лоск.

Он включает:

  • покраску и побелку поверхностей стен, потолка, лестничных перил;
  • обновление разбитых стекол в окнах;
  • установку новых светильников;
  • устранение дефектов пола;
  • поддержание в хорошем состоянии входной двери, тамбура, электрических щитков на лестничных клетках, почтовых ящиков;
  • установка поручней на входной группе и так далее.

Ступеней

Ремонт ступеней осуществляется управляющей компанией по мере необходимости, при разрушении ступеней. Это может быть цементирование, облицовка камнем или плиткой.

Они входят в перечень обязанностей УК и потому осуществляются бесплатно в ходе ежедневного обслуживания дома.

Крыльца

Обслуживание крыльца – непосредственная обязанность компании ЖКХ, она должна следить за состоянием и целостностью конструкции, а также за ее удобством для жильцов/, что редко соблюдается в условиях нашей страны. Так установка пандусов и перил относится к непосредственным обязанностям обслуживающей организации, которые она должна выполнять регулярно.

Периодичность работ

Периодичность зависит от вида ремонтов МКД. Текущий проводится раз в 3-5 лет, косметический может быть осуществлен не реже раз в три года. Капитальный производится по мере необходимости.

Кто оплачивает?

В законодательстве прописаны основные перечни работ, входящие в то или иной тип ремонта. На практике, УК часто пытаются провести все работы за счет жильцов, предъявив им дополнительные счета.

Однако, эта практика незаконна, большинство работ производятся за счет средств компаний. Это относится к лестничным пролетам, крыльцу, состоянию потолков и стен. Средства на данные работы ежемесячно включаются в квитанции, а значит, оплачиваются жильцами вместе с обслуживанием дома.

Если жители хотят видеть в подъезде лепнину и фрески, это уже выходит за сумму смет и может реализоваться только за счет финансирования самими жильцами.

Проведение ремонтных работ в подъезде – непосредственная обязанность обслуживающей организации, которая прописана не только в договоре, но и в законе. Средства на нее включены в квитанции, ежемесячно получаемые жителями, а потому не могут собираться дополнительно.

На видео о проведении ремонта

Как добиться от УК косметического ремонта подъезда?

Татьяна: “Подскажите, пожалуйста, как добиться от УК косметического ремонта подъезда? На простые заявления о ремонте отвечают отписками - денег нет! А на последнее заявление ответили, что решение о проведении и источнике финансирования работ по декоративному ремонту подъезда принимаются на общем собрании собственников жилья.

Выходит, что подъезд уже в собственности жильцов?”

Татьяна, в соответствии с пунктом 3.2.9 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170 “Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда”:


...периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена 1 раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа.


Пунктом 18 “Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…”, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 установлено, что:


...текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).


К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме (пункт 4. 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ).

Таким образом, управляющая компания обязана проводить текущий ремонт подъезда в многоквартирном доме раз в 5 лет (или раз в три года, если физический износ значительный). Если в вашей ситуации эта периодичность не соблюдается, нужно жаловаться в ГЖИ и прокуратуру на действия УК.

Решение о проведении внепланового текущего ремонта подъезда и источнике его финансирования принимается на общем собрании собственников помещений в МКД, поскольку подъезд является общим имуществом собственников многоквартирного дома. Если ремонт в подъезде проводился менее 3 лет назад, но вы считаете, что состояние подъезда уже сейчас требует косметического ремонта, вы можете инициировать общее собрание собственников. На собрании вы вместе с другими собственниками примете решение, нужен ли ремонт и на какие средства его можно осуществить.

Мурманчане смогут добиться ремонта подъездов · Вечерний Мурманск

В редакцию «Вечернего Мурманска» обратилась мурманчанка Марина. «Как обязать управляющую компанию сделать ремонт в подъезде? В нашем доме парадные не ремонтировались уже больше 10 лет. Стены приобрели обшарпанный, неприглядный вид, штукатурка местами обвалилась, к тому же после залития с кровли везде потеки. Я где-то слышала, что косметический ремонт подъездов УК должна делать каждые 3–5 лет. Но в управляющей компании мне сказали, что ничего они не обязаны и вообще жильцы дома не платят, очень большие долги. Я плачу все своевременно и имею право проживать в комфортных условиях. Подскажите, как заставить «управляйку» выполнить ремонт?».

Начнем с договора управления

Сразу хочу сказать, что способ заставить УК все-таки провести ремонт в подъезде существует, причем долги жильцов препятствием для этого не являются. И о нем еще поговорим чуть ниже. Однако сначала давайте разберемся, почему «управляйки» этого не делают и откуда взялась установка «раз в 3–5 лет».

В жилищном законодательстве действует много разных документов. Но три из них следует изучить особенно внимательно. Первый – это договор управления со своей УК, второй – Жилищный кодекс и третий – постановление Госстроя № 170 от 27 сентября 2003 года. 

Начнем с договора управления. Не переживайте, что у большинства жителей его нет на руках. По действующим законам обслуживающая организация договора управления по каждому дому обязана размещать на сайте ГИС ЖКХ (причем именно сейчас Государственная жилищная инспекция Мурманской области проводит масштабную проверку размещения таких договоров «управляйками»).

Так что возможность ознакомиться с этим документом, скорее всего, есть. Его нужно прочитать, что называется, от корки до корки, причем особенно внимательно – приложения и дополнения к договору, где говорится о видах и периодичности работ в доме, которые управляющая компания обязана выполнять в рамках действующего тарифа. И если среди прочих видов услуг значится ремонт подъезда с восстановлением покраски стен, штукатурки, ремонтом или заменой оконных рам и т.

д., а фактически эти работы не проводились, то можно смело писать жалобу в ГЖИ и требовать от УК выполнения договорных обязательств. 

Косметический или текущий? 

Впрочем, даже если договор управления найти не удалось или же в нем не указаны такие виды работ, понудить выполнить ремонт подъезда управляющую компанию все-таки можно. И тут на помощь приходят Жилищный кодекс и постановление Госстроя № 170. 

Итак, в ст. 154 Жилищного кодекса сказано: «Плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает плату за содержание и текущий ремонт (выделено авт.) общего имущества». Подъезд со всем содержимым – это общее имущество. Соответственно, в тарифе уже учтены расходы на его ремонт. 

А постановление № 170 указывает и периодичность проведения таких работ. Пункт 3.2.9. документа гласит: «Периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа».

Однако есть маленький нюанс, за который всегда цепляются УК: в Жилищном кодексе говорится о текущем ремонте. А в приложении 7 к постановлению Госстроя № 170 четко указано, какие виды работ относятся к текущему ремонту при внутренней отделке: «Восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками (выделено авт.) в подъездах».

В этом и заключается разница между косметическим и текущим ремонтом подъезда: косметический – это когда красят и белят полностью стены, перила, потолки, а текущий – отдельными участками.

Другой вопрос, что управляющие компании и такого ремонта не делают. Но в любом случае покраска стен и побелка потолков участками – это вовсе не то, чего мы ждем от ремонта подъезда.

Суды принимают сторону жильцов

Что же получается, по формальным основаниям управляющие компании, которые не делают косметический ремонт в подъездах, правы? В том-то и дело, что по формальным. И это совершенно четко прослеживается по судебной практике: суды, как правило, становятся на сторону жильцов и понуждают УК ремонтировать подъезды. 

Причем в расчет не принимаются ни задолженность самих жителей перед УК, ни разница между косметическим и текущим ремонтом, ни даже действующие договора, по которым «управляйка» косметический ремонт подъезда должна делать только за отдельную плату.  

Вот, к примеру, апелляционное определение Московского областного суда от 10 июня 2013 г. по делу № 33-12585/2013): «Прокурор обратился с иском к управляющей компании об обязании выполнить ремонт подъездов жилого дома, в частности восстановить штукатурное и окрасочное покрытие стен и потолков лестничных клеток. Суд удовлетворил исковые требования прокурора, обязал управляющую компанию произвести ремонт подъездов.

Выводы суда: установлено, что жилищной инспекцией выявлены нарушения правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, в отношении управляющей компании возбуждено дело об административном правонарушении, выдано предписание об устранении недостатков. Однако предписание жилищной инспекции не выполнено.

Судом правомерно отклонены доводы управляющей компании о нехватке денежных средств на проведение работ по ремонту подъездов, отклонены и доводы о том, что указанные работы не предусмотрены перечнем работ по договору. Суд указал, что ответчик является управляющей организацией и восстановление окрасочного покрытия предусмотрено договором управления, а в структуру оплаты за жилое помещение входит плата за содержание и текущий ремонт общего имущества. Отвергнут и довод ответчика о том, что осуществление текущего ремонта подъездов согласно договору предусмотрено за отдельную плату и по решению собрания собственников помещений в многоквартирном доме».

В общем, обязаны сделать – и точка. 

Что нужно поменять?

Таким образом, алгоритм действий, если жителям нужен ремонт подъезда, вполне очевиден. Сначала нужно написать жалобу в ГЖИ. Потом, когда инспекция выдаст управляющей компании предписание, подождать, пока УК его не выполнит (если выполнит, то вопрос снимается), и идти в суд с иском. Причем даже если в доме сменится «управляйка», то старая в любом случае обязана будет выполнить судебное решение и отремонтировать подъезд. 

И вроде бы все ясно. Но вряд ли можно считать правильным, что жители могут добиться обеспечения минимального комфорта в домах, в частности – красивого и опрятного подъезда, только через суд. 

В Интернете, к слову, полно примеров, когда собственники скидываются, и «управляйка» делает им ремонт за эти дополнительные деньги. То есть можно и так, и так. Либо через суд, либо за деньги. Первое – долго, второе – накладно. А почему бы просто не закрепить в жилищном законодательстве норму о косметическом (именно косметическом) ремонте подъездов, установить периодичность проведения таких работ и обязать УК включать данную услугу в тариф? Ведь все бы сразу значительно упростилось. А неотремонтированные, неряшливые подъезды стали бы, скорее, исключением, а не нормой. 

Дмитрий ВАРЗУГИН.

Фото из архива редакции.

Чистота и порядок: входит ли ремонт подъезда в капитальный ремонт?

Ремонт в подъезде – это отнюдь не прихоть жильцов, а поддержание жилого фонда в нормальном состоянии. Но далеко не все собственники, а также представители управляющих компаний следят за соблюдением этого правила. Ремонт в подъезде относится к видам текущего ремонта и должен проводиться организаций, осуществляющей техническое обслуживание дома, как минимум один раз в 3–5 лет в зависимости от степени физического износа здания (Постановление Госстроя РФ от 27. 09.2003 №170).

Вообще текущий ремонт заключается, прежде всего, в систематическом и своевременном проведении работ по предупреждению износа конструкций, инженерного оборудования, отделки, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей. Он должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства до момента постановки на очередной капитальный ремонт.

Управляющая компания не имеет права отдельно собирать денежные средства на проведение текущего ремонта в подъезде, т.к. его стоимость уже заложена в тариф на содержание жилья. Для инициирования текущего ремонта жильцам нужно провести общее собрание собственников, на котором также необходимо присутствие представителей управляющей компании. Жильцы должны определить необходимый к проведению объем работ и оформить протоколом свое решение.


В список работ по текущему ремонту в подъезде могут входить косметические и восстановительные работы:

• Покраска, побелка, шпаклевка потолка и стен;

• Ремонт или замена входной двери, ремонт входного проема, системы открывания дверей;

• Ремонт пола и замена напольной плитки или иного покрытия в случае его изнашивания;

• Покраска батарей и труб отопления;

• Замена или покраска почтовых ящиков, лестничных перил;

• Ремонт или замена оконных рам, остекление;

• Замена или ремонт светильников;

• Замена или покраска надподъездного козырька;

• Мелкий электроремонт, замена проводов, уборка их в специальные короба.


После чего управляющая компания выставляет жильцам счет на ремонт. Жильцы вправе сами выбрать строителей, либо же воспользоваться услугами строительной бригады от УК. После решения всех организационных вопросов, управляющая компания выделяет денежные средства в оговоренном размере на проведение запланированного ремонта. Как показывает практика, достаточной суммы на обновление подъездов в домах не накапливается, поэтому в большинстве случаев управляющая компания дает собственникам своего рода кредит на данный ремонт. По примерным подсчетам жильцы, исправно оплачивая коммунальные услуги, должны рассчитаться с управляющей компанией в течение 2-3 лет. Однако собственникам необходимо понимать, что в течение этого периода, управляющая компания, не сможет выполнять другие дополнительные работы, за исключение устранения аварийных ситуаций, если таковые будут происходить, так как финансы на счете дома ограничены.

Ремонт в подъезде, относится к видам текущего ремонта и ответственность за его проведение лежит на управляющей компании за счет средств, которые ежемесячно вносятся жильцами по строке «Содержание жилья».


Текущий ремонт поможет освежить внешний вид помещения, тогда как капремонт может существенно улучшить состояние основных артерий дома – внутридомовых инженерных систем, а также крыши, фасада.


В рамках капитального ремонта подъезды не ремонтируют, так как капитальный ремонт предполагает выполнение более масштабных работ, направленных на полное устранение неисправностей изношенных элементов общего имущества в целях повышения их эксплуатационных характеристик.

