Статья 25 ЖК РФ. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме

1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

См. все связанные документы >>>

1. Комментируемая статья содержит определения переустройства и перепланировки. Следует отметить, что в настоящее время на федеральном уровне отсутствует правовой акт, который всеобъемлюще регулировал бы вопросы, связанные с переустройством и перепланировкой жилого помещения.

Приказом Госстроя РФ от 12 октября 2000 г. N 227 был отменен ранее действовавший Приказ Госстроя РФ от 30 декабря 1999 г. N 169, утвердивший Положение о порядке оформления разрешений на переоборудование и перепланировку.

В соответствии с требованиями ст. 14 Жилищного кодекса Российской Федерации (см. комментарий к ней) согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения относится к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений.

Понятие «переустройство жилого помещения», установленное комментируемой статьей Жилищного кодекса Российской Федерации, рассматривает его как установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170, в качестве синонима переустройства использован термин «переоборудование жилых помещений». Оно может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения в технический паспорт жилого помещения.

Постановление Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» относит к работам по перепланировке жилых помещений перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Выступить с инициативой проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения может только собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо. Следовательно, юридически таким правом не обладают наниматели, арендаторы и другие пользователи жилых помещений, не являющиеся собственниками, кроме случаев, когда указанные пользователи будут в установленном порядке уполномочены собственником на совершение соответствующих действий. Однако на практике это могут делать и делают не только собственники, но и наниматели жилого помещения без какой-либо доверенности от собственника.

Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения» были утверждены форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Условия и порядок проведения работ по переустройству и перепланировке не только регулируются главой 4 ЖК РФ, но и изложены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Вопросы переустройства и (или) перепланировки жилого помещения отражены и в судебной практике. Так, Постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13 мая 2013 года по делу N А29-4745/2012 было отмечено, что производимые переустройство и (или) перепланировка должны соответствовать нормативным актам, действующим в области архитектуры и строительства, в сфере противопожарной защиты жилых помещений, в сфере санитарно-противоэпидемического благополучия населения. Производимые изменения должны соответствовать также законодательству о культурных ценностях и нормативным правовым актам, регулирующим охрану строений, отнесенных к культурному наследию народов Российской Федерации.

Как отмечено в Постановлении Федерального арбитражного суда Центрального округа от 8 ноября 2012 года по делу N А14-9730/2012, «в отличие от переустройства при перепланировке меняется только внутренняя конфигурация помещения, то есть при перепланировке изменения происходят внутри стен помещения, не выходя за их пределы».

Основным критерием того, относится ли то или иное действие к переустройству или перепланировке, является необходимость внесения изменений в технический паспорт жилого помещения, под которым понимается документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия жилого помещения установленным требованиям.

Технический паспорт жилого помещения составляется при приемке жилых строений в эксплуатацию или при включении помещения в состав жилищного фонда. Порядок оформления технического паспорта определен Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (приложение N 13), утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству РФ от 4 августа 1998 г.

N 37.

Следует отметить, что не всякие переустройство и перепланировка требуют обязательного внесения изменений в технический паспорт, например, замена санитарно-технического оборудования не всегда требует внесения изменений в технический паспорт помещения. Также нельзя назвать перепланировкой жилого помещения такие действия, как застекление лоджии.

Переустройство и (или) перепланировка жилых помещений, ухудшающие условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускаются. Также не допускаются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств.

виды, требования, правила и порядок согласования перепланировки жилых помещений

Желание преобразовать квартиру «под себя» возникает практически у всех собственников, которых не до конца устраивает их жилье. Нежилые помещения тоже могут казаться их владельцам неидеальными для пользования. При этом переустройство и перепланировка жилого помещения, офиса или здания не запрещены законом. Однако стоит понимать, что право собственности на недвижимость, увы, не открывает перед ее владельцем безграничные возможности. Изменения конфигурации и технического оснащения помещений следует заранее согласовывать с госорганами.

В статье разберемся, в чем различия между переустройством и перепланировкой, какие есть виды того или иного ремонта, а также рассмотрим, как проходит согласование переустройства и перепланировки.

В чем разница переустройства и перепланировки помещения

Как мы уже обозначили, и переустройство, и перепланировку нежилого помещения или квартиры необходимо одобрить в вышестоящих инстанциях еще до начала работ, поскольку и первое, и второе может отразиться на безопасности и устойчивости здания, а также повлиять на жизнь других обитающих в доме людей. Однако понятия перепланировки и переустройства не взаимозаменяемы, как многие думают.

Согласно пункту 2 статьи 25 ЖК РФ, перепланировкой называют такие преобразования, которые связаны с переносом границ помещений, демонтажем или возведением стен и перегородок, а также с организацией, расширением и удалением проемов во внутренних стенах[1]. Таким образом, если собственник задумал объединить или разграничить пространство, переместить кухню или санузел либо расширить какую-то зону за счет другой, согласовывать ему понадобится именно перепланировку. Причем все коррективы в обязательном порядке фиксируются в техническом паспорте (если быть точнее, в плане) помещения, независимо от того, жилое оно или нет.

Суть переустройства описана в пункте 1 статьи 25 ЖК РФ[2]. О переустройстве говорят, когда устанавливают, перемещают в другое место или вообще демонтируют инженерные сети, санитарно-техническое и электрическое оборудование. К таким работам относят, например, замену газовой плиты на электрическую, перенос унитаза, раковины или ванны, вмешательство в вентиляцию, прокладывание подводящих или отводящих труб, электропроводки и так далее. Все это также требует отражения в техническом плане.

Насколько сильно отличаются переустройство и перепланировка помещения?

1. Считается, что переустройство проходит гораздо проще, чем перепланировка. Главное, чтобы сантехническое и прочее оборудование устанавливалось и переносилось в пределах «мокрых» зон, а также сохранялись общедомовые стояки.
2. Как правило, временные и денежные затраты при переустройстве и при перепланировке тоже различаются. Так, снос или возведение стен обычно требует больше ресурсов, чем, например, установка дополнительного радиатора, перенос ванной или кухонного оборудования.
3. Перепланировка согласовывается с местными муниципальными органами. В столице это МЖИ. А для осуществления переустройства нужно вдобавок получить и разрешение соответствующей службы. Например, при замене газового оборудования на электроплиту потребуется одобрение Мосгаза.

Как бы то ни было, довольно часто ремонтные работы включают в себя и перепланировку, и переустройство. Требования к выдаче разрешений, а также сроки рассмотрения обращений определяются административным регламентом. Переустройство и перепланировка жилого помещения в столице осуществляется в порядке, прописанном в постановлении Правительства Москвы № 508-ПП (далее — постановление № 508-ПП)[3]. А в целом на территории России действует другой документ, регулирующий порядок переустройства и перепланировки, — это Жилищный кодекс[4]. Различные технические нормы и правила, в том числе требования пожарной безопасности, можно найти в ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и других документах[5][6].

Согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения — процедура в любом случае непростая. Собственнику, запланировавшему ремонт, придется учесть огромное количество правил, норм и нюансов. О них мы и поговорим дальше.

Согласование переустройства и перепланировки

В целом процесс получения разрешения будет одинаков и при изменении планировки помещений, и при переносе сантехники, например. Порядок оформления переустройства и перепланировки определен в статье 26 ЖК РФ[7]. Между тем, есть некоторые факторы, которые могут повлиять на ход событий. Например, большое значение имеет тип здания. В домах старого фонда, которые сдавались в эксплуатацию до середины ХХ века, с перекрытиями из дерева или смешанных материалов согласовать ремонт сложнее. Поскольку деревянные конструкции сильно подвержены деформации и износу, на перегородки, которые изначально несущими не являлись, со временем могла перераспределиться часть нагрузки. Как можно догадаться, дополнительно нагружать конструкцию таких домов нельзя. Процедура согласования в этом случае усложнится из-за необходимости получить экспертное заключение от автора проекта. Найти организацию, которая разрабатывала документы, можно по номеру серии дома, указанному в техпаспорте. Если компания была ликвидирована или перестала выдавать заключения, авторство передается другой уполномоченной организации. В Москве в подобных случаях следует обращаться в ГБУ «Экспертный центр».

Безусловно, в домах с деревянными и смешанными перекрытиями переустройство и перепланировка все равно проводятся. И, если экспертное обследование показало, что желаемые изменения допустимы, собственнику для оформления ремонта нужно запросить предыдущий согласованный план помещений. Также в ряде случаев, если речь идет о перепланировке, собственнику придется усилить стены металлоконструкциями.

Ремонт в домах с железобетонными межэтажными перекрытиями обычно проходит менее «болезненно», но и здесь при согласовании могут возникнуть трудности. И первое, на что в этом отношении стоит обратить внимание — согласовать получится только те работы, которые не нарушают санитарные и строительные нормы, а также требования защиты от пожаров. Другими словами, главное условие для успешного согласования ремонтных работ — переустройство и перепланировка не должны представлять потенциальную угрозу для дальнейшей эксплуатации здания.

Кроме перечисленных оснований для отказа в проведении переустройства и перепланировки помещения, обозначенных в законе, есть и такие, которые потребуют оценки эксперта. Его задача — выяснить, пострадает ли прочность дома в данном случае. Такую оценку, как правило, выполняют специализированные проектные мастерские, но если запланированный собственником ремонт связан с вмешательством в капитальные конструкции (например, с частичным сносом несущей стены), обращаться нужно к упомянутому выше автору проекта дома.

Если же эксперт изучил помещения и не выявил рисков, он оформит техническое заключение, подтверждающее возможность проведения ремонта. В случаях, когда несущие стены не затрагиваются, стоит также обратиться к профессионалам — в проектное бюро. Специалисты осмотрят квартиру или нежилое помещение и вынесут вердикт по поводу того, быть намеченному владельцем ремонту или нет. Если все в порядке, то первое, что понадобится сделать для согласования строительных работ, — заказать проект перепланировки и (или) переустройства и техническое заключение о возможности ремонта. Разработкой проектной документации также занимаются специализированные мастерские. Составить проект без техпаспорта не получится — храниться данный документ может, например, в МосгорБТИ или в Ростехинвентаризации. Владелец недвижимости может запросить его сам, а может поручить это задание выбранной проектной мастерской. К слову, в помещениях, находящихся в новых домах, техпаспорта может вообще не быть, если инвентаризация еще не проводилась. Это довольно распространенная ситуация — в таком случае документ придется заказывать в МосгорБТИ или другой организации, которая имеет право проводить техническую инвентаризацию.

Это важно
Если говорить о разработке проектной документации, то в уполномоченных органах проект перепланировки или переустройства помещения примут, только если он был подготовлен бюро, состоящим в СРО проектировщиков. Поэтому стоит сразу искать компанию, являющуюся членом саморегулируемой организации. СРО — это саморегулируемая организация, которая объединяет компании, занимающиеся определенной профессиональной деятельностью. СРО следит за соблюдением всех правил и за качеством оказываемых услуг.

По проекту согласуются любые действия, связанные с затрагиванием каких-либо границ в помещении. Полный перечень строительных работ, для проведения которых нужен проект и техзаключение, содержится в упомянутом выше постановлении № 508-ПП[8].

Правда, есть и упрощенный порядок согласования переустройства и перепланировки — он будет актуален, если работы решено выполнять по эскизу или по типовому проекту. Перенос кухонного оборудования, перенос сантехнического оборудования в пределах имеющихся границ мокрой зоны, а также возведение и демонтаж ненесущих перегородок вполне реально согласовать по эскизу. Создание эскиза, как и проекта, стоит доверить специализированному бюро. Эскиз можно подготовить и самостоятельно, но это требует определенных навыков составления технических документов, поэтому все-таки лучше прибегнуть к профессиональной помощи. Существуют еще и типовые проекты перепланировки, которые уже были одобрены[9]. Если собственник решит выполнить ремонт в точном соответствии с таким утвержденным планом, составлять индивидуальный проект не потребуется.

Чаще всего, для того чтобы удовлетворить все свои фантазии, собственнику мало ремонта, выполненного по типовому проекту. И, если речь заходит о сложных перепланировках, без нового проекта перепланировки и технического заключения о возможности проведения работ не обойтись. Кроме проекта, техзаключения и техпаспорта, в пакет документов должны входить:

1. Заявление. Заявление о согласовании переустройства и перепланировки в Москве может подать только собственник или его представитель. Заявление направляется онлайн через портал mos.ru[10]. Шаблон документа есть в административном регламенте, утвержденном в постановлении № 508-ПП[11]. Заявление заполняется онлайн, заполнять его от руки и сканировать не нужно. Если заявление подает не сам собственник, нужна нотариальная доверенность.
2. Согласие остальных собственников. Все собственники недвижимости должны дать свое согласие на ремонт, оно загружается при подаче заявления о переустройстве и перепланировке. Если квартира находится в соцнайме, это касается всех членов семьи нанимателя.
3. Документы, подтверждающие права на имущество, или договор соцнайма. К заявлению нужно приложить документы, подтверждающие права владения. Сейчас свидетельство о вступлении в права собственности на квартиру не выдается, но его можно предъявить, если оно было выдано ранее. На данный момент права на квартиру подтверждаются выпиской из ЕГРН, которую может предоставить как МФЦ, так и частная компания. Если сведения о правах на квартиру зарегистрированы в Росреестре, документы можно не загружать, Мосжилинспекция получит их сама.