Капитальный ремонт в многоквартирном доме проводится за счет средств собственников, аккумулируемых на счете регионального оператора, либо на специальном счете дома. Жилищным Кодексом установлен перечень работ, которые финансируются собственниками жилых помещений по статье «капремонт» (п. 1 ст. 166 ЖК РФ). В него включены:

- ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения;

- ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт

- ремонт крыши;

- ремонт подвальных помещений;

- ремонт фасада.



Отметим, что на официальном сайте Фонда капремонта Свердловской области www.fkr66.ru в разделе «Найти дом» собственники всегда могут уточнить виды работ и сроки их выполнения по конкретному многоквартирному дому, включенному в Региональную программу.

Сегодня совмещение текущего и капитального ремонтов является удачной перспективной практикой, которая уже была неоднократно отмечена на федеральном уровне и рекомендована для выполнения в рамках реализации проектов по формированию комфортной городской среды.



Ремонт подъезда многоквартирного жилого дома: текущий, косметический, капитальный

Для жильцов многоквартирного дома важно, чтобы порядок был не только в их квартирах, но и в подъездах. Это усиливает ощущение уюта, комфорта в доме.

К тому же, хорошее техническое состояние подъезда – это одно из условий тепла в доме, тишины, нормальных условий быта. До приватизации капитальный ремонт или косметический в многоквартирном доме был обязанностью ЖЭКа, а кто теперь должен наводить порядок в подъездах, если квартиры приватизированы.

Собственники часто ждут, когда подъезд приведет в порядок управляющая компания, ведь они перечисляют деньги на содержание дома. А УК требует от жильцов дополнительных средств. Кто отвечает за ремонт подъезда многоквартирного жилого дома, кто должен финансировать работы?

Прежде всего, необходимо разобраться в видах ремонтных работ, от них зависит сумма и финансирование.

Виды ремонта

Различается несколько видов ремонта, который может быть выполнен в подъезде МКД. Это ремонт текущий, косметический, капитальный. Каждый предполагает определенные работы и сроки их выполнения.

Текущий

Возникает необходимость в срочных ремонтных работах из-за повреждения линии электросети, водопроводных труб, которые проходят через подъезд, других элементов общедомового имущества.

Выполняется текущий ремонт подъездов многоквартирных домов управляющими компаниями. Так как жильцы перечисляют им средства за содержание подъезда, они обязаны следить за техническим состоянием мест общего пользования, быстро реагировать на какие-то поломки, повреждения.

Если средств на текущий ремонт в подъездах не хватает с собранный по платежкам суммы, УК может предложить жильцам небольшое увеличение платы за содержание дома, чтобы выполнить текущие ремонтные работы.

ВНИМАНИЕ! Без согласия, проведения общего собрания поднимать тарифы УК не имеет права, даже для выполнения ремонтных работ.

Капитальный

Более сложный процесс – ремонт капитальный, включающий много видов ремонтных работ. Что входит в него?

  • В ходе капремонта проводится полная замена (или частичная) различных инженерных систем – водоснабжения, газоснабжения, канализации, электросети. Такие процесс могут выполнять только квалифицированные специалисты, ответственные и грамотные, ведь от работы этих систем зависят бытовые условия жильцов всего дома.
  • Выполняется восстановление эксплуатации лифтов. Также для этого нужна помощь профессионала.
  • Ремонтируется чердак, подвал, другие технические помещения, места общего пользования.
  • Еще один важный этап – отделка стен, пола входа в подъезд, ступенек, лестничных клеток. Мастера осуществляют оштукатуривание стен, побелку или покраску потолка, другое.
  • Должен проходить ремонт крыльца, входной группы, от которой зависит теплозащитная функция подъезда. Электрики проверят работу освещения возле дома и в подъезде, при необходимости восстановят ее.

За чей счет выполняется капремонт, ведь он требует больших финансовых затрат на покупку строительных материалов, работу мастеров? И кто должен ремонтировать лестницы, перила, лифты, системы инженерных коммуникаций?

ВНИМАНИЕ! Существует Фонд капремонта, из которого и выделяются средства на данные работы по восстановлению необходимых технических и эксплуатационных качеств подъезда. Такая норма закреплена в статье 166 ЖК.

Есть два условия выполнения всех работ по капитальному ремонту подъезда. Это может происходить по заявлению жильцов, в таком случае они смогут подъезд отремонтировать управляющей компанией и часто должны в большом процентном соотношении оплачивать процесс.

Как выполняются сборы денег, регулирует нормативный акт – ФЗ под номером 185 от 21.07.07 под названием «О фонде содействия реформированию ЖКХ».

Во втором случае капремонт включен в процесс реконструкции всего дома. Такие капитальные ремонты проходят по графику, доплачивать за них не нужно. Средства собираются за счет сбора платежей за содержание дома.

График плановых ремонтов домов устанавливает местная районная администрация, у нее же можно узнать, когда будет ремонтироваться по графику ваш дом.

Косметический

Косметический ремонт может выполняться также по плану, но он назначается чаще, чем капитальный. При его проведении можно отремонтировать Уравляющей компанией стены и потолок, освещение, крыльцо.

После косметических ремонтных услуг многоэтажный дом выглядит более презентабельно и уютно. Периодичность ремонта данного вида позволяет поддерживать порядок в подъездах на хорошем уровне, дисциплинировать жильцов к ответственному отношению к своему жилью.

Что может делать УК при выполнении ремонтных работ косметического плана:

  1. Выполняется побелка, покраска стен, потолка, покраска перил, входной зоны.
  2. Осуществляется остекление побитых окон, устанавливаются или ремонтируются светильники.
  3. Также проводится ремонт почтовых ящиков, входной зоны, тамбуров.
  4. При необходимости мастера могут восстановить поврежденные участки полу, установить перила возле лестницы на крыльцо.

По нормативам в сфере ЖКХ ремонт косметического вида осуществляется раз в 3 года или чуть реже. Следует знать, как по закону собираются средства и кто оплачивает материалы и работу мастеров.

Собственники квартиру не собирают дополнительные деньги на косметический ремонт. Они должны только своевременно платить за содержание своего многоквартирного дома.

Как заставить ЖКХ сделать ремонт за счет тех средств, которые жильцы уже перевели на счет УК для содержания своего дома в хорошем состоянии? Для этого нужно обратиться в Управляющую компанию. Но сначала проводится общее собрание жильцов, на котором рассматривается вопрос необходимости проведения ремонтных процессов в подъезде.

В документе, который подтверждает решение большинства проживающих в доме о проведении ремонтных работ, следует указать и то, какие именно нужны на данном этапе.

Потом этот документ и заявление от собственников квартир отправляется в Управляющую компанию. Нужно хорошо продумать список работ, их актуальность, так как УК будет руководствоваться именно им.

ВАЖНО! УК по закону обязана периодически проводить косметический ремонт подъезда на те средства, которые перечисляются ей жильцами.

Подъезды МКД

Когда Управляющая компания получает от своих клиентов, жильцов дома, заявление с указанием проведения ремонтных работ, она начинает подготовку к ним, подсчитывает, сколько стоит весь комплекс. Разрабатывается рабочая смета с учетом процессов, строительных и отделочных материалов.

Ремонт, по законодательству, может выполняться как самой УК, так и подрядчиком, который нанимается для выполнения услуг. И подрядчик, и Управляющая компания не могут потребовать от собственников квартир еще дополнительные средства.

Но может быть высказано пожелание о том, что жильцы помогут с ремонтом – выполнят некоторые работы. Например, помоют окна, стены, пол после побелки потолка, прикроют пол, можно газетами, чтобы он не загрязнился в процессе ремонта. Также сами жильцы могут вынести остатки строительных материалов на мусор. Но это является явным нарушением жилищного законодательства.

ВНИМАНИЕ! Согласно Постановления Госстроя под номером 170 от 27. 09.03 уборка после ремонта в местах общего пользования дома – обязанность Управляющей компании.

Жильцы по своей инициативе могут убирать в подъезде, на лестничных площадках, но после ремонта обязана убрать УК. А жильцы только подписывают акт приема работы.

Своими силами

Если сложно дождаться ремонтных работ от УК, собственники квартир, естественно, имеют право выполнить их своими силами и за свои деньги.

Такое решение позволяет быстро осуществить все ремонтные процессы, навести порядок в своем доме, выбрать строительные и отделочные материалы по своему вкусу и усмотрению. Иногда выгоднее привести в порядок подъезд своими силами, чем нанимать дорогостоящих мастеров.

После ремонта жильцы могут инициировать возврат средств, которые они перечислили на ремонт УК. Что нужно для этого сделать:

  • В первую очередь, составить акт, в котором дается описание состояния подъезда до ремонтных работ.
  • Потом составляется схема с учетом необходимых процессов, материалов.
  • Жильцы самостоятельно закупают материалы, инструменты.
  • После проведения ремонта составляется акт его приемки.
  • Следующий шаг – подать заявление в ЖЭК и потребовать возврата средств.

Учреждения ЖКХ с неохотой идут на такой возврат, но есть решение проблемы – обращение в суд. Но суду нужны доказательства того, что ремонт в подъезде был необходим, а УК не спешила с его началом.

Учтет суд только те ремонтные работы, которые действительно обеспечивали безопасность жильцов. Установка видеокамер или обустройство комнаты консьержа – такие работы вряд ли засчитаются как остро необходимые, поэтому не получится вернуть средства за них.

Чтобы подъезд дома был чистым, теплым, уютным, нужно следить за тем, соблюдает ли УК график ремонтов, как качественно она их выполняет, какими материалами. Пассивность жильцов позволяет и Управляющим компаниям расслабляться, не спешить с выполнением своих обязанностей.

Текущий и косметический ремонт выполняются строго за средства УК, которые накапливаются на ее счете при оплате коммунальных платежей жильцами многоквартирного дома. А для выполнения капительного ремонта придется искать средства. Самый законный и понятный путь – обратиться за финансированием из «Фонда капремонта».

Что делать, если ваш подъезд находится в нелицеприятном состоянии?

Всем нам хочется жить в чистом, благоустроенном подъезде. Но не всегда действительность соответствует нашим ожиданиям. При входе в подъезд мы зачастую видим разбитые окна, обшарпанные стены, испорченный лифт, грязные полы и ещё много того, что создаёт удручающий вид. Так что же делать,  если ваш подъезд находится в нелицеприятном состоянии?

 

Кто виноват?

Прежде всего отметим, что данные явления указывают на то, что содержанием и текущим ремонтом вашего подъезда никто не занимается. Давайте выясним, в чьи обязанности входит обеспечение надлежащего содержания подъезда как части общего имущества вашего дома?

В соответствии с п. 12 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 собственники помещений имеют право самостоятельно выполнять ремонтные работы в своём подъезде и следить за его чистотой либо могут привлекать для этого иных лиц, в зависимости от выбранного способа управления домом: правление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом, управляющей организацией.

Если заключён соответствующий договор управления многоквартирным домом, то в нём должен содержаться перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок внесения такой платы (ч. 2, 3 ст. 162 ЖК РФ).

Периодичность работ по содержанию подъезда в г. Москве (см. табл. 1) определена в Постановлении Правительства Москвы от 04.06.1996 № 465 (ред. от 11.04.2014) «О нормативах Москвы по эксплуатации жилищного фонда» и является обязательной для соблюдения собственниками, владельцами, нанимателями и арендаторами жилых и нежилых помещений в жилых зданиях, организациями и физическими лицами, выполняющими санитарное содержание на условиях подряда. Виды работ и периодичность приведены в таблице.

Таблица 1

№ п/п

Вид работ

Периодичность

1

Влажная протирка или мытьё пола с предварительным подметанием его (в т. ч. мытьё пола 4 раза в год)

5 раз в неделю

2

Влажная протирка подоконников

1 раз в неделю

3

Протирка мебели и инвентаря, находящихся в помещении

1 раз в неделю

4

Опорожнение и мытьё урн

5 раз в неделю

5

Влажная протирка и мытьё оконных решеток, отопительных приборов

4 раза в год

6

Влажная протирка и мытьё стен, дверей, плафонов

2 раза в год

7

Обметание пыли с потолков

2 раза в год

8

Мытьё окон

2 раза в год

9

Профилактический осмотр мусоропроводов

2 раза в месяц

10

Удаление отходов из мусоросборной камеры

ежедневно

11

Уборка, мойка стен и пола мусоросборной камеры

ежедневно

12

Уборка и мойка загрузочных клапанов

1 раз в неделю

13

Мойка нижней части ствола и шибера мусоропровода

1 раз в месяц

14

Очистка и мойка передвижных контейнеров

ежедневно

15

Промывка, очистка (цикл повторяется 3 раза) и дезинфекция внутренней поверхности ствола мусоропровода

1 раз в неделю

16

Дезинфекция мусоросборников

1 раз в месяц

17

Устранение засора

по мере необходимости

В случае заключения договора управления с управляющей организацией, такая организация берёт на себя обязательства (в рамках платы за содержание и ремонт жилых помещений, вносимой жителями) производить текущий ремонт общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.


Решение о проведении косметического ремонта подъездов должно быть принято собственниками помещений многоквартирного дома на общем собрании, с учётом предложений управляющей организации об объёме, стоимости, порядке финансирования ремонта, а также необходимости первоочередного выполнения того или иного вида ремонта общего имущества. В соответствии со ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации инициатором собрания может выступить любой собственник помещений в многоквартирном доме. 

Периодичность осуществления текущего ремонта в подъездах, в соответствии с Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа. В состав данных работ входит окраска стен и потолков с частичной штукатуркой и шпатлёвкой, частичный ремонт полов, лестниц, перил. 

Итак, зная насколько часто должны выполняться работы по содержанию и ремонту подъезда, переходим к действиям, направленным на приведение подъезда в надлежащее состояние.  

Шаг первый 
Делаем запрос в управляющую компанию о дате последнего проведения ремонта и накопленной сумме на текущий ремонт, о запланированных суммах на текущий год и т. д. 
Управляющей организацией, в свою очередь, должна быть оказана помощь в проведении и оформлении протокола общего собрания собственников, а также в составлении сметы на выполнение ремонтных работ.

Шаг второй 
Инициируем проведение общего собрания собственников помещений в вашем доме и коллективными усилиями принимаем решения о проведении текущего ремонта (п. 4.1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; п. 18 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). 

Проводим общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме и утверждаем перечень услуг и работ по ремонту подъезда, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 17 Правил № 491). 

Шаг третий 
При наличии договора с управляющей компанией направляем в её адрес решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В данном случае финансирование расходов будет осуществляться за счёт платы за текущий ремонт, включаемой в состав оплаты содержания и ремонта жилого помещения (ст. 154 ЖК РФ). 

Шаг четвёртый 
Принимаем выполненные работы.  
В заключение хочется сказать, что все перемены начинаются с самого человека. Если вам не всё равно, как выгладит ваш подъезд, начните изменения с себя. Не мусорите и не захламляйте подъезд, не курите и не бросайте окурки на пол.

Имеют ли право жильцы запрашивать смету о ремонте дома

Главная » Разное » Имеют ли право жильцы запрашивать смету о ремонте дома

Косметический ремонт подъезда. Обязаны ли управляющие компании делать его бесплатно?


Было

Стало

Жители дома №8 по ул.Космо­навтов решили проводить ремонт подъезда поэтапно. Средств, собранных на текущий ремонт, пока хватило только на два этажа
Штудируем законодательство 
Основными правовыми актами, регулирующими отношения в сфере управления и содержания многоквартирного жилого фонда, являются Жилищный кодекс Российской Федерации, а также постановление Госстроя № 170 от 27 сентября 2003 г. При этом не стоит забывать, что если вы доверили управление вашим домом той или иной компании, то между собственниками и УК заключается договор, составленный с соблюдением требований федерального законодательства. Это очень важный документ, поскольку работы в доме будут проводиться только те, которые в нем указаны, не больше, правда, зачастую — меньше. Поэтому, чтобы в дальнейшем не возникало конфликтов, читайте договор внимательно, и если вас что-то не устраивает, обсуждайте с УК и не спешите подписывать.
Чтобы не тратить свои нервы понапрасну, прежде чем что-то требовать от управляющей компании, внимательно перечитайте документ и все приложения к договору. В них, как правило, и содержится перечень того, что ваша управляющая компания обязана делать в доме и на прилегающей территории.

« Отвалившуюся плитку заменить обязаны, облезшую краску и штукатурку — тоже. Жильцы вправе требовать от УК частичного восстановления и приведения в порядок стен, полов и потолков »

Закон гласит…
Итак, за что мы с вами платим по квитанциям? В ст. 154 Жилищного кодекса сказано: «плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает (…) плату за содержание и текущий ремонт общего имущества». Что подразумевается под общим имуществом? Это все конструктивные элементы здания (крыша, стены, лестницы и пр.), коммуникации, лифты, технические помещения и придомовая территория, то есть абсолютно всё, что есть в вашем доме и вокруг него. В том числе и лестничные клетки. Получается, что мы с вами априори платим за их текущий ремонт.
…постановление Госстроя уточняет…
Читаем внимательно пункт 3.2.9 постановления Госстроя № 170. Он говорит о том, что управляющие компании обязаны производить текущий ремонт общедомового имущества раз в 3–5 лет. При этом помним, что к общедомовому имуществу относятся стены, потолки и полы подъездов. Получается, вот оно — ремонтировать обязаны! Но с существенной оговоркой. В приложении № 7 к постановлению четко сказано, что в текущий ремонт входит «восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах (…) и других общедомовых помещениях».
…договор ставит точку 
Подобная формулировка, как правило, есть и в договоре жильцов на управление многоквартирным домом. «УК ОБЯЗАНА проводить текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома. Перечень работ по текущему ремонту содержится в приложении к договору». И вот здесь — внимание! В обязанности управляющей компании по текущему ремонту входит (из типового договора УК с собственниками):
— восстановление штукатурки стен и потолков отдельными местами;
— восстановление облицовки стен керамической и другой плиткой отдельными местами;
— штукатурно-малярные работы отдельными местами.
Значит, отвалившуюся плитку заменить обязаны, облезшую краску и штукатурку — тоже. Несмотря на то, что о покраске всего подъезда речь не идет, жильцы вправе требовать от управляющей компании частичного восстановления и приведения в порядок стен, полов и потолков.
С чего начать?
Инициировать общее собрание жильцов!
Если вашему подъезду необходим ремонт, то решение о его проведении может принять только общее собрание собственников. Созывайте соседей и приглашайте представителей вашей УК — директора и/или главного инженера. На собрании должны быть определены и задокументированы все виды работ, которые вы хотите провести (покраска, замена, ремонт, укрепление и т. д.). Прописать виды работ нужно очень тщательно: здесь нет ничего само собой разумеющегося, да и подарков от УК ждать не стоит.
Компания должна предоставить жильцам подробную смету работ со стоимостью и предложить схему софинансирования: как правило, 30х70 или 50х50. Необходимо также рассчитать, сколько каждая квартира заплатит впоследствии и оговорить условия рассрочки, чтобы оплачивать необходимую сумму частями.
Что дальше?
Далее заключается отдельный договор на проведение косметического ремонта, в котором указаны сроки окончания ремонта. После завершения жители дома принимают работы и подписывают специальный акт. Если что-то сделано некачественно или не доделано, акт приемки подписывать не стоит. Сначала убедитесь, что все в полном порядке.
А если не платить?
Если собственники многоквартирного дома категорически не хотят платить за ремонт подъезда дополнительно — ведь мы и так каждый месяц платим по квитанциям за содержание общедомового имущества — можно инициировать ремонт за счет собранных средств. В этом случае УК будет проводить ремонтные работы поэтапно: сначала один этаж, затем другой по мере накопления взносов. В этом случае обновление подъезда может сильно затянуться, зато никаких дополнительных вложений не потребуется.
Также всегда существует вариант отремонтировать все своими силами без привлечения управляющей компании. Он наиболее прозрачный — вы сами решаете, сколько каких материалов закупить и кого привлечь к работам. Стоит только захотеть!

mayaksbor.ru

Споры, связанные с проведением текущего ремонта многоквартирного дома

ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ В ДОМЕ: ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ

РЕМОНТ ЗАКОНЧИЛСЯ, А РЕЗУЛЬТАТА НЕТ

КОГДА ТРЕБОВАНИЯ ЖИЛЬЦОВ НЕЗАКОННЫ

ВЫВОДЫ

___________________________________________________________________________________

ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ В ДОМЕ: ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ

Любое здание с течением времени изнашивается и требует постоянного обслуживания. Конечно же, жители этого дома должны оплачивать содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Периодичность проведения текущего ремонта определяется состоянием здания и годом его постройки, однако в среднем текущий ремонт проводиться не реже трех или пяти лет.

Обратимся к понятию

Текущий ремонт дома — это комплекс мер, принимаемых ответственными организациями в рамах содержания жилищного фонда для поддержания его удовлетворительного состояния и ликвидации неисправностей, мешающих комфорту и безопасности граждан. Простыми словами, это работы, необходимые для нормальной эксплуатации жилого здания.

Текущий и капитальный – есть различия?

Конечно. Основное различие заключается в том, что размер взносов на капитальный ремонт указывается в отдельной графе в платежной квитанции, а расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме включают в себя расходы на текущий ремонт.

Среди других различий можно выделить следующие:

1. Затратность. На проведение капремонта требуется намного больше финансовых затрат, да и средства копятся на специальном счете. Для текущего ремонта средства собирает и хранит управляющая компания (УК), расходуя их по мере необходимости.

2. Состав ремонтных работ. Капремонт охватывает наиболее глобальные проблемы в доме: это и изменение коммуникаций, и замена оборудования, и прокладка новых труб, и т.д. В свою очередь, текущий ремонт направлен на поддержание удовлетворительного состояния дома (окрашивание фасадов дома, стен, потолка; плановый ремонт лифтов, смена систем вентиляции, замена светильников, электрощитков и пр.).

3. Сроки. Капремонт проводится, как правило, в промежутке 3-5 лет, а текущий – один, два раза в год в зависимости от необходимости.

4. Проведение работ. При текущем ремонте графики проведения работ не согласовываются с жильцами. В свою очередь, при капремонте такие графики обязательно согласуются с жильцами.

Чем текущий ремонт отличается от содержания имущества жилья?

Как правило, в квитанции на оплату коммунальных услуг есть раздел: «Содержание общего имущества», в который как раз и входят взносы на проведение текущего ремонта. Помимо него, в этот раздел включены расходы на охрану, пожарную безопасность, обслуживание коммуникаций, уборку территории, вывоз мусора.

Таким образом, сумма оплаты за содержание общего имущества в многоквартирном доме включает в себя взносы на проведение текущего ремонта.

Споры связанные с текущим ремонтом многоквартирного дома

За все, что признается общим имуществом собственников в многоквартирном доме. Сюда включаются расходы на содержание земельного участка, заборов, ворот, заграждений, подвалов, чердаков и т.д. И даже если вы живете на первом этаже и не пользуетесь лифтом, то, все равно, обязаны платить взносы на его содержание.

Как определить грань между текущим и капитальным ремонтом?

Зачастую взносы на текущий ремонт могут потребоваться для проведения ремонта и восстановления самого здания. Например, на ремонт крыши, устранения щелей в стенах, замену окон, восстановления лестниц, полов, ремонт системы отопления и водоотведения. Казалось бы, на лицо – капитальный ремонт, однако это не так.

Основное отличие текущего от капитального ремонта заключается в том, что те работы, которые необходимы для нормальной эксплуатации здания, но при этом не требующие изменения коммуникаций, замену оборудования или прокладку новых труб, следует относить к текущим ремонтным работам.

Если всё-таки у жильцов существуют противоречия по этому поводу (за что платят – за капремонт или текущие работы?), то они вправе инициировать проведение специальной экспертизы, которая установит характер работ и определит их природу. Экспертиза, конечно, будет проводиться только за счёт самих собственников.

Где найти сумму на оплату текущего ремонта?

Как правило, вся информация и сумма, которую собственники обязаны уплатить, отображена в квитанции на оплату за коммунальные услуги. Данная сумма рассчитывается пропорционально доли на общее имущество в многоквартирном доме, а, соответственно, зависит от площади занимаемого помещения.

Конечно, бывают ситуации, когда управляющая компания незаконно начисляет и рассчитывает размер взносов. В этом случае лучше обратится в УК и проверить, за что начислена та или иная сумма, а также на какие нужды она была потрачена.

Для того чтобы узнать, за что платят жильцы именного вашего дома, необходимо обратиться в УК с письменным заявлением.

СОВЕТ: составьте заявление в двух экземплярах, один сдайте в УК, а на втором попросите поставить штамп организации с отметкой о получении. Так вы в дальнейшем сможете доказать, что действительно писали заявление и обращались за получением необходимой информации.

Помните, что управляющая компания ОБЯЗАНА предоставить суммы и расчеты тарифов. За необоснованный отказ от предоставления информации предусмотрена административная ответственность.

Кому платить?

В современном мире оплатить коммунальные услуги, а, соответственно, содержание и текущий ремонт многоквартирного дома можно разными способами.

1. «По старинке» – в банковской кассе, либо в отделении Почты России. Минус в том, что придется отстоять длинную очередь и заплатить комиссию.

2. Оплата через банкоматы, либо платежные терминалы. ПОМНИТЕ: банкоматы, в основном, не берут комиссии, а вот терминалу придется заплатить проценты.

3. Оплата через Интернет и официальные мобильные приложения банков. На наш взгляд, самый удобный способ.

Достаточно один раз заполнить реквизиты для оплаты, и они сохранятся в личном кабинете – в последующем при оплате можно будет пользоваться готовым шаблоном. Вся процедура при этом займет несколько минут. Плюс в том, что есть возможность автоматизировать процесс: приложение может самостоятельно переводить деньги на оплату коммунальных услуг в срок, который будет установлен собственником. Просрочка платежей, тем самым, будет устранена.

ПЛАТИТЕ ВОВРЕМЯ, иначе управляющая компания будет законно начислять пени за каждый день просрочки, а в дальнейшем сумма долга будет взыскана через суд в упрощенном порядке. Неплательщики узнают о судебном взыскании с них задолженности, как правило, тогда, когда к работе подключаются судебные приставы.

Кто должен проводить текущий ремонт?

В соответствии с жилищным законодательством текущий ремонт многоквартирного дома осуществляет управляющая компания за счёт средств, собранных владельцами помещений. УК нанимает подрядные организации, осуществляет контроль над их деятельностью и принимает работы.

Текущий ремонт проводится НЕЗАВИСИМО от того, есть ли у владельцев помещений задолженность по коммунальным платежам.