После получения разрешения на ремонт владельцу недвижимости необходимо в течение года сделать все, что он задумал. По окончании работ собственнику потребуется пригласить инспектора из МЖИ, чтобы тот проверил соответствие внесенных коррективов согласованному проекту. Если с квартирой все в порядке, нужно будет получить в Мосжилинспекции акт о проведенной перепланировке и подписать его у проектировщиков и строителей. После окончательного подписания акта в МЖИ на объект должен выехать сотрудник БТИ — также для выполнения обмеров. После этого он вручит собственнику новый техпаспорт. Завершающий этап согласования ремонта — внесение изменений в ЕГРН, для чего потребуется технический план, подготовкой которого занимается кадастровый инженер.

Собственник может взяться за согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения лично. Это займет много времени, но на первый взгляд позволит сэкономить на услугах профессионалов. Однако в этом случае ошибок, скорее всего, не избежать, поэтому есть смысл хотя бы проконсультироваться со специалистами. Кроме того, свои услуги предлагают и «частники». При этом за простую консультацию у частных исполнителей обычно приходится платить, а допуск СРО имеют лишь единицы из них. Ввиду всего описанного наиболее оптимальным подходом к ситуации можно назвать обращение именно в специализированную компанию, сотрудники которой готовы сопровождать сделку на всех ее этапах. Что немаловажно, в таких организациях, как правило, получить консультацию можно бесплатно.

Бюрократические проволочки могут напугать любого собственника недвижимости, столкнувшегося с необходимостью согласовывать переустройство и перепланировку помещения. Некоторые владельцы даже готовы отказаться от затеи провести масштабный ремонт, а кто-то просто выполняет строительные работы без разрешения. Из-за самовольного ремонта у хозяина в дальнейшем, вероятнее всего, возникнут проблемы, и одним лишь штрафом он вряд ли отделается. Между тем, оградить себя от рисков вполне реально: если обратиться к профессионалам, которые оформят ремонт по закону, нервы и время собственника останутся в целости и сохранности.

Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

 В соответствии со ст. 29 Жилищного кодекса РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведённые при отсутствии согласования или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.

          За самовольно произведённое переустройство (или) перепланировку жилого помещения виновное лицо несёт ответственность, предусмотренную законодательством.

          На сегодняшний день ответственность за данное правонарушение установлена в ст. 7.21 Кодекса об административных правонарушениях РФ, в соответствии с которой лица, виновные в самовольном переоборудовании жилых домов или жилых помещений, подвергаются

административному штрафу в размере от десяти до пятнадцати минимальных размеров оплаты труда. Лица, виновные в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах, согласно той же статье подвергаются административному штрафу в размере от двадцати до двадцати пяти минимальных размеров оплаты труда.

          Помимо указанной административной ответственности самовольно осуществлённое переустройство и (или) перепланировка жилых помещений влечёт некоторые негативные последствия, предусмотренные ст. 29 Жилищного кодекса РФ.

          В числе указанных последствий имеется обязанность лица, самовольно переустроившего жилое помещение, привести данное жилое помещение в прежнее состояние, в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

          Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, то суд по иску органа, осуществляющего согласование, может принять решение:

               1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

          Впрочем, в том случае, если будет доказано, что осуществлённая самовольное переустройство и (или) перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан и не создаёт угрозу их жизни или здоровью, суд также вправе принять решение о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии.

порядок и регламент, как согласовать и оформить перепланировку?

Нередко владельцы квартир задумываются о перепланировке. Кто-то решает объединить ванную и туалет, расширить или перенести дверной проем, кому-то необходимо выделить место под кладовую или гардеробную либо, наоборот, снести стену для создания единого пространства. Но все эти действия придется согласовывать с контролирующими органами для получения разрешения на проведение работ: в столице согласованием переустройства и перепланировки занимается Мосжилинспекция. Какие документы придется для этого собрать и как правильно оформить все действия?

Согласование — это не просто формальность. Во-первых, процедура убережет от штрафов и других санкций, которые могут быть наложены Мосжилинспекцией, если переустройство и перепланировка были сделаны без должного оформления. Во-вторых, могут возникнуть проблемы при совершении юридических сделок, будь то продажа квартиры, оформление договора дарения либо вступление в наследство. И в-третьих, несогласованные работы могут ослабить несущие конструкции и повредить здание в целом, а это прямая угроза безопасности всех жильцов дома.

Переустройство и перепланировка: есть ли разница

Основная информация по вопросам перепланировки и переустройства помещений в жилом доме содержится в двух законодательных актах:

• Жилищном кодексе Российской Федерации (глава 4) (далее — ЖК РФ)[1];
• постановлении Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах» (далее — постановление № 508-ПП)[2].

Согласно статье 25 ЖК РФ[3], любые действия и работы, результат которых необходимо отразить в техпаспорте квартиры, являются переустройством либо перепланировкой. При ремонте не требуют согласования стандартные действия, такие как выравнивание и декорирование стен, укладка напольных покрытий, замена дверей без изменения конфигурации дверного проема, остекление балкона или лоджии и так далее. То есть сюда входит все то, что принято называть косметическим ремонтом. Но есть ряд изменений, которые вообще не подлежат согласованию, — это работы, которые могут ухудшить условия проживания либо нанести вред здоровью жильцов. К ним, в частности, относятся снос несущих перегородок, использование общедомовой отопительной сети для устройства водяных теплых полов, вынос центрального отопления на лоджию.

Для тех, кто впервые сталкивается с переустройством и перепланировкой жилого помещения, эти два понятия могут показаться тождественными, однако это не так. Согласно приложению 1 к постановлению № 508-ПП, переустройством считается перенос, изменение и обновление инженерных сетей и оборудования[4].

Примеры работ, относящихся к переустройству

В свою очередь перепланировка — это изменения, которые затрагивают конфигурацию помещения.

Таким образом, работы, связанные с инженерными сетями и оборудованием, будут считаться переустройством, а работы по изменению конфигурации квартиры — перепланировкой. При планировании серьезного ремонта собственникам, возможно, придется согласовывать как переустройство, так и перепланировку. Так, создание единого санузла почти наверняка потребует переноса сантехники, а например, объединение комнат — новой разводки электрокабелей. Причем обычно такие совмещенные работы называют просто перепланировкой, хотя это и не совсем точно с юридической точки зрения.

Важно

Следует понимать, что некоторые виды работ согласовать не так просто, особенно если при перепланировке затрагиваются несущие стены. Поэтому, прежде чем задумываться об изменении конфигурации квартиры, лучше получить консультацию у специалиста, который сориентирует относительно возможности проведения тех или иных работ.

Согласование перепланировки и переустройства: порядок действий

Основные требования, которые должны быть соблюдены, указаны в постановлении № 508-ПП, а также в соответствующих сводах правил (СП), СНиП, ГОСТ, ВСН и других нормативно-технических документах. Но главное условие планируемых изменений, что отмечалось ранее, — это недопущение ухудшения жилищных условий и отсутствие угрозы жизни и здоровью жильцов — как в процессе работ, так и после их завершения.

В некоторых случаях разрешение на перепланировку и переустройство помещения нужно согласовывать не только с Мосжилинспекцией. Например, если планируется замена или перенос газовой плиты, необходимо обратиться в Мосгаз, который должен одобрить эти работы и предоставить услуги техника. Распространенный случай — перепланировка квартиры в ипотеке. Еще до планирования изменений и процесса согласования, необходимо внимательно пересмотреть договор с банком, который выдавал кредит. Вполне возможно, что для начала работ потребуется его разрешение и справка из страховой компании.

Если дом относится к серийному типу и построен в советскую эпоху, процедура согласования значительно упрощается. Для таких зданий зачастую уже определено, как можно изменять планировку квартир, и оформлять проект перепланировки не понадобится, если воспользоваться типовым решением. Однако в этом случае все работы должны проводиться строго по уже готовому проекту перепланировки — при малейшем отклонении от него необходимо будет устранить все нарушения или узаконить самовольную перепланировку.

Как и при любом взаимодействии с муниципальными и государственными структурами, перепланировку и переустройство начинать необходимо со сбора документов. Потребуются:

1. Заявление о согласовании переустройства и перепланировки по форме, которую можно найти в приложениях к постановлению № 508-ПП. И физические, и юридические лица подают заявление в Мосжилинспекцию, заполненное в электронном виде, через сайт mos.ru.
2. Документы, подтверждающие право собственности, и выписка из ЕГРН. Их можно получить, либо обратившись напрямую в МФЦ, либо воспользовавшись услугами, например, проектного бюро, если с ним заключен договор на проведение перепланировки/переустройства под ключ. Это могут быть подлинники или нотариально заверенные копии — свидетельство о праве собственности либо договор социального найма. Если квартира поставлена на учет в ЕГРН, получать документы вообще нет необходимости — Мосжилинспекция сама запросит их в рамках взаимодействия между ведомствами.
3. Технический паспорт квартиры. Если в доме проводилась инвентаризация, этот документ хранится в БТИ. Если он отсутствует, его необходимо оформить. Это можно сделать через МФЦ, послать запрос через сайт mos.ru либо обратиться напрямую в МосгорБТИ. Вместе с техпаспортом нужно получить поэтажный план дома и экспликацию. При перепланировке по договору под ключ документы получит архитектурно-проектное агентство на основании нотариально заверенной доверенности. Если квартира имеет техпаспорт и он хранится в МосгорБТИ, оригинал документа можно не получать заново — Мосжилинспекция сама его запросит.
4. Согласие всех собственников квартиры в письменном виде, либо членов семьи нанимателя по договору социального найма, либо всех жителей многоквартирного дома — если планируется присоединение части общедомовой площади.
5. Проект перепланировки и техническое заключение о возможности перепланировки, где отражаются все запланированные изменения, рекомендации и выводы проектной конторы.

Документы для согласования в Мосжилинспекции конструктивных/инженерных изменений в квартире

Все документы можно разделить на две группы — обязательные и желательные. Под желательными понимаются те, которые, в соответствии с частью 2.1 статьи 26 ЖК РФ, Мосжилинспекция может получить самостоятельно в рамках межведомственного взаимодействия.

Проект перепланировки и переустройства разрабатывается специализированной компанией, которая должна состоять в СРО (саморегулируемой организации) — некоммерческой структуре, объединяющей предприятия одной отрасли и следящей за стандартами качества при оказании услуг и выполнении работ. Без членства в СРО организация не имеет права заниматься проектной деятельностью.

Важно

Перед обращением в организацию для разработки проекта необходимо установить ее членство в СРО и проверить, действительно ли такая организация существует. Это можно сделать через сайт государственного реестра саморегулируемых организаций. Для получения информации достаточно названия или ИНН фирмы-проектировщика и СРО, в которой она состоит.

После того как собран пакет необходимых документов, порядок переустройства и перепланировки выглядит следующим образом:

1. Все документы и заявление подаются в Мосжилинспекцию онлайн, на сайте mos.ru. Если с документами все в порядке, выдается разрешение на перепланировку. Рассмотрение длится ориентировочно 20–30 дней, а само разрешение действительно год с возможностью однократного продления на шесть месяцев[5].
2. Заявление на приемку подается собственником в Мосжилинспекцию после проведения ремонтных работ по переустройству и перепланировке. Доступ в квартиру необходимо предоставить в течение пяти рабочих дней с момента подачи заявления[6]. В назначенный день инспектор МЖИ проверит текущее состояние квартиры и ее соответствие проекту. Если никаких нарушений не выявлено, составляется акт о завершенных работах.
3. Получение нового технического паспорта в БТИ и постановка квартиры на учет в Росреестре для оформления новой выписки из ЕГРН. Минимальный срок постановки на кадастровый учет, напрямую или через МФЦ, составляет семь–девять рабочих дней, но нужно быть готовым к тому, что эта процедура может затянуться[7].

Самостоятельное согласование переустройства/перепланировки не быстрая процедура, которая к тому же потребует сбора многочисленных документов, отслеживания процесса на каждом этапе и посещения различных инстанций. Однако результат работ, если они проводились без авторского надзора со стороны проектной организации или не в рамках договора под ключ, нередко может не соответствовать согласованному проекту. В этом случае инспектор не примет квартиру, и ремонт придется переделывать, возможно, не единожды.