Однако собственники помещений сам могут на общем собрании решить вопрос относительно проведения текущего ремонта в доме, инициировать его проведение ранее установленных сроков, согласовать необходимые работы, цену и утвердить смету. Главное здесь – правильно провести общее собрание и оформить его результаты, иначе оно может быть признано недействительным.

Если вы не знаете и не понимаете эту процедуру, то лучше обратится за консультацией (https://osincev.org/services/konsultatsiya-yurista/) к юристу, который поможет избежать необдуманных ошибок.

Важно помнить, что собственники или управляющая компания ОБЯЗАНЫ контролировать проведение текущего ремонта.

РЕМОНТ ЗАКОНЧИЛСЯ, А РЕЗУЛЬТАТА НЕТ

Для того чтобы не допустить такой ситуации (ситуации, при которой ремонт проведен некачественно либо вообще не проводился) на этапе подписания договора с подрядной организацией главное – не совершать ошибок.

Не стоит полагаться на «авось». Для проверки договора подряда, разъяснения его положений воспользуйтесь юридической поддержкой. Возможно, потребуется корректировка договора, положения которого не будут «в пользу» собственников – все нюансы поможет выявить юрист.

Итак: договор подписан, работы выполнены, но результат собственников не устраивает. Что делать?

1. Сначала необходимо обратиться в управляющую компанию дома с заявлением об исправлении недостатков проведенных ремонтных работ. В заявлении нужно подробно расписать, какие работы проведены некачественно, что необходимо переделать – приложите к заявлению фотографии.

2. Если в установленный срок ответа от УК не поступило – пишем жалобу в прокуратуру и/или обращаемся в суд. Помимо прочего, собственники имеют право обратиться в суд, если взносы на текущий ремонт ежемесячно вносятся, а текущий ремонт в установленные сроки не выполняется. Здесь алгоритм действий тот же: сначала – заявление в управляющую компанию с требованием о перерасчете внесенных взносов, потом – в суд.

Собственники! Если вы сами не будете контролировать ход претензионной или судебной работы, никто проблему за вас не решит. К сожалению, сегодня это факт.

КОГДА ТРЕБОВАНИЯ ЖИЛЬЦОВ НЕЗАКОННЫ

Зачастую граждане, зная свои права, забывают о своих обязанностях и здравом смысле. Некоторые считают, что если он платит взносы на содержание общего имущества в многоквартирном доме, то имеет право требовать от управляющей компании проведения ремонта или каких-либо работ в личном помещении. А такой обязанности в жилищном законодательстве РФ не предусмотрено.

Или бывают случаи, когда жильцы с активной гражданской позицией считают, что необходима замена коммуникаций, которые в настоящий момент исправно работают. Почему они требуют этого сейчас? Потому что опасаются, что в дальнейшем последствия неисправности системы коммуникаций будут значительно выше и серьезнее. Да, их опасения могут быть оправданы, однако на текущем этапе вины УК здесь нет.

На все такие требования управляющим компаниям необходимо отвечать правильно и в рамках закона.

Хорошо, если в УК работает штатный юрист, который сможет грамотно обосновать позицию управляющей компании. Если такого работника нет, то в случае возникновения конфликтов с собственниками или их необоснованными требованиями рекомендуем своевременно обратиться за помощью к квалифицированным юристам для правильного составления ответа на претензию или представления интересов в суде.

Что делать, если взносы на текущий ремонт не платят?

В случае, когда собственники помещения в многоквартирном доме отказываются платить взносы на текущий ремонт, необходимо правильно рассчитать сумму задолженности и размер пени за несвоевременную оплату.

1) Для начала следует направить уведомления собственникам, которые не платят взносы, о необходимости погасить задолженность в определенный срок.

2) Параллельно нужно выступить инициатором проведения общего собрания собственников и активно вести с ними диалог. Возможно, есть законные основания либо отсрочки по выплатам – предлагайте должникам все возможные варианты.

3) Если собственники не согласны с произведенными расчетами, УК необходимо пересчитать задолженность еще раз – человеческий фактор, все совершают ошибки.

4) В случае, когда данные мероприятия не привели к результату и задолженность действительно имеется, УК остается обратиться с исковым заявлением на неплательщиков в суд, ведь она обладает такими же гражданскими правами, как и собственники. В таких делах УК, как правило, выигрывают процессы, потому что представляют суду обоснованную позицию, подтвержденную письменными доказательствами.

ВЫВОДЫ

Споры, связанные с проведение текущего ремонта многоквартирного дома, требуют определенных знаний и опыта – начиная с взаимодействия с подрядными организациями и приемкой проведенных ремонтных работ и заканчивая подготовкой доказательственной базы для суда.

Собственникам посоветуем не отстраняться от проблем многоквартирного дома, правильно и планово проводить общие собрания, активно взаимодействовать с управляющей компанией по решению общедомовых вопросов. Обязательно платить взносы на содержание общего имущества в многоквартирном доме и интересоваться, на что они будут потрачены. Помните, что «судьба» дома – в руках собственников.

В свою очередь, управляющая компания должна быть открыта к диалогу с собственниками. Она должна помогать им в решении проблем многоквартирного дома, участвовать в собраниях, консультировать по всем возникающим у собственников вопросам.

Каждой из сторон в случае возникновения конфликтной ситуации, мы настоятельно рекомендуем обращаться за помощью к профессиональным юристам.

Квалифицированная помощь юриста при спорах, связанных с проведением текущего ремонта многоквартирного дома.

Юридическое агентство «ДФ» 17 лет находится на рынке юридических услуг. Наши специалисты – высококвалифицированные юристы, которые всегда готовы обеспечить полноценную юридическую защиту своему клиенту.

Чтобы с нами связаться, звоните или записывайтесь на консультацию по телефону: +7 (343) 201-81-81.

Защита ваших прав - наша работа.

osincev.org

Имеет ли право УК брать с жильцов отдельную плату за побелку подъездов?

Добрый день!

Если дом обслуживает УК, то ТСЖ у Вас не создано. П. 7 ст. 156 ЖК говорит о том, что в данном случае плата устанавливается общим собранием собственников и не меняется в течение года. Однако, следует учитывать, что ранее плата была, скорее всего, установлена без всякого собрания, по тарифам, определенным администрацией. Следует проверить содержание тарифов. В тариф всегда заложены расходы на проведение косметического ремонта.

Для увеличения тарифа собственника должно быть представлено обоснование: необходимость проведения работ, смета, сведения о том, кто будет проводить работы и т.п. Без согласования с собственниками этих документов голосование просто за повышение тарифа можно считать незаконным.

К тому же, в вопросе заложено два понятия: капремонт и текущий ремонт и содержание общего имущества. Тарифы на капремонт Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта (п. 81.1). Собственники могут увеличить взнос на капремонт (п. 8.2). Однако увеличение тарифа на капремонт целесообразно только в том случае, если денежные средства аккумулируются на отдельном счете, а не в общем счете фонда капремонта. Проведение каких-либо от дельных работ за счет средств капремонта возможно только при соблюдении определённой процедуры и только за счет средств уже собранных до момента обращения. К работам по капремонту относятся, коротко, работы по замене конструкций. Побелка подъездов к этому не относится.

Вам надо потребовать для ознакомления протокол собрания, обоснование ремонта, с мету и пр. документы, сведения о том, кто будет проводить. Ознакомиться с составляющими частями тарифов (на сайте администрации и ЖКХ города; они должны быть приложением к договору с УК - со всеми составляющими). Надо оспорить протокол (решение) собрания, которого не было и обратиться в Управление регулирования в сфере ЖКХ Федеральной антимонопольной службы РФ.

Для более простого и быстрого решения проблемы можно собрать новое собрание или оформить заочным голосованием, но сначала изучите указанные выше документы. Решение второго собрания правомочно отменить первое решение.

www.9111.ru

Имеет ли право Председатель совета МКД игнорировать мнение собственников целого

Уважаемый Владимир.

Давайте по порядку.

1.Закон 44-фЗ не применяется в данном случае, поскольку не осуществляется закупка за счет бюджетных средств - а эта именно особенность данного закона

Старшая по дому вообще не обязана ничего учитывать. И её мнение вместе с небольшой инициативной группой никто не обязан учитывать - ни УК, ни подрядчик

Учитывать обязаны решение общего собрания по данному вопросу, принятое в порядке ст.44,46,48 ЖК РФ.Нужно оформлять протоколом и направлять УК, подрядчику, муниципалитет и региональному оператору.

Собственникам квартир должны поступить предложения кк провести ремонт от УК и регионального оператора. Это обязательно. И собственники на общем собрании должны утвердить этот порядок. Перечень, объемы.

2 По поводу правовой оценки старшей по дому написано в п.1 выше - ничего она не обязана, нет такой обязанности ЖК Рф,ни в других законах. Это вообще общественная нагрузка. Но Вы можете обратиться еще в прокуратуру, которая может дать правовую оценку

3 Проводите общее собрание, направляйте копи протоколов, как я выше писал, УК, региональному оператору

4 Да,имеют такое право.

Так и поступите - от каждого подъезда делегируйте своих представителей в Совет дома.

ЖК РФ Статья 189. Решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме

1. Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе.

3. Не менее чем за шесть месяцев (если иной срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации) до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с региональной программой капитального ремонта, лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, либо региональный оператор (в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора) представляет таким собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта, в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

4. Собственники помещений в многоквартирном доме не позднее чем через три месяца с момента получения предложений, указанных в части 3 настоящей статьи (если более продолжительный срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации), обязаны рассмотреть указанные предложения и принять на общем собрании решение в соответствии с частью 5 настоящей статьи.

5. В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены:

1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;

2) предельно допустимая стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 190 настоящего Кодекса;

3) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

5.1. В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены:

1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;

2) предельно допустимая стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту;

3) сроки проведения капитального ремонта;

4) источники финансирования капитального ремонта;

5) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

(часть 5.1 введена Федеральным законом от 29.07.2017 N 257-ФЗ)

6. В случае, если в срок, указанный в части 4 настоящей статьи, собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме, орган местного самоуправления принимает решение о проведении такого капитального ремонта в соответствии с региональной программой капитального ремонта, уведомив собственников помещений в этом многоквартирном доме о принятом решении, в том числе с использованием системы. В случае возникновения аварии, иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера решение по вопросам, предусмотренным пунктами 1 и 2 части 5 настоящей статьи, принимается в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. В указанном случае капитальный ремонт многоквартирного дома осуществляется без его включения в краткосрочный план реализации региональной программы капитального ремонта и только в объеме, необходимом для ликвидации последствий, возникших вследствие аварии, иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера, за счет средств регионального оператора, определенных статьей 185 настоящего Кодекса и законом субъекта Российской Федерации в качестве денежных средств для обеспечения финансовой устойчивости деятельности регионального оператора, и учитывается при ежегодной актуализации региональной программы капитального ремонта.

7. В случае, если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме требуется оказание какого-либо вида услуг и (или) выполнение какого-либо вида работ, предусмотренных для этого многоквартирного дома региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня получения соответствующего уведомления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета. Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение одного месяца с момента получения такого решения органа местного самоуправления. Решение о капитальном ремонте общего имущества в этом многоквартирном доме принимается в соответствии с частями 3 - 6 настоящей статьи. В случае, если владелец специального счета не перечислил средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в срок, установленный настоящей частью, региональный оператор, любой собственник помещения в многоквартирном доме, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете, с перечислением их на счет регионального оператора. Положения настоящей части не применяются в случае наличия непогашенных кредита и (или) займа, погашение которых осуществляется за счет средств, поступающих на соответствующий специальный счет.

8. В течение десяти дней с даты подписания акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме региональный оператор обязан передать лицу, осуществляющему управление этим многоквартирным домом, копии документов о проведенном капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме (в том числе копии проектной, сметной документации, договоров об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту, актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ) и иные документы, связанные с проведением капитального ремонта, за исключением финансовых документов.

(часть 8 введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

www.9111.ru

Как заставить подрядчика выполнить капремонт работы без халтуры&nbsp

Программа капитального ремонта многоквартирных домов действует в России несколько лет. Примечательно, что за это время она уже не раз успела провалиться даже на официальном уровне (о чем своевременно рассказывало наше издание), а о ее мощной коррупционной составляющей порассуждал не один эксперт. Неудивительно, что при таких раскладах люди до сих пор не понимают, какие же в действительности работы должны быть выполнены в доме в ходе его капитального ремонта, и в каких случаях собственникам придется доплатить за ее отдельные фазы. По просьбам читателей «СП» обратилась к экспертному сообществу с просьбой разъяснить наиболее актуальные аспекты этого процесса.

«СП»: — Что конкретно включает в себя понятие «капремонт»? И чем он отличается от косметического или текущего ремонтов?

— Вообще понятие «капитальный ремонт» содержится в Градостроительном кодексе РФ и в Федеральном законе «О фонде содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства», — разъясняет представитель Санкт-Петербургского Адвокатского бюро «Вы правы» Янина Ликандрова. — Но если брать капитальный ремонт многоквартирного дома, то проще перечислить те виды работ, которые входят в это понятие. В данном случае это работы по замене (или восстановлению) строительных конструкций (кроме несущих) и их составляющих, а также инженерно-технических коммуникаций или частей несущих строительных конструкций. Капитальному ремонту подлежит общее имущество многоквартирного дома, в состав которого входят: фасад здания, фундамент, подвальные помещения, крыша, лифтовое оборудование, лифтовые шахты, парадные, общие коридоры и лестницы и инженерные системы. Законодательством допускается проводить как комплексный капремонт всего многоквартирного дома, так и выборочный капремонт отдельных составляющих здания или элементов инженерных коммуникаций.

— Из части 8 статьи 55.24 Градостроительного кодекса РФ следует, что текущий ремонт зданий, сооружений проводится в целях обеспечения их надлежащего технического состояния, — дополняет юрист Европейской Юридической Службы Людмила Старовойтова. — Под надлежащим техническим состоянием понимаются поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации.

Текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания или объекта. Работы по текущему ремонту производятся регулярно в течение года по графикам. Повреждения непредвиденного или аварийного характера устраняются в первую очередь. Для текущего ремонта не требуется проектная документация.

— Важным различием капитального и текущего ремонтов, — обращает внимание Янина Ликсандрова, — является то, что капремонт производится за счет целевых платежей владельцев (отдельная квитанция по оплате капремонта), а текущий проводится и финансируется Управляющей компанией из поступлений квартплаты.

«СП»: — Как правильно проводить капремонт и не навредит ли зданию существующая сейчас тенденция дробить его по частям по принципу «сегодня — крыша, через 5 лет — фундамент, еще через 10 лет — коммуникации»?

— Капитальный ремонт можно разделить на два типа: комплексный и выборочный, — рассказывает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. — В первом случае речь идет о ремонте совсем старых зданий, большая часть элементов которых пришла в негодность. Выборочный ремонт актуален, если дом находится в удовлетворительном состоянии, но все же требуется выполнить работы нескольких типов. Например, в здании может протечь кровля, но при этом фасады и коммуникации еще не изношены. В таком случае нет никакого смысла проводить комплексный капремонт. Если вдруг он потребовался, то, вероятно, управляющая компания не выполняла свои обязанности, раз довела состояние дома до критической отметки «по всем фронтам». Поэтому проведение выборочного капитального ремонта — это вполне логичная и стандартная практика, учитывая, что каждый элемент дома имеет свой срок службы. Например, для несущих стен и фундамента он составляет 100-150 лет, а для крыши 15-80 лет «СП»: — Что конкретно должно быть заменено в ходе капремонта за счет средств Фонда, а что — за счет дополнительных средств самих жильцов? Например, правы ли подрядчики, требуя с жителей дополнительную плату за замену батарей отопления в квартирах и замену полотенцесушителей в ванных комнатах? Где пролегает эта зона разграничения и есть ли она вообще при капремонте? — Виды и объемы необходимых работ для проведения капитального ремонта конкретной крыши разрабатывают в виде сметы специалисты регионального оператора или владельца специального счета, — поясняет эксперт Научно-образовательного центра федеральных и региональных программ Высшей школы государственного управления РАНХиГС Игорь Кокин. — Данная смета, в срок не менее чем за 6 месяцев до начала года, в котором планируется проводить капитальный ремонт, направляется собственникам помещений данного дома для утверждения (часть 3 статьи 189 ЖК РФ). Утвержденной общим собранием сметой и будет определено то, что конкретно будет сделано в ходе капитального ремонта крыши. При этом обращаю Ваше внимание, что в рамках полученных от собственников взносов на капитальный ремонт производится капитальный ремонт общего имущества дома, а не имущества конкретной квартиры.

Исходя из этого, следует сначала разобраться с вопросом — являются ли данные объекты общим имуществом дома?

В 2008 году Верховный Суд РФ высказал свою позицию по батареям отопления: если они имеют запорные устройства (краны) и находятся на ответвлениях от вертикальных стояков, то не являются общим имуществом и не подлежат капитальному ремонту за счет средств всех жителей дома. По полотенцесушителям еще проще. Так как это часть системы горячего водоснабжения (как правило), то граница разграничения между общим имуществом и имуществом собственника, находится либо на первом запорном устройстве в квартиру, либо на индивидуальном приборе учета. Поэтому, если данные элементы не являются общим имуществом дома, они не могут быть капитально отремонтированы за счет взносов на капитальный ремонт.

— Все системы газо-, электро-, тепло— и водоснабжения, а также водоотведения являются общим имуществом до отсекающих вентилей, — уточняет Янина Ликсандрова. — После отсекающих вентилей это уже собственность владельца квартиры, которая капремонту не подлежит. Это будет заботой самого собственника квартиры.

«СП»: — Как правильно контролировать ход капремонта? Какие права у жителей, у подрядчика? Как должны приниматься выполненные работы?

— Если средства для капитального ремонта формируются на специальном счете, то заказчик — организация, управляющая многоквартирным домом. Если собственники платят взносы региональному оператору в Фонд капитального ремонта («общий котел»), то заказчиком является собственно Фонд, — подчеркивает Людмила Старовойтова. — Иногда техническое состояние отремонтированных элементов дома улучшается незначительно либо не улучшается совсем. Бывают случаи, когда личному имуществу жильцов или общедомовому имуществу причиняется существенный ущерб. Это происходит при ремонтных работах на крышах и при замене внутридомовых инженерных систем водопровода, канализации, отопления. Подобные происшествия вызывают справедливое возмущение собственников, потому что они оказываются в ситуации худшей, чем до начала проведения работ. Исключить полностью риск выполнения некачественной работы или причинения ущерба невозможно. Однако можно предпринять ряд мер для максимального снижения таких рисков. Например, на общем собрании собственников выбрать лицо, которое проконтролирует качество проведения капремонта.

Приемка работ, осуществляемая комиссией, которую возглавляет представитель регионального оператора (в случае, когда он является заказчиком). В состав комиссии входят подрядчик, представитель организации, осуществлявшей строительный контроль, представитель местной администрации, представитель управляющей компании, кооператива или ТСЖ, а также уполномоченное собственниками лицо.

Члены такой комиссии имеют разные задачи, и их мнения о качестве работ могут расходиться. Условно можно выделить три точки зрения на итоги проведения капремонта. Непосредственно подрядчик и специалисты по строительному контролю, нанятые подрядчиком, заинтересованы в скорейшем принятии работ при любом качестве исполнения. Владельцы помещений иначе смотрят на выполненные работы. Собственнику важно получить действительно качественно сделанный ремонт, даже при условии, что отдельные сопутствующие работы не предусмотрены ни договором, ни сметой. Поэтому внимание к мелким деталям может исходить только от представителей собственников и от представителей администрации муниципального образования, если они заинтересованы в качественном содержании жилищного фонда.

Точка зрения регионального оператора иногда может отличаться от точек зрения других участников комиссии. Региональный оператор, являясь организатором работ и фактическим заказчиком, должен проверить качество работ, их соответствие проекту, решить вопросы финансового характера, а также, в случае необходимости, выполнить роль своеобразного арбитра в случае принципиального расхождения мнений участников приемки.

Заинтересованной стороной при проведении капремонта может быть и управляющая организация. Ее руководители, как и все жители дома, заинтересованы в исправной, безаварийной и долговременной эксплуатации всех систем и конструкций, прошедших капремонт. Они полностью осознают, что работы, принятые с браком и недоделками, потребуют в дальнейшем дополнительных финансовых и материальных вложений, а в некоторых случаях могут стать причинами серьезных коммунальных аварий. Контроль заказчика важен на каждом этапе капремонта. Необходимо указывать на недоделки и брак, письменно предупреждать подрядчика и администрацию о работах, которые не будут приниматься из-за низкого качества и технологических нарушений. Безусловно, на практике все обстоит несколько сложнее. Административные органы, заинтересованные в первую очередь в соблюдении графика по капремонту домов, могут оказывать серьезное давление на руководителей управляющих организаций. При этом могут возникнуть различные компромиссные решения, улучшающие качество проводимых работ.

«СП»: — Куда и как жаловаться на некачественно проведенный капремонт? Как заставить подрядчика исправить недоделки? Какие гарантии существуют в нынешних условиях и насколько четко они соблюдаются?

— Проведенный капитальный ремонт имеет гарантийный срок, который составляет обычно 5 лет, в зависимости от того или иного типа выполненных работ, — констатирует Мария Литинецкая. — Если вдруг выявляются недочеты, то первым делом стоит обратиться к подрядчику с претензией и требованием устранить недостатки. В случае, когда заявка проигнорирована, нужно направить жалобу в Фонд капитального ремонта. При отсутствии реакции — в комитет по ЖКХ и строительству.

Проблемы ЖКХ: Как «умные» приборы будут дурить россиян

finance.rambler.ru

Имеют ли жильцы дома право огородить помойку и закрыть ее на замок? | ЖКХ | Недвижимость

Некоторые жители многоэтажек закрывают помойку на кодовый замок. Такие меры жильцы вынуждены принимать из-за того, что контейнерная площадка слишком быстро переполняется: отходы подбрасывают жители соседних домов, а также сотрудники находящихся рядом торговых точек и других организаций, перекладывающие таким образом расходы по вывозу мусора на плечи жильцов близлежащих многоквартирных домов.

В настоящее время стоимость сбора и вывоза мусора рассчитывается в зависимости от тарифа регионального оператора и норматива образования мусора. В разных регионах нормативы отличаются: где-то их привязывают к площади дома, где-то — к числу проживающих людей. В Минприроды ранее заявили, что подготовили проект постановления правительства о переходе на оплату мусора исходя из фактически накопленного объема.

Законно ли закрывать помойку на замок?

По словам ведущего эксперта по жилищному праву и ЖКХ ООД «За права человека» Виктора Федорука, решение о закрытии помойки выносится на общем собрании жильцов, и если собрание постановило установить замок, то это вполне законно. «Если жители дома приняли такое решение, то управляющая компания должна будет подчиниться. Скажут поставить кодовый замок, значит, УК должна его установить. Скажут, что готовы оплачивать дополнительно охранника около мусорки, значит, будет выполнено такое решение. Но нужно разумно подходить к решению данного вопроса, чтобы не было такого, что кому-то будет неудобно. Кодовый замок — это одно из решений, которое позволяет жильцам пользоваться своей площадкой. У соседнего дома должна быть своя площадка для вывоза мусора. Если жильцам дома ближе выносить мусор на чужую площадку, то они могут обратиться в УК с просьбой перенести баки в удобное место, чтобы не пользоваться чужими. Просто отгонять людей из соседних домов — это не решение проблемы», — говорит Федорук. 

Как рассчитывается необходимое количество контейнеров?

Контейнеры должны вмещать отходы, которые образуются за определенный период. Для определения необходимого количества мусорных баков в расчет берутся следующие параметры: объем отходов, которые собираются на участке в течение одного года, частота вывоза мусора за сутки, объем одного мусорного контейнера и коэффициенты, которые учитывают количество ремонтируемых контейнеров. Для жилых домов норму твердых бытовых отходов считают на одного человека, для государственных учреждений (больниц, музеев, библиотек) — на одного посетителя, в офисных зданиях — на одного работника.

В соответствии с санитарно-эпидемиологическими правилами, одна площадка с баками должна обслуживать территорию от 30 000 до 31 500 кв. м. На площадке разрешают устанавливать не более пяти контейнеров. Расчет количества мусорных баков ведется жилищно-коммунальными компаниями исходя из количества жителей.

Где могут размещаться площадки с мусорными контейнерами?

Согласно п. 2.2.3. СанПиН 42-128-4690-88 «Санитарные правила содержания территорий населенных мест», площадки для установки контейнеров должны быть удалены от жилых домов, детских учреждений, спортивных площадок и от мест отдыха населения на расстояние не менее 20 м, но не более 100 м.

В Москве существуют Правила размещения мусорных контейнеров и бункеров-накопителей во дворах. Согласно этим правилам, контейнеры для мусора устанавливаются на специально оборудованных площадках. Мусорные баки нельзя ставить на проезжей части, тротуарах, газонах и в проходных арках домов. В исключительных случаях допускается временная (на срок до одних суток) установка на дворовых территориях бункеров-накопителей для сбора строительного мусора вблизи мест производства ремонтных работ при отсутствии оборудованных площадок для установки таких накопителей возле конкретного дома.

Контейнерная площадка должна иметь с трех сторон ограждение высотой 1,0-1,2 м, чтобы не допускать попадания мусора на прилегающую территорию. Также допускается изготовление контейнерных площадок закрытого типа.

aif.ru

Имеет ли право УК взимать с жильцов дополнительные деньги на ремонт подъезда?

Здравствуйте! если не было общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, тогда управляющая компания не имеет право повышать тариф. согласно части 7 статьи 156 жилищного кодекса, размер платы за содержания и ремонт жилого помещения должен определяться на общем собрании собственников помещений. По этому в данном случае управляющая компания вашего дома, нарушила часть 7 статьи 156 жилищного кодекса. Вы в праве обратиться с жалобой в жилищную инспекцию или в суд.