Чтобы быть уверенным в результате перепланировки и сэкономить время, рациональнее воспользоваться услугами профильной организации, которая возьмет на себя не только проектирование, но и всю работу со сбором, оформлением и согласованием документов, а также контроль над выполнением ремонтных работ.

Что нужно знать про переустройство и перепланировку

Любые работы, результат которых изменяет конфигурацию жилого помещения или инженерных сетей и оборудования по техническому паспорту, регулируются жилищным законодательством и должны ему соответствовать. В Жилищном кодексе Российской Федерации эти правила содержатся в главе 4, которая так и называется — «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме».

Для начала, предлагаем разобраться в понятиях.

Переустройство жилого помещения — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения — это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Прежде чем приступать к работам по переустройству или перепланировке, их необходимо согласовать с органом местного самоуправления. Для этого нужно предоставить заявление и проект переустройства или перепланировки помещения. В некоторых случаях потребуется дополнительное предварительное согласование, например, когда квартира предоставлена по социальному найму, либо дом относится к памятнику архитектуры, истории и культуры.

По результатам рассмотрения заявления и представленных документов уполномоченный орган выдаст решение о согласовании переустройства и перепланировки, либо об отказе в таком согласовании.

Для непосредственного проведения работ также установлен соответствующий порядок. Во-первых, работы по согласованному проекту должны проводить профессиональные подрядные организации, являющиеся членами саморегулируемых организаций. Кроме того, в некоторых случаях, например, если работы затрагивают газовое оборудование, то такие работы имеют право проводить только специализированные организации, осуществляющие деятельность по техническому обслуживанию и ремонту такого оборудования.

Во-вторых, требуется вести журнал производства работ и акты скрытых работ. Контроль за проведением работ проводит либо сам собственник, либо орган, выдавший разрешение, либо организация, разработавшая проект переустройства.

После завершения работ по переустройству и перепланировке собственник должен подать заявление о завершении работ в орган, выдавший ему разрешение. На основании данного заявления формируется акт о завершении переустройства и перепланировки помещения, в котором указавается соответствие или не соответствие выполненных работ выданному ранее разрешению.

Далее, на основании акта о завершённом переустройстве осуществляется техническая инвентаризация переустроенной квартиры и сведения об изменении данных о квартире вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.  В результате собственник получит актуальные сведения о своей квартире из ЕГРН.

Что делать, если работы проведены без разрешения?

В случаях, когда собственник провел работы по переустройству или перепланировке помещения без проекта и разрешительных документов, он может получить техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. Такое заключение должна оформить проектная организация, являющаяся членом саморегулируемой организации.

В ситуациях, когда были затронуты несущие конструкции, заключение может предоставить проектная организация по проекту которой построен многоквартирный дом. Но иногда случается так, что найти сведения об авторе проекта невозможно, особенно, когда с момента постройки дома прошло много времени. Тогда техническое заключение должна сделать организация, отобранная органом, уполномоченным на выдачу разрешений на переустройство и перепланировку помещений в многоквартирных жилых домах.

Собственник, нарушивший порядок проведения переустройки и перепланировки жилого помещения, должен осознавать, что он будет привлечен к административной ответственности.

Если техническое разрешение по факту проведенных работ получить не удастся, то собственника обяжут привести квартиру в исходное состояние и в конкретно обозначенные сроки. Если собственник не выполнит данное требование, то квартира может быть изъята у него по решению суда, продана с торгов, а вырученные деньги будут направлены на приведение квартиры в надлежащее состояние и возмещение ущерба, причиненного незаконными работами по переустройству и перепланировке.

Скрывать проведение работ также бессмысленно. Рано или поздно эта информация станет известной, например, когда собственник решит продать квартиру.

Такие серьезные требования обусловлены тем, что любые работы, которые затрагивают конфигурацию жилых помещений или инженерных систем, могут повлечь за собой угрозу безопасности жизни и здоровья других собственников, а также порчу или утрату их имущества в этом доме.

Как узаконить перепланировку в квартире в 2021 самостоятельно

Другие популярные вопросы по перепланировке

Что делать если купили квартиру с самовольной перепланировкой

Обратиться в суд с исковым заявлением о сохранении жилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии. Прежний собственник уже не имеет к объекту никакого отношения и привлечь его к процедуре оформления перепланировки не получится.

Можно ли продать квартиру с самовольной перепланировкой

Можно, однако при продаже могут возникнуть сложности. Среди покупателей недвижимости примерно 70% ипотечников, а им покупка такой квартиры будет недоступна. Покупателям с наличными, возможно, придется предложить небольшую скидку, т. к. самовольная перепланировка — весомый повод отказаться от покупки. Для собственника выгоднее получить согласие на сохранение помещения в МКД в переустроенном/перепланированном состоянии перед продажей.

Как узнать узаконена ли перепланировка квартиры

Текущее состояние объекта и местоположение его конструктивных элементов должно быть зафиксировано в техническом паспорте. Необходимо осмотреть квартиру и проверить,есть ли расхождения между реальными данными и  документом.

Соседи делают самовольную перепланировку — куда обращаться?

Вы можете подать жалобу или заявление в уполномоченный орган местного самоуправления. В Тюмени такие заявления принимает Государственная жилищная инспекция Тюменской области. При отсутствии выданного соседям разрешения на перепланировку инспекция обязана отреагировать.

Можно ли в панельном доме делать перепланировку

Допустимость работ по перепланировке определяется специалистом проектной организации после осмотра объекта. 

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире

Это зависит от условий ипотечного договора. Обычно в нем прописывается недопустимость выполнения переустройства или необходимость уведомить банк о планируемой перепланировке.

Переустройство и перепланировка. Переустройство и перепланировка жилого помещения. Виды, основание и порядок проведения

Виды перепланировки жилого помещения в 2018 году: понятие и виды переустройства и перепланировки, узаконивание

869

В законодательстве существует такое понятие, как перепланировка помещения. Изменение в устройстве квартиры предусмотрено в двух вариантах: непосредственно перепланировка и переустройство. Понятие и виды переустройства и перепланировки квартир обозначены в законодательстве Российской Федерации.

Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!

• Москва и МО:

  +7 499 938 42 18

• Санкт-Петербург и ЛО:

  +7 812 425 13 98

• Вся Россия:

  +7 800 350 14 83

Перепланировка

В статье 25 ЖК РФ под перепланировкой понимается такое изменение устройства квартиры, в рамках которого требуется обозначение этих перемен в техпаспорте жилища. Иначе говоря, перепланировка – это действие, направленное на видоизменение размеров комнат в квартире, их формы и назначения. В рамках перепланировки допускается произведение таких действий, как:

• монтаж и демонтаж стен;
• перемещение дверей и дверных проемов;
• оборудование дополнительных санузлов;
• расширение жилплощади посредством разборки перегородок с прилегающими подсобными помещениями.

Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

В их число входят:

1. Работы, которые не могут пройти согласование.
2. Виды работ, согласование которых проводится по проекту.
3. Перепланирование, согласование которого выполняется только после его проведения.

Основным законом является Жилищный кодекс РФ. Кроме этого используются СНиПы (строительные нормы и правила) и ВСН (ведомственные строительные правила). Также руководством каждого региона страны разработаны специальные распоряжения «О переустройстве и перепланировке квартир», где прописываются порядок и правила проведения и оформления таких действий.

Даже самое незначительное отличие реальной планировки от той, которая указана в технической документации на квартиру, требует узаконивания. Переустройство же можно проводить лишь после того, как этот вопрос будет рассмотрен на межведомственной комиссии (МВК) и получен соответствующий разрешительный документ.

Без оформления разрешения допускается выполнение следующих видов перепланировки квартир:

• косметический ремонт жилплощади;
• сборка и разборка встроенной мебели, в результате чего не образуется самостоятельного помещения.

Если перепланировка была проведена самовольно, то такое нарушение не только повлечет за собой административное наказание, но и собственник жилья будет обязан вернуть жилище в первоначальный вид.

Переустройство

Что касается переустройства, то под этим термином стоит понимать масштабные изменения в коммуникационных узлах, таких, как: электрика, канализация, отопление. Такие изменения должны быть внесены в техпаспорт помещения.

Вопросы переустройства, как и перепланировки, регулируются Жилищным кодексом РФ и дополнительными региональными распоряжениями. Сами работы выполняются в соответствие со СНиПами и ВСН.

Основания для проведения перепланировки прописаны в ст. 26 ЖК РФ. В законе сказано, что для проведения подобной процедуры необходимо согласование вопроса с местным органом самоуправления. Кроме этого, собственник жилища должен собрать и предоставить в муниципалитет весь пакет необходимых документов для получения данного разрешения. Кроме установленных законом бумаг, муниципальный орган не вправе требовать дополнительную документацию. Решение о проведении перепланировки или отказ в нем выдаются заявителю не позднее 3 дней с момента его принятия.

Для получения разрешения на выполнение работ по изменению помещения потребуется предоставить на рассмотрение проектную документацию, которая разрабатывается специальной организацией, располагающей лицензией на данный вид деятельности. Проект необходим, чтобы после выполнения работ специалист, работавший над проектом, завизировал акт скрытых работ.

Данный документ относится к обязательным при подписании комиссионного акта приемки произведенных работ по переустройству. Если такой акт не имеется, то в поэтажный план БТИ внести изменения будет невозможно и как следствие, перепланировку узаконить будет нельзя.

Перепланировка и переустройство не допускаются в следующих случаях:

• если эта процедура может осложнить процесс эксплуатации всего дома и станет препятствием для выполнения работ с коммуникациями;
• если в результате переустройства помещение станет непригодным для проживания;
• если увеличен размер подсобного помещения, за счет жилого;
• когда перепланировка может затронуть жилье ведомственного характера;
• в том случае, если работы могут отразиться на прочности всего дома и несущих конструкций здания;
• если действия по перепланировке нанесут ущерб коммуникациям или станут причиной их ликвидации.

Отличия перепланировки от переустройства

Основным отличием перепланировки от переустройства является то, что в рамках перепланировки производится изменение конфигурации жилплощади, а при переустройстве, в квартире добавляются новые технические объекты (санузлы, вентиляции) или наоборот убираются.

Кроме этого, перепланировка проходит согласование с органами местного самоуправления, а переустройство требует согласия от служб, которые контролируют работу конкретных коммуникационных узлов. Также перепланирование производится в рамках одного помещения, комнаты, а вот переустройство может охватить всю квартиру.

К плюсам перепланировки можно отнести то, что собственник вправе по собственному желанию сделать жилище более оригинальным и современным. Также можно расширить уже имеющиеся помещения и задействовать те зоны комнат, которые обычно не используются. Все виды перепланировок квартир согласовываются в одном месте – у муниципалитета. К минусам процедуры можно отнести то, что разрешение на ее проведение могут не дать, если действия собственника могут нанести ущерб как квартире в отдельности, так и всему дому в целом. Также, если результат работ заказчику не понравился, то стоимость возврата помещения в прежнее состояние будет достаточно высокой.

Что касается переустройства, то основным преимуществом этих работ является то, что они позволят создать дополнительные санитарные узлы, вентиляции и другие точки коммуникаций, благодаря чему повысится комфортность проживания в помещении. К минусам переустройства можно отнести то, что процедура крайне дорогостоящая и согласование на работы нужно получить не в одном месте, а сразу у нескольких организаций.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по перепланировке и переустройству квартиры

Вопрос: Уважаемые эксперты, подскажите, пожалуйста, могу ли я в своей квартире выполнить перепланировку в том случае, если я являюсь не собственником жилища, а лишь его ответственным квартиросъемщиком? Нужно ли мне согласовывать данный вопрос в муниципальном органе власти? Ирина.

Ответ: Здравствуйте, Ирина. Согласно норме закона, ответственный квартиросъемщик также имеет право распоряжаться квартирой, являющейся объектом социального найма, по своему усмотрению. Исходя из этого, вы вправе произвести перепланировку. Разрешение на перепланирование вы сможете получить в общем порядке.

Заключение

В заключение можно сформулировать несколько выводов:

1. Перепланировка и переустройство помещения являются правовыми понятиями, в рамках которых производятся изменения в жилище.
2. Существует несколько вариантов перепланирования помещения.
3. Для проведения процедуры необходимо получить разрешения от муниципалитета в случае перепланировки и от надзорных органов в сфере коммуникаций в случае переустройства.
4. Переустройство отличается от перепланировки тем, что в первом случае производится изменение конфигурации помещения, а во втором выполняются работы связанные с коммуникациями.
5. Как у переустройства, так и у перепланировки существуют свои плюсы и минусы.