Статья 156.Размер платы за жилое помещение
1. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере,
обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с
требованиями законодательства.
2. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание
и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма
и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда
определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из
площади этих комнат) жилого помещения.
3. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание
и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального
найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного
фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых
помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным
домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации
— городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти
соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта
Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного
самоуправления внутригородских муниципальных образований).
4. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или
муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от качества и благоустройства
жилого помещения, месторасположения дома.
5. Установление размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) не
должно приводить к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию на оплату
жилого помещения и коммунальных услуг. Федеральными законами, законами субъектов Российской
Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений государственного
жилищного фонда иным категориям граждан в соответствии с частью 3 статьи 49 настоящего
Кодекса, могут быть установлены другие (по сравнению с предусмотренными частью 4 настоящей
статьи и настоящей частью) условия определения размера платы за пользование жилым помещением
(платы за наем).
6. Порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих
в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, в жилых помещениях фондов
для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в
общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граждан, устанавливается
собственниками указанных жилых помещений.
7. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в
котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной
специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников
помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 — 48 настоящего
Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме
определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее
чем один год.
8. Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников
жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива,
связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме,
определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления
жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского
кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного
кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.
8.1. Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным
правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с методическими рекомендациями,
утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом
исполнительной власти, в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации,
исходя из занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего
собственнику такого помещения, и может быть дифференцирован в зависимости от муниципального
образования, в котором расположен многоквартирный дом, с учетом его типа и этажности,
стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и
инженерных систем многоквартирного дома, нормативных сроков их эффективной эксплуатации
до проведения очередного капитального ремонта (нормативных меж ремонтных сроков), а также с
учетом установленного настоящим Кодексом и нормативным правовым актом субъекта Российской
Федерации перечня работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме могут принять решение об
установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер такого
взноса, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
9. Граждане, признанные в установленном настоящим Кодексом порядке малоимущими
гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от
внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем).
10. Изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае
оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества
в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими
установленную продолжительность, определяется в порядке, установленном Правительством
Российской Федерации.

pravoved.ru

Что делать, если собственники отказываются от капремонта — Российская газета

В четырехэтажном доме № 13 на улице Ильича в Екатеринбурге полным ходом идет капремонт. Рабочие меняют трубы водоснабжения, отопления и канализации. Однако, как оказалось, замена коммуникаций проводится далеко не в каждой квартире.

- Нам сказали, что в нашей квартире ничего делать не будут, потому что сосед сверху отказался от ремонта, а соседу снизу просто на все плевать, до него никто достучаться не может, он никому не открывает. А нам нужны новые трубы, - жалуются жильцы одной из квартир.

На вопрос: "Почему вы отказались от капитального ремонта?" - живущие этажом выше ответили:

- Мы меняли трубы четыре года назад за свой счет. Сознательно на это пошли, когда делали в квартире дорогостоящий ремонт.

Выходит, ситуация тупиковая? Трубы отопления, канализации, горячего и холодного водоснабжения общие, проходят через все этажи здания. Но кто-то не захотел проводить ремонт в своем жилище и не позволил заменить коммуникации, которые проложены через его квартиру. Возникает извечный вопрос: что делать? Давайте разберемся.

По закону жильцы каждой квартиры обязаны обеспечить доступ рабочих к трубам отопления, водоснабжения и канализации, так как это общедомовое имущество. Если собственники по какой-то причине отказываются это делать, подрядчик будет вынужден выстраивать с ними диалог, чтобы убедить владельцев квартиры, что это им только на пользу. Естественно, длительные переговоры приводят к тому, что капремонт затягивается: рабочие фактически тратят время не на работу, а на попытки договориться с собственниками.

Вот что говорит по этому поводу начальник отдела делопроизводства Фонда капитального ремонта Свердловской области Дарья Быкова:

- Если жильцы не идут на контакт, решать вопрос нужно только в суде. Но судебные разбирательства отнимают много времени. Кроме того, подрядчику придется оплачивать все судебные издержки за свой счет.

Рабочие срезают старую трубу, а когда приходят ставить новую, жильцы заявляют, что им нужна не металлическая, а из пластика

Чаще всего от капремонта отказываются по двум причинам. Иногда хозяева опасаются, что при замене коммуникаций рабочие просверлят в стенах дыры, а потом уйдут, ничего не заделав.

- По правилам все отверстия, которые подрядчик сделает для обновления инженерных систем, должны быть убраны, - отмечает Дарья Быкова.

Однако жильцы обязаны обеспечить доступ к трубам в своей квартире: аккуратно удалить все декорирующие элементы со стен и пола, а затем восстановить их.

А бывает, что собственники уже самостоятельно заменили трубы. В любом случае им необходимо подписать специальное заявление - отказной лист.

На практике, если в доме находятся противники капремонта, коммуникации, проложенные через их квартиру, просто пропускают: на соседних этажах подрядчик срезает старые трубы, ставит новые и приваривает их к трубам, идущим из квартиры отказника.

По словам Дарьи Быковой, иногда сопротивление ремонту доходит до настоящего шантажа:

- Собственники пускают рабочих в квартиру, они срезают трубу, а когда приходят ставить новую, жильцы заявляют, что им не нужна металлическая труба, а требуется, к примеру, из пластика. Но при ремонте используются только те материалы, которые уже были изначально в квартире, просто их заменяют на новые. По технологии невозможно вместо металла поставить пластик. Такая ситуация была в Сухом Логу, в переулке Садовом, 6, и в Березовском, в переулке Первомайском, 28.

Фонд капремонта разъяснил ситуацию с новостройками. Казалось бы, если дом построен недавно, то зачем его жильцам платить за капремонт?

- В Жилищный кодекс внесены изменения, по которым введено ограничение на уплату взносов для новостроек. Этот мораторий длится от года до пяти лет. Но в любом случае через три десятилетия - плановый срок обновления дома, ему понадобится ремонт. За это время жильцам необходимо накопить деньги на его проведение, - говорит представитель фонда капремонта.

Здесь действует принцип "общего котла": все горожане, которые не выбрали другой способ накопления, платят взносы в фонд, а оттуда деньги идут на ремонт домов, которые стоят первыми в очереди. И так ремонтируют все здания по порядку.

Подпишите акт

Согласно рекомендациям фонда капитального ремонта, подрядчик обязан согласовать с каждым владельцем квартир, расположенных по общему стояку, время начала работ и отключения электроэнергии. Если кто-то из жильцов не хочет проводить ремонт в своей квартире, подрядчику следует сообщить об этом сотрудникам фонда. Отказнику выдают документ, в котором указаны сроки предоставления доступа рабочих в квартиру. В случае повторного отказа составляется отказной лист - акт, который подписывают представители подрядчика, а также организации, осуществляющей строительный контроль, и собственники жилья. Если жильца по какой-то причине нет дома, акт могут завизировать два соседа или члены совета дома.

После оформления акта вся ответственность за участок труб, проходящих в квартире отказавшихся от ремонта, лежит на них самих, и в случае аварии им придется отвечать за последствия кошельком.

rg.ru

Жильцы многоквартирного дома ремонтные работы выполняют сами, имеют ли право отказаться от услуг УК?

Добрый день! В Вашем случае необходимо собрать собрание собственников жилых помещений расположенных в Вашем доме. Вы имеете право не заключать договора с УК, но без обслуживания дом оставаться не может.

В Вашем случае необходимо либо создать ТСЖ

ЖК РФ, Статья 135. Товарищество собственников жилья

1. Товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Или перейти на непосредственное управление

ЖК РФ, Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Если Вас интересует как перейти на данные формы управления МКД то, можете написать мне личное сообщение на сайте я Вас могу подробно все рассказать.

pravoved.ru


Познакомьтесь с «Frequency Apartments», «ремонт кишечника площадью 36 000 квадратных футов на сумму 14 миллионов долларов в год»


предоставлено UIP

Из пресс-релиза:

«Городские инвестиционные партнеры (UIP) Вашингтона, округ Колумбия, представили Frequency Apartments, жилой комплекс из 100 квартир класса люкс, расположенный в бывшем офисном здании на северо-западе Вашингтона, округ Колумбия, в котором размещалась национальная общественная радиостанция WAMU.

UIP приобрел здание по адресу 4000 Brandywine Street, NW вместе с двумя другими объектами у Американского университета в 2016 году.В настоящее время компания завершила реконструкцию внутренней части здания площадью 36 000 квадратных футов стоимостью 14 миллионов долларов в год и пристройку здания площадью 14 000 квадратных метров, которое находится всего в одном квартале от станции Tenleytown-American University на красной ветке Metrorail. UIP присоединился к Tenleytown Main Street, чтобы официально открыть новый многоквартирный жилой дом в районе.

«Частота - это наш самый современный жилой комплекс на сегодняшний день», - сказал директор UIP Стив Шват. «Название происходит от его истории как радиостанции и студии звукозаписи для программ WAMU / NPR, включая синдицированные ток-шоу, организованные Дайан Рем и Коджо Ннамди.

Расположенный на одном из самых высоких холмов в округе, Frequency имеет непревзойденное расположение в нескольких минутах ходьбы от метро, ​​Американского университета, Whole food, Starbucks, Panera, Best Buy и десятков других магазинов и ресторанов ».

Отличительные апартаменты открытой планировки Frequency предлагают роскошный дощатый пол, нестандартную мебель, бытовую технику из нержавеющей стали, дизайнерское освещение, кварцевые кухонные стойки, просторные модульные шкафы, большие ванные комнаты, а также индивидуально контролируемые слуховые аппараты и охлаждение, а также оборудование для стирки.

Жители этого нового поселка, где разрешено проживание с домашними животными, будут наслаждаться входом без ключа, террасой на крыше с площадкой для гриля и панорамным видом, современным фитнес-центром, гостиной, местом для удаленной работы, конференц-залами и помещениями для совещаний, помещением для хранения велосипедов, жильцом. холл, прием пакетов и зарезервированная парковка в гараже. Для получения информации о лизинге посетите https://thefrequencydc.com/ или позвоните по телефону 202.759.9159.

Частота

удобна не только для Metrorail, но и для 11 линий Metrobus, маршрутного такси Американского университета (в том же квартале) и маршрутного такси Sibley Hospital.В нескольких минутах ходьбы расположены многочисленные рестораны, включая популярный район Taco и недавно открывшееся место для вегетарианцев Хосе Андреса Beefsteak. Другие близлежащие направления включают новую школу права Американского университета, высоко оцененную среднюю школу Уилсона, Водный центр Уилсона, парк Форт-Рино и концертную площадку, а также публичную библиотеку Дружбы / Тенли.

Названный в конце 1700-х годов в честь владельца местной таверны Джона Тенналли, Тенлейтаун окружает место времен Гражданской войны Форт Рино, построенный на самой высокой естественной земле города на высоте 409 футов над уровнем моря.К 1900 году последние остатки форта были заменены резервуаром, водонапорной башней и парком со спортивными площадками, детскими площадками, теннисом и многим другим.

Открытие в 1941 году Sears & Roebuck на Висконсин-авеню и Альбемарл-стрит стало важной вехой в развитии района. Первый в этом районе магазин Hechinger также находился в Тенлитауне; после того, как Sears покинула свой магазин в 1994 году, Хечингер купил и переехал в собственность. В конце концов Хечингер закрыл все свои магазины.К 2003 году бывшая площадка Sears / Hechinger была преобразована в один из первых ориентированных на транзитный сектор проектов города - Cityline at Tenley, который в настоящее время включает в себя Best Buy, The Container Store и Ace Hardware ».

Частота Квартиры | Жилье и общежитие | Американский университет, Вашингтон, округ Колумбия

Этот дом в стиле апартаментов для второкурсников, юниоров и пожилых людей предлагает кухню и прачечную в номере, фитнес-центр, террасу на крыше, общественные лаунджи и учебные помещения, а также другие удобства в самом центре популярного района магазинов и ресторанов Тенлейтауна.Это идеальное место для студентов из Австралии, которые хотят сочетать жизнь в квартирном стиле и полностью поддерживаемые условия проживания.

Частота находится в пяти минутах от главного кампуса на бесплатном автобусе AU или в 15-20 минутах ходьбы. Он расположен всего в нескольких шагах от станции метро Tenleytown / American University, откуда можно легко добраться до центра Вашингтона, округ Колумбия. Ближайшие рестораны и магазины включают Whole Foods, CVS, Target, Starbucks, Panera и множество других заведений.

Как и во всех общежитиях Австралии, Частота имеет круглосуточную безопасность и может быть введена только с помощью вашей карты OneCard.Профессиональный и студенческий персонал живет на Частоте, чтобы поддерживать жителей.

Интересная мелочь: The Frequency получила свое название потому, что в течение нескольких десятилетий она была домом для радиостанции Австралии, WAMU (88,5), которая также является филиалом Национального общественного радио Вашингтона, округ Колумбия (NPR). Многие известные вашингтонцы и мировые лидеры прошли через его двери!

Что предоставляется

Каждая единица меблирована и готова к заселению студентов. Каждому жителю предоставляется каркас кровати, стандартный двойной матрас, комод и прикроватная тумбочка.В каждой квартире также будет как минимум один письменный стол (отдельно стоящий или встроенный) и одно рабочее кресло для совместного использования. Жильцы двухкомнатных и больших однокомнатных квартир также получат мягкий уголок и столовую мебель.

Виртуальные туры

Наши виртуальные туры представляют номер определенного типа. Каждое пространство различается в зависимости от размера и размера комнаты. Каждый виртуальный тур включает в себя некоторые декоративные элементы, чтобы показать, как выглядит комната, когда она занята, но эти предметы не включены в комнаты.