Список законов

Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

• Москва и МО:

  +7 499 938 42 18

• Санкт-Петербург и ЛО:

  +7 812 425 13 98

• Вся Россия:

  +7 800 350 14 83

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.

estate-advisor.ru

Переустройство и перепланировка жилого помещения. Виды, основание и порядок проведения

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:

1. Заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации.
2. Правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии).
3.  Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.
4. Технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.
5. Согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма).
6. Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления других документов кроме документов, указанных в ч. 2 ст. 26 Жилищного кодекса РФ. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются Правительством Российской Федерации. Данный документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:

•  непредставления определенных ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документов;
•  представления документов в ненадлежащий орган;
•  несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.

Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если самовольно переустроенное и (или) перепланированное жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в срок, то суд по иску органа, осуществляющего согласование, при условии непринятия решения, предусмотренного ч. 4 ст. 29 ЖК РФ принимает решение:

1.  В отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.
2.  В отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Согласование переустройства и перепланировки жилого помещения: Видео

legalquest.ru

Переустройство и перепланировка жилого помещения

Каждый хочет жить в комфортном и удобном для себя жилье, поэтому многие жильцы выполняют переустройство или перепланировку жилого помещения. Но как сделать все правильно и избежать проблем в будущем? Как согласовать перепланировку и узаконить работы, выполненные без оформления документов? Давайте разберемся.

Переустройство жилого помещения — это перенос или замена санитарно-технического, электрического, вентиляционного, газового и прочего оборудования, а также инженерных сетей. Изменения, которые появились вследствие таких действий, должны отображаться в технической документации переустроенного объекта. Это может выглядеть как перенос санузла, оборудование дополнительных точек слива в канализацию сточных вод и тому подобные изменения первоначального проекта жилого дома.

Перепланировка жилого помещения – это перераспределение внутреннего и внешнего пространства, связанное с изменением первоначального архитектурного проекта, с обязательным занесением изменений в технический паспорт недвижимости. К примеру, демонтаж кладовой, объединение комнат, перенос дверных проемов и прочие аналогичные работы.

Процесс переустройства и перепланировки недвижимости требует строгого соблюдения федерального законодательства, нарушения этого правила могут повлечь серьезную ответственность вплоть до изъятия жилого помещения.

Согласование переустройства и перепланировки жилого помещения

Согласно Жилищному кодексу РФ, в начале переустройства и перепланировки жилого помещения все предполагаемые изменения должны быть согласованы с местной администрацией. Для этого собственником или нанимателем жилья направляется заявление, к которому прилагаются:

• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• план по перепроектированию, оформленный в установленном виде;
• технический паспорт недвижимости;
• письменное соглашение всех членов семьи, имеющих права на эту жилую площадь;
• если объект, подлежащий перепланировке или переустройству, находится в помещении, которое признано памятником культуры, архитектуры или истории потребуется заключение органа по охране памятников о степени допустимости таких действий.

Следует заметить, что такому согласованию подлежат не все виды переустройства и перепланировки. Чтобы, например, демонтировать встроенный шкаф-купе в помещении нужно разрешение всех собственников квартиры, а для сноса перегородки в санузле или переноса дверного проема необходимо разрешение управляющей компании.

Самовольное переустройство и перепланировка жилого помещения

Переустройство и перепланировка жилого помещения с нарушением проектных условий или без соответствующего разрешения признаются самовольными.

Лицо, самовольно осуществляющее такие действия, несет ответственность, предусмотренную действующим законодательством, которая наступает в результате:

• порчи жилого помещения;

• самовольного переоборудования или перепланировки жилья;

• использования жилых объектов не по назначению.

Собственник или наниматель самовольно переустроенного или перепланированного объекта обязан привести его в надлежащий вид. В противном случае помещение собственника может быть в принудительном порядке реализовано с публичных торгов. Для нанимателя плачевным последствием таких действий будет расторжение договора найма в одностороннем порядке и выселение.

Как узаконить перепланировку жилого помещения

Согласно нормам Жилищного кодекса РФ переустройство и перепланировка жилого помещения, которые не угрожают здоровью и жизни граждан, не нарушают их права и интересы, могут быть сохранены на основании решения суда (исковое заявление о перепланировке, переустройстве жилого помещения). В случае положительного рассмотрения дела, с решением суда нужно будет обратиться в БТИ для оформления новых технических документов с учетом установленных судом изменений.

Последствия переустройства и перепланировки жилого помещения

Нежелание, отсутствие свободного времени или финансовых средств, а зачастую юридическая неграмотность, приводит к самовольному переустройству и перепланировке жилья. Это влечет серьезные затруднения в процессе реализации жилищных прав. Например, перевод жилого помещения в нежилое может значительно затянуться, так как для изменения целевого назначения объекта необходимо представить документы, подтверждающие законность его переоборудования.

Также, в результате самовольного изменения проекта довольно затруднительно будет продать или купить такое жилье, потому как признать право собственности на жилое помещение в этом случае невозможно.

Необходимо учесть, что грубые нарушения во время переустройства и перепланировки жилья могут привести не только к длительным судебным тяжбам, но и в некоторых случаях к необратимым последствиям.

Итак, переустройство и перепланировка жилого помещения – довольно длительная и изнурительная процедура, которая требует немалых усилий, к тому же, это дело очень кропотливое и дорогостоящее, но не стоит пренебрегать личной безопасностью, а также жизнью и здоровьем окружающих людей.

iskiplus.ru

Перепланировка и переустройство

Перепланировка и переустройство квартиры относятся к тем изменениям, которые обязательно должны быть в дальнейшем отражены на поэтажном плане БТИ. Так требует закон.

Чтобы разобраться в терминах и понять, что является перепланировкой, а что принято считать переустройством, обратимся к действующему жилищному законодательству, а именно к ст.25 ЖК РФ.

Согласно принятым определениям, перепланировкой является изменение первоначальной конфигурации помещений квартиры.

Любая квартира состоит из нескольких помещений, разделенных несущими стенами и перегородками. Если в процессе ремонта вы разбираете перегородку или, наоборот, возводите новую, то вы делаете перепланировку. Также перепланировкой будут работы по расширению существующего проема или устройству нового.

Переустройство же подразумевает внесение каких-либо изменений в конфигурацию инженерных систем – системы водоснабжения, газоснабжения, отопления и другие общедомовые коммуникации.

Перепланировка и переустройство в монолитном доме:

К примеру, вы собираетесь заменять газовую плиту на электрическую, переставлять ее в габаритах кухни, устанавливать новые сантехнические приборы в санузлах или ванной либо передвигать те, что уже имеются. Это все примеры переустройства помещения.

И перепланировка, и переустройство квартир требуют предварительного согласования. То есть о том, что вы собираетесь проводить перепланировку и переустройство квартиры нужно поставить в известность государственную жилищную инспекцию (в Москве) или городскую администрацию (Московская область) и оформить все бумаги.

Перепланировка и переустройство квартиры в новостройке:

Причем процедура получения разрешения, как на работы, затрагивающие стены дома, так и на мероприятия, требующие вмешательства в инженерные системы, жестко регламентирована действующим законодательством.

Например, для того, чтобы приступить к ремонту с перепланировкой и переустройством вам потребуется собрать пакет следующих документов: поэтажный план с экспликацией, заполненный бланк заявления, свидетельство о собственности, личный паспорт и проектную документацию.

За разработкой проектной документации, подготовленной с учетом всех необходимых требований и строительных норм, придется обратиться к лицензированным специалистам в компанию с допуском СРО к таким работам.

Перепланировка и переустройство в доме серии II-57​:

Весь процесс осуществления перепланировки и переустройства можно рассмотреть на конкретном примере.

Допустим, вы хотите увеличить помещение ванной комнаты. Сделать это можно за счет объединения ванной комнаты и смежного с ней санузла. Демонтаж перегородки в этом случае будет считаться перепланировкой помещения. А если кроме сноса стены вы захотите поменять сантехнику на новую и при этом, к примеру, передвинуть раковину на другое место, ваши работы будут считаться не только перепланировкой, но и переустройством. Согласование перепланировки и переустройства квартиры в этом случае также пройдет по проекту.

Нередко можно услышать мнение, что если жилье находится в собственности, то и согласовывать работы по перепланировке и переустройству не требуется. Но в дальнейшем те, кто выполнил самовольные изменения, связанные с переустройством и перепланировкой жилых помещений, сталкиваются со множеством сложностей.

Первое, что следует знать при подготовке к изменениям в планировке, ваши работы должны быть выполнены с учетом строительных норм, что гарантирует безопасность проживания в вашем жилье и соседских квартирах.

Перепланировка и переустройство квартиры в П44Т:

Но, как правило, самовольные работы редко соответствуют строительным нормам, а это впоследствии приводит к аварийным ситуациям в доме, устранять которые приходится за свой счет.

К тому же, в случае обнаружения самовольно проведенных мероприятий по перепланировке и переустройству, вас обяжут выплатить административный штраф, а затем государственная жилищная инспекция обяжет вас либо вернуть все в прежнее состояние, либо узаконить уже выполненные работы.

Неприятности ожидают и в том случае, если вы готовитесь свою квартиру продать или приватизировать. При проведении любых сделок с недвижимостью обязательно требуется проверка соответствия планировки квартиры тому, что указано на поэтажном плане БТИ. И в случае обнаружения перепланировки и переустройства, выполненных самовольно, ваша квартира не сможет участвовать в сделках с недвижимостью до полного устранения всех несоответствий.

У нас можно бесплатно получить профессиональную консультацию по перепланировке и переустройству квартир и нежилых помещений в зданиях разного типа – кирпичных, панельных, блочных и монолитных со смешанными, деревянными и железобетонными перекрытиями.

По доступным ценам разрабатываем проекты и технические заключения на перепланировку и переустройство помещений, а также занимаемся их согласованием. По всем вопросам звоните по телефону или пишите в онлайн-консультацию.

www.pereplanirovkamos.ru

5 работ при перепланировке и реконструкции

Как уже неоднократно говорилось, перепланировать город было непросто. В районе, обозначенном как дороги, парки и зеленые зоны на берегу реки в соответствии с «Планом реконструкции Хиросимы», те, кто потерял свои дома, построили кластеры незаконного жилья и магазинов. Суровая реальность заключалась в том, что первый шаг реконструкции нужно было начать с принудительного сноса незаконных построек (в некоторых местах).
Например, в районе Накадзима, который позже станет Мемориальным парком мира, до атомной бомбардировки было много домов, магазинов и мест отдыха. Находясь в пределах 500 метров от гипоцентра, он получил большие повреждения. После войны эта большая территория была отведена под парк, и жители были вынуждены переехать в другие места. Жители этого района не смогли восстановить свои общины, так как у них не было другого выбора, кроме как жить отдельно в разных местах после переустройства земель.
Землевладельцы, имевшие право на получение земли во время переустройства земель, смогли начать новую жизнь на своей новой собственности, но тем, у кого не было такого фундамента, во многих случаях не оставалось иного выбора, кроме как жить в незаконно построенных Корпус. По мере строительства парка всех, кто жил в этих нелегальных домах, одного за другим выселяли.
Со времен Мэйдзи до атомной бомбардировки район Мото-мати был воплощением военного города с множеством военных объектов.Поскольку район Мото-мати также был расположен на небольшом расстоянии, примерно в одном километре от гипоцентра, он также пострадал от разрушительных человеческих и физических повреждений. Согласно плану восстановления повреждений, нанесенных войной, западная сторона бывшего военного городка в Мото-мати должна была использоваться в основном под территорию парка. Тем не менее, в качестве мер по противодействию нехватке жилья, власти города и префектур, а также Жилищная корпорация построили аварийное жилье в этом районе.
К 1949 году в районе Мото-мати было построено 1800 общественных домов.Тем не менее, существовала острая потребность в жилье, что привело к обстрелу незаконных построек на берегах реки Ота безземельными. Позже старое государственное жилье было заменено на жилые комплексы средней этажности. Строительство многоэтажных жилых комплексов не привело к удалению всех старых и незаконных построек из густонаселенных жилых комплексов. Реконструкция этого района была самой большой задачей на заключительном этапе проекта восстановления пострадавшего от войны в Хиросиме.
В марте 1969 года район Мото-мати был определен правительством страны как территория, подлежащая развитию в соответствии с Законом о благоустройстве жилых районов, и в этом районе начался проект реконструкции. Вдоль берегов реки проводились принудительные выселения из незаконно построенных домов по мере застройки зеленых насаждений, а в рамках проекта благоустройства жилых районов были построены многоэтажные жилые комплексы «Мото-мати» и «Чоджуен». Торговый центр в центре, сады на крышах и пилоты также были построены в дополнение к жилью.Сегодня многоэтажные жилые комплексы в Мото-мати превратились в исторические постройки, рассказывающие историю процесса реконструкции Хиросимы.

Переустройство земель для городского развития и восстановления после стихийных бедствий

Текущее состояние глобального городского развития тревожно и страдает от антропогенных и стихийных бедствий. Во многих развивающихся странах у правительства нет финансовых и институциональных возможностей для строительства доступного жилья и базовой инфраструктуры для растущего городского населения, что приводит к увеличению количества неформальных поселений и трущоб.В то же время в результате стихийных бедствий в некоторых из этих неблагополучных регионов были разрушены дома, дороги, системы водоснабжения и канализации, а также другие общественные объекты, что усугубило и без того ограниченные базовые услуги, доступные для городской бедноты.

В ответ на эти проблемы многие международные агентства по оказанию помощи, такие как ООН-Хабитат и Всемирный банк, а также правительства, ученые и практики ищут новые идеи или изменяют существующие способы восстановления городов. В этой статье обсуждается давно зарекомендовавший себя инструмент управления земельными ресурсами, который привлек внимание в последнее время — санация земель (LR) — и описывается, как отдельные элементы этого инструмента используются для оказания помощи в восстановительных работах после землетрясения в Чили.

Подход LR подчеркивает интеграцию городской экономики, городского планирования, права и управления с управлением земельными ресурсами для формирования комплексной стратегии городского развития или модернизации. Для работы над конкретным проектом землеустройства требуется междисциплинарная команда экспертов с разными точками зрения. Хотя многие ученые, такие как Добеле (1982) и Хонг и Нидхэм (2007), подчеркивали важность этого комплексного подхода, некоторые практики воспринимают его просто как инструмент для облегчения сделок с землей.Такой узкий взгляд ограничивает возможности некоторых развивающихся стран решать проблемы модернизации и развития городов более комплексным образом.

Недавнее возрождение интереса к LR связано с признанием важности координации экономических, правовых, политических и социальных институтов при разработке и реализации планов городского (пере) развития. Практики также рассматривают возможность расширения LR от управления периурбанизацией и восстановления после бедствий до благоустройства трущоб, например, в некоторых быстро урбанизирующихся африканских городах. Применение этого подхода LR в странах, где этот метод никогда не использовался, все еще находится на экспериментальной стадии. Возможные пилотные проекты разрабатываются, но не были полностью реализованы, поэтому необходимы дальнейшие исследования, чтобы проверить обоснованность утверждений об этом подходе.

Вызовы урбанизации

В 2010 году около 50,7 процента населения мира (3,5 миллиарда человек) проживало в городских районах (World Bank 2011). Ожидается, что к 2050 году этот процент увеличится до 70 процентов, в основном на периферии второстепенных городов в развивающихся странах.По данным UN-HABITAT (2011), треть городского населения в развивающихся странах (1,2 миллиарда человек) живет в трущобах, и, несмотря на плохие условия жизни, это население растет, особенно в странах Африки к югу от Сахары и Азиатско-Тихоокеанского региона. область. В период с 2000 по 2010 год количество обитателей трущоб ежегодно увеличивалось на шесть миллионов (Cities Alliance 2011).

К сожалению, развитие инфраструктуры и базовых услуг в большинстве африканских стран не росло такими же темпами.Города, в которых канализация, дороги, водоснабжение и другие услуги были уже недостаточно развиты, имеют ограниченные финансовые ресурсы и борются с беспрецедентным ростом населения. Две основные проблемы, которые мешают благоустройству городов, — это отказ от земельных участков и отсутствие государственных средств для финансирования инфраструктуры — вопросы, к которым мы еще вернемся.

Стихийные бедствия также сказались на городском населении. По оценке ООН, землетрясения, цунами, оползни, наводнения и извержения вулканов в 2010 году нанесли экономический ущерб на общую сумму 109 миллиардов долларов, что в три раза больше, чем в 2009 году (Reuters 2011).Города в развивающихся странах с плохой инфраструктурой и финансовым благополучием особенно уязвимы и сталкиваются с растущими ценами как на восстановление после бедствий, так и на адаптацию к будущим бедствиям. Опять же, решающее значение имеет решение проблем, связанных со сборкой земли и финансированием инфраструктуры.

Обычные решения проблем сборки земли, такие как принудительная покупка (выдающийся домен) и рыночные сделки, обременительны. С ростом глобальных требований к демократическому управлению и реализации прав человека на достаточное жилище, гарантированное владение недвижимостью и защиту от принудительного выселения традиционный подход, основанный на принудительных мерах, при которых земля отбирается у владельцев или жителей для расширения и реконструкции городов, сталкивается с серьезными юридическими последствиями. оппозиция и общественные протесты (таблица 1).

Использование рынка для облегчения добровольной передачи земли также проблематично. Отказ отдельных землевладельцев может помешать проекту реконструкции и увеличить компенсационные расходы за приобретение земли. В некоторых африканских странах, где рыночные механизмы еще не полностью развиты, неравный доступ к информации привел к захвату земель и спекуляциям со стороны местной элиты. В результате городская беднота была либо вытеснена, либо выкуплена из своих кварталов и была перемещена в отдаленные районы, где доступ к работе, общественному транспорту и основным услугам ограничен.

Что еще хуже, финансовые перспективы городов в развивающихся странах мрачны, а возможности для ускорения строительства или ремонта жилья и базовой инфраструктуры ограничены. Обвал рынка субстандартного ипотечного кредитования в США в 2008 году имел негативные последствия для муниципальных финансов во всем мире. Снижение спроса на импорт в промышленно развитых странах и сокращение ликвидности на финансовых рынках замедлили рост мировой экономики. По мере уменьшения экспорта в развитые страны сборы подоходного налога и налога на добавленную стоимость в менее развитых странах также снижаются.Снижение налоговых поступлений усугубляет и без того ограниченные местные бюджеты и еще больше подрывает способность муниципалитетов ремонтировать инфраструктуру, поврежденную в результате стихийных бедствий, или строить новые объекты для обеспечения быстрого роста населения.

Реконструкция земельного участка как альтернатива

LR применяется во многих странах для достижения политических целей, начиная от консолидации сельскохозяйственных угодий и заканчивая оживлением городских районов (Doebele 1982; Hong and Needham 2007). Его основной принцип — организовать землевладельцев для коллективных действий — в сотрудничестве с муниципалитетом и / или частным застройщиком — для объединения своих земель для реализации проекта реконструкции.

LR часто используется для перераспределения земель, когда существующие границы земельных участков противоречат текущему плану землепользования. Одним из важных результатов является то, что часть реконструированной земли может быть оставлена ​​агентством по развитию для строительства необходимой инфраструктуры и основных услуг. Если LR не используется, эта земля должна быть приобретена местным правительством, что может повлечь за собой огромные первоначальные затраты.

В обмен на вклад земельных участков в проект со стороны владельцев или арендаторов каждый участник по завершении программы получает новый земельный участок, пропорциональный по размеру или стоимости первоначальному. Размер участка может быть меньше, но его стоимость больше из-за улучшения земли и инфраструктуры, созданной в рамках проекта. Таким образом, LR генерирует желательные модели городского развития, увеличивает стоимость земли, распределяет эти приращения между вовлеченными сторонами и ограничивает перемещение.

Что важно в недавнем интересе к LR, так это то, что он вновь стал уделять внимание механизму построения правовых и социальных институтов для управления городским развитием. Основная цель состоит в том, чтобы объединить создание рабочих мест, планирование землепользования, уплотнение городов, государственно-частное партнерство и получение стоимости для финансирования государственной инфраструктуры в одном комплексном пакете политики.

Возможные преимущества и недостатки

В зависимости от контекста можно выделить различные элементы этой единой цели. Например, при разработке проекта LR по благоустройству города в африканском городе, жители которого не имеют законных прав собственности, политики могут узаконить претензии жителей на землю и позволить им реализовать свое право на участие в проекте. После объединения, корректировки и обслуживания земли жители будут приглашены обратно в район, чтобы восстановить свои дома или получить квартиру с юридическим титулом.Это беспроигрышный подход, поскольку он позволяет скваттерам улучшить свои жилищные условия и гарантии владения жильем, а также увеличивает плотность застройки, позволяя городу получить столь необходимую землю для расширения городов.

LR также может помочь поэтапно внедрить общегородское регулирование землепользования. Чтобы гарантировать, что отдельные проекты LR составляют единое целое, они должны осуществляться как часть всеобъемлющего процесса городского планирования. В ситуациях, когда местным органам власти не хватает возможностей для выполнения крупномасштабного генерального плана, связанные проекты LR могут быть реализованы в упорядоченной последовательности и в управляемом масштабе, чтобы претворить в жизнь скоординированную долгосрочную стратегию развития.

Кроме того, LR может порождать демократическое управление. Основным принципом LR является достижение консенсуса и сотрудничества между сторонами, участвующими в освоении земель. Эти партии включают официальных землевладельцев, неформальных землевладельцев, арендаторов, НПО, национальные правительственные агентства, городских властей и частных застройщиков. Этот процесс влечет за собой мобилизацию широких масс, предоставляя городской бедноте реальную переговорную силу для утверждения предложений LR. Прежде чем LR сможет продолжить работу, требуется согласие подавляющего большинства землевладельцев и арендаторов, что гарантирует, что правительство (или частное организационное агентство) будет уделять особое внимание потребностям малообеспеченных групп и избегать конфронтации, вызванной угрозой принудительного выселения на участке. самое начало проекта.

Наконец, LR может способствовать получению стоимости земли для финансирования местной инфраструктуры и социальных услуг. При корректировке земельных границ земельное пространство создается за счет увеличения плотности застройки. Затем это земельное пространство можно продать на рынке, чтобы собрать средства для покрытия части затрат на инфраструктуру. Этот метод устанавливает четкую связь между выгодами от развития, получаемыми землевладельцами, и ценой, которую они должны заплатить, чтобы сделать программу финансово жизнеспособной.

Несмотря на эти потенциальные преимущества LR по сравнению с традиционными методами наземной сборки, он вряд ли является быстрым или несложным.LR особенно сложно реализовать в развивающихся странах, где участие общественности не интегрировано в городское планирование или где есть ограниченные возможности для ведения записей о собственности и разрешения конкурирующих земельных претензий. Когда владельцы собственности не признают своих обязательств по оплате базовой инфраструктуры и услуг, просьбы об отказе от части своей земли для покрытия расходов по проекту будут встречать решительное сопротивление.

Другая проблема заключается в том, что LR уменьшает размеры участков, вызывая проблемы во многих неформальных поселениях, где люди часто полагаются на дополнительное пространство для получения дохода от аренды или ведения сельскохозяйственной и коммерческой деятельности. В некоторых случаях городское законодательство часто бывает слишком жестким для облегчения LR. Кроме того, разные заинтересованные стороны могут по-разному оценивать реальные активы, что затрудняет достижение консенсуса. Некоторые видят в качестве преобладающих факторов возможные улучшения в условиях жизни, благоустройстве района, социальных сетях и сплоченности сообщества. Другие могут принять решение исключительно на основе денежной выгоды.

Интегрированный подход LR разработан для решения всех этих проблем с упором на институциональное проектирование и развитие.В нем делается упор на извлечение уроков из прошлого опыта LR, чтобы проиллюстрировать важность местного контекста, и на усовершенствование этого инструмента для учета широкого диапазона переменных и ситуаций. Кроме того, дальнейшее внедрение этого метода приведет к поиску подходящего варианта, а не единственного передового опыта. По сути, дизайн проектов LR должен основываться на множестве точек зрения, начиная от политической экономии и антропологических подходов и заканчивая юридическим расследованием.

Проектирование санации земельных участков в Чили

27 февраля 2010 года сильное землетрясение и цунами разрушили большую часть Центрального Чили.Три региона — О’Хиггинс, Мауле и Био-Био — включающие 5 крупных и 45 малых городов, были серьезно повреждены; было разрушено более 80 000 домов и серьезно повреждено около 108 000 домов (диаграмма 1).

В ответ на это беспрецедентное бедствие правительство Чили расширило свой Национальный план реконструкции, включив в него новые полномочия и более гибкую политику для ускорения своих усилий по восстановлению после землетрясения. Этот план предлагает четыре типа помощи в виде ваучеров пострадавшим семьям: (1) 24 144 доллара США на восстановление нового дома на существующей земле; (2) 19 083 доллара США на покупку нового дома в другом районе; (3) 3 761 доллар США на ремонт частично разрушенных домов; и (4) специальный бонус в размере 4200 долларов США, если разрушенный дом находится в зоне наследия (Министерство жилищного строительства и городского развития, 2011 г. ).

Несмотря на эту финансовую помощь со стороны правительства, пострадавшие владельцы собственности сталкиваются с двумя серьезными проблемами. Во-первых, поскольку программа реконструкции отдает приоритет домохозяйствам с низкими доходами, денег, предоставляемых государством семьям со средним доходом, недостаточно, чтобы они могли восстановить дома того же размера и качества или в том же районе. Владельцы недвижимости без страхового покрытия, которые хотят построить аналогичный дом, должны продать свою землю и переехать в другой район, где цена на землю ниже.Те, кто живет в пострадавших от цунами районах, которые сейчас считаются небезопасными для реконструкции, должны переселиться дальше вглубь страны, но это может ограничить их доступ к рабочим местам и общественным услугам.