Нажмите ниже, чтобы просмотреть виртуальные туры по частоте:

Персонализируйте свою комнату

Декоративные и дополнительные предметы (постельное белье, MicroFridge) можно приобрести у поставщиков, согласованных с HRL, на нашей веб-странице «Персонализируйте свою комнату». В каждом номере будет мебель, указанная на этой веб-странице.

Плюсы и минусы квартирных брелков

Продолжаются споры о плюсах и минусах квартирных брелков вместо физического дверного замка. Они экономят деньги? Они более эффективны, чем традиционный замок? Подходят ли они для сдачи в аренду? И является ли технология безопасной и надежной? Как инвестору в недвижимость, это важные вопросы, на которые необходимо ответить, поскольку вы стремитесь минимизировать расходы в многоквартирных домах.

Вот обзор систем входа без ключа, плюсы и минусы брелков для квартир, а также то, стоит ли инвесторам в недвижимость рассматривать технологию контроля доступа.

Что такое система доступа в квартиру с помощью брелока?

Вообще говоря, брелки для ключей от квартир - это электронные системы контроля доступа, в которых используется технология радиочастотной идентификации (RFID) с уникальным идентификатором, позволяющая войти в определенное место без ключа. Эти брелки обычно содержат уникальный серийный номер, а также личную информацию пользователя.

Брелки для ключей от квартиры можно использовать в гараже, шкафчике для хранения вещей, главном входе, входе в общие помещения и даже в подъезде отдельных квартир. Они чаще всего встречаются в кондоминиумах, но могут присутствовать и в небольших многоквартирных домах.

Эти системы доступа бывают различных форм и размеров, включая, помимо прочего: интеллектуальные замки Wi-Fi для использования со смартфонами, физические RFID-брелоки и карты доступа. Они резко контрастируют с традиционными металлическими клавишами, которые используются более века.

Плюсы и минусы систем ключей для квартир

Как и все, есть плюсы и минусы использования брелоков для квартир в вашем активе недвижимости. Вот некоторые из них, о которых следует помнить при изучении этой системы доступа с интеллектуальным замком:

Плюсы брелоков доступа без ключа

  1. Больше нет физического ключа : С электронными дверными замками вам больше не нужно заменять утерянные ключи или держите сейф со всеми своими ключами от каждого отдельного блока.
  2. Централизованный доступ : с помощью системы «бесключевой брелок» вы можете централизовать контроль доступа с помощью одной системы, и вам не нужно отслеживать несметное количество металлических ключей, иметь дело со слесарями или нарезать ключи.
  3. Домашняя система безопасности : Поскольку у вас есть база данных с централизованным доступом, вы можете контролировать приход и уход арендаторов, когда это необходимо по соображениям безопасности.
  4. Уменьшите необходимость присутствия на объекте : Если к вам временно приходит кто-то, например подрядчик, риэлтор или фотограф, вы можете выдать ключи доступа с ограниченным сроком действия, чтобы уменьшить необходимость физического присутствия менеджера.
  5. Масштаб : после установки системы доступа без ключа можно легко масштабировать единицы и добавлять дополнительные технологии, такие как домашняя система безопасности, видеодомофон, система сигнализации, интеллектуальное домашнее устройство, камеры безопасности, датчики или инструменты HVAC.
  6. Никогда не блокироваться : Если арендатор теряет ключ и блокируется, ему может быть временно разрешен удаленный доступ.

Минусы брелков для бесключевого доступа

  1. Риск взлома : Изощренный злоумышленник, в зависимости от системы, которую вы используете, может взломать брелок для бесключевого доступа.
  2. Время : сброс кодов, замена брелоков или устранение технологических проблем может занять некоторое время.
  3. Специализация : Устранение неисправностей физического дверного замка относительно несложно, и в худшем случае вы обратитесь к своему слесарю.С технологией вам потребуется специалист, если система перестанет работать.
  4. Сбой питания : при отключении питания электронная система доступа не может работать.
  5. Расходы : Сложные системы доступа обычно дороже, чем использование традиционных металлических ключей для доступа.
  6. Батареи : Если вы используете меньшую систему доступа без ключа, например, индивидуальный интеллектуальный дверной замок, вам, возможно, придется использовать батареи, которые необходимо заменять каждые несколько месяцев.
  7. Точка отказа : Система доступа с интеллектуальным замком имеет больше точек отказа, чем физический замок с ключом или засов.

Система квартирных брелоков

Хотя существуют десятки поставщиков систем квартирных брелоков, они, как правило, имеют схожую конструкцию, а также аналогичные компоненты. Центральный узел любой системы доступа без ключа обычно включает в себя какую-то базовую станцию. Здесь находится центральный компьютер.

Другие компоненты системы брелоков включают, но не ограничиваются ими:

  • Считыватели карт доступа : это особые точки доступа, в которых вам потребуется, чтобы те, кто входят в место и / или выходят из него, проводят по брелку.
  • Датчики двери : Эта информация будет передана в базовую станцию, чтобы система знала, когда дверь физически открывается или закрывается.
  • Домофоны : Обычно устанавливаются в главном подъезде, это позволяет общаться между арендаторами и гостями.
  • Брелок : физический ключ, содержащий технологию доступа, которую нужно провести в любой точке доступа.
  • Системы охранной сигнализации : В случае срабатывания определенных событий большинство квартирных брелоков имеют какой-либо механизм оповещения, который подключается к местным аварийным службам, а также к центральной системе управления менеджера.
  • Резервное копирование : Один из основных недостатков электронных систем входа - это то, что происходит в случае сбоя питания. Большинство современных интеллектуальных систем входа в квартиры теперь содержат резервные устройства, работающие от батарей или отдельного источника питания.
  • Камеры видеонаблюдения : Многие из этих систем поставляются со встроенными функциями камеры видеонаблюдения, чтобы добавить визуальный компонент к вашему контролю доступа.
  • Датчики : Более сложные системы доступа могут также включать датчики воды и тепла.
  • Кнопки для выхода из здания : Поскольку большинство пожарных кодов не разрешают доступ к ключу для выхода из здания, кнопки «нажать для выхода» становятся все более популярными.
  • Умный замок: Другие технологии контроля доступа

Помимо брелоков для ключей от квартир, существуют и другие технологии, которые помогают инвесторам в недвижимость контролировать доступ к своим квартирам.

  1. Цифровая или ручная клавиатура с пин-кодом
  2. Интеллектуальные замки отдельных блоков, такие как умные замки Yale или August
  3. Карты с ключами
  4. Дверные замки с поддержкой Wi-Fi, которые подключаются к смартфонам для доступа

Итог

Поскольку технологии постоянно заставляют отрасль недвижимости вводить новшества, для инвесторов в недвижимость становится все более важным использовать такие инструменты, как интеллектуальный доступ к замку и брелки для ключей от квартир.Хотя они могут стоить дороже и иметь те же недостатки, что и любой другой технологический инструмент, брелки для ключей от квартир помогают централизовать контроль доступа и в целом повышают безопасность жителей.

Хотя этот тип технологии обычно стоит дороже, он может в конечном итоге сэкономить время инвесторов и позволяет им лучше масштабироваться при добавлении объектов недвижимости в свои портфели.

Модернизация электроустановок в довоенных квартирах

Довоенные квартиры - это квартиры, построенные до Второй мировой войны, как следует из их названия, и в Нью-Йорке они пользуются большим спросом из-за их старинного вида, просторного дизайна и ручной работы. -работанные детали.Однако их электрические установки часто очень устарели и требуют модернизации, чтобы приспособиться к современному образу жизни. Имейте в виду, что довоенные квартиры были построены более 70 лет назад, когда потребление энергии в жилищах было намного ниже:

  • Системы кондиционирования стали широко использоваться после Второй мировой войны, а это значит, что электропроводка в довоенных квартирах не была предназначена для них.
  • Компьютеры и электронные устройства еще более свежие, начиная с 80-х годов.Хотя эти устройства не потребляют много энергии, они, как правило, индуцируют высокочастотные токи, называемые гармониками, которые перегревают проводку.
  • Отопление производилось в основном за счет каминов, которые являются частью очарования довоенных квартир. Однако это также означает, что эти квартиры, как правило, не оборудованы для работы с резистивным обогревателем или водонагревателем.

Короче говоря, электропроводка довоенных квартир была рассчитана на то время, когда кроме освещения, радиоприемников, телевизоров и кухонной техники было мало нагрузок.Вы не можете рассчитывать купить или арендовать одну из этих квартир и сразу установить современные водонагреватели и кондиционеры. Однако обновление их электрической системы не должно быть сложной задачей; вам нужно только надлежащее руководство от инженера или компании.

Электрические системы в довоенных квартирах: рекомендуемые действия

Основное правило при обновлении электрической системы довоенной квартиры следующее: если вы сможете минимизировать требуемый ток, затраты на модернизацию будут ниже, и вы столкнетесь с меньшим количеством проблем в долгосрочной перспективе.

1) Реализация энергоэффективности

Если вы используете энергосберегающие устройства, такие как светодиодные лампы и приборы ENERGY STAR, нагрузка на установку не будет резко увеличиваться по сравнению с условиями, в которых вы получаете квартиру. Это можно дополнить домашней автоматикой; например, вы можете использовать интеллектуальный термостат для оптимизации энергопотребления HVAC.

2) По возможности используйте 220-вольтные устройства

Один из основных принципов электричества заключается в том, что передаваемая мощность равна произведению напряжения и тока:

Мощность = Напряжение x Ток

Однако размеры проводки и выключателей зависят от силы тока, и чем выше мощность, тем выше стоимость.Повышенная допустимая нагрузка также означает, что проводка должна иметь больший диаметр, что усложняет ее установку и увеличивает связанные с этим затраты на рабочую силу. Однако увеличение рабочего напряжения снижает ток, и это можно доказать математически, переписав предыдущую формулу:

Ток = Мощность / Напряжение

Если вам необходимо выбрать между версиями одного и того же устройства на 110 В и 220 В, использование 220 В снижает ток на 50 процентов. Чтобы проиллюстрировать концепцию, предположим, что вам нужен 3.Водонагреватель мощностью 3 киловатт доступен с обоими напряжениями:

  • Потребляемый ток при 110 В = 3300 Вт / 110 В = 30 ампер
  • Потребляемый ток при 220 В = 3300 Вт / 220 В = 15 ампер

Для нагревателя на 110 В требуется кабель большего диаметра, и цепь будет выделять больше тепла. Это может привести к более частому срабатыванию выключателей, а также может повредить другие электрические компоненты из-за возраста установки.

3) Обновите установку соответственно

С помощью энергоэффективных приборов и использования устройств на 220 В, когда это возможно, общий ток значительно снижается.Теперь вы можете попросить своего подрядчика по электрике определить размер новой установки соответствующим образом. Это снижает требуемую мощность электрических панелей, выключателей и цепей, что позволяет заранее сэкономить деньги.

Обычное освещение и HVAC приведут к более дорогому ремонту и более высоким эксплуатационным расходам. Кроме того, у вас больше шансов иметь проблемы с электричеством, потому что старая установка будет подвержена сильному току и локальному нагреву.

Основные проблемы при модернизации довоенной квартиры

Конструктивные особенности довоенных квартир увеличивают сложность модернизации электрооборудования по сравнению с современными жилищами.

  • В довоенных квартирах обычно монолитные полы из литого бетона с деревянным рисунком наверху, что делает непрактичным прокладку кабелепровода для новой электропроводки. С другой стороны, в более новых квартирах на стальную конструкцию устанавливается тонкий слой бетона, в результате чего остается много свободного места для электрических установок.
  • Толстые стены - еще одна особенность довоенных квартир. Обычно они строятся из слоев штукатурки и бетона на токарном станке из дерева или проволоки.С другой стороны, современные стены обычно используют тонкие гипсовые панели на деревянных или металлических каркасах; и пробить стену для установки новой проводки или электрических компонентов относительно просто.

Эти конструктивные особенности восходят к инженерной философии довоенной эпохи, когда рабочая сила была дешевле, но материалы были дорогими; имело смысл использовать прочные и долговечные материалы, даже если их установка была трудоемкой. Теперь материалы доступны по цене, но стоимость рабочей силы значительно выросла, в результате чего акцент сместился с прочной конструкции на быструю установку.

Из-за прочности стен и полов во многих довоенных квартирах нет другого выбора, кроме как использовать поверхностные электрические цепи. Однако их можно спрятать под специально разработанные декоративные молдинги, чтобы сохранить античный вид.

Системы электрической защиты

Блоки предохранителей в довоенных квартирах обычно относятся к снятым с производства линиям продукции, а в некоторых случаях сама торговая марка может больше не существовать. По этой причине часто бывает необходимо полностью заменить их новым щитом и автоматическими выключателями.Прямая замена существующих предохранителей обычно невозможна, поскольку существующие основания не соответствуют базам современных систем защиты.

Имейте в виду, что во многих зданиях есть главный распределительный щит, от которого все квартиры получают электроэнергию. В этих случаях владельцу здания также может быть необходимо перейти на современные щитовые панели и выключатели.

Трансформаторы и главные служебные входы

Когда несколько довоенных квартир в одном здании модернизируются, их общая электрическая нагрузка может стать выше, чем рассчитаны главный трансформатор и служебный вход.В этих случаях владельцу здания или кооперативному совету необходимо провести апгрейд.