Во-вторых, продажа земли для финансирования реконструкции не может быть жизнеспособным вариантом для всех пострадавших жителей. Некоторые землевладельцы отказываются продавать землю частным застройщикам, которые предлагают низкую цену, потому что недвижимость сильно повреждена. Другие, кто не может продать свою землю, могут не иметь достаточных финансовых ресурсов для восстановления.Это сохранение непригодных для жизни домов и пустырей, покрытых мусором, еще больше ослабляет частный стимул реинвестировать в район.

Чтобы помочь усилиям по восстановлению после землетрясения, Институт земельной политики Линкольна и программа ProUrbana в Центре государственной политики Католического университета Чили (команда) выдвинули совместное предложение чилийскому правительству по эксперименту с LR.

Пилотный проект: Лас-Херас, Талька

Команда решила провести свой первый эксперимент в районе Лас-Херас в Тальке по четырем причинам.

Во-первых, Лас-Херас созрел для реконструкции еще до землетрясения. Это район среднего класса с большими старыми домами и красивой главной площадью. Среди его жителей существуют хорошие социальные сети, организованные церковью и местными НПО, хотя в течение многих лет его развитие застопорилось из-за экономической реструктуризации чилийской экономики. Центральное правительство предлагало Las Heras помощь в развитии доступного жилья через национальную ваучерную программу, и эти жилищные субсидии позже стали важным потенциальным источником финансирования для предлагаемого проекта LR.

Во-вторых, Центр общественной политики имеет еще одну программу под названием Puentes (Мосты), в рамках которой проводятся совместные исследовательские проекты с местными муниципалитетами, в том числе существующее ранее рабочее соглашение с Talca, которое способствовало оперативной поддержке и сотрудничеству со стороны городских властей.

В-третьих, у Тальки есть генеральный план, который позволил команде разработать серию связанных проектов LR, которые будут реализованы поэтапно, чтобы он мог выполнить долгосрочный план развития города. Также доступна предварительная информация о землевладении и демографическая информация, данные о землепользовании и оценки имущественного ущерба в различных кварталах.

В-четвертых, местные органы власти и частные застройщики в Тальке были заинтересованы в увеличении плотности городского населения. Плотность дает столь необходимый стимул для получения прибыли частному сектору для восстановления поврежденных участков и может помочь местным органам власти достичь своей цели по увеличению и обновлению жилищного фонда.

Бай-ин от всех вовлеченных сторон

Следуя комплексному подходу LR, команда осознала важность получения поддержки со стороны центрального правительства.В мае 2010 года он организовал семинар в Сантьяго, чтобы представить концепцию LR и обменяться мнениями с высшими должностными лицами Министерства жилищного строительства и городского развития (MHUD). После нескольких раундов последующих обсуждений директор Национальной программы реконструкции жилья согласился приобрести зарезервированные земли, созданные в результате предлагаемого проекта LR, таким образом, предоставив гарантию для одного из источников финансирования, и согласился отправиться с командой в Тальку. для поощрения владельцев собственности к участию.

Чтобы заручиться критическим участием местных властей, в сентябре 2010 года группа поехала в Тальку, чтобы представить идеи LR городским властям. Группа также встретилась с избранными землевладельцами, чтобы определить, могут ли они быть заинтересованы в предоставлении всей или части своей земли в качестве капитала для финансирования реконструкции своих домов и районов. Во время другого визита некоторые члены команды также встретились с руководителями школ и сообществ, подчеркнув необходимость широкой поддержки сообщества для успеха проекта.

Затем группа приступила к сбору подробных данных об этом районе, проведя опрос жителей восьми кварталов, состоящих из 217 участков, недалеко от главной площади Лас-Херас (рис. 2).Члены группы заполнили 135 анкет по телефону, а затем опросили выбранных жителей. Результаты опроса показали, что 77 процентов респондентов доверяли своим соседям, и большинство из них (65 процентов) хотели остаться в районе и были готовы работать со своими соседями над восстановлением сообщества. Только 12 процентов респондентов планировали продать свою недвижимость и переехать в другой район. Эта информация показала, что организация собственников собственности для LR была возможной.

Проектирование

Поскольку большинство жителей Лас-Хераса не знакомы с концепцией LR, стратегия началась с небольшого пилотного проекта, демонстрирующего применимость этого метода. Команда выбрала квартал рядом с площадью и предложила три сценария объединения 8–12 площадок для LR. Количество участков, включенных в предлагаемый проект, будет зависеть от уровня сложности переговоров с затронутыми собственниками.Чтобы облегчить процесс участия, команда подготовила визуальные образы того, как может выглядеть окружающая среда после проекта (рис. 3).

Команда также провела подробные финансовые и юридические исследования осуществимости проекта. Предварительный план финансирования пилотного проекта включал в себя тщательный расчет количества земли, которое каждый собственник должен был бы внести, исходя из наличия государственных субсидий, расчетных затрат на строительство, компенсации за временное переселение и прогнозируемой цены на землю на дату завершения строительства. проэкт.Финансовое исследование также показало, что строительство жилых единиц по расчетной будущей цене в 46 000 долларов США за единицу позволит проекту быть самофинансируемым и обеспечит застройщику 10-процентную маржу прибыли — при условии, что MHUD купит зарезервированные земли для построить доступное жилье для домохозяйств с низким и средним доходом после LR. Также было подсчитано, что 24 процента жилых единиц в квартале будут доступны для семей с низкими доходами. Это поможет MHUD достичь своей политической цели социальной интеграции за счет предоставления субсидированного жилья.

Закон о совместном владении недвижимостью в Чили требует, чтобы все участвующие владельцы проекта LR подписали юридический документ, определяющий их права и обязанности. Например, любая продажа земли, принадлежащей назначенному организующему агентству, потребует согласия всех участвующих владельцев. В юридическом контракте, подписанном агентством и каждым участвующим владельцем, будет четко указано количество единиц жилья, которое владелец получит в конце проекта, и дату сдачи. Контракт также будет гарантировать соблюдение, требуя от агентства выплаты компенсации владельцам в случае несвоевременной передачи собственности приемлемого качества. Агентству также необходимо представить в город предложенный план. Департамент муниципальных работ рассмотрит проект, утвердит план здания и санкционирует передачу земли. Утвержденный план будет записан регистратором.

Хотя исследование, проведенное командой, показывает, что LR осуществима в Лас-Херас, прогресс в привлечении землевладельцев к участию был медленным из-за пяти ключевых проблем.

Во-первых, большинство владельцев собственности не знакомы с LR, и в Чили не существует примера, показывающего, как эта идея могла бы работать. Отсутствие прецедентов затрудняет организацию сообщества.

Во-вторых, городские власти не оказали достаточной поддержки в организации общественных собраний или непосредственном взаимодействии с собственниками по поводу предлагаемого проекта.

В-третьих, многие пострадавшие владельцы собственности, получившие помощь от своих родственников или друзей, уже переехали в другие районы. Эти владельцы не спешат восстанавливать свои дома и откладывают передачу своей земли до тех пор, пока не получат более выгодное предложение от частного застройщика или правительства. В Чили нет закона LR, который мог бы заставить этих владельцев передать свои реальные активы.

В-четвертых, не все здания в районе были разрушены землетрясением, и владельцы домов, не пострадавших от воздействия, не желают отказываться от своих участков для перепланировки в масштабах всего квартала.

В-пятых, хотя исследование показывает, что многие владельцы готовы работать над восстановлением домов вместе со своими соседями, решение местных проблем посредством коллективных действий не является социальной нормой в Чили.Некоторые владельцы собственности твердо уверены в своем праве на получение государственной помощи в переселении, что противоречит идее самопомощи сообщества.

Промежуточная оценка

Хотя проект LR в Лас-Херас все еще находится в стадии разработки, и еще слишком рано прогнозировать, сможет ли команда преодолеть местные проблемы, проект уже оказал несколько заметных воздействий на политику восстановления Чили после землетрясения ( Центр общественной политики 2011).

Во-первых, LR дает владельцам недвижимости в Лас-Херас дополнительную возможность для реконструкции своих домов. До этого предложения они должны были либо продать свою собственность частному застройщику и переехать в другой район, либо воспользоваться государственными субсидиями и отстроить дом меньшего размера и более низкого качества. LR предоставляет жителям возможность оставаться в районе и достичь максимально возможного уровня жизни, используя свою землю в качестве капитала для реконструкции дома.

Во-вторых, LR открывает новый канал для центрального правительства для работы с местными сообществами над проектами реконструкции.Основными причинами, по которым предложение LR для Las Heras может быть продвинуто, являются готовность MHUD покупать землю, оказывать помощь в поощрении землевладельцев к участию в LR и уделять участвующим землевладельцам первоочередное внимание на получение государственных жилищных ваучеров для финансирования реконструкции.

В-третьих, введение LR повлияло на общую стратегию правительства по восстановлению после землетрясения. Посредством этого целостного подхода государственные служащие разрабатывают комплексный план реконструкции для последовательного восстановления всего района, вместо того, чтобы предоставлять субсидии отдельным домовладельцам для восстановления своих домов по отдельности.MHUD также пригласил команду для оказания помощи в восстановлении пострадавшего от землетрясения города Конститусьон, указав, что правительство серьезно восприняло LR как жизнеспособный вариант для других проектов.

В-четвертых, все дискуссии между центральными и местными органами власти, землевладельцами, НПО, девелоперами, учеными и городскими дизайнерами о LR породили среду взаимного обучения и понимания, что, в свою очередь, меняет структуру управления восстановлением после землетрясения.Заинтересованные стороны начали понимать, что ни нисходящего, ни восходящего подхода недостаточно для выработки удовлетворительных решений. Сотрудничество между всеми заинтересованными сторонами имеет первостепенное значение. Эксперимент LR стимулировал социальный дискурс, который помогает всем слоям общества научиться коллективно решать свои проблемы.

Заключение

Как и все политические эксперименты, текущие предложения по тестированию интегрированного подхода LR для модернизации городов и восстановления после стихийных бедствий в странах, где эта идея является новой, столкнутся с неопределенностями и проблемами.Тем не менее, учитывая неоднозначные результаты традиционных методов сборки земли во многих ситуациях (повторной) застройки, LR может предложить другой вариант для рассмотрения политиками, практиками и другими заинтересованными сторонами.

Об авторах

Ю-Хун Хонг — старший научный сотрудник Линкольнского института земельной политики и приглашенный доцент Массачусетского технологического института.

Изабель Брэйн, социолог, координирует программу ProUrbana (Программа городской и земельной политики) в Центре государственной политики Католического университета Чили в Сантьяго.

Список литературы

Альянс городов. 2011. Всемирный день статистики: взгляд на урбанизацию. Вашингтон. http://www.citiesalliance.org/ca/node/2195

Добеле, Уильям А. 1982. Реконструкция земли: другой подход к финансированию урбанизации . Лексингтон, Массачусетс: Lexington Books.

Хонг, Ю-Хунг и Барри Нидхэм. 2007. Анализ санации земель: экономика, право и коллективные действия . Кембридж, Массачусетс: Институт земельной политики Линкольна.

Министерство жилищного строительства и городского развития, правительство Чили. 2011. План реконструкции (англ. Версия). Сантьяго, Чили: Министерство жилищного строительства и городского развития.

Центр общественной политики. 2011. Проект санации земель, второй отчет. Сантьяго: Католический университет Чили. Может.

Reuters. 2011. Стоимость стихийных бедствий в 2010 году составила 109 миллиардов долларов. 24 января. http://www.reuters. com/article/2011/01/24/us-disasters-un-idUSTRE70N26K2 …

ООН-ХАБИТАТ.2011. Состояние городов мира 2010/2011 — Города для всех: преодоление разрыва в городах . Найроби, Кения: Программа Организации Объединенных Наций по населенным пунктам.

Всемирный банк. 2011. Данные: Городское население. Вашингтон. http://data.worldbank.org/indicator/SP.URB.TOTL

Благодарности

Авторы благодарят других членов команды проекта LR за их вклад в эту статью: Армандо Карбонелл, Департамент планирования и городской формы, Институт земельной политики Линкольна; Пиа Мора, ProUrbana, Центр общественной политики, Католический университет Чили; Хулио Поблете, DUPLA / Городской дизайн и планирование; Алехандра Рассе, Католический университет Мауле; Франсиско Сабатини, Институт городских и территориальных исследований, Католический университет Чили; и Мартим Смолка, Программа по Латинской Америке и Карибскому бассейну, Институт земельной политики Линкольна.

6 вещей, которые нужно знать о редевелопменте — Деловые новости, Firstpost

Ветхие здания на грани обрушения — мрачная реальность в Мумбаи. Застройщики в качестве стимула для владельцев старых зданий предлагают дополнительную площадь, деньги и обещают новую квартиру с лучшими удобствами.

Из-за ограниченного количества открытых земельных участков в Мумбаи, крупные застройщики теперь рассматривают возможность заняться реконструкцией.

Ветхие здания на грани обрушения — мрачная реальность для тысяч жилищных кооперативов Мумбаи. Застройщики в качестве стимула для владельцев старых зданий предлагают дополнительную площадь, деньги и обещают новую квартиру с лучшими удобствами.

Но владельцам следует помнить о нескольких вещах, прежде чем делать выбор в пользу перепланировки.

Что такое перепланировка и зачем она нужна?

Редевелопмент жилого дома относится к процессу реконструкции жилого помещения путем сноса существующей конструкции и строительства новой в соответствии с разрешениями Муниципальной корпорации Большого Мумбаи (MCGM). В идеале он работает лучше всего, когда общество остро нуждается в капитальном ремонте, но не имеет для этого необходимых средств.

Девелоперы, со своей стороны, также ищут объекты недвижимости с неиспользованными правами на застройку, где они могут построить новое и более высокое строение, где дополнительные этажи могут быть проданы с хорошей прибылью.

Согласно условиям договора между застройщиком и данным обществом, существующие члены общества получают новые квартиры в реконструируемом доме на площади равной или большей площади их существующих квартир.Но реконструкция может иметь место только в том случае, если 75 процентов членов дадут свое согласие.

Свыше 20 000 жилищных кооперативов, 17 000 закрытых зданий и более 3 000 строений Махараштры (Управление жилищного строительства и территориального развития Махараштры) ждут предложений по реконструкции.

Преимущества перепланировки перед ремонтом

Согласно Redevelop Mumbai, консультанту по управлению проектами, который работал с более чем 45 жилищными обществами по перепланировке в Мумбаи, ремонтные работы в здании, которому уже 25 лет, увеличат срок службы здания только на три-четыре года. «Структурный ремонт экономически нецелесообразен из-за просачивания, слабых стен и фундамента, протекающих водопроводных труб и т. Д.», — сказал Firstpost Дилип Шах, старший советник и аналитик по перепланировке жилищных сообществ.

Редевелопмент работает лучше всего, когда общество остро нуждается в капитальном ремонте, но не имеет для этого необходимых средств. AFP

При перепланировке участники получают новое здание, больше места и денежные льготы, не тратя денег из собственного кармана.Шах говорит, что застройщик может предложить дополнительные удобства, такие как спортзал, просторную автостоянку и высококлассные системы безопасности, среди прочего.

Недостатки

Однако, хотя перепланировка может быть последним шумом, горожане утверждают, что застройщики часто сносят старые колониальные особняки, чтобы построить роскошные башни для богатых. И чаще всего это происходит бессистемно и без согласия членов общества.

Любое здание старше 25 лет может быть подвергнуто перепланировке, если оно признано архитектором аварийным. Согласно положениям Правил контроля за разработкой, застройщикам стало легко объявлять здания ветхими, даже если это не так. Учитывая сильную связь между политиками и строителями в городе, правительственный архитектор не составит труда объявить здание ветхим.

Процесс перепланировки также доставляет неудобства жильцам, поскольку им придется искать альтернативные места для проживания, пока застройщик сносит старое здание и строит новое.Обычно строителю требуется от 18 до 24 месяцев, чтобы завершить проект с продленным льготным периодом в шесть месяцев в случае любых неблагоприятных событий.

Соблюдайте основные правила

1. Редевелопмент обычно обременен горечью и жалобами на произвол и коррупцию в адрес Руководящего комитета общества, поэтому члены общества всегда должны назначать юриста перед подписанием контракта со строителем. «Застройщик должен быть прозрачным, надежным и заслуживает доверия.»Самый рекомендуемый способ выбора строителя — это использовать систему торгов», — сказал Шах.

Общество должно подготовить сравнительную таблицу и после проверки достоинств, репутации, технических возможностей, опыта, финансового состояния, качества строительства и успешного завершения проектов выбрать застройщика.

2. В контракте должны быть четко указаны обязательства застройщика и членов общества, а также штраф или последствия любого нарушения контракта любой из сторон.После того, как соглашение принято в отношении площади и фонда корпуса, оно не может быть пересмотрено.

«Если площадь ковра, как указано в соглашении, не предоставляется строителем, владелец может потребовать соответствующую компенсацию через суд по делам потребителей, подав жалобу на строителя по пунктам« Нарушение доверия »,« Мошенничество »,« Недобросовестная торговая практика ». и недостаток в обслуживании «, — сказал Шах.

3. Жилищное общество должно настаивать на банковской гарантии, которая обеспечит денежную компенсацию, чтобы гарантировать, что проект не будет отложен или остановлен на полпути. «Победитель торгов должен предоставить банковскую гарантию, эквивалентную 20% от общей стоимости проекта», — сообщает redevelopmumbai.com.

В соглашении должно быть указано время завершения проекта, размер новых домов, способ и характер денежной компенсации, если это единовременный платеж, возмещение арендной платы или сочетание того и другого. to предлагает ежемесячную авансовую компенсацию вместе с брокерскими и транспортными расходами, которые арендатор должен понести при обеспечении альтернативного жилья, сказал Шах.

4. Необходимо соответствующим образом согласовать ежемесячную компенсацию, которая эквивалентна преобладающей ставке арендной платы в том же районе. Застройщик обычно оплачивает чеки с просроченной датой. В случае отказа от авансовой аренды общество имеет право запретить застройщику продать или разрешить новому покупателю квартиры занять их соответствующие квартиры.

5. При освобождении помещения все члены должны дать согласие и освободить помещение в соответствии с решением, принятым на общем собрании органа. В случае, если член отказывается сделать это, общество или застройщик могут обратиться в компетентный суд.

Как строители могут манипулировать правилами FSI и условиями соглашения

Строители часто искажают и грубо нарушают правила, незаконно планируя и строя дополнительные / неразрешенные участки, выходящие за рамки их полномочий. «Покупатели таких незаконных квартир / собственности заключают сделки, которые позже приводят к судебным разбирательствам», — сказал Шах.

Международный банк реконструкции и развития

Партнер для стран со средним уровнем дохода

Группа Всемирного банка взаимодействует со странами со средним уровнем дохода (ССД) как в качестве клиентов, так и в качестве акционеров. Эти страны являются основными движущими силами глобального роста, являются домом для крупных инвестиций в инфраструктуру и получателями значительной доли экспорта из стран с развитой экономикой и более бедных стран. Многие из них добиваются быстрого экономического и социального прогресса и играют все более важную роль в поиске решений глобальных проблем.

Но в странах со средним уровнем дохода также проживает более 70% бедного населения мира, зачастую проживающее в отдаленных районах. А ограниченный доступ к частным финансам делает эти страны уязвимыми для экономических потрясений и кризисов, которые пересекают границы, включая изменение климата, вынужденную миграцию и пандемии. Всемирный банк является важным партнером для стран со средним уровнем дохода, которые составляют более 60% портфеля МБРР.

• Мы предлагаем сочетание финансовых ресурсов, знаний и технических услуг.
• Наши стратегические рекомендации помогают правительствам проводить реформы для улучшения услуг, стимулировать увеличение частных инвестиций, а также внедрять инновации и делиться решениями.
• Мы сотрудничаем со странами по мере возникновения и развития проблем, используя инновационные финансовые продукты и широкий спектр глобальных форумов.

Прежде всего, мы помогаем обеспечить устойчивый прогресс в сокращении бедности и расширении благосостояния. Мы уделяем особое внимание поддержке стран с уровнем доходов ниже среднего по мере их продвижения вверх по экономической цепочке, выхода из МАР и становления их клиентами МБРР. Мы также расширяем возможности для оказания помощи странам, имеющим дело с нестабильными и конфликтными ситуациями.И как долгосрочный партнер мы усиливаем нашу поддержку всем странам со средним уровнем дохода во время кризиса.

Услуги МБРР

Благодаря нашему партнерству со странами со средним уровнем дохода и более бедными кредитоспособными странами, МБРР предлагает инновационные финансовые решения, включая финансовые продукты (ссуды, гарантии и продукты управления рисками), а также знания и консультационные услуги (в том числе на возмездной основе) правительствам на национальном и субнациональном уровнях. .

МБРР финансирует инвестиции во всех секторах и предоставляет техническую поддержку и экспертизу на каждом этапе проекта. Ресурсы МБРР не только обеспечивают страны-заемщики необходимым финансированием, но и служат средством глобальной передачи знаний и технической помощи.

Консультационные услуги по управлению государственным долгом и активами помогают правительствам, учреждениям официального сектора и организациям развития наращивать институциональный потенциал для защиты и увеличения финансовых ресурсов.

МБРР поддерживает усилия правительства по укреплению управления государственными финансами, а также по улучшению инвестиционного климата, устранению узких мест в предоставлении услуг и укреплению политики и институтов.

Обновление города и сообщество

Благотворительные сообщества

Каждый проект реконструкции DURA, осуществляемый с помощью государственных инвестиций, от очень большого, как Stapleton и Lowry, до маленького, как Lowenstein Theater, оказывает положительное влияние на сообщество. Помимо устранения гнили, что является миссией DURA и основной причиной инвестирования государственных средств в реконструкцию, перепланировка приносит целый ряд преимуществ сообществу Денвера и особенно районам, в которых реализуется проект. Поскольку не все проекты одинаковы и не имеют одинаковых пагубных влияний, мера успеха будет варьироваться от области проекта к области проекта. Но перепланировка должна служить общественной цели, чтобы гарантировать вложение государственных средств.

Ниже приведены некоторые из преимуществ, как материальных, так и нематериальных, которые являются результатом обновления города:

Устранение фитофтороза. Закон штата, уполномочивающий органы по обновлению городов, был принят для решения очень конкретной проблемы — зараженных территорий.Согласно законам штата, ликвидация болезней растений считается общественной целью, оправдывающей расходование государственных средств. Устранение фитофтороза — ключевое общественное благо обновления города.

Создание новых источников налоговых поступлений. Реконструкция помещает непроизводящие или недостаточно производящие объекты недвижимости обратно в налоговые списки. Первоначально дополнительные налоги, создаваемые районом редевелопмента, используются, чтобы помочь заполнить разрыв между частным финансированием и общей стоимостью проекта редевелопмента, включая инфраструктуру, доступное жилье и другие удобства для общественного блага. Во время перепланировки существующие налоги не используются, но как только накопленные дополнительные налоги покрывают дефицит финансирования, как правило, в течение периода не более 25 лет, у местных налоговых органов появляются новые, постоянные источники доходов, которые не имели бы существовал, если бы проект не был реализован.

Создание рабочих мест. Редевелопмент создает новые рабочие места, как временные на этапе строительства, так и постоянные рабочие места после завершения проекта. Эти должности варьируются от начального уровня в сфере обслуживания до более высокооплачиваемых управленческих должностей.На 16-й улице в центре Денвера две наземные парковки были переоборудованы в торговую площадку Denver Pavilions площадью 350 000 квадратных футов, что позволило создать сотни долгосрочных рабочих мест в розничной торговле и ресторанах.

Создание общественной инфраструктуры, школ и парков. Доходы TIF должны использоваться для общественных целей, часто для улучшения инфраструктуры, связанной с перепланировкой. К ним относятся строительство и / или реконструкция улиц, водоснабжения и канализации; и удаление опасных материалов или условий.Доходы TIF также могут быть использованы для строительства школ, парков и других общественных объектов.

Создание жилья. Проекты редевелопмента помогают увеличивать и улучшать жилищный фонд города. Многие проекты DURA создают жилье по рыночной цене и доступное жилье, а некоторые, например, Welton Park Apartments и таунхаусы West Nevada Place, содержат 100% доступных квартир.

Повышение качества жизни. Хотя трудно измерить, есть много нематериальных преимуществ перепланировки, которые могут положительно повлиять на качество жизни тех, кто живет и работает поблизости.Проекты редевелопмента могут позволить жителям жить рядом с местом работы, тратя меньше времени на поездки на работу и за покупками. Повышение активности в этом районе может помочь снизить уровень преступности, делая район более безопасным, чем он был до перепланировки. А перепланировка может улучшить красоту местности, сделать ее более желанной и помочь повысить стоимость недвижимости.

Снижение загрязнения / загрязнения окружающей среды. В старых промышленных районах серьезное загрязнение окружающей среды делает перепланировку неприемлемой для застройщиков.Зачастую застройщику проще купить чистую землю, чем платить за очистку загрязненного участка. С помощью DURA эти заброшенные участки можно очистить и вернуть в продуктивное использование.