Приобретая довоенную квартиру, получите профессиональное мнение о трансформаторе и условиях служебного подъезда. Как правило, отдельные арендаторы могут проводить модернизацию соответствующей электрической панели, но ответственность за любые установки, расположенные выше по течению от этой точки, несет владелец здания. Если у вас есть квартира с недостатками в этой области, а владелец не желает проводить модернизацию трансформатора и служебного входа, у вас останутся проблемы с питанием даже после модернизации вашей индивидуальной установки.

Кто берет на себя расходы на модернизацию электрооборудования?

Большинство довоенных зданий в Нью-Йорке управляются как кооперативы: вы на самом деле не покупаете квартиру, а вместо этого покупаете акции корпорации, которая, в свою очередь, владеет квартирой, в которой вы будете жить. Эти кооперативы управляются советом, который управляет имуществом и распределяет общие расходы между всеми акционерами.

Если требуется модернизация электрооборудования, первый вопрос, на который нужно ответить: могут ли они быть отнесены к потребностям конкретной квартиры или существует проблема, затрагивающая все здание? На этот вопрос можно ответить, выполнив обследование электрической нагрузки квалифицированным инженером или фирмой.

Проблемы с электричеством, связанные с квартирой

Если электрические установки необходимо модернизировать из-за того, что конкретный сосед ведет энергоемкий образ жизни, ему или ей, как правило, придется нести расходы на модернизацию. В этих случаях часто устанавливается специальная электрическая установка, чтобы избежать изменений в главном служебном входе, что, как правило, намного дороже.

Примером этого может быть ситуация, когда акционер покупает малоэффективное отопительное и охлаждающее оборудование и использует его в течение долгих часов.Электрический ток, потребляемый этой квартирой, является высоким и непрерывным, что обременяет всю установку и может вызвать проблемы с напряжением для всех.

Проблемы с электричеством, влияющие на все здание

Иногда общая электрическая установка слишком устарела, чтобы удовлетворить потребности современного образа жизни в энергии, и может потребоваться модернизация в масштабе здания. В этих случаях плата за работу берет на себя кооперативная доска. Однако, в зависимости от правил кооператива, затраты могут быть разделены между всеми акционерами пропорционально их доле владения.

Примером этого может быть здание, в котором главный трансформатор никогда не модернизировался и больше не подходит для управления современными нагрузками, даже если все акционеры заботятся об энергии.

Выводы

Собираясь купить или снять довоенную квартиру, не упускайте из виду электромонтаж. Было бы нереалистично ожидать, что существующая установка будет работать без проблем, но вам также не следует предполагать чрезвычайно высокую стоимость обновления.

Мы рекомендуем вам ознакомиться со всеми применимыми правилами во время собеседования с компанией по недвижимости или советом кооператива и получить краткую электрическую оценку квартиры, которую вы собираетесь купить или арендовать.После того, как вы заселили свою довоенную квартиру, используйте энергоэффективные приборы и разумно управляйте потреблением энергии; например, не используйте одновременно два мощных устройства, если в этом нет необходимости.

Модернизированный многоквартирный дом «Torenflat» в Зейсте получил две награды: во-первых, Benelux Aluminium Award 2009 в категории реновация жилья. Во-вторых, он убедил высокопоставленное жюри Европейской алюминиевой премии (EAA) за энергоэффективные здания.Здание было облицовано модифицированными профилями из серии Schüco USC 65, ASS 70 FD и AWS 65, что позволяет экономить более 290 000 кг CO2 в год.

Проект «Торенфлат» в Зейсте, в 5 км к востоку от Утрехта, представляет собой очень большое 19-этажное жилое здание на 484 квартиры. Масштабы построенного в 1974 году квартала практически невообразимы: длина 108 м, ширина 27 м, высота 58 м. В общей сложности около 1100 человек проживают в квартирах, выходящих на восток и запад, что поставило перед архитекторами Frowijn de Roos Architecten из Билтховена особую задачу.Им нужно было не только найти высококачественное архитектурное и энергосберегающее решение для фасада площадью 15 500 м², но и провести работы в нормальном режиме работы здания, чтобы как можно меньше беспокоить жителей.

К счастью для архитекторов, входы в квартиры располагались в центре здания, поэтому доступ в квартиры никак не затруднялся ремонтом фасада. Чтобы свести к минимуму шум на этапе строительства, архитекторы выбрали фасадную систему, которая требовала минимального количества отверстий, просверливаемых в существующей бетонной конструкции.

Новый фасад, специальные профили которого были разработаны архитекторами в тесном сотрудничестве с подрядчиком по фасаду (Kremers Aluminium из Тилбурга, Нидерланды) и Schüco, можно было легко прикрепить к лицевой стороне существующей конструкции всего с 3 точками крепления на единицу. . К счастью, отверстия для крепления бывшей балюстрады балкона можно было использовать для сборки нового фасада.

Перед разработкой специальных профилей и проверкой критических точек крепления в мастерской Schüco по фасадам был предварительно собран образец фасада площадью 25 м², 1 к 1: этот «тестовый фасад» стал большим подспорьем для всех, кто участвовал в проекте, в том числе поиск оптимального решения по модификации профилей.

Навесы для уличных пейзажей / жилых домов; Аспект городской жизни, обычно принимаемый как должное

Виды улиц с 1920-х по 1940-е годы показывают необъяснимую частоту голых рамок навеса, как если бы часть холста действительно была удалена в хорошую погоду. Эти ранние рамы имеют удовлетворительную конструктивную элегантность, и все они собирались на месте с использованием трубопроводов, специальной фурнитуры и шплинтов.

Сварные рамы были представлены в 60-х годах. Собранные на месте, они легче, их проще доставить и установить.Но они имеют более хрупкий вид, и места сварки, если они не защищены должным образом, заржавеют.

Но производители навесов любят их. Мелвин Китсес, владелец марки Glendale Awning в Квинсе, сказал, что «сварные навесы прочнее, цельная конструкция - на них ничего не болтается». винил стал обычным явлением, возможно, потому, что считался самоочищающимся. Плотно натянутые на раму виниловые навесы кажутся не элегантными, а упакованными в термоусадочную пленку.Многие из них выросли за счет недавно переоборудованных кооперативов в 1980-х годах, особенно в Вест-Сайде, в зданиях, в которых изначально не было навесов.

Но хотя натуральные ткани захватили индустрию моды поколение назад, по словам Джея Лояконо, вице-президента Acme Awning в Бронксе, только около 10 лет назад «люди начали возражать против винилизованного внешнего вида». Теперь поток новых акриловых навесов, напоминающих холст, превратился в настоящий поток. Г-н Лояконо сказал, что 65 процентов его заказов приходится на этот сорт.

В зданиях на 941 и 1100 Парк-авеню, на 81-й и 89-й улицах, соответственно, есть недавние примеры непревзойденного роскошного дизайна навеса: натурального тканевого покрытия с кремовой подкладкой, подобранного под окна комода Ralph Lauren. установил его.

Хотя восстановление фасада зданий стало обычным явлением, похоже, что никто не делал реставрацию навеса. Даже новые роскошные козырьки не имеют экстравагантного дизайна или надписи 1920-х годов, а покрытие туго натягивается на рамы.Большинство кооперативов принимают типичное предложение поставщика выбросить старую раму, если она требует какой-либо значительной работы, вместо того, чтобы ее ремонтировать.

Как часто арендодатель может осматривать арендуемую недвижимость?

Инспекции - это обычная часть владения, управления и обслуживания собственности, которая помогает арендодателям следить за своими инвестициями. Инспекции арендуемой собственности имеют множество преимуществ, а также приемлемую частоту их проведения.

Почему арендодателям нужно проводить проверки?

Регулярное проведение инспекций арендуемой собственности является важным компонентом успеха в бизнесе арендодателя.Жизненно важно защитить ваши вложения, и лучший способ узнать, в каком состоянии находится ваша недвижимость, - это осмотреть ее, независимо от того, проживает ли арендатор в арендуемом доме или нет. Во время осмотра вы должны искать:

  • Признаки заражения вредителями
  • Тусклый или поврежденный пол
  • Отверстия в дверях или стенах
  • Разбитые окна
  • Отсутствие ухода за газоном
  • Проблемы с туалетами, раковинами или водопровод
  • Неисправная техника
  • Внешнее состояние (например,грамм. крыша, желоба, фундамент и т. д.)

Если ваша арендуемая недвижимость занята, важно проводить плановые проверки, чтобы убедиться, что ваш арендатор хорошо заботится о ней, а также обеспечивает пригодность для жилья. Если ваша сдаваемая в аренду недвижимость пустует, вам все равно следует проводить плановые проверки, чтобы убедиться, что она находится в хорошем состоянии, тем более, что там никто не живет, чтобы сообщить о каких-либо проблемах.

Как часто арендодатели могут осматривать арендуемую недвижимость?

Во-первых, домовладельцы всегда должны проверять законы своего штата, чтобы получить больше ясности в отношении надлежащих уведомлений и узнать, что составляет чрезмерные проверки.Чаще всего осмотр проводят во время въезда и выезда. Арендодатели и управляющие недвижимостью делают это, чтобы определить, оставили ли арендаторы аренду в подходящем состоянии с учетом нормального износа.

Тем не менее, рекомендуется заехать в собственность до даты окончания аренды, хотя бы один раз. Таким образом, если есть проблема, домовладелец может решить ее до того, как она усугубится. Имейте в виду, что вам нужно будет выполнять плановое техническое обслуживание и проверки безопасности, иногда ежегодно, два раза в год и даже ежеквартально (например,грамм. чистка / замена воздушных фильтров). При проведении плановой проверки вам следует обратить внимание на следующее:

  • Соблюдают ли арендаторы политику в отношении домашних животных?
  • Проживает ли здесь соответствующее количество арендаторов?
  • Есть ли проблемы с текущим обслуживанием?

В дополнение к проверкам при заселении и выселении, может быть допустимо проверять арендуемую недвижимость один-три раза в год. Однако арендодателям следует учитывать, что им необходимо разрешение перед входом в помещение.Они должны предоставить надлежащее уведомление не менее чем за 24 часа. Для получения более подробной информации о надлежащем уведомлении в вашем районе, ознакомьтесь с законами своего штата.

Что такое чрезмерные проверки?

Законы вашего штата укажут вам, что считается чрезмерным количеством проверок за период аренды. Арендаторы имеют право на спокойное пользование, и этот закон защищает их право на тишину и покой, а это означает, что вы, как домовладелец, не должны беспокоить их более чем несколькими проверками в год.

Законны ли более частые проверки, если арендодатели подозревают нарушения условий аренды?

Если вы подозреваете, что ваш арендатор нарушает договор аренды, понятно, что вы захотите провести осмотр своей собственности. Однако вы должны свериться с законами своего штата, чтобы убедиться, что эта проверка не поместит вас за черту в категорию чрезмерных проверок. Нарушения при аренде, которые могут потребовать проверки, включают:

  • Наличие домашних животных на территории, где запрещено размещение домашних животных, или без уплаты необходимых сборов
  • Наличие в аренде постоянных гостей, которые не находятся в аренде
  • Чрезмерное повреждение имущества сверх нормы износ

Хотя вы можете захотеть осмотреть свою собственность, чтобы убедиться, что ваш арендатор соблюдает договор аренды, вы должны надлежащим образом уведомить своего арендатора перед входом в недвижимость.В некоторых штатах требуется письменное уведомление, поэтому проверьте законы своего штата, чтобы узнать, что от вас ожидается, прежде чем вы сможете осмотреть арендуемое вами имущество.

Как арендодатели должны проводить проверки

Информируя арендаторов о плановой проверке, важно быть конкретным и своевременным. Арендодатели должны надлежащим образом уведомлять арендаторов (в зависимости от законов штата), чтобы они точно знали, когда ожидать проверки, хотя стандартным является уведомление за 24 часа. Арендаторы также должны быть осведомлены о причине проверки, т.е.е. плановое обслуживание, проверка безопасности или подозрение на нарушение договора аренды.

Чтобы избежать каких-либо проблем при проведении инспекций арендуемой собственности, арендодателям следует рассмотреть возможность включения пункта о проверке в договор аренды. Вот образец пункта:

Доступ арендодателя для осмотра и чрезвычайных ситуаций:

Арендодатель или агенты арендодателя могут войти в Помещение в случае чрезвычайной ситуации, чтобы произвести ремонт или улучшение, или показать Помещение потенциальным покупателям или арендаторам .Арендодатель также может входить в Помещение для проведения ежегодной проверки на предмет проблем безопасности или технического обслуживания. За исключением экстренных случаев, отказа Арендатора от Помещения, постановления суда или когда это нецелесообразно, Арендодатель уведомит Арендатора за двадцать четыре (24) часа до входа.

Если вы не планируете въезжать на территорию, а просто хотите проехать мимо нее, вы можете сделать это, если это не станет чрезмерным или навязчивым. Инспекции проезда можно рассматривать как преследование арендаторов, если они проводятся слишком часто, но они могут быть полезны, если вы не хотите беспокоить арендатора и просто хотите проверить внешнее состояние арендуемой собственности (например,грамм. проверить, косит ли арендатор газон, нужно ли чистить желоба и т. д.).

Ваша арендуемая недвижимость - это ваши инвестиции, поэтому необходимо провести проверки, чтобы убедиться в отсутствии проблем. Если ваша арендуемая недвижимость занята, просто сообщите арендатору о своем плане осмотра недвижимости и убедитесь, что вы соблюдаете местные законы.