Dahlia Square — один из таких проектов реконструкции DURA, который начинался как зараженный участок и преобразован в активную общественную зону, теперь сосредоточенную вокруг семейной медицинской клиники площадью 12000 квадратных футов, доступного жилого комплекса для престарелых и кампуса Dahlia для здоровья и благополучия Центр психического здоровья Денвера.Для сообщества Норт-Ист-Парк-Хилл этот оживленный район снизил уровень преступности и позволил местным жителям искать общественные услуги поблизости от места своего проживания.

Редевелопмент также может привести к снижению загрязнения воздуха, если проект будет ориентирован на пешеходов и будет спроектирован вокруг существующих транзитных станций. Поскольку жители могут жить, делать покупки и общаться в непосредственной близости от них или ездить на общественном транспорте в другие части города, зависимость от автомобиля снижается.Развитие / перепланировка, ориентированная на транзит, также снижает заторы на дорогах.

Монтаж арт. DURA требует, чтобы во все проекты реконструкции, получающие TIF, были включены произведения искусства в той или иной форме. Статуи балерин перед отелем Sheraton Denver Downtown, бывшим отелем Adams Mark, были созданы в рамках реконструкции универмага May D&F на 16-й улице и Тремонт-плейс. С тех пор, как эта политика была реализована в начале 1990-х, более 6 миллионов долларов было потрачено на художественные работы проекта, выставленные на обозрение по всему Денверу.

Предупреждение разрастания городов. Реконструкция представляет собой альтернативу разрастанию городов, позволяя застройку и адаптивное повторное использование участков в центральной части города, которые перестали функционировать в том использовании, для которого они предназначались. Многие проекты DURA находятся в пределах пешей досягаемости от остановок общественного транспорта, используются на уровне улиц, что создает пешеходную активность, имеют высокую плотность размещения и предоставляют различные цены на проданные или сданные в аренду единицы. Все это характеристики движения за «умный рост», которого придерживаются многие города, чтобы помочь предотвратить разрастание городов.

Предоставление розничной торговли на недостаточно обслуживаемых территориях. В то время как многие люди считают само собой разумеющимся возможность покупать продукты, стричься или сдавать одежду в химчистку рядом с домом, жители более старых и менее обеспеченных районов часто не имеют этих удобств поблизости. Одной из целей проектов редевелопмента DURA было оживление розничной торговли в недостаточно обслуживаемых районах города. В юго-западном углу Бродвея и Вест-Аламеда-авеню, проект реконструкции DURA Broadway Marketplace представляет собой торговый центр площадью 420 000 квадратных футов, в котором сейчас находятся Albertson’s, Sam’s Club, Office Max, Pep Boys, K Mart и несколько ресторанов.В 1960-х и 1970-х годах этот процветающий торговый центр был активом для окружающих районов, но в 1980-х годах стал заброшен и в основном пустовал. После перепланировки, сегодня этот объект снова предоставляет необходимые возможности для розничной торговли для близлежащих районов.

Исторический заповедник. Сохранение исторических зданий Денвера было давней целью города, и усилия DURA по перепланировке способствовали достижению этой цели. Готовность дальновидных застройщиков повторно использовать старые здания в сочетании с финансовыми стимулами, делающими такую ​​реконструкцию возможной, помогли городу сохранить свое наследие, чтобы будущие поколения могли наслаждаться и ценить его.С 1992 года DURA инвестировала в реконструкцию более 10 исторических построек — от театра Ловенштейн до здания Национального банка Колорадо — сооружений, которые могли быть снесены без вливания государственных средств.

DURA Инвестиции в перепланировку

Если проект перепланировки можно реализовать без государственных инвестиций, DURA не вмешивается. Но часто требуется государственно-частное партнерство для выполнения реконструкции изношенной городской собственности, потому что это сложнее и дороже, чем новая застройка на необработанной земле.TIF используется, когда территория или собственность не могут привлечь достаточный частный капитал для редевелопмента и когда перепланировка отвечает общественной цели.

Прежде чем участвовать в проекте, DURA определяет, что без его участия перепланировка не состоялась бы. Только в том случае, если проект проходит этот тест, государственные средства за счет увеличения налогов могут быть рассмотрены для использования, что позволит привлечь гораздо более крупные частные инвестиции. Эти государственные средства должны использоваться для общественных целей, таких как сохранение исторического наследия, обеспечение доступным жильем или улучшение улиц, коммунальных услуг, благоустройства территории и парковки.

Ограничения на реконструкцию и перепланировку смягчаются только на поверхности: DONG-A ILBO

Правительство Южной Кореи решило разрешить реконструкцию 50-этажных жилых домов в Сеуле и предоставить 132 000 домов в столичном районе Сеула и его окрестностях за счет застройки. Поле для гольфа Taereung в Новоне, Сеул. Планы по расширению предложения жилья в мегаполисе и прилегающих районах, которые были представлены министром экономики и финансов Хонг Намки и соответствующими министрами, включали меры по содействию реконструкции и перепланировке за счет повышения коэффициента жилой площади до 500 процентов и разрешения до 50. истории в случае общественной реконструкции, в которой участвуют государственные учреждения, такие как Корейская земельная и жилищная корпорация и Сеульская жилищно-коммунальная корпорация.

Такие меры заслуживают похвалы, поскольку правительство, которое было сосредоточено на крупномасштабном предложении жилья на окраинах Сеула, таком как третий проект «Новый город», теперь обращает внимание на предложение жилья в Сеуле. Увеличение соотношения площадей ведет к увеличению количества домов — например, 500 домов при соотношении площадей 250 процентов; 600 домов на 300 процентов; и 1000 домов на 500 процентов. Многие жилые комплексы, подлежащие реконструкции в Каннамгу, Сеул, планировали построить 50-этажные жилые дома, но их продвижение было медленным из-за запрета на 35 этажей столичного правительства Сеула.

Однако, поскольку государственная реконструкция регулируется строгими правилами — требуется участие государственных учреждений и необходимо пожертвовать от 50 до 70 процентов увеличенной площади этажей — неясно, как отреагирует частный сектор. Многие ассоциации по восстановлению в Каннамгу уже жалуются, что высотные здания с небольшими домами, которые сдаются в аренду, вызывают только интенсивное движение на стоянках.

Правительство также собрало пустые участки, в том числе поле для гольфа Taereung в зеленой зоне, лагерь Ким в Йонгсане и западное управление дорожного движения в Мапо, чтобы обезопасить новые участки для жилья.Жители возле поля для гольфа Taereung выступают против плана, заявляя, что крупномасштабные жилые комплексы вызовут проблемы с дорожным движением, в то время как до сих пор остается неясным, когда объект Camp Kim будет возвращен вооруженными силами Соединенных Штатов в Корее. Несомненно, перед планами по поставке жилья в спешке стоит много проблем.

Кроме того, облик Сеула кардинально изменится, если 50-этажные жилые дома выстроятся вдоль реки Хан или у гор. Хотя стабилизация рынка недвижимости важна, политика, которая серьезно повлияет на жизнь людей, не должна проводиться бессистемно.В принципе, следует разрешить пятидесятиэтажные постройки с сохранением соответствующей высоты зданий по районам, основанным на долгосрочных планах города. Также для городской среды лучше поднять старые и низкие дома до зданий средней высоты, чем заполнять каждое пустое пространство многоквартирными домами. Некоторые люди даже говорят, что надеются, что правительство просто ничего не сделает, когда вскоре будут сделаны объявления о его политике в области недвижимости. Серия неудачных правительственных политик в сфере недвижимости привела к тому, что они не поверили в них.Вместо того, чтобы придумывать неадекватные меры, чтобы просто избежать имеющихся проблем, необходимы более продуманные планы, чтобы предотвратить любой ущерб будущему Сеула

Gurukul Infraa: новое определение пространства перепланировки в Мумбаи с помощью ace

Ожидается, что земельный сектор Индии вырастет до 1 триллиона долларов США к 2030 году, а также прогнозируется, что этот сектор будет обеспечивать 13% ВВП страны к наступлению 2025 года. Растущие потребности Индии позволили отрасли недвижимости процветать в последнее время.Вместе с тем, в индийской индустрии недвижимости также наблюдается рост тенденции реконструкции, которая была преимущественно западной тенденцией даже несколько десятилетий назад. Особенно в крупных городах, таких как Мумбаи, есть сотни старых зданий, принадлежащих жилищным кооперативам, которые требуют надлежащего обслуживания. В этом сценарии реконструкция или перепланировка могут быть жизнеспособным способом улучшить жизненные качества граждан с минимальными затратами.

Капил Радж Гулати, дальновидный предприниматель, добившийся больших успехов в сфере недвижимости, присоединился к компании своего отца Gurukul Infraa в 2015 году с целью воплотить мечту об идеальном доме для простых людей.Обладая степенью MBA и значительным опытом работы в корпоративном мире, Капил готов поднять Gurukul Infraa на новые высоты. Благодаря своей многолетней работе он здесь делится своими мыслями о работе в сфере недвижимости.

1) Какое главное УТП отличает вашу компанию от конкурентов?

Наша главная цель через Gurukul Infraa — обеспечить необходимые условия для первоклассной услуги по перепланировке в таком городе, как Мумбаи. С момента своего основания компания уделяет основное внимание обеспечению окружающих нас сообществ надлежащими жилыми помещениями.Благодаря нашему опыту в сфере услуг по перепланировке и восстановлению мы приобрели значительную репутацию на индийском рынке недвижимости. Мы работаем с жилищными обществами со старыми зданиями и помогаем им изменить уровень жизни как членов общества, так и новых покупателей.

Наши проекты редевелопмента предлагают не только дома нового века, но и такие благоустроенные, как парки, тренажерные залы, бассейны и детские площадки. Удовлетворение потребностей клиентов является нашим главным приоритетом, мы принимаем во внимание все потребности и стремления наших клиентов, чтобы предоставить им дом, который они хотят.Наша конечная цель — вызвать улыбки покупателей за счет 100% прозрачности, своевременной доставки и качественного обслуживания.

2) Какие наиболее важные тенденции вы наблюдаете в отрасли недвижимости?

Город Мумбаи полон зданий, построенных несколько десятилетий назад, с низким уровнем обслуживания или без него. Уровень жизни жителей этих домов такой же низкий, как и их состояние. В связи с сильными сезонными дождями и наводнениями, которые проходят каждые два года, владельцы общества теперь осознают необходимость реконструкции своей собственности.Правительство Махараштры также предпринимает инициативы по поощрению и продвижению работ по реконструкции в городе. Кроме того, реконструкция существующих объектов недвижимости также является эффективным способом увеличения предложения и контроля цен в таком городе, как Мумбаи, с нехваткой жилья. Итак, многие крупные игроки рынка недвижимости постепенно вкладывают средства в проекты редевелопмента. Наша компания, Gurukul Infraa, уже работала с некоторыми из крупнейших компаний отрасли и связана с некоторыми из значительных проектов в Западном и Восточном Мумбаи.

3) С какими проблемами вы столкнулись в последнее время?

Последние годы не были удачными для сектора недвижимости Индии. Из-за нескольких новых правил и, конечно же, возникновения пандемии, такие компании, как наша, столкнулись с серьезной неудачей. Такие реформы, как RERA, демонетизация, GST, DCPR-2034, проблемы свалки и двусмысленность в правилах саморазвития вынудили разработчиков бороться с оценкой проекта, стоимостью и осуществимостью.Появление Covid19 также привело к задержке нескольких проектов. Несмотря на то, что не удалось добиться стабильной ценовой коррекции, я не рассматриваю эти проблемы как неудачи. Скорее, мы, в Gurukul Infraa, рассматриваем это как возможности обучения, которые помогут нам в будущем адаптироваться к рынку и расти.

4) Что вы определяете как свою мантру успеха?

Я всегда был убежденным сторонником упорного труда, и моя мантра такова: если вы не работаете больше, чем вам платят, вы не заслуживаете того, что получаете.Я ценю трудовую этику и честность превыше всего. В то же время я считаю адаптивность основным вектором роста на развивающемся рынке, таком как недвижимость. Моя цель в компании — предоставлять нашим клиентам дома высочайшего качества, следуя лучшим рыночным практикам.

5) Как вы планируете продвинуться в сфере недвижимости в будущем?

Несмотря на недавние проблемы, наше видение строительства новых домов для наших клиентов остается неизменным.Наша команда в Gurukul Infraa работает целенаправленно, чтобы оптимизировать проекты реконструкции в этой пандемической ситуации, не ставя под угрозу качество работы. Наша цель — увеличить срок службы недвижимости и одновременно увеличить ее рыночную стоимость. Gurukul Infraa стремится расширять возможности своего бизнеса, принося пользу всем заинтересованным сторонам.

Его личным девизом всегда было: Каждое человеческое сердце желает красивого дома, и мы здесь, чтобы развивать его для вас. Компания следует этому даже сегодня, чтобы преобразовать пространство редевелопмента в Индии